עע"מ 7784/09 דקור רהיט (2000) בע"מ נ. הוועדה המחוזית לתכנון ובניה-מחוז מר

1.

לפני בקשה לסעד זמני שימנע את פינוי מפעלה של המערערת והפרעה לפעילותו וזאת במסגרת ערעור שהגישה המערערת נגד פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו (כב' השופט ד"ר ע' מודריק).

2.

המערערת היא בעלת מפעל לייצור מטבחים שהוגדר על ידי בית המשפט כ"מפעל רב מוניטין בארץ ובעל מוניטין בשווקים בחו"ל". המפעל הוקם במחצית שנות התשעים באזור התעשייה של המשיבה 3 (המועצה המקומית מזכרת בתיה) שנמצא בתחום התכנון של המשיבה 2 (הוועדה המקומית לתכנון

ובניה "זמורה") לאחר שנרכשה קרקע במקום. המפעל הוקם בהתבסס על תכנית המתאר זמ/250 שהגדירה את יעוד המקרקעין לתעשייה החל משנת 1992. בשנת 1997 התקבלה תכנית נוספת (זמ/1/250) שהגדילה באופן משמעותי את שטחי התעשייה במקום. בשלהי שנות התשעים יזמה המועצה המקומית תכנית שתכליתה הייתה לשנות את יעוד המקרקעין מתעשייה למגורים (זמ/2/250). המערערת התנגדה לתכנית. היא טענה בפני המשיבה 1 (הוועדה המחוזית), בין היתר, כי שינוי יעוד המקרקעין והיעדר כל פתח לשימוש תעשייתי בקניינה יוביל לסגירת מפעל שהוקם כדין בהסתמך על מצגים ותכניות קיימות, לפיטורי עובדיו ולהורדה לטמיון של השקעות כספיות גדולות. התנגדות המערערת נדחתה והתכנית אושרה. יחד עם זאת הוועדה המחוזית הסכימה כי פינוי המפעל ידחה עד למתן אישור לתוכניות הבינוי והפיתוח שלפי התכנית.

3.

נגד אישור התכנית הגישה המערערת עתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים. המערערת טענה בעתירתה כי התכנית שהתקבלה איננה סבירה והולדתה בניגוד עניינים. כמו כן נטען נגד טבלאות האיזון של התכנית שנערכו לפי סעיף 122 לחוק התכנון והבנייה, טבלאות שלא הכירו בהשקעות המערערת במגרש לרבות בשווי המבנה שנבנה, הוצאות העברה ושווי "עסק חי". בהקשר זה טענה המערערת כי המשיבות היו מוכנות להכיר אך בהשקעות סבירות בתשתיות ולא בהשקעה על כל מרכיביה וזאת ללא כל עיגון בדין ובהגיון. טענה נוספת של המערערת הייתה כי לא נקבעו הסדרים למזעור נזקיה ולמצער, לא נקבע כי מפעלה לא יפונה אלא עד לאחר סיום הליכי הפיצוי. המערערת הבהירה כי היא "חייבת להשקיע כספי עתק במימון רכישה של קרקע חלופית, להקים על הקרקע הנרכשת מפעל תעשייתי, לייבא מיכון במקום שלא ניתן להשתמש במיכון הקיים ולהתקין את המיכון במקום החדש" (עמוד 9 לפסק דינו של בית משפט קמא).

4.

בית המשפט דחה את עתירתה של המערערת. בית המשפט לא מצא אי סבירות בתכנית ונדחתה גם הטענה בדבר ניגוד עניינים. באשר לטבלאות האיזון ולסעיף 122 לחוק קבע בית המשפט כי "אין לומר שגישת הוועדה איננה סבירה" וש"נראה שמקומה של הפגיעה שנגרמה לעותרת בהשבתת מפעלה על כל משמעויותיה הוא בתביעה בגין נזקי התכנית לפי סעיף 197 לחוק". בית המשפט גם לא מצא לקבל את טענת המערערת בדבר קביעת הסדרים למזעור נזקיה. באשר למניעת פינוי המפעל עד לקבלת פיצוי קבע בית המשפט כי הגיונה של הדרישה בצידה שהרי "העותרת זקוקה לאמצעים הללו שיהיו בידיה מראש לפני העברת המפעל" ושאם הייתה מתמקדת המערערת בעניין זה יתכן שהיה ניתן לעשות כן "בתוך פרק הזמן הארוך למדיי שלמן אישור התכנית ועד להשלמת תוכניות הבינוי ומתן היתרי בנייה. העת הזאת מאוחרת מדיי". לבסוף קבע בית המשפט כי עתירת המערערת "הוגשה מתוך תחושת מצוקה גדולה וכמעט בחוסר ברירה" וכן כי קשה להתעלם מכך שחלקה של המערערת "יימצא בסופו של דבר מתקפח" אך אין בכך כדי לשנות את התוצאה של דחיית העתירה.

5.

על פסק דין זה הגישה המערערת ערעור ועמו את הבקשה שלפני לסעד זמני שיאפשר את המשך קיום המפעל עד למתן פסק דין בערעור. המערערת טוענת בבקשה, בין היתר, כי סיכויי הערעור גבוהים וכי מתעוררות בו שאלות משפטיות תקדימיות ובפרט שאלת פרשנותו של סעיף 122 לחוק התכנון והבניה. כמו כן נטען כי היה מקום לקבוע כי כל עוד לא יוסדר הפיצוי למערערת לא יפונה מפעלה שהרי בהיעדר מימון לא יכולה היא להקים מפעל חלופי על כל הכרוך בכך. באשר למאזן הנוחות טוענת המערערת כי בקשתה היא לשמור על המצב הקיים וכי ללא סעד זמני ייסגר המפעל ויהיה זה בלתי אפשרי להשיב את המצב לקדמותו, גם אם יתקבל ערעורה. כמו כן נטען כי ללא הסעד הזמני המבוקש ירד לטמיון מפעל חיים "וייגזר דינם של למעלה ממאה משפחות עובדי המפעל". המערערת הוסיפה כי למשיבים לא יגרם כל נזק מהמשך קיום המפעל שהרי אין בשטח המדובר כל בנייה. המערערת ביקשה לחילופין כי יינתן לה פרק זמן מספיק לצורך היערכות להעברת מפעלה. בבקשה המקורית לסעד זמני דובר על תקופת זמן של שנה. הבקשה הוגשה עוד ביום 30.9.2009. בהחלטה מאותו היום קבעתי כי המשיבות יגיבו לבקשה עד ליום 13.10.2009. המשיבות הגישו בקשות מוסכמות להארכות מועד ורשמי בית משפט זה נעתרו להן כך שהתגובות הוגשו לבסוף בחודש מאי השנה – דהיינו כמעט 8 חודשים לאחר הגשת הבקשה. ביום 16.5.2010 החלטתי כי המערערת תגיש תשובה לתגובות בה תתייחס "לאפשרות שיינתן הסעד החלופי שהתבקש שמועד פקיעתו קרוב". תשובת המערערת הוגשה ביום 15.7.2010 גם כן לאחר הארכת מועד מוסכמת. המערערת טוענת כי היא מקיימת מהלכים נמרצים בעניין העברת מפעלה אך דרושים לה לפחות עוד שנה ושלושה חודשים דהיינו עד תום שנת 2011. בתשובה לתגובה עומדת המערערת גם על מצבו הנפשי והבריאותי הקשה של מנהלה המבקש להציל את המפעל המהווה מקור פרנסה למשפחות רבות.

הכרעה

6.

כידוע העקרונות למתן סעד זמני בערעור המינהלי דומים לאלו הקבועים בגדרי הערעור האזרחי. דהיינו, על מבקש הסעד להראות כי סיכוייו להצליח בערעור טובים וכי מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתו (ראו עע"ם 2391/07 מילאנו נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה - מחוז מרכז , פסקה 7 (טרם פורסם, 14.5.2007)). בין שני שיקולים אלו מתקיימת השפעה הדדית (ראו עע"ם 3416/09 עיריית ירושלים נ' כהן , פסקה 12 (טרם פורסם, 4.5.2009)). בענייננו לאחר שעיינתי בבקשה, בתגובות ובתשובה לתגובות ולאחר שבחנתי את סיכויי הערעור ומאזן הנוחות ובעיקר בשים לב למועד הקרוב שנקבע לדיון בערעור החלטתי להיעתר לבקשה עד למתן החלטה אחרת. אבאר.

7.

באשר לסיכויי הערעור אומנם חלק מהטענות מתמקד בפן התכנוני-מקצועי שלגביו קשה לומר בשלב זה כי סיכויי הערעור גבוהים. יחד עם זאת אין לומר כי מדובר בערעור עובדתי ולכאורה צודקת המערערת בטענה כי בגדרי הערעור מתעוררת שאלה משפטית באשר לפרשנות סעיף 122 לחוק התכנון והבנייה. המערערת טוענת בהקשר זה כי הוועדה המחוזית הייתה מוכנה להתחשב רק בהשקעות סבירות בתשתיות ולא בכל השקעות המערערת ללא שיש עיגון בדין או בהגיון להבחנה זו. לכך לא נמצא מענה בתגובת הוועדה המחוזית (באשר להיעדר אפשרות להתחשב רק בהוצאות "סבירות" בתחום המס ראו ע"א 8763/06 גבריאלי נ' מנהל מס שבח מקרקעין ירושלים (טרם פורסם, 22.10.2009)). ועוד: אין בתגובות המשיבות התייחסות של ממש לטענה כי בנסיבות המיוחדות של העניין שלפנינו היה מקום לסיים את הליכי הפיצוי לפני סגירת המפעל. אין לבטל עניינים אלה במסגרת בקשה לסעד זמני. אעבור אפוא לבחינת מאזן הנוחות.

8.

מקובלת עליי עמדת המערערת כי לעת הזו מאזן הנוחות נוטה לטובתה. סגירת המפעל כעת תגרום למערערת נזק רב מאוד. לעומת זאת המשך קיום המפעל לעת הזו לא יגרום למשיבות נזק של ממש. אומנם, עמדת המשיבות היא שאין המפעל יכול להתקיים בסמוך לשכונת מגורים ואולם שכונת המגורים טרם קמה וממילא טרם אוכלסה. אכן, הוועדה המחוזית הסכימה בזמנו על המשך פעילות במפעל עד לאישור תוכניות הבינוי והפיתוח ואלו אושרו בינתיים אך כפי שהמשיבות עצמן מציינות – טרם ניתנו היתרי בנייה מכוח אותן תוכניות והמשיבה 3 אף טענה כי הדבר ייקח עוד פרק זמן של מספר שבועות. עד לשלב בו ניתן יהיה לאכלס את השכונה, שבנייתה כאמור טרם החלה, תחלוף מן הסתם תקופת זמן נוספת. על כן, בטרם החלה הבנייה וכאשר לאיכלוס המקום אין מועד קרוב אין מניעה של ממש לאפשר למערערת להמשיך לקיים את מפעלה (ראו והשוו עע"ם 10244/09 IMC (איי.אמ.סי) יציקות בע"מ נ' אדם טבע ודין (טרם פורסם, 15.4.2010) שם ניתן סעד למפעל המייצר חלקי אלומיניום). יחד עם זאת, מבלי לקבוע מסמרות בדבר נראה כי בהגיע שלב האיכלוס אפשר ויהיה שינוי בעניין מאזן הנוחות וטענות הצדדים שמורות להם. כמו כן ייתכן שעד אותו שלב כבר יסתיימו ההליכים בעניין פיצוי המערערת כך שכל טענותיה בהקשר זה יתייתרו. בהקשר זה אוסיף כי טוב יעשו בעלי הדין אם יפעלו ככל יכולתם כדי לזרז ולקדם את הטיפול בעניין פיצוי המערערת. אזכיר כי גם בית משפט קמא עמד על כך שההיגיון בפיצוי לפני העברת המפעל מובן "היטב".

9.

אשר על כן, החלטתי בשלב זה ליתן סעד זמני שיורה למשיבות להימנע מפינוי מפעל המערערת ומהפרעה לפעילותו וזאת עד למתן החלטה אחרת. בהחלטתי זו נתתי משקל רב לכך שבזמן שבעלי הדין ביקשו הארכות מועד מוסכמות בבקשה לסעד זמני נקבע הערעור לדיון בפני הרכב לעוד זמן לא רב. כעת הערעור קבוע ליום 8.12.2010. עד הדיון בערעור ניתן יהיה לדעת ביתר דיוק את המועדים הצפויים לגבי הבנייה והאיכלוס. בנוסף, יתקבלו נתונים על התקדמות הליכי הפיצוי מזה והתקדמות המהלכים שנוקטת המערערת לגבי העברת מפעלה מזה. על כן, הצדדים יהיו רשאים לחזור על טענותיהם השונות גם בפני ההרכב וההרכב ממילא יוכל לשנות את שנקבע בהחלטה זו, אם ימצא לנכון לעשות כן. אם יהיה בינתיים שינוי נסיבות, כגון אכלוס קרוב זכאים הצדדים לפנות בבקשה לעיון חוזר.

10.

ניתן איפוא צו כמבוקש שתוקפו עד למתן החלטה אחרת. אין צו להוצאות.