רע"א 1994/07ייזום ניהול וביצוע י.נ.ו.ב.בניה ופיתוח בע"מ נ. הועדה המקומית

א.

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופטים טל, אמסטרדם ולבהר-שרון) מיום 31.1.07 בתיק ע"א 2699/03, בו נדחה ערעור המבקשת על פסק דינו של בית משפט השלום בכפר סבא (השופט גדול) מיום 24.8.03 בתיק ה"פ 641/02.

ב.

ביום 13.8.2000 הגישה המבקשת, חברה קבלנית לבניה, בקשה לקבלת היתר בניה לבניין מגורים (להלן הבקשה הראשונה ). בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 נערכה שומת השבחה. המבקשת השיגה על השומה, ומונה שמאי מכריע - השמאי אריה קמיל. ביום 17.6.01 נערכה ישיבה בפני השמאי המכריע. ביום ,1.7.01 לאחר קיום הישיבה בפני השמאי אך בטרם ניתנה הכרעתו, הגישה המבקשת בקשה נוספת להיתר בניה - בה ביקשה לראשונה לנצל זכויות בניה נוספות (להלן הבקשה השניה ). ביום 15.8.01 הוציאה המשיבה שומת השבחה חדשה - בגין הזכויות הנוספות שמימושן התבקש בבקשה השניה. ביום 30.8.01 נתן השמאי המכריע קמיל את חוות דעתו. השאלה בה נחלקו הצדדים היא האם השומה שהוציא כוללת גם את היטל ההשבחה בגין הזכויות שהתבקשו בבקשה השניה: לשיטת המשיבה התייחסה השומה רק לזכויות שהתבקשו בבקשה הראשונה - ולפיכך עמדה על תשלום נוסף; לשיטת המבקשת מיצתה חוות דעתו של השמאי קמיל את כל התשלומים בגין שתי הבקשות. מבחינה דיונית התבררה השאלה במסגרת השגות המבקשת על השומה שהוצאה בבקשה השניה על-ידי השמאי המכריע עדי נאור (ביום 2.9.02) - אשר לשיטתה לא היה מקום להוציאה.

ג.

(1)ביום 24.8.03 קיבל בית משפט השלום את עמדת המשיבה. נקבע כי המחלוקת שהובאה להכרעת השמאי קמיל התייחסה אך לזכויות שמימושן התבקש בבקשה הראשונה, ולפיכך אף אם היה מודע לשינוי התכניות ולבקשה השניה, לא היה מוסמך לדון בזכויות אלה.

(2) ערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי נדחה ביום 3.1.07. בית המשפט קבע כי במחלוקת נתונה השאלה העובדתית "האם השומה שערך השמאי קמיל לגבי הבקשה הראשונה, מתייחסת לשתי הבקשות שהגישה המערערת (המבקשת - א"ר)... או שמא מתייחסת קביעתו להשבחה בגין הבקשה הראשונה בלבד" (עמ' 3). בית המשפט הכריע כאפשרות השניה, ונימק את הכרעתו במספר קביעות עובדתיות: (1) בחוות הדעת נכתב במפורש שההשבחה מתייחסת לשלוש תכניות בניין עיר, אך לא לתכניות נוספות הנוגעות לזכויות שמימושן התבקש בבקשה השניה; (2) הדיון בפני השמאי התקיים לפני שהוגשה הבקשה השניה; (3) עוד צוין כי "אם אכן היתה המערערת בטוחה בכך שהשמאי קמיל התייחס במפורש גם לתוספות שהתבקשו בבקשה השנייה והביא את הדברים בחשבון בעת עריכת התחשיב - לא היה מקום להתנגד לקבלת הבהרה ממנו בעניין זה. התנגדותה הנחרצת של המערערת בעניין זה - אומרת דרשני" (עמ' 12). ולבסוף, הוטעם כי גם השמאי המכריע נאור, שמונה לדון בהשגות המבקשת על השומה שהוצאה בבקשתה השניה, ניתח את חוות דעתו של השמאי קמיל - ואימץ את עמדת המשיבה.

ד.

כלפי פסק דין זה הוגשה הבקשה הנוכחית, בה נטען - בתמצית - כי ההליך מעלה את שאלת חלותו של עקרון סופיות הדיון ביחס לשומה של שמאי מכריע. נטען כי קביעת בתי המשפט קמא מאמצת את עמדת המשיבה לפיה ניתן לפתוח מחדש חוות דעת של שמאי מכריע - בטענה שזה שכח נתון או תכנית מסוימת או בחר להתעלם מהם. עוד נטען, שהבקשה מעוררת את השאלה האם הגשת בקשה היתר שניה מבטלת את הראשונה. עובדתית נטען, כי כל התכניות המשביחות נכנסו לתוקף לפני מתן חוות דעתו של השמאי קמיל, שהוא התייחס אליהן - ושהכרעתו התייחסה (לפי "שיטת המדרגות") לכלל התכניות המשביחות.

ה.

לאחר העיון בבקשה, בהחלטות הקודמות, ובנספחים - לרבות בחוות דעתו של השמאי קמיל - אין בידי להיעתר לבקשה. רשות ערעור בגלגול שלישי נשקלת כנודע רק במקרים בהם מתעוררת שאלה משפטית או ציבורית חשובה החורגת מתחומם של הצדדים הישירים למחלוקת (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד ל"ו(3) 123); אין המקרה שבפנינו בא בכללם. בסופו של יום מדובר בהכרעה בשאלה נקודתית לגבי מסמך ספציפי - האם חוות דעתו של השמאי המכריע התייחסה למלוא הזכויות שמימושן התבקש, או רק לזכויות שמימושן התבקש בבקשה הראשונה שנדונה בפניו (רע"א 385/93 בית נח נ' מדינת ישראל - משרד הבריאות , פ"ד מז(3) 221; רע"א 6619/06 יוגב נ' דרי (לא פורסם)). ועוד, האינדיקציות העובדתיות של בית המשפט המחוזי, והעקרון הדיוני לפיו הכריע בית משפט השלום - תומכים שניהם בעמדת המשיבה. משהלכנו בדרך זו, ברי כי שאלת סופיות הדיון כשלעצמה אינה מתעוררת.

ו.

1.אפרט במקצת: ראשית, עיינתי חזור ועיין בשומתו של השמאי המכריע קמיל, ולא מצאתי בה כל התייחסות עניינית לזכויות שנתבקשו בבקשה השניה. אין לטעמי איפוא דרך שבעולם לומר, כי כיוון שהשמאי קמיל ידע על הבקשה השניה, בין אם נדרש אליה ובין אם לאו, אין אחריו ולא כלום. דבר זה סותר כל הליך תקין של שומה. פשיטא כי על שמאי העורך שומה, לא כל שכן שומה מכרעת, להיכבד ולפרט על מה חלה שומתו, וסבורני כי לא יתכן ספק שכך נעשה כאן. ואם תאמר, כשיטת המבקשת, כי גם אם טעה השמאי אין אחרי טעותו ולא כלום, איני יודע כיצד להלום טענה זו. ראשית, איני סבור כי השמאי קמיל טעה, אף שיתכן שהיה מקום כי משפירט את שטחי הבניה לפי הבקשה המעודכנת, יציין כי עשה כן אך לשלמות התמונה. אך אף אם לא כך נעשה, הדבק הדברים וקריאתם הכוללת משרטטים תמונה ברורה בעליל. ואפילו היינו אומרים כי טעה, ואיננו אומרים זאת, לשם כך עלה רעיון ההבהרה – שלא נתקבל. ועוד, אכן, שמאי מכריע הוא מוסד נכבד בדיני התכנון והבניה, שכינונו חסך התדיינויות רבות בהקשרים עובדתיים שאינם ביומיומם המקצועי של בתי המשפט, והוא מותב מעין שיפוטי. על פי תקנה 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 ניתן לערער על פרי מלאכתו ככלל בנקודה משפטית בלבד או בטענה כי לצד מן הצדדים לא היה יומו, קרי, בשאלת צדק טבעי; קביעותיו העובדתיות הן איפוא סופיות. אך במה דברים אמורים, בקביעות שקבע – אך לא בקביעות שלא קבע, אחרת לעמורה דמינו. ואכן, מיאונה של המבקשת לפנות להבהרה אל השמאי קמיל אומר דרשני, ופועל בהקשר דנא לחובתה.

(2) דמיונו של השמאי המכריע ל"בורר המכריע", אליו נדרש השופט (כתארו אז) מצא בדנ"א 1165/00 עזבון היימן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הדרום (לא פורסם) מרחיב את יריעת פעולתו ואת הרשות שבידו להתרשם מראיות באופן עצמאי, אך אינו משנה מן המסגרת המשפטית שבה הוא פועל, קרי, קביעת שומה באשר לחומר אליו נדרש, ולא באשר לחומר שאליו לא נדרש - ולא נתבקשה לאמיתה הידרשותו. העובדה שלאחר הדיון בפני השמאי קמיל הוגשו בקשות להיתרים נוספים, כבודה במקומה, אך מה לה ולשומה המתיחסת אך ורק לתכניות שבהיתר בבקשה הראשונה?

(3) כאמור, יגעתי ומצאתי כי בשומתו של מר קמיל ישנו דיון והתיחסות רק לתכניות שבבקשה הראשונה. המבקשת נאחזת בכך שבסעיף 5.2 לשומה מר קמיל (עמ' 8) נזכרו שטחי הבניה במלואם, כולל החדשים, במסגרת מה שתואר כ"בקשה מעודכנת". אך באשר לעלית הגג נאמר שם מפורשות (בהערת שוליים 1) "לא לחישוב", ואין בכל השומה אזכור של מספרי התכניות שבבקשה השניה. הלזאת ייקרא שהשמאי המכריע דן בתכניות החדשות? אין ענייננו איפוא בסופיות הדיון, שכן כדי שתהא סופיות לגבי התכניות שבבקשה השניה, צריך שתכניות אלה יידונו, ואם לא נדונו, הכרעה מנין, ואם הכרעה אין, סופיות מנין.

(4) קראתי וחזרתי וקראתי את הבקשה. לא עלה בידי, ואני מקוה שלא מקוצר המשיג, להבין כיצד – בכל הכבוד – נקשר נושא סופיות הדין לסיטואציה שבפנינו. אכן, משלא הוגש ערעור, כנטען, נעשית שומתו של שמאי מכריע לשומה סופית; אך סופית לעניין מה? לעניין מה שנדון בפניו, לא על מה שהיה בידיעתו הכללית (ככל שהיה בידיעתו) בעת עריכת השומה. ברוח דבריו של בית משפט השלום, כלום שופט שמביאים לפניו קיומו של תיק אחר בין הצדדים, והוא פוסק במה שלפניו, מבליע בתוך הכרעתו גם הכרעה בתיק שלא נדון לפניו? אין המדובר, בהיקש שעורך בא כוחו המלומד של המבקש, במעין "כתב תביעה מתוקן"; כתב תביעה מתוקן מצריך כתב הגנה מתוקן לדיון בו. אף אין בענייננו טענה, כי היה דיון משלים בפני השמאי המכריע (שאת החומר ה"עדכני" קיבל לאחר הדיון בפניו) בשלב שלאחר מסירת החומר ולפני מתן השומה. כבר צוין, כי יתכן שהיה מקום כי השמאי קמיל יעיר על כך מפורשות ברוח האמור מעלה, כדי להסיר ספק ספיקא בן בנו של ספק, אך הדברים ברורים גם בלעדי זאת. ואף דיון בשיטת המדרגות (דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, פ"ד נו(5) 49, 78-77) אינו דיון אבסטרקטי, אלא "כזה ראה וקבע שומה", קרי, דיון קונקרטי; לא באמנות מופשטת עסקינן או בתורת הנסתר.

(5) גם איני סבור כי משאין כל רמז בפירוט המרובה של שומת מר קמיל לכך שהוא נדרש גם לתכניות החדשות (להבדיל מעצם אזכורה של הבקשה המעודכנת), היה על המשיבה להגיש ערעור לעניין זה, כפי שנטען.

ז.

נוכח כל האמור, אין בידי להיעתר לבקשה.