עע"מ 2972/19 נועם בנימין נ. ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה

1.

למבקש זכויות בחלקה 9 בשטח שיפוטה של העיר רחובות (להלן גם: החלקה ), שהיא חלק מחטיבת קרקע הידועה בתור "מתחם יפאורה" (חברת יפאורה בע"מ היא המשיבה 5 לפנינו (להלן: יפאורה ); גם למשיבות 7-6 זכויות במתחם זה, להלן: נצבא ) . בשנת 1992 אושרה למתן תוקף תכנית רח/בת/151/ג (להלן: תכנית 151/ג ),שכללה שינוי של ייעוד המקרקעין שבתחומה (ובכלל זאת את ייעוד החלקה) וכן כללה הוראות איחוד וחלוקה, במסגרתן הוקצו מגרשים שונים – גם למבקש – חלף החלקה. ביום 29.5.2013 אושרה למתן תוקף תכנית רח/מק/5/2110 – תכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, ולה צורפה טבלת הקצאה ואיזון שלפיה במקום המגרש אשר למבקש זכויות בו יוקצה לו מגרש אחר באותו ייעוד (להלן: תכנית 5 ). המבקש הגיש לבית המשפט לעניינים מינהליים עתירה שבה ביקש לבטל את החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה (מרכז) שדחתה את עררו על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רחובות (להלן בהתאמה: ועדת הערר ו הוועדה המקומית ) לאשר את תכנית 5, וכן להורות על ביטולן של תכנית זו ושל חלק מהוראות תכנית 151/ג, מחמת פגמים שנפלו בהן לפי הטענה, ובהליך התכנוני שהוביל לאישורן. בין היתר, טען המבקש כי הזכויות בחלקה 9 שייכות גם למר עזריאל אידלמן ז"ל (להלן: המנוח ) ומכיוון שלא התקבלה הסכמתו להוראות תכנית 151/ג לא ניתן להכיר בתוקפה כתכנית איחוד וחלוקה. יוער, למען שלמות התמונה, כי עניינו של המנוח יוצג בהליך קמא על ידי המשיב 9, האפוטרופוס הכללי, כמנהל נכסיו העזובים (להלן:

האפוטרופוס הכללי ) .

2.

בהחלטה מיום 26.11.2015 הורה בית המשפט לעניינים מינהליים מרכז-לוד (כב' סגן הנשיא א' ש' שילה ) על מתן צו ביניים האוסר על רישום תכנית 5 (להלן: צו הביניים ). בהחלטה צוין כי אין בצו זה כדי למנוע את קידום רישומה של התכנית וכי ככל שהעירייה והוועדה המקומית תגענה למצב שבו ניתן לרשום את תכנית 5, הן תוכלנה לעתור לשינוי הצו. בפסק דין מיום 31.3.2019 דחה בית המשפט (כב' השופט א' שוורץ ) את העתירה דנן, כמו גם עתירה נוספת שהוגשה נגד התכנית מטעם המשיבה 8, שאינה מענייננו. נמצא כי גם אם נפלו פגמים בהליכי התכנון עובר לאישור תכנית 151/ג ותכנית 5, המבקש אינו זכאי לקטוף את הפירות כתוצאה מאותם פגמים – בין אם מחמת השתק ומניעות, בין אם בשל תחולתה של דוקטרינת הבטלות היחסית. אשר לטענות נגד תכנית 151/ג נקבע כי זו קבעה הוראות איחוד וחלוקה במסגרת הליך תכנוני שהמבקש היה שותף לו; וכי הקצאת המגרשים שנכללה בה נערכה בהסכמתו המלאה, על בסיס המצג שהניח לפני הרשויות כאילו הוא בעל הזכויות הבלעדי בחלקה (בהקשר זה קבע בית המשפט כי האפוטרופוס הכללי לא הגיש עתירה נפרדת נגד תכנית 151/ג ומשכך הוא אינו זכאי לסעד לגביה). מטעמים אלה ונוכח השיהוי שנפל בטענות המבקש – אלו נדחו. אשר לתכנית 5 ולפגמים הנטענים בהחלטת ועדת הערר בעניינה – נקבע כי ההחלטה היא תוצר של הליך תקין וראוי וכי גם לגופם של דברים אין מקום להתערב בה. בנוסף, בית המשפט דחה את הטענה כי קיים שוני מהותי בין נוסח תכנית 5 כפי שהופקדה לבין נוסחה ערב אישורה למתן תוקף וקבע כי השינויים האמורים סבירים בנסיבות העניין. העתירה נדחתה אפוא תוך שנקבע כי צו הביניים יבוטל בתוך 30 ימים מיום מתן פסק הדין.

3.

המבקש הגיש ערעור על פסק הדין, ובצדו בקשה למתן סעד זמני האוסר על רישומה של תכנית 5, בהמשך לצו הביניים שניתן בהחלטת בית המשפט לעניינים מינהליים, היא הבקשה שלפניי. בבקשה נטען כי סיכויי הערעור טובים, בשל הטענה כי תכנית 151/ג אינה תכנית איחוד וחלוקה בהסכמה, שמשפיעה גם על האופן בו הוקצו הזכויות בתכנית 5. לטענת המבקש, לא ניתן להשלים עם כך שמחד גיסא, נקבע (בהליך אזרחי שאינו מעניינה של הבקשה דכאן) כי הוא אינו הבעלים של מלוא חלקה 9, ועם קביעת בית המשפט לעניינים מינהליים כי תכנית 151/ג היא תכנית איחוד וחלוקה בהסכמה, המתבססת על ההנחה כי הוא הבעלים הבלעדיים של החלקה האמורה, מאידך גיסא. המבקש מלין גם על כך שפסק הדין לא דן בטענות נוספות שהעלה בדבר טבלת ההקצאה והאיזון בתכנית 5. אשר למאזן הנוחות נטען כי אם תכנית 5 תירשם במתכונתה הנוכחית, ייגרם לו נזק בלתי הפיך אם יתקבל הערעור. לטענת המבקש, אין לאפשר את יישומה של תכנית הקובעת זכויות קנייניות, בלא שתוכרענה קודם לכן הטענות בערעורו.

4.

המשיבות 1 ו-4, ועדת הערר והוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז (יכונו ביחד: ועדת הערר ) מתנגדות לבקשה. לטענתן, בית המשפט לעניינים מינהליים דחה את טענות המבקש בפסק דין מפורט ומנומק, והמבקש לא הניח עילה להתערבות בו. ועדת הערר מדגישה כי בית המשפט קבע כי האפוטרופוס הכללי לא זכאי לקבל סעד לגבי תכנית 151/ג משלא הוגשה עתירה מטעמו; וכי על קביעות אלו לא הוגש ערעור מצדו. משכך נטען, אין המבקש יכול להציג טענות בשמו של המנוח לעניין היותה של תכנית 151/ג תכנית איחוד וחלוקה בהסכמה. אשר למאזן הנוחות נטען כי המבקש לא הצביע על נזק שייגרם לו כתוצאה מרישום התכנית וכי אין בפעולת הרישום כדי להשפיע על מערך הזכויות הקנייניות של הצדדים להליך, שהתקבעו עם אישורה וכניסתה של תכנית 5 לתוקף. לעומת זאת, אי רישום תכנית 5 ימשיך את המצב הבלתי רצוי שלפיו מרשם המקרקעין אינו משקף נכונה את מצב הזכויות בשטח. בהקשר זה עומדת ועדת הערר על האינטרס הציבורי ברישום אמין ותקין של בעלי זכויות במקרקעין, לשם הגנה על עניינם של בעלי הזכויות, כמו גם על צדדים שלישיים.

5.

העירייה והוועדה המקומית (המשיבות 3-2, להלן ביחד: העירייה ) טוענות, בדומה לועדת הערר, כי בניגוד לטענות המבקש אין במתן הסעד המבוקש כדי להשפיע על זכויותיהם הקנייניות של מי מהצדדים להליך. עוד נטען כי סיכויי הערעור קלושים, משהמבקש שב על טענותיו בהליך קמא, שנדחו בפסק דין ארוך ומנומק. בעניין זה טוענות המשיבות 3-2, בין היתר, כי המבקש היה אחד מתומכיה של תכנית 151/ג, ותרם לכינונה באמצעות מצג שהתברר בדיעבד כמצג שווא שלפיו הוא הבעלים הבלעדי של החלקה. על כן, כך הטענה, המבקש מנוע מלתקוף את תכנית 151/ג, ולא ניתן לאפשר לו לטעון בדבר פגמים בהסכמת המנוח לתכנית זו – הנובעים מהתנהלותו-שלו (וממילא לא הוגשה עתירה מטעם המשיב 9 נגד החלטת ועדת הערר). בסופו של דבר, למרות שלעמדת המשיבות 3-2 סיכויי הערעור נמוכים, נוכח העדרו של כל משקל לבקשת הסעד הזמני – הן משאירות את ההכרעה בה לשיקול דעתו של בית המשפט.

6.

בתשובתה של יפאורה זו מציינת כי ספק לעמדתה אם הליכי הרישום של תכנית 5 יושלמו במהלך חיי הערעור ומשכך היא מותירה את ההכרעה בבקשה לשיקול דעתו של בית משפט זה. לעמדתה, סיכויי הערעור נמוכים – משאין בו התמודדות עם קביעותיו הנכוחות של פסק הדין, ומחמת הרחבת החזית בטענותיו של המבקש בערעור. יפאורה מצטרפת לטענותיהן של ועדת הערר והעירייה שלפיהן המבקש לא יכול להעלות טענות בשם המנוח והאפוטרופוס הכללי לא ערער על פסק הדין. אשר למאזן הנוחות נטען כי לעיכוב ברישום הזכויות על פי תכנית 5 השפעה מסוימת על שווי הזכויות ואפשרויות מימושן. בנסיבות אלו, עלולים להיגרם ליפאורה (ולבעלי זכויות אחרים בתחום התכנית) נזקים שונים. יחד עם זאת, ולמרות שלעמדתה של יפאורה המבקש לא הצביע על נזקים שייגרמו לו כתוצאה מרישום התכנית, משיקולי יעילות מותירה האחרונה את הבקשה לשיקול דעתו של בית משפט זה.

7.

נצבא סבורה כי יש לדחות את הבקשה, בהעדר טעם לחרוג מן הכלל כי הזוכה בפסק דין זכאי ליהנות מפירות זכייתו. נטען כי סיכויי הערעור דנן נמוכים וכי ממילא ניתן יהיה לשנות את הרישום לו יתקבל הערעור. נצבא טוענת כי ייגרם לה נזק רב אם ידחה הרישום עד להכרעה בערעור וכי יש לה הזכות לדעת את שטח וגבולות המקרקעין בבעלותה.

8.

המשיבה 8 – אשר כזכור פסק הדין דחה עתירה שהוגשה מטעמה – מצטרפת לטענותיו של המבקש, וטוענת כי בתכנית 5 ובפרט בפרסומה, נפלו פגמים. משכך טוענת המשיבה 8 כי סיכויי הערעור של המבקש גבוהים, ויש להיעתר לבקשתו למתן סעד זמני.

9.

האפוטרופוס הכללי ציין בתשובתו כי הוא אינו מתנגד להותרת צו הביניים שניתן בהליך קמא על כנו. נטען כי על פניו מאזן הנוחות נוטה לטובת מתן הסעד הזמני, כדי למנוע שינוי במצב הקיים וקיבוע עובדות שיהיה בהן כדי לפגוע פגיעה קשה ביעילות הערעור, ככל שיתקבל.

10.

בתגובת המבקש לתשובות המשיבים (שאת הגשתה התרתי בהחלטה מיום 27.5.2019) הוא מצטט חוות דעת של שמאי מטעם האפוטרופוס הכללי בעניין טבלאות ההקצאה והאיזון של תכנית 5 בטענה כי זו תומכת בטענותיו. עוד טוען המבקש כי תכנית 5 שונתה מהותית במסגרת החלטת ועדת הערר, ולכן לא נפל פגם במועד הגשת העתירה. בנוסף, חוזר המבקש על טענותיו כי דחיית הבקשה תביא לפגיעה בקניינו.

11.

לאחר עיון בטיעוני הצדדים בכתובים ובפסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות, וזאת גם בהינתן העמדות שהוצגו מטעם העירייה ויפאורה, שהשאירו את הבקשה לשיקול דעתו של בית משפט זה. כידוע, על המבקש סעד זמני בערעור להראות כי סיכוייו טובים וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו, כך שאם לא יינתן הסעד הזמני וערעורו יתקבל – ייגרם לו נזק בלתי הפיך. כאשר עסקינן בבקשה למתן סעד זמני לתקופת הערעור, התנאים להיעתרות לה מחמירים מאלה החלים בערכאה הדיונית, שכן דחיית עתירה משנה את נקודת האיזון בין האינטרסים המנוגדים של בעלי הדין, במובן זה שיש לאפשר לזוכה בפסק הדין ליהנות מפירות זכייתו (עע"ם 1182/16 בן משה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה מחוז מרכז , פסקה 7 (13.3.2016); עע"ם 2391/07 מילאנו נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז , פסקה 7 (14.5.2007)).

12.

הבקשה שלפניי אינה עומדת בתנאים אלה. נראה לכאורה כי יש ממש בטענות ועדת הערר, העירייה, יפאורה ונצבא, שלפיהן ניסיונו של המבקש לתקוף את תכנית 151/ג מחמת חוסר ההסכמה של המנוח לתכנית זו מעורר קושי בנסיבות המקרה שלפנינו. לכך יש להוסיף כי האפוטרופוס הכללי – ביכר שלא לערער על פסק הדין, שקבע כזכור כי האפוטרופוס לא הגיש עתירה נגד תכנית 151/ג ומכאן שהוא לא זכאי לסעד לגביה. לפיכך – ובהינתן טענתו של המבקש כי עיקר התיק נוגע לשאלה אם תכנית 151/ג היא תכנית איחוד וחלוקה בהסכמה (סעיף 7 לבקשה), דומה כי ערעור המבקש ניצב בפני משוכה לא פשוטה, מבלי שאקבע מסמרות בעניין זה. בנוסף, שיקולי מאזן הנוחות בענייננו מטים גם הם את הכף לדחיית הבקשה. כפי שציינו בצדק ועדת הערר, העירייה ויפאורה – הסעד המבוקש, היינו: איסור על רישומה של תכנית 5, לא ישפיע על הזכויות הקנייניות של מי מהצדדים, בהינתן העובדה שזו נכנסה לתוקף עוד בשנת 2013 (וראו סעיפים 124 ו-125(ג) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965). לכך יש להוסיף כי המבקש לא פירט או הביא תימוכין לטענותיו בדבר נזקים שייגרמו לו בעקבות דחיית הבקשה אם יתקבל ערעורו. הצטברות הטעמים שלעיל – לצד החשיבות הציבורית הנודעת לכך שמרשם המקרקעין ישקף את מצב הזכויות בקרקע לאשורו – מובילה למסקנה כי לא הונחה עילה למתן הסעד הזמני המבוקש.

הבקשה נדחית אפוא. הוצאות הליך זה יובאו בחשבון במסגרת הדיון בערעור.