רע"א 7902/08 הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ. דנקנר בניה ופיתוח בע"מ

א.

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז (השופטים יעקב, שטמר ויפרח) מיום 25.6.08 בתיק ע"א 979-03-08 בו נדחה ערעור המבקשת על פסק דינו של בית משפט השלום בנתניה (השופטת רבינוביץ-ברון) מיום 9.1.08 בתיקים ע"א 228/06, ע"א 283/06 וע"א 111/07.

ב.

המבקשת חייבה את המשיבה בתשלום היטל השבחה כתנאי לקבלת היתר בנייה במקרקעין המצויים בתחומה. ערעור שהגישה המשיבה לבית משפט השלום התקבל, בקביעה כי הסכם הפיתוח עליו חתמה עם מינהל מקרקעי ישראל הוא הסכם דו - שלבי, וכי לעת הזאת המשיבה אינה במעמד של חוכרת לדורות - ולפיכך בהתאם להלכת קנית (רע"א 85/88 קנית נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן , פ"ד מב(4) 782) לא ניתן לחייבה בהיטל השבחה (הלכה עליה חזר בית משפט זה בעניין רע"א 10074/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' גרוסברד (לא פורסם)). קביעה זו אושרה בבית המשפט המחוזי, וכלפי פסק דינו הוגשה הבקשה הנוכחית.

ג.

בבקשה הועלו, בין היתר ולא בראשונה, שני נושאים המבחינים, לשיטת המבקשת, בין החוזה נשוא ההליך לבין החוזים שנדונו בעניין קנית ובעניין גרוסברד . הראשון , החלטות מועצת מקרקעי ישראל (החלטה מספר 833 מיום 9.7.98 והחלטה 975 מיום 22.10.03) להפסיק את השימוש בחוזים דו - שלביים. השני , עמדת מינהל מקרקעי ישראל שהוגשה בעניין נבו (עת"מ (תל אביב) 2123/06 א.י. נבו (בנתניה) חברה קבלנית בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה (לא פורסם)) התומכת, כנטען, בעמדת המבקשת. ביום 4.12.08 התבקש תגובת המשיבה ותגובת היועץ המשפטי לממשלה, לרבות "ליחס שבין העמדה שהוגשה מטעמו בפרשת גרוסברד ... לבין זו שבפרשת נבו ".

ד.

בהודעת היועץ המשפטי לממשלה (מיום 10.5.09) נמסר, "כי העמדה שהוגשה לבית משפט נכבד זה בפרשת גרוסברד הינה נכונה, וכי העמדה שהובאה בפרשת נבו איננה משקפת עמדה זו במלואה. על כן נותרה על כנה עמדתו של המינהל, כפי שהובאה בפרשת גרוסברד , כי, ככלל, בעל חוזה פיתוח איננו חייב בתשלום היטל השבחה". נאמר, כי הפער בין העמדות שהוגשו נבע מחוסר תיאום, והוסבר בקצרה ההיגיון שביסוד העמדה שהובעה בעניין גרוסברד . בתגובתה (שהוגשה כבר ביום 17.12.08) תומכת המשיבה יתדותיה בהחלטות בתי המשפט קמא, וטוענת בין היתר כי אין להבחין בין החוזה נשוא הליך זה לחוזים שנדונו בפרשות הנזכרות.

ה.

לצדדים ניתנה הזדמנות להגיב לעמדת היועץ המשפטי לממשלה. בתגובתה (מיום 18.5.09) מזכירה המשיבה, כי היועץ המשפטי לממשלה תומך בעמדתה, וחוזרת על טענותיה בתגובה לבקשה. ביום 26.5.09 הגישה המבקשת את תגובתה, בה נטען כי עמדת המינהל בעניין נבו התייחסה למכרז שפורסם לאחר החלטה 833 של מועצת מקרקעי ישראל, בעוד שהעמדה בעניין גרוסברד התייחסה למכרז שפורסם עובר לאותה החלטה - ומכאן השוני.

ו.

לאחר העיון בעמדות הצדדים ובעמדת היועץ המשפטי לממשלה, אין בידי להיעתר למבוקש. בסופו של יום, שני בתי המשפט קמא הלכו בדרך שנסללה בעניין קנית , ובהתחשב בעמדת היועץ המשפטי לממשלה (לה "ייחסתי משקל רב" בעניין גרוסברד ) לא נפל בכך פגם. אכן, החלטה 833 הנזכרת מתייחסת לשינוי באופי ההתקשרות בחוזי פיתוח, אך כפי שציין בית משפט השלום:

"עיון בחוזה הפיתוח מלמד כי בענייננו נחתם החוזה במתכונת דו שלבית. כלומר, נחתם חוזה פיתוח ורק לאחר עמידה בתנאיו יחתם חוזה חכירה. אמנם, המשיבה מפנה להחלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל לפיהן הכוונה היא להפסיק את המתכונת הדו שלבית. אך במקרה זה המתכונת שנבחרה היא של חוזה דו שלבי, ולפיכך אין נפקות מעשית להחלטות אלה" (פסקה 7).

בהמשך דבריו נדרש בית משפט השלום גם לתוספות לחוזה הפיתוח שנחתמו בשנת 2003 ובשנת 2006, מהן הסיק כי הצדדים המשיכו בהתקשרות הדו-שלבית, ובחרו שלא לחתום על חוזה פיתוח.

"בסופו של יום הניתוח המשפטי של בית משפט השלום ושל בית המשפט המחוזי זהה, ועולה בקנה אחד עם הפסיקה המנחה של בית משפט זה, קרי, כי היטל השבחה ניתן להטיל בהתאם לזכויות המהותיות של המחזיק במקרקעין. זכויות אלה נלמדות מתוך החוזה" (רע"א 10998/07 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גזר נ' חברת דרך ארץ הייויז (1997)בע"מ

(לא פורסם)).

בפרשנות החוזה והזכויות שהוקנו, כפי שנקבעו בבית משפט השלום ואושרו בבית המשפט המחוזי, לא מצאתי מקום להתערב.

ז.

סוף דבר, היטל השבחה ניתן להטיל על בעל מקרקעין או על חוכר לדורות (סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965). הערכאה הדיונית בחנה את החוזה עליו חתומה המשיבה, והסיקה כי זכויות אלה לא הוקנו לה בחוזה זה, וחלה עליה איפוא ההלכה שנקבעה בעניין קנית . בקביעה זו אין מקום להתערב.

ח.

אוסיף אף כאן את הדברים שנאמרו בעניין גרוסברד ובעניין גזר

הנזכרים, כי ניתן היה לתהות באשר לבחירה במתכונת הדו-שלבית ולתוצאה שעלתה הימנה. ניתן היה, כפי שנאמר בהזדמנויות אחרות, להביא לעיון מחדש על-ידי המחוקק בהגדרת "חוכר לדורות". ואולם, גם בלעדי זאת, החלטה 833 של המינהל, מיום 9.7.98, המבטלת בעיקרה את המסגרת הדו-שלבית, יכולה לתת פתרון צודק במרבית המקרים, אף שנותר בה פתח לחריגים. אין בפני נתונים באשר למימוש ההחלטה, שלא הוחלה בנידון דידן, אך על פניו טעמה עמה, ושאלה היא מה עלה בגורלה במציאות.

ט.

בנתון להערה זו איני נעתר לבקשה.