עע"מ 2358/12 המועצה המקומית קדימה נ. עוזי ויהודה בע"מ

לפניי בקשה לעכב ביצוע פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים (כב' סגנית הנשיאה מ' רובינשטיין ) בעת"מ 2541/08 מיום 12.2.12, וזאת עד להכרעה בערעור שהגישה המבקשת.

רקע עובדתי

1.

המשיבה היא חברה פרטית שבתחילת שנות ה-90 רכשה חטיבת קרקע חקלאית במתחם "רמת אמיר" שביישוב צורן (להלן: המתחם ), הנמצא בתחומה של המבקשת. בשל עלייה בביקוש לקרקעות ביישוב צורן, בין השנים 2002-2005 הוגשו ואושרו על-ידי הועדה המחוזית לתכנון ובנייה תכניות פיתוח הקרקע שבמתחם וייעוד הקרקע נקבע למגורים וייעודים נוספים. משכך, החלה המשיבה לשווק את המגרשים שבמתחם ומכרה מספר רב של מגרשים לבניית מאות יחידות דיור המיועדות בעיקר לזוגות צעירים. מימוש זכויותיהם של רוכשי המגרשים במתחם היה מותנה בביצוע עבודות הפיתוח במתחם על-ידי המבקשת או על-ידי יזמים הפועלים מטעמה. המימון של פיתוח הקרקע היה אמור להיעשות באמצעות גביית היטלי השבחה על-ידי המבקשת מבעלי הזכויות במתחם, וזאת לפי התעריפים הקבועים בחוקי עזר. מאחר שהמבקשת סברה כי התעריפים הקבועים בחוקי העזר שהיו בתוקף באותה עת (להלן: התעריפים המקוריים ) לא שיקפו אל נכונה את עלויות הפיתוח בפועל, החלה המבקשת לפעול לשינוי התעריפים הקבועים בחוקי העזר תוך שהיא מעכבת את ביצוע עבודות הפיתוח עד לשינוי התעריפים. כתוצאה מהתנהלות זו פיתוח המתחם לא יצא אל הפועל במשך מספר שנים באופן שעד היום טרם נבנו על-ידי מי מבעלי הזכויות במתחם בתי מגורים. בשל התנהלות זו הגישה המשיבה עתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים וביקשה להורות למבקשת לבצע בין בעצמה ובין באמצעות המשיבה אך על חשבון המבקשת את פיתוח הקרקע שבמתחם.

פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים

2.

בית המשפט לעניינים מנהליים קיבל בפסק דינו מיום 12.2.12 את עתירת המשיבה וקבע כי מקום שרשות מקומית מממנת את חובותיה באמצעות היטלים, עליה לעשות זאת בהתאם לחוקי העזר הקיימים. נקבע כי חובה על רשות מקומית לממש את סמכויותיה בכל הנוגע לפיתוח מקרקעין במהירות הראויה כאשר הכוונה לשנות את התעריפים שבחוקי העזר במטרה להגדיל את ההכנסות אינה מהווה עילה לדחיית ביצוע הפיתוח. לפיכך, נקבע כי במקרה דנן הפרה המבקשת את חובת ההגינות ואת חובת תום הלב המוטלות עליה עת עיכבה את ביצוע פיתוח הקרקע שבמתחם בהמתנה לחקיקה עתידית שתגדיל את הכנסותיה. בסופו של יום חייב בית המשפט את המבקשת לחתום לאלתר על הסכם פיתוח עם המשיבה, וזאת על-סמך התעריפים שהיו קבועים בחוקי העזר המקוריים; להציג בפני המשיבה אומדן מפורט ומבוסס של עלויות הפיתוח; ולפעול לביצוע פיתוח והקמת תשתיות ציבורית בהקדם האפשרי. על פסק הדין הוגש ביום 21.3.12 ערעור לבית משפט זה.

3.

ביני וביני נמנעה המבקשת מביצוע פסק הדין, באופן שרק ביום 13.9.12, כחצי שנה לאחר מתן פסק הדין ולאחר שהמשיבה הגישה בקשה לכפיית ציות לפי פקודת ביזיון בית משפט (שכיום תלויה ועומדת), הגישה המבקשת לבית המשפט לעניינים מנהליים בקשה לעיכוב ביצוע. בקשה זו נדחתה על-ידי בית המשפט בהחלטתו מיום 12.11.12 בקבעו כי הסעד העיקרי אותו ביקשה המבקשת לעכב הוא סעד כספי הפיך ומשכך אין עילה לעיכובו. למעלה מחודש לאחר מכן, ביום 19.12.12, הגישה המבקשת בקשה לעיכוב ביצוע לבית משפט זה, היא הבקשה שלפניי.

טענות המבקשת

4.

טיעונה העיקרי של המבקשת בבקשתה מתייחס לכך שביצוע פסק הדין התייתר בשל שינוי קיצוני בנסיבות. זאת, נוכח העובדה שתכלית פסק הדין הייתה, כך נטען, הבטחת ביצוע עבודת הפיתוח במתחם והענקת היתרי בנייה לבעלי הזכויות. ואולם, מאז מתן פסק הדין, ביצעה המבקשת, לטענתה, 30%-25% מעבודות הפיתוח הנדרשות, והיא ממשיכה לעמול על כך אף בימים אלו, דבר המאפשר לבעלי הזכויות לקבל את היתרי הבנייה המבוקשים. בהקשר זה נטען כי גם הסעד של ביצוע אמדן עלויות הפיתוח אינו רלוונטי עוד, שכן בחוקי העזר התקפים כיום נקבעו תעריפי היטלים המבוססים על ערכים ממוצעים.

5.

עוד

נטען כי ביצוע פסק הדין אינו ריאלי בנסיבות העניין ומצריך פיקוח בלתי סביר מצד בית המשפט. זאת, מכיוון שפסק הדין התייחס רק להיבט אחד מיני רבים בהסכם הפיתוח עליו חויבה המבקשת לחתום, הוא גובה התעריפים של ההיטלים. לעומת זאת, פסק הדין אינו מסדיר, לטענת המבקשת, פרטים בסיסיים כגון היקף התחולה של הסכם הפיתוח, התמורה שעל המשיבה לשלם למבקשת לצורך ביצוע העבודות, אופן התשלום ועוד.

6.

המבקשת ממשיכה וטוענת כי גם אם טענותיה העיקריות יידחו יש להיעתר לבקשתה לעיכוב ביצוע, מאחר שמאזן הנוחות במקרה דנא נוטה בבירור לטובתה, וזאת ממספר סיבות: ראשית , נטען כי אין ביכולתה של המבקשת לקיים את פסק הדין של בית המשפט לעניינים מנהליים בכל הנוגע לחתימה על הסכמי הפיתוח עם המשיבה על-בסיס התעריפים המקוריים, שכן הפער בין גובה ההיטלים הקבוע בהתאם לתעריפים אלה לבין עלות הפיתוח בפועל נמדד בעשרות מיליוני שקלים. גריעתם של סכומים אלה מקופת המבקשת תוביל, לטענתה, לקריסתה הכלכלית של המבקשת, לאי השלמת עבודות הפיתוח ולחשיפתה לעשרות תביעות מצד בעלי הזכויות במתחם. שנית, טוענת המבקשת כי כתוצאה מביצוע פסק הדין עלול להיגרם לה נזק בלתי הפיך, שכן המשיבה נמצאת בהליכי פירוק מרצון וממילא חזקה עליה שלא תוכל להשיב את ההפרשים בתעריפי ההיטלים אם הערעור יתקבל. שלישית, נטען כי משלא הגישה המשיבה כל בקשה להוצאת היתר בנייה במתחם והיא מכרה את רוב זכויותיה במתחם לאחרים, יש להניח שלא ייגרם לה כל נזק מעיכוב ביצוע.

7.

באשר לסיכויי הערעור נטען כי הינם טובים ושמכל מקום לא מדובר בערעור משולל יסוד. בהקשר זה מפנה המבקשת לקביעותיו של בית המשפט לעניינים מנהליים בטענה שמדובר בטענות שגויות. בפרט עסקינן בקביעות לפיהן: המבקשת הסתירה מהמשיבה את הליכי עדכון תעריפי היטלי הפיתוח; המבקשת לא פעלה במהירות הראויה לביצוע עבודות הפיתוח; המבקשת לא הייתה רשאית להשהות את פיתוח המתחם עד לעדכון תעריפי חוקי העזר. בנוסף, טוענת המשיבה כי הסעד שניתן בפסק הדין אינו סביר, בין היתר בשל מידת הפיקוח הנדרשת לשם ביצועו.

טענות המשיבה

8.

המשיבה מתנגדת לבקשת המבקשת לעיכוב ביצוע פסק הדין וטוענת כי דין הבקשה להידחות על הסף בשל שיהוי וחוסר תום ליבה של המבקשת. זאת, מכיוון שהמבקשת עשתה דין לעצמה עת עיכבה באופן יזום את ביצוע פסק הדין במשך חודשים ארוכים מבלי לקבל את רשותו של בית המשפט לכך. נטען כי רק לאחר הגשת הבקשה לכפיית ציות לפי סעיף 6 לפקודת ביזיון בית משפט, הגישה המבקשת את הבקשה לעיכוב ביצוע לבית המשפט המחוזי, בקשה שנדחתה בין היתר בשל שיהוי בהגשתה.

9.

בכל הנוגע לשינוי הנסיבות אליו טענה המבקשת, נטען בתגובת המשיבה כי שינוי הנסיבות הגלום בביצוע עבודות הפיתוח רק מחזק את הצורך בהשלמת יתר רכיבי פסק הדין ובראשם חתימה על הסכם הפיתוח בין המבקשת למשיבה. באשר לאפשרות היישום של פסק הדין נטען כי כל הפרטים שציינה המבקשת בבקשתה יהיו ניתנים לסיכום בין הצדדים בקלות לו תהיה המבקשת נכונה לחתום על ההסכם, כפי שפסק בית המשפט קמא. לחיזוק טענתה זו, טוענת המשיבה כי כשם שהמבקשת מסכמת את הפרטים שלא הוזכרו בפסק הדין עם יתר בעלי הזכויות במתחם, כך תוכל לסכמם עם המשיבה.

10.

עוד נטען בתגובת המשיבה כי לאחר שעבודות הפיתוח החלו להתבצע, הסעד הרלוונטי שניתן בפסק הדין הוא הסעד המחייב את המבקשת לחתום על הסכם פיתוח עם המשיבה, שהוא במהותו סעד כספי. נטען כי אשר לסעדים כספיים נקבע בפסיקת בית משפט זה כי אין לעכב את ביצועם אלא אם מצביע המבקש על נזק בלתי הפיך שעלול להיגרם לו כתוצאה מהביצוע. בהקשר זה נטען כי טענות המבקשת לכך שעלול להיגרם לה נזק בלתי הפיך הן מופרכות מכמה סיבות: ראשית, נטען כי למשיבה יכולת להשיב את ההפרשים שבין גובה התעריפים המקוריים לבין אלה המעודכנים במקרה שהערעור יתקבל, ולו בשל העובדה שבבעלותה של המשיבה עשרות מגרשים הנמצאים במתחם. שנית, טוענת המשיבה כי ביצוע פסק הדין לא מטיל על המבקשת לשלם כספים למשיבה אלא לקבל ממנה את הכספים מכוח ההסכם שייכרת, ומשכך לא צפוי לה נזק כלל.

11.

באשר לטענת המבקשת לקריסה הכלכלית הצפויה לה כתוצאה מביצוע פסק הדין, מטעימה המשיבה כי טענות אלה נדונו ונדחו על-ידי בית המשפט קמא עת קבע בית המשפט כי אין למצבה הכלכלי של המבקשת כל רלוונטיות לעניין קביעת גבוה היטלי הפיתוח ועיכוב ביצוע החובות המוטלות על המבקשת. בנוסף, נטען כי טענת חסרון הכיס כלל לא ברורה על-רקע סירובה העיקש של המבקשת לחתום עם המשיבה על ההסכם ולקבל מכוחו את היטלי ההשבחה.

12.

באשר לסיכויי הערעור סבורה המשיבה כי הם קלושים, שכן אין ערעור המבקשת מצביע על טעויות משפטיות המצדיקות את הפיכת פסק דינו המפורט והמקיף, כך נטען, של בית המשפט קמא.

דיון והכרעה

13.

עיינתי בבקשה ומצאתי כי דינה להידחות. כבר עתה ייאמר כי אין לקבל את טענותיה העיקריות של המשיבה באשר לשינוי נסיבות ולהיעדר אפשרות היישום של פסק הדין מושא הבקשה. לא שוכנעתי כי תכלית פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים הייתה, כפי שהמבקשת טוענת, אך לקדם את עבודות הפיתוח ולאפשר לבעלי הזכויות לקבל היתרי בנייה. דומה כי בנוסף לתכלית חשובה זו נועדו הסעדים שניתנו במסגרת פסק הדין לאפשר למשיבה לממש את זכותה לשלם תמורת עבודות הפיתוח היטלים בהתאם לתעריפים הנמוכים יותר, שלפיהם הייתה המשיבה משלמת לולא התמהמהות המבקשת. פשיטא כי ביצוע עבודות הפיתוח אינו מייתר תכלית מרכזית זו כלל ועיקר.

14.

באשר לאפשרות היישום של פסק הדין נראה כי צודקת המשיבה בטענה כי כשם שכרתה המבקשת הסכמי פיתוח עם בעלי הזכויות האחרים במתחם, כך תוכל לכרות את ההסכם עם המשיבה. בהקשר זה הסעד של אומדן עלויות הפיתוח עשוי לסייע לצדדים בקביעת פרטי ההסכם שבית המשפט קמא לא דן בהם. יוטעם כי הפרט הנמצא במחלוקת מרכזית בין הצדדים, הוא גובה התעריפים שלפיהם תשלם המשיבה את ההיטלים, נקבע על-ידי בית המשפט קמא, ומשכך סלולה הדרך לכריתת ההסכם.

15.

אדון עתה בשיקולים הרלוונטיים לבקשת עיכוב הביצוע. כידוע, במסגרת הדיון בבקשה לעיכוב ביצוע שהוגשה בתקופת הערעור יש לבחון את סיכויי הערעור להתקבל ואת שאלת מאזן הנוחות בין הצדדים, במסגרתה נבחן אם ביצועו המיידי של פסק הדין צפוי להסב למבקש לעכב את ביצועו נזק כבד יותר, מהנזק שעלול להיגרם לצד שכנגד כתוצאה מעיכוב ביצוע הפסק עד להכרעה בערעור (ע"א 2469/06

סויסה נ' חברת זאגא

בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ , פס' 11 להחלטה (לא פורסם, 21.5.06)). בהקשר זה לא שוכנעתי מדברי המבקשת כי מאזן הנוחות נוטה לטובתה. טענתה המרכזית בעניין, המתייחסת למצבה הכלכלי הקשה ולקריסתה הצפויה כתוצאה מביצוע פסק הדין, לא נתמכת בראיות כלשהן למעט דברי מהנדס המועצה שהגיש את תצהירו. גם הטענה הנוגעת להיותו של הנזק הנגרם למבקשת בלתי הפיך אינה משכנעת. עצם העובדה שהמשיבה היא חברה הנמצאת בפירוק מרצון אינה מספיקה כדי להרים את הנטל המוטל על המבקש לעכב ביצוע פסק דין, אלא שומה עליו להביא ראיות באשר לקשיים ממשיים ביכולת הפירעון של הצד השני (ע"א 9351/07 הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק נ' נגל , פס' 5 ( 23.12.07 )). מנגד יש לשקול את הנזקים הנגרמים למשיבה שציפייתה הלגיטימית לביצוע עבודות פיתוח בהתאם לתעריפים המקוריים כפי שנקבע בפסק דינו של בית המשפט קמא עתידה להיפגע. ברי כי ככל שפסק הדין יבוצע מהר יותר כך יצטמצמו הפסדיה העסקיים של המשיבה.

16.

יתר על כן, דומה כי יש להביא בחשבון את התנהלות המבקשת מאז מתן פסק הדין של בית המשפט קמא. על-פניו נראה כי המבקשת אכן עשתה דין לעצמה במשך חודשים ארוכים ונמנעה מלבצע את פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בסברה כי ביצוע פסק הדין יסב לה מכה כלכלית אנושה. דומני כי גישה זו חותרת תחת הבסיס לקיומו של שלטון החוק, וגם מסיבה זו אין להיעתר לבקשת המבקשת לעיכוב ביצוע. על-יסוד כל אלה, ואף מבלי לבחון את סיכויי הערעור להתקבל, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להידחות. יחד עם זאת, בהתחשב בנסיבות העניין מתבקשת מזכירות בית משפט זה לקבוע את התיק לדיון בהקדם.

הבקשה, איפוא, נדחית. התיק ייקבע לדיון בהקדם. המבקשת תישא בשכר טרחת עורך דין לטובת המשיבה בסך של 6,000 ₪.