רע"א 8115/20 דליה הלפרין נ. מקובר 24(בע"מ)- בפירוק

1.

בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט א' אורנשטיין ) בפר"ק 42360-05-10 מיום 22.10.2020, בגדרה נדחתה בקשת המבקשת להורות על תיקון רישום שנעשה בלשכת רישום המקרקעין בעקבות מכר דירה במסגרת הליך הפירוק של חברת מקובר 24 [1995] בע"מ (המשיבה 1, להלן: החברה ).

רקע והליכים קודמים

2.

ביום 15.8.1995 נחתם הסכם קומבינציה בין החברה ובין בעלי הזכויות במקרקעין הידועים כגוש 7068 חלקה 305 בתל אביב, ובהם בעלה המנוח של המבקשת (שהיא יורשתו היחידה), אשר החזיק ב-25% מהמקרקעין (להלן בהתאמה: ההסכם , הבעלים ו המקרקעין ). בעקבות ההסכם, נרשמה הערת אזהרה לטובת החברה על זכויות הבעלים במקרקעין, וכעבור מספר שנים בנתה החברה על הקרקע בניין מגורים אשר ארבע מבין דירותיו נמסרו לבעלים (להלן: הבניין ).

3.

ביום 21.10.2010 ניתן צו פירוק לחברה ועו"ד ערן קאופמן מונה למנהלה המיוחד (להלן: המנהל המיוחד ). בהחלטה מיום 2.11.2015 שניתנה במסגרת הליכי הפירוק קבע בית המשפט המחוזי כי שעבוד אשר הוטל על חלק מהזכויות במקרקעין בטל, ובהחלטה מיום 22.3.2016 נדחתה בקשה לביטול ההחלטה מיום 2.11.2015. במסגרת החלטה זו צוין, בין היתר, כי "בעלי הקרקע קיבלו את מלוא התמורה לפי הסכם הקומבינציה ומשכך אין להם מעמד בנכס". כן צוין כי המבקשת טענה אמנם כי אם ייקבע שהשעבוד הנדון חסר תוקף, אזי היא ויתר הבעלים זכאים לזכויות במקרקעין, אך היא לא התייצבה לדיונים שנערכו בפני בית המשפט המחוזי, לא הגישה תצהיר ולא נחקרה. המבקשת לא ערערה על הקביעות המתוארות בעניין זכויותיה במקרקעין, ומשכך הפכו הן לחלוטות (יצוין כי ערעור שהוגש על החלטה זו על-ידי מגיש הבקשה לביטול ההחלטה מיום 2.11.2015 נדחה בפסק דין בע"א 3926/16 אוסטרוביצקי נ' מקובר 24 (1995) בע"מ (בפירוק) (2.1.2019)).

4.

בהמשך לכך, בהחלטה מיום 19.5.2016 קיבל בית המשפט המחוזי את בקשת המנהל המיוחד לפרסם הזמנה להציע הצעות לרכישת זכויות החברה באחת מדירות הבניין (להלן: הדירה ), לערוך התמחרות בין המציעים ולחתום על חוזה מכר בכפוף לאישור בית המשפט. המנהל המיוחד ערך התמחרות כאמור ובעקבותיה הגיש לבית המשפט המחוזי בקשה לאשר את מכירת הדירה לגב' יונת אלדן (להלן: המציעה ), תמורת הסכום שהוצע על-ידה – שהיה הגבוה ביותר מבין הסכומים שהוצעו. המבקשת הגישה, אפוא, בקשה לעיכוב ביצוע מכר הדירה.

5.

בהחלטה מיום 17.1.2017 דחה בית המשפט המחוזי את בקשתה האמורה של המבקשת וקבע כי טענתה לזכויות במקרקעין נדחתה זה מכבר בהחלטה שניתנה ביום 22.3.2016, וכי המבקשת לא השיגה על החלטה זו, ולכן אין לאפשר לה להשיג עליה כעת במסגרת בקשה לעיכוב ביצוע מכר הדירה. בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי יש לדחות את בקשת המבקשת אף לגופה, בין היתר, מאחר שבמסגרת הסכם מיום 15.8.1995 ויתר בעלה המנוח על כל זכויותיו במקרקעין תמורת הדירה שיוחדה לו בבניין. נקבע עוד כי בקשת המבקשת לוקה בשיהוי ניכר, מאחר שזו ידעה זמן מה על הליכי מכר הדירה, ולמרות זאת העלתה את טענתה לזכויות בחלק מהדירה רק לאחר קיום הליכי המכר כאמור ולאחר שניתנה הצעה שעליה הסתמכה המציעה. לבסוף, אישר בית המשפט המחוזי את מכר הדירה למציעה.

6.

בקשת רשות ערעור שהוגשה על החלטה זו נדחתה בהחלטת כב' השופט י' דנציגר

ברע"א 2028/17 הלפרין נ' מקובר 24 (1995) בע"מ (3.5.2017) , שבה צוין כי:

"טענותיה של המבקשת בעניין זכות כלשהי במקרקעין נדחו כבר בהחלטה מיום 22.3.2016, החלטה עליה - במודע - לא השיגה המבקשת (היא עצמה מציינת כי הייתה מודעת להחלטה זו ולערעור שהוגש עליה). לא זו בלבד, אלא שהמבקשת לא השיגה גם על ההחלטה המאשרת את עצם מכירת הדירה, מיום 19.5.2016. המבקשת השתהתה והגישה את בקשת רשות הערעור דנן רק בנוגע להחלטה מיום 17.1.2017, לאחר קיום הליך ההתמחרות, בחינת ההצעות וזכייתה של המציעה בהליך זה, כשההחלטה מתייחסת לאישור המכר למציעה במחיר שנקבה, אך לא לעצם המכירה " (שם, בפסקה 19).

7.

בהחלטה מיום 13.2.2017 אישר בית המשפט המחוזי את הסכם המכר שנחתם בין החברה באמצעות המנהל המיוחד ובין חוף אלדן – בנה של המציעה (להלן: הקונה ). בהמשך, בפסיקתה שנחתמה ביום 30.5.2017 הורה בית המשפט המחוזי על העברת זכויות הבעלות בדירה לידי הקונה. בתוך כך, אף נקבע כי "העסקה בין הבעלים הרשומים בנסח הרישום ... לבין החברה בקשר עם הדירה הושלמה וכי החברה זכאית להרשם כבעלת זכויות הבעלות בדירה ... זאת כדי לאפשר העברת בעלות ע"ש הרוכש". ביום 30.12.2019 נחתמה פסיקתה מתוקנת לפיה זכויות הבעלות בחלק יחסי מהמקרקעין המשקף את הדירה תועברנה מהבעלים לחברה וממנה – לקונה. בעקבות זאת, ביום 8.1.2020, לאחר שהושלם הליך המכירה במלואו, רשם המנהל המיוחד את הזכויות היחסיות במקרקעין כאמור על שם הקונה.

8.

ביום 22.9.2020 הגישה המבקשת לבית המשפט המחוזי בקשה להורות למנהל המיוחד ולרשם המקרקעין לתקן את רישום הזכויות שבוצע כמתואר לעיל, כך שיושב לידי הבעלים שיעור זכויותיהם המקורי במקרקעין. לטענת המבקשת, הבעלים לא מכרו בשום שלב את זכויותיהם במקרקעין, וכי אף על-פי הסכם הקומבינציה, החברה אינה זכאית להירשם כבעלת זכויות ב מקרקעין , אלא אך לרישום הערת אזהרה על שמה. בהתאם, נטען כי אף רוכשי הדירות שנבנו בבניין אינם אוחזים בזכויות במקרקעין, אלא יהיו זכאים להירשם כבעלי זכויות ב דירות שייוחדו להם לאחר רישום הבניין כבית משותף. ממילא, נטען כי הקונה אינו זכאי להירשם כעת כבעל זכויות במקרקעין, וכי הרישום שביצע המנהל המיוחד פגע בהיקף זכויותיהם של הבעלים.

9.

בתשובותיהם לבקשה טענו המנהל המיוחד והקונה, בין היתר, כי בית המשפט המחוזי קבע זה מכבר בהחלטות מיום 22.3.2016 ומיום 17.1.2017 כי הבעלים קיבלו את התמורה המגיעה להם במסגרת הסכם הקומבינציה וכי אין להם כל מעמד במקרקעין. נטען כי החלטות אלה הפכו לחלוטות, ולכן אין בסיס לטענת המבקשת כי זכויות הבעלים במקרקעין לא נמכרו. נטען עוד כי על-פי הסכם הקומבינציה מכרו הבעלים את זכויותיהם במקרקעין לחברה, ומשכך זכאית המבקשת בשלב זה לרשום על שמה אך את זכויות הבעלות בדירה שהוקצתה לה בבניין לאחר שזה יירשם כבית משותף. לאור האמור, נטען כי יש לדחות את בקשת המבקשת לבטל את רישום הזכויות על שם הקונה, כך שיוותרו בידיה 25% מהזכויות במקרקעין.

10.

בהחלטה מיום 22.10.2020, דחה בית המשפט המחוזי את הבקשה, תוך שקבע, בעיקרו של דבר, כי "המכר אושר במסגרת הליך חדלות פירעון של החברה בבית משפט זה. הזכויות בדירה נרשמו בהתאם לאישור בית המשפט ובכך תמה מלאכתו של בית המשפט של חדלות פירעון". עוד המליץ בית המשפט המחוזי כי בעלי הדירות בבניין יפעלו לרישומו כבית משותף בדרך של ייחוד הדירות לבעליהן.

על החלטה זו נסבה בקשת רשות הערעור שלפניי, בגדרה שבה המבקשת, בעיקרו של דבר, על טענותיה לפני בית המשפט המחוזי.

דיון והכרעה

11.

דין הבקשה להידחות, אף מבלי לבקש תשובה.

הארכתי קמעה בתיאור ההליכים שהתנהלו בפני בית המשפט המחוזי, וזאת על מנת שניווכח בהשתלשלות הליכי מכר הדירה לאורך מספר שנים – במהלכן ניתנו מספר לא מבוטל של החלטות, לרבות של בית משפט זה, בהן נקבע שוב ושוב כי הזכויות בדירה שייכות לחברה וכי המנהל המיוחד רשאי למכרן במסגרת הליך הפירוק.

12.

כך, עינינו הרואות כי עוד בהחלטה מיום 22.3.2016 קבע בית המשפט המחוזי כי אין לבעלים כל מעמד במקרקעין, למעט הדירות הספציפיות שיוחדו להם, ובהחלטה מיום 17.1.2017 נקבע באופן קונקרטי כי בעלה המנוח של המבקשת ויתר על כל זכויותיו במקרקעין בתמורה לדירה שיוחדה לו כאמור. ביני לביני, בית המשפט המחוזי שב ואישר למנהל המיוחד להתקדם בהליכי מכר הדירה – החל בהחלטה מיום 19.5.2016 בגדרה הותר למנהל המיוחד לפרסם הזמנה להציע הצעות לרכישת הזכויות בדירה ולערוך התמחרות בין המציעים; וכלה בפסיקתה שנחתמה ביום 30.12.2019, שבה הורה בית המשפט המחוזי על רישום זכויות הבעלות בחלק יחסי מהמקרקעין על שם הקונה.

13.

ודוקו: כל ההחלטות המתוארות הפכו לחלוטות זה מכבר, ובקשת המבקשת לתיקון רישום הזכויות במקרקעין אינה אלא ניסיון נוסף להשיג על החלטות אלה ולהשיב לידיה את זכויות הבעלות אשר נקבע שוב ושוב כי היא אינה זכאית להן עוד. לפיכך, לא היה מקום להגיש את הבקשה הנדונה, ודינה להידחות.

14.

סוף דבר: בקשת רשות הערעור נדחית.

אך לפנים משורת הדין, לא אחייב את המבקשת בתשלום הוצאות לטובת אוצר המדינה.