רע"א 10998/07 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גזר נ. חברת דרך ארץ הייויז (1997

א.

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופטים גרסטל, פוגלמן ושילה) מיום 21.10.07 בתיק ע"א 3526/05, בו התקבל ערעור המשיבות על פסק דינו של בית משפט השלום ברמלה (השופטת נחליאלי-חיאט) מיום 26.10.05 בתיק ע"א 19/04.

ב.

בשנת 1998 נחתם בין המדינה למשיבה 1 "חוזה זיכיון" (להלן החוזה ) לבנייה והפעלה של כביש חוצה ישראל (הערכאות הקודמות התייחסו לשלוש המשיבות "למקשה אחת", וכך נעשה גם כאן). בשנת 2003 פורסמה תכנית מתאר ארצית, שבהתאם לה הגישו המשיבות בקשה להקמת שתי תחנות דלק. הבקשה אושרה, בכפוף לתשלום היטל השבחה. המשיבות טענו כי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 מתייחסת להשבחה כתוצאה מתכנית "מתאר מקומית או תכנית מפורטת" (סעיף 1 לתוספת) - ולא לתכנית ארצית. עוד נטען, כי התוספת השלישית מתייחסת אך ורק לבעלים של מקרקעין או לחוכר לדורות - בעוד שלפי החוזה "לבעל הזיכיון אין ולא תהיינה, זכויות בעלות, זכויות חכירה או זכויות אחרות כלשהן על פי חוק המקרקעין" (סעיף 4.4.1 לחוזה). ולבסוף נטען כלפי גובה ההיטל.

ג.

ביום 26.10.05 הכריע בית משפט השלום בשתי הטענות לעניין החבות (הטענה לגבי גובה ההיטל הובאה בפני שמאי מכריע). ביחס לטענה הראשונה, נקבע כי אין מניעה קטגורית להטלת היטל בגין השבחה שיסודה בתכנית מתאר ארצית (רע"א 384/99 מועש בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (לא פורסם)). ביחס לטענה השניה נפסק:

"אמנם נקבע בחוזה כי אין הוא מקנה זכויות במקרקעין, אולם במישור הפיסקאלי אין נפקות להסכמות הצדדים. ההסכמות שבין הצדדים לעיסקה מחייבות אותם במישור החוזי ביניהם, אך... אינן מחייבות את הרשויות המתיחסות למהות הכלכלית של הזכויות בחוזים ולאיפיונן ואינן כפופות למשמעות שהחליטו הצדדים ליתן לזכויות" (פסקה 8).

נקבע כי בחינה של החוזה - המעביר את הזכויות לפעול במקרקעין למשך 30 שנה - מעלה כי מהותית מדובר בחכירה לדורות.

ד.

ערעור שהגישו המשיבות לבית המשפט המחוזי התקבל ביום 21.10.07. נקבע כי נקודת המוצא לבחינת זכויות המשיבות היא פרשנות החוזה (רע"א 85/88 "קנית" נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה , פ"ד מב(4) 782; רע"א 10074/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' גרוסברד (לא פורסם)). בתמצית, הוטעם כי כיון שהחוזה קובע במפורש שאין מדובר בזכות בעלות או חכירה, ושבנסיבות "המקרה שלפנינו... חזקה על המדינה שלא תתקשר בחוזים שלשונם אחת ותכליתם אחרת" - הרי שיש לקבוע כי הזכויות המוחזקות בידי המשיבות אינן מחייבות בהיטל השבחה. עוד נקבע כי אין הצדקה לתת למונח "חכירה לדורות" פרשנות שונה מפירושו בחוק המקרקעין.

ה.

כלפי פסק דין

זה הוגשה הבקשה הנוכחית, בה נטען בעיקר , כי בפסק דינו של בית המשפט המחוזי נקבעה חזקה חדשה, לפיה בהתקשרות בין המדינה לצד שלישי המונח שבחרה המדינה לתאר בו את מערכת היחסים (בכובעה כצד להסכם) הוא גם מובנו האובייקטיבי (המחייב את המדינה בכובעה הציבורי). נטען כי בית המשפט נתפס ללשון סעיף 4.4.1 לחוזה, שעה שהיה אמור לבחון את הוראות החוזה כולו - ולבחון מהם מאפייניה המהותיים של הזכות שהועברה. נטען כי בחינה החוזה אל מול הגדרת "חכירה לדורות" בסעיף 3 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מעלה כי מדובר בחכירה לדורות. עוד נטען כי שגה בית המשפט בקבעו, כי כיון שאין מדובר בחוזה למראית עין יש לקבל את סעיף 4.4.1 ככתבו וכלשונו - שעה שניתן לקבוע כי מדובר בחוזה אמיתי, אשר הזכות המהותית שהועברה בו אינה מתאימה ללשון שנקטו הצדדים.

ו.

ביום 11.3.08 התבקשה תגובת המשיבות. בתגובה (מיום 1.5.08) נטען כי אין מדובר בנושא המצדיק מתן רשות ערעור בגלגול שלישי. עוד נטען כי צדק בית המשפט המחוזי בקביעה שאת הזכויות יש לבחון לפי החוזה - ושבמקרה שלפנינו מעלה בחינה זו כי אין מדובר בחכירה לדורות. כך, בשל הקביעה בסעיף 4.4.1 - אך גם לאור בחינת שורה של הוראות מהותיות בחוזה השוללות מהמשיבות מאפיינים מרכזיים של זכות חכירה. הוטעם, כי לפי תנאי החוזה "שימרה המדינה בידה את כל האלמנטים המאפיינים מחזיק במקרקעין" (פסקה 39), והטילה הגבלות על השימוש שיכולה המשיבה לעשות במקרקעין.

ז.

לאחר העיון אין בידי להיעתר למבוקש. בסופו של יום הניתוח המשפטי של בית משפט השלום ושל בית המשפט המחוזי זהה, ועולה בקנה אחד עם הפסיקה המנחה של בית משפט זה, קרי, כי היטל השבחה ניתן להטיל בהתאם לזכויות המהותיות של המחזיק במקרקעין. זכויות אלה נלמדות מתוך החוזה:

"כוחה וסמכותה השלטונית של המשיבה להטיל מס השבחה מותנים בכך, שבעת הטלת המס יהא החייב חוכר לדורות, והשאלה אם אכן החייב הוא חוכר לדורות נבחנה על-פי פרשנות החוזה שהיה לנגד עיני בית-המשפט" (פרשת גרוסברד )

הערכאות הקודמות נחלקו ביניהן בפרשנות החוזה - ובנסיבות (כפי שנקבע גם בפרשת גרוסברד ) "בסופו של יום לפנינו איפוא שאלת יישומה של הלכה קיימת בנסיבות קונקרטיות ולא שאלה משפטית או ציבורית חדשה". השאלה היא שאלת ניתוחו ופרשנותו של הסכם ספציפי, שככלל אינה מצדיקה מתן רשות ערעור בגלגול שלישי (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד ל"ו(3) 123; רע"א 385/93 בית נח נ' מדינת ישראל , פ"ד מז(3) 221).

ח.

בית המשפט המחוזי קבע כך:

"אכן, בהחלט ייתכנו מקרים שבהם ההסכמות שבין הצדדים, כפי שהן באות לידי ביטוי בחוזה הכתוב, אינן מבטאות את המהות האמיתית של החוזה... ואולם, בנסיבות המקרה שלפנינו , כאשר עסקינן בחוזה שהמדינה היא צד לו, ושעניינו בהקמה ובתפעול של עורק תחבורי ראשי- משאב ציבורי מובהק, אין לנו יסוד להניח שכך הדבר. הנחתנו היא שהסכמת הצדדים שלמערערת לא תוקנה כל זכות במקרקעין אכן משקפת את אומד דעתם האמיתי, שכן חזקה על המדינה שלא תתקשר בחוזים שלשונם אחת ותכליתם אחרת. לא מצאנו כי הובאו ראיות לסתור חזקה זו " (פסקה 4(ג); ההדגשה הוספה - א"ר).

לדעתי, דברים אלה נכוחים: יש לבחון כל חוזה לפי הזכויות המהותיות הנוצרות בו, וקיימת הנחת מוצא, המתיישבת לדעתי עם השכל הישר ונסיון החיים, לפיה ככלל מבטאת לשון החוזה זכויות אלה. יש לזכור גם, כי רוב רובם של החוזים עוסקים בזכויות מוכרות ומובנות - ובכגון אלה המשקל שיינתן למונח בו נוקטים הצדדים לתיאורן יהיה פחות. ואולם מנגד, בחוזים מורכבים וייחודיים - דוגמת החוזה שבפנינו - לא ניתן לומר שהצדדים נטלו מערכת חוזית רגילה ושינו את שמה כדי להפיק רווח כזה או אחר.

ט.

במקרה שלפנינו סבר בית המשפט המחוזי - בהתחשב בצדדים לחוזה ובנושא המוסדר בו - כי אין המדובר בהקניית זכויות חכירה. אציין כי בתגובת המשיבות נזכרת שורה של הוראות המחזקות מסקנה זו, לרבות זכות המדינה לעשות שימוש מקביל במקרקעין (סעיף 5.14), הגבלות שונות על השימוש ועבירות הזכויות, והגבלות על מבנה ההתאגדות של המשיבה. אכן, מלשון בית המשפט יכול להשתמע כי אם אין מדובר בחוזה למראית עין, מדובר בחוזה שלשונו משקפת את הזכויות בו - אך דבר זה אינו עומד במוקד ההליך. סופו של יום, עניינו של ההליך הוא זיהוי הזכות שהוענקה למשיבה בחוזה. בית המשפט המחוזי הכריע, כי אין מדובר בחכירה לדורות - הכרעה זו אינה מצדיקה מתן רשות ערעור בגלגול שלישי.

י.

ולבסוף, כפי שציינתי בענין גרוסברד , גם בענייננו ניתן להבין את עמדתו של בית משפט השלום שביקש לאחוז את השור בקרניו המהותיות, אך אם יש מקום לשנות בנושא הגדרתה של חכירה לדורות, כנאמר אף שם , הדבר מסור בראש וראשונה למחוקק.

י"א.

על כן איני נעתר, כאמור לבקשה.