רע"א 2028/17 דליה הלפרין נ. מקובר 24 (1995) בע"מ

בקשת

רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בתל -אביב בפר״ק 42360-05-10 שניתנה על ידי הנשיא א׳ אורנשטיין

ביום 17.1.2017.

1.בחודש מאי 1996 התקשרה חברת מקובר 24 (1995) בע״מ (להלן: החברה ) בהסכם קומבינציה עם מר צבי הלפרין ז״ל (להלן: מר הלפרין ) שהיה הבעלים של 25% מהמקרקעין הידועים כגוש 7068 חלקה 30 ברחוב מורדי הגטאות 25-23 בתל-אביב (להלן: המקרקעין ). הבעלים הנוספים של המקרקעין היו מר נגר וגב׳ בלה בן צבי שהחזיקו ב-50% וב-25% (בהתאמה) מהמקרקעין. במסגרת הסכם הקומבינציה, התחייבה החברה לבנות על המקרקעין בניין, שמתוכו הוקצו לבעלי המקרקעין חלק מהדירות. בנק הפועלים התחייב להעמיד אשראי לחברה לבניית הבניין, ואילו בעלי המקרקעין חתמו על משכנתאות לטובת הבנק על כל הבעלות שלהם בקרקע להבטחת חובות החברה לבנק.

2.החברה הקימה את הבניין, כשבו תשע דירות (למרות שבאותה עת מותר היה לבנות על המקרקעין שבע יחידות דיור בלבד). רק ביום 12.3.2009 קבעה ועדת הערר למחוז תל-אביב כי ניתן להקים על המקרקעין שמונה יחידות דיור. החברה לא פרעה את ההלוואה לבנק, וזה האחרון החל בהליכי הוצאה לפועל לשם מימוש המשכנתא.

3.רבקה ובנימין נחום (להלן: נחום ) רכשו בשנת 1999 את דירה מס׳ 2 הנמצאת בקומת הקרקע בבניין. ביום 26.5.2010 הגישו נחום בקשה לפירוק החברה, היות ולטענתם החברה לא עמדה בהתחייבויותיה כלפיהם. ביום 21.10.2010 ניתן צו פירוק ביחס לחברה ועו״ד ערן קאופמן מונה למנהל מיוחד של החברה. כנגד החברה הוגשו תשע תביעות חוב בסך כולל של למעלה משני מיליון ש״ח.

4.דירה מס׳ 1 בבניין מצויה בקומת הקרקע של הבניין, בסמוך לדירה מס׳ 2. מדובר בדירה שנאטמה שכן הבניין נבנה כשבקומת הקרקע שלו שלוש דירות, בעוד שלפי המצב התכנוני מותרות שתי דירות בלבד, ולפיכך היא אושרה כיחידת דיור אחת עם דירה מס׳ 2 (שתי הדירות תכונינה להלן ביחד: הדירה ). בבקשת רשות הערעור עמדו המבקשים באריכות על ה״היסטוריה״ שהביאה לאטימתה של דירה מס׳ 1, אולם אין חולק כי כיום המצב התכנוני אינו מאפשר קיומן של שתי יחידות דיור נפרדות ולמעשה מדובר ביחידת דיור אחת בת שמונה חדרים, שחלקה אטום, ובפועל נותרה דירת ארבעה חדרים.

5.המנהל המיוחד הגיע להסכמה עם נחום לפיה הערת האזהרה לטובתם תימחק ובתמורה הם יקבלו סך של 296,500 ש״ח מתמורת מכירתה של דירה מס׳ 2 ויוותרו על תביעת החוב כלפיה החברה. הסכם זה קיבל תוקף בבית המשפט שלפירוק.

6.ביום 2.11.2015 ביטל בית המשפט המחוזי את המשכנתא שנרשמה לטובת בנק הפועלים בע״מ.

7.ביום 22.3.2016 קבע בית המשפט המחוזי כי שעבוד הרשום על המקרקעין אינו תקף (ערעור על החלטה זו הוגש על ידי מר אוסטרוביצקי, שטוען כי הוא נושה מובטח במקרקעין - ע״א 3926/16). החלטה זו היא קריטית לענייננו, שכן בין היתר, הבהיר בה בית המשפט המחוזי כי אין לקבל את טענתה של המבקשת, הגב׳ דליה הלפרין, אשתו של מר הלפרין, לפיה הדירה (המורכבת, כאמור, מדירה מס׳ 1 ודירה מס׳ 2 כשהן מחוברות) שייכת למר הלפרין וליתר בעלי הקרקע, וכן קבע כי בעלי המקרקעין קיבלו את מלוא התמורה שהגיעה להם לפי הסכם הקומבינציה. המבקשת לא ערערה על החלטה זו, לא בזכות ולא ברשות.

8.ביום 19.5.2016 קבע בית המשפט המחוזי כי המנהל המיוחד יפעל למימוש הדירה, ובהתאם להחלטה זו החל המנהל המיוחד בקיום הליכי התמחרות למכירת הדירה, לרבות קבלת חוות דעת שמאית ביחס לשוויה.

9.ביום 15.12.2016 הגישה המבקשת ״הודעה על טעות המנהל המיוחד ובקשה לעיכוב ביצוע״, בה ציינה כי היא מחזיקה בהסכם מיום 3.12.1997 ממנו עולה לכאורה כי דירה מס׳ 1 שייכת למר הלפרין וליתר בעלי הקרקע. כן ביקשה גב׳ הלפרין לעכב את הליכי מימוש הדירה. לתמיכה צורף תצהיר של מר דרור הלפרין, בנה של המבקשת.

10.ביום 17.1.2017 אישר בית המשפט המחוזי את מכירתה של הדירה למציעה, הגב׳ יונת אלדן, תמורת סך של 1,950,000 ש״ח. בית המשפט ציין כי קיימת חשיבות לאשר את המכירה על מנת שניתן יהיה לפרוע כבר עתה את חובות החברה, בעיקר לרשויות, שהולכים וצוברים ריביות וקנסות בשיעור ניכר. כמו כן עמד בית המשפט המחוזי על ציפייתה המוצדקת של המציעה שהמכר יאושר זה מכבר. אשר להסתייגותה של המבקשת מאישור המכר, ציין בית המשפט כי בקשתה בעניין נמחקה כבר בהחלטה מיום 22.3.2016, והיא לא השיגה על ההחלטה, ומכאן שאין מקום להעלותה מחדש תוך מתן אפשרות להשיג על ההחלטה המקורית. גם לגופו של עניין, דחה בית המשפט את בקשתה של המבקשת, בקבעו כי מדובר בשטח שאינו מהווה יחידה נפרדת ומשכך אינו ניתן למכירה או להקניה בנפרד לבעלי הקרקע, ככל שיש להם זכות כאמור.

ממילא, אף לגישתה של המבקשת, היא רק אחת מבעלי הזכויות בקרקע, אולם היא לא צירפה את יתר הבעלים אשר כפי הנראה אינם תומכים בעמדתה. עוד נקבע, כי לפי ההסכם מיום 15.8.1995, ויתר מר הלפרין על כל הזכויות במגרש תמורת הדירה; כי המצהיר אינו יודע דבר מידיעתו האישית; וכי הבקשה הוגשה בשיהוי. החלטה זו היא העומדת בבסיסה של בקשת רשות הערעור והבקשה לעיכוב ביצוע.

11.בבקשת רשות הערעור טוענת המבקשת כי הדירה שמכירתה אושרה (וליתר דיוק, החלק האטום של הדירה) שייכת לבעלי הקרקע ולא לחברה שבפירוק. לפי הנטען בבקשה, משנכנסה החברה לפירוק, הרי שלפי הסכם הקומבינציה, חוזרות כל הזכויות לבעלי המקרקעין. המבקשת טוענת עוד, כי המחיר שאושר, של 1,950,000 ש״ח אינו משקף את שווי השוק של גודל הדירה האמיתי (8 חדרים), ולכן מדובר במכירה בהפסד אדיר. המבקשת טוענת כי שגה בית המשפט המחוזי כשקבע כי כבר נדחתה התנגדותה למכירת הדירה, שכן לטענתה, בהחלטה מיום 22.3.2016 אין כל התייחסות לדירה מס׳ 1.

12.המבקשת מציינת כי היא הגישה את השגתה כבקשת רשות ערעור למען הזהירות בלבד, אולם למעשה, לשיטתה, מדובר בהחלטה המסיימת את ההליך הרלוונטי בין הצדדים בהליך קמא, ומשכך מהווה פסק דין לכל דבר ועניין, ומדובר ב״צו בפשיטת רגל״ ועל כן הערעור על ההחלטה הוא בזכות.

13.בד בבד עם בקשת רשות הערעור, הוגשה בקשה לעיכוב ביצוע ההחלטה. בבקשה לעיכוב ביצוע חוזרת המבקשת על נימוקיה של בקשת רשות הערעור, וכן טוענת כי מאזן הנוחות נוטה לטובתה, שכן אם לא יינתן עיכוב הביצוע, הרי שהמנהל המיוחד ינקוט פעולות בלתי הפיכות בנכס תוך פגיעה בזכויותיהם של הבעלים.

14.בהחלטתי מיום 6.3.2017 הוריתי למשיבים להגיש את תגובתם לבקשה לעיכוב ביצוע, תוך התייחסות גם לסוגיית סיווגו של ההליך כערעור ברשות או בזכות.

15.המשיב 1 - המנהל המיוחד - הגיש את תגובתו ולפיה יש לסלק את בקשת רשות הערעור על הסף משלושה טעמים: (1) בפסק דין חלוט שניתן עוד ביום 22.3.2016, שעליו לא ערערה המבקשת, נקבע כי הנכס הוא בבעלות החברה וכי בעלי המקרקעין, לרבות המבקשת, קיבלו מהחברה את מלוא התמורה לפי הסכם הקומבינציה, ומשכך אין להם מעמד בנכס; (2) בבקשת רשות הערעור נטענו טענות ועובדות חדשות שכלל לא הועלו בבית המשפט קמא; (3) ההליך הוגש באיחור, ביום 14.3.2017, בעוד שההחלטה ניתנה ביום 17.1.2017, כאשר המועד להגשת בקשת רשות ערעור הוא 30 ימים (בהקשר זה יצוין, כי בבקשת רשות הערעור צוין בכתב יד כי ההחלטה התקבלה אצל המבקשת ביום 20.2.2017). עוד טוען המשיב 1 כי המבקש 2, מר דרור הלפרין, כלל לא היה צד להליך בבית המשפט המחוזי ולכן צורף שלא כדין כמבקש להליך דנן. אשר לטענתה של המבקשת כי המחיר שאושר הוא הפסדי; טוען המנהל המיוחד, כי מאחר שלמבקשת אין מעמד בנכס, היא אינה רשאית לערער על ההחלטה שאישרה את המחיר שנקבע בהסכם המכר. מכל הטעמים שלעיל, טוען המנהל המיוחד כי סיכויי הערעור קלושים.

16.אשר לסוגיית סיווג ההליך, טוען המנהל המיוחד, כי החלטה בסוגיית הבעלות ניתנה כבר ביום 22.3.2016 והערעור עליה היה בזכות, אולם המבקשת לא ערערה עליה. על כן, בהליך דנן הטענות הערעוריות היחידות שיכולות לעלות הן בעניין ההחלטה המאשרת את מחיר המכירה של הנכס (להבדיל מעצם המכירה), והחלטה בסוגיה זו היא בגדר ״החלטה אחרת״, שכן זהו נושא טפל לנושא העיקרי והוא המכר עצמו.

17.אשר לבקשה לעיכוב ביצוע, טוען המנהל המיוחד, כי מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המערערת, שכן הצדדים הסתמכו והיו רשאים להסתמך על ההחלטה המאשרת את עצם מכירת הדירה, עליה לא השיגה המבקשת. לטענת המנהל המיוחד, כבר ביום 7.3.2017 הוגש דיווח לשלטונות מיסוי מקרקעין על עסקת המכר, שולמו כספים על ידי הרוכשת וניתנה לה אפשרות לרשום הערת אזהרה. דהיינו, בעוד המבקשת ״ישנה״ על זכויותיה, הסכם המכר הפך מעשה עשוי כלפי כל המעורבים. לפי הנטען, אם תתקבל הבקשה לעיכוב ביצוע המכר והערעור יידחה, הרי שכל הפעולות שנקט המנהל המיוחד לביצוע המכר ירדו לטמיון. זאת ועוד, זכויות המבקשת הנטענות הן רק לחלל האטום, שהאפשרות היחידה למכירתו היא בדרך של צירופו לדירה מס׳ 2, כפי שפעל המנהל המיוחד. המנהל המיוחד מדגיש כי במשך 18 שנים לא נקטה המבקשת הליך כלשהו בעניין דירה מס׳ 1 או העלתה כל טענה אחרת נגד החברה. המנהל המיוחד עומד על ניגוד העניינים בו מצויים, לטענתו, באי כוח המבקשת, אשר בבקשה זו דורשים את ביטול הסכם הקומבינציה, בעוד שבהליך הפירוק הם מייצגים את בעלי החברה.

18.המשיב 3 - כונס הנכסים הרשמי - הגיש אף הוא תגובה לבקשה לעיכוב ביצוע. המשיב 3 סבור כי סיכויי המבקשים להצליח בערעור הם קלושים, בפרט לנוכח העובדה שעניינם כבר נדון ביום 22.3.2016 ונקבע כי מר הלפרין ויתר בעלי הקרקע קיבלו את מלוא התמורה לפי הסכם הקומבינציה ומשכך אין להם מעמד בדירה. עוד נטען כי ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית. אשר למאזן הנוחות, מדגיש המשיב 3 כי לא מדובר בדירה המשמשת את המבקשים למגורים והם עצמם טוענים רק לחלק יחסי בדירה. דהיינו, יש לראות בענייננו לכל היותר עיכוב בתשלום כספי, אשר אינו מצדיק עיכוב ביצוע.

19.לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור ובתגובותיהם של המשיבים כאמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה של בקשת רשות הערעור להידחות. הטעם המרכזי לכך, הוא הטעם עליו הצביעו הן הכנ״ר והן המנהל המיוחד; דהיינו, העובדה כי טענותיה של המבקשת בעניין זכות כלשהי במקרקעין נדחו כבר בהחלטה מיום 22.3.2016, החלטה עליה - במודע - לא השיגה המבקשת (היא עצמה מציינת כי הייתה מודעת להחלטה זו ולערעור שהוגש עליה). לא זו בלבד, אלא שהמבקשת לא השיגה גם על ההחלטה המאשרת את עצם מכירת הדירה, מיום 19.5.2016. המבקשת השתהתה והגישה את בקשת רשות הערעור דנן רק בנוגע להחלטה מיום 17.1.2017, לאחר קיום הליך ההתמחרות, בחינת ההצעות וזכייתה של המציעה בהליך זה, כשההחלטה מתייחסת לאישור המכר למציעה במחיר שנקבה, אך לא לעצם המכירה. יוער, כי בנסיבות אלה, אכן, דומה כי סיווגו הראוי של ההליך הוא ערעור ברשות. אשר לטענותיה של המבקשת בדבר מחיר המכירה של הנכס, גם אם נתעלם מהעובדה שהיא נעדרת זכות להגיש התנגדות בעניין זה (משעה שנקבע כי אין לה זכות כלשהי במקרקעין), הרי נוכח העובדה שמדובר בהצעה הגבוהה ביותר שהוגשה, אשר נמצאת בתוך מתחם הסבירות שקבע השמאי שמינה המנהל המיוחד, אין כל מקום להתערב בהחלטה.

20.נוכח כל האמור לעיל, בקשת רשות הערעור נדחית, ועמה הבקשה לעיכוב ביצוע. המבקשת תישא בהוצאות המנהל המיוחד בסך של 5,000 ש״ח בגין הגשת התגובה לבקשה לעיכוב ביצוע.