רע"א 2074/09 עו"ד טל מירי ברר נ. אליזבט חוטר

לפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז (כבוד השופטים א' שילה , מ' נד"ב ו א' דודקביץ ) בע"א 2161-02-08 שבמסגרתו התקבל ערעורה של המשיבה על פסק דינו של בית משפט השלום בפתח תקווה (כבוד השופט א' מקובר ) בת.א. 7777/01.

1.

ביום 18.5.1994 רכשו המשיבה ואמה המנוחה דירה בת 5 חדרים בכפר סבא (להלן: הדירה ). המשיבה ואמה היו מיוצגות על ידי המבקשת, שטיפלה בעריכת הסכם המכר וברישום הזכויות על שמן. במסגרת טיפולה בהסכם המכר רשמה המבקשת הערת אזהרה על שם המשיבה ואמה ובסופו של דבר רשמה על שמן את הדירה בלשכת רישום המקרקעין ביום 26.4.1995. בשנת 1996 ביקשו המשיבה ואמה למכור את הדירה ואז התברר להן כי הבעלים הקודמים של הדירה ביצעו תוספות בנייה בחריגה גדולה מהיתר הבנייה שניתן להם. יתרה מכך, התנהל נגדם הליך פלילי וביום 30.4.1991 ניתן גזר דין אשר חייב את הריסת תוספות הבנייה שנבנו ללא היתר. בגזר הדין הניתן ניתן צו אשר מורה על רישום צו ההריסה במרשם המקרקעין, אך אין חולק כי צו ההריסה לא נרשם מעולם.

2.

המשיבה ואמה (שהלכה לעולמה לאחר שמיעת הראיות בתיק) הגישו לבית משפט השלום תביעה על סך של 600,529 ₪ נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר-סבא (להלן: הוועדה המקומית ), נגד המבקשת ונגד הבעלים הקודמים של הדירה, בגין הנזקים שנגרמו להן בעקבות אי רישום צו ההריסה ואי גילוי דבר קיומו עובר לעריכת הסכם המכר. הוועדה המקומית הגישה הודעות לצד שלישי נגד חברות הביטוח שביטחו אותה ונגד הבעלים הקודמים של הדירה. הבעלים הקודמים לא הגישו כתב הגנה - לא נגד התביעה העיקרית ולא נגד ההודעה לצדדים שלישיים - וניתן נגדם פסק דין בהיעדר הגנה.

3.

בית משפט השלום קבע כי הוועדה המקומית התרשלה בכך שלא רשמה את צו ההריסה בלשכת רישום המקרקעין ולכן היא אחראית לנזקים שנגרמו למשיבה עקב כך. אשר לאחריותה של המבקשת, קבע בית משפט השלום כי גם היא התרשלה בכך שלא בדקה ולא גילתה בטרם עריכת הסכם המכר שנעשו בדירה תוספות בנייה ללא היתר. בית משפט השלום דחה את טענתה כאילו היא בדקה בתיקי העירייה ולא מצאה בהם כל מסמכים בנוגע לכתב האישום וצו ההריסה שהוצאו נגד בעלי הדירה הקודמים. נקבע כי טענתה של המבקשת כאילו מאן דהוא (לטענתה, הבעלים הקודמים) הוציא מתיק הבניין את המסמכים האמורים נטענה בעלמא. משהגיע למסקנה כי המבקשת לא בדקה את תיק הבניין במחלקת ההנדסה של העירייה בטרם עריכת הסכם המכר, קבע בית משפט השלום כי המבקשת התרשלה בתפקידה כלפי המשיבה. כמו כן קבע בית משפט השלום כי העובדה שבנסח הטאבו הופיע שטח הדירה כ-52 מ"ר בעוד בהסכם המכר שערכה המבקשת נכתב כי מדובר בדירת חמישה חדרים, הייתה צריכה להדליק נורה אדומה אצל המבקשת ולכן הייתה חייבת לבדוק את העניין עד תום לפני שאיפשרה ללקוחותיה לחתום על הסכם המכר. בית משפט השלום הוסיף וקבע כי רשלנותן של הוועדה המקומית ושל המבקשת, כל אחת מהן, תרמה את חלקה לנזקי המשיבה ולכן האחריות מחולקת בחלקים שווים - 50% על כל צד.

הן הוועדה המקומית והן המבקשת העלו טענת התיישנות נגד התביעה. המשיבה כלל לא התייחסה לטענה זו, אך בית משפט השלום החליט לדון בה לגופה. נקבע כי העילה נגד הוועדה המקומית התיישנה, שכן התרשלותה הייתה כבר ביום 30.4.1991 (מועד מתן גזר הדין נגד הבעלים הקודמים שחייב את רישום צו ההריסה) בעוד התביעה הוגשה ביום 20.12.2002. בית המשפט הוסיף כי אף שסעיף 8 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 חל במקרה דנן, הרי המועד שבו נודעו למשיבה העובדות המהוות את עילת התביעה הוא מועד החתימה על הסכם המכר (18.5.1994), אז הייתה יכולה לדעת בזהירות סבירה על קיומו של צו ההריסה, וגם ממועד זה התיישנה התביעה. בית משפט השלום הוסיף וקבע כי עילת התביעה נגד המבקשת נולדה ביום 30.4.1991 ולכן גם התביעה נגדה התיישנה.

לבסוף, למקרה שיימצא כי שגה בעניין ההתיישנות, דן בית משפט השלום בשאלת הנזקים, וקבע כי נזקיה של המשיבה עומדים על 45,000 ₪ בתוספת החזר שכר טרחת המומחים שהביאה המשיבה, החזר 10% אגרת משפט ושכר טרחת עורכי דין בשיעור 20% מהסכום שנפסק.

4.

המשיבה ערערה לבית המשפט המחוזי ובטרם מתן פסק הדין בערעור הגיעה עם הוועדה המקומית להסדר שקיבל תוקף של פסק דין שלפיו לא יתבקשו סעדים נגד הוועדה המקומית. הערעור נגד המבקשת נותר תלוי ועומד.

בסוגיית ההתיישנות הסכימה המבקשת שלא היה מקום לקבוע כי התביעה נגדה התיישנה ולכן ביטל בית המשפט המחוזי קביעה זו. אשר לשאלת החבות, בית המשפט המחוזי סבר כי אין מקום להתערב בקביעותיו העובדתיות של בית משפט השלום שלפיהן המבקשת לא ביררה את זכויות המוכרים בדירה כפי שהיה מצופה מעורך דין סביר ולא פנתה לעירייה כדי לברר אם ניתן היתר בנייה לדירה שבנסח הרישום מופיע שטחה כ-52 מ"ר בעוד בחוזה המכר מדובר בדירה בת חמישה חדרים. לכן, קבע בית המשפט המחוזי, צדק בית משפט השלום במסקנתו שהמבקשת התרשלה. בנוגע לחלוקת האחריות קבע בית המשפט המחוזי כי הוועדה המקומית והמבקשת גרמו לנזק אחד ונקבע ששניהם אחראיים למלוא הנזק. לכן, פסק, יש לראות בקביעתו של בית משפט השלום בדבר חלוקת האחריות אך משום קביעת שיעור ההשתתפות בין המעוולים לבין עצמם, וייתכן שעומדת למבקשת הזכות לתבוע שיפוי מהוועדה המקומית, חרף ההתיישנות הדיונית. כמו כן דחה בית המשפט המחוזי את טענותיה של המשיבה לעניין הנזק. בסופו של יום, התקבל הערעור ברובו ונפסק כי על המבקשת לשאת במלוא נזקיה של המשיבה כפי שנקבעו וכן בשכר טרחת עורכי דין בסך של 20,000 ₪ בצירוף מע"מ.

5.

המבקשת הגישה בקשת רשות ערעור ובד בבד הגישה בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי. בבקשת רשות הערעור מעלה המבקשת מספר טענות בנוגע לסוגיית החבות וחלוקת האחריות, אשר לטענתה מצדיקות מתן רשות ערעור.

טענתה הראשונה של המבקשת היא כי טעה בית המשפט המחוזי עת פסק כי הקביעה שהמבקשת התרשלה היא קביעה עובדתית שאין להתערב בה, שכן הקביעה האם נתבע התרשל משלבת יסודות שבעובדה כמו גם מבחנים משפטיים. טענתה השנייה של המבקשת היא כי שגה בית המשפט המחוזי עת הטיל חובה על המבקשת לבדוק את הנכס במחלקת ההנדסה של העירייה. לטענתה, בית המשפט הסתמך על פסק דין [ע"א 751/89 מוסהפור נ' שוחט , פ"ד מו(4) 529 (1992)] שעובדותיו שונות לחלוטין. עוד טוענת היא כי משמעותו האופרטיבית של פסק הדין היא הרחבה ניכרת של אחריותו הנזיקית של עורך דין בעשותו עסקת מכר דירה. טענתה השלישית של המבקשת היא כי לא ראוי היה להסתמך על ע"א 751/89 הנ"ל שכן פסיקות מאוחרות יותר של בית משפט זה [ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ , פ"ד נז(2) 385 (2003) וע"א 9245/99 ויינברג נ' אריאל , פ"ד נח(4) 769 (2004)], אשר שמו דגש רב על רישום הערת האזהרה והסתמכות עליה, צריכות היו להביא למסקנה שונה באשר להתרשלות המבקשת. לבסוף, טוענת המבקשת כי טעה בית המשפט המחוזי עת לא ייחס משקל ראוי לרשלנותה החמורה של הוועדה המקומית, הן בקביעת האחריות והן בחלוקת הנזק.

6.

טענותיה של המבקשת אינן מעלות כל שאלה בעלת חשיבות עקרונית אשר חורגת מעניינם של הצדדים הישירים למחלוקת. שלוש טענותיה הראשונות של המבקשת מופנות נגד הקביעה כי התרשלה בכך שלא גילתה עובר לעריכת הסכם המכר את דבר קיומם של חריגות הבנייה ושל צו ההריסה שהוצא בגינן. מדובר, לכל היותר, ביישומן של ההלכות הידועות בעניין עוולת הרשלנות ובפרט רשלנות מקצועית של עורכי דין, הלכות מושרשות של בית משפט זה, על הנסיבות העובדתיות במקרה דנן. כפי שציין בית המשפט המחוזי, בית משפט השלום קבע קביעות עובדתיות מסוימות אשר היוו את הבסיס לקביעה כי המבקשת התרשלה בבדיקתה. קביעות עובדתיות אלה ויישום ההלכות הידועות עליהן, אינן מצדיקות מתן רשות ערעור בגלגול שלישי [השוו: רע"א 9373/08 שרעבי נ' קצין התגמולים (לא פורסם, 23.2.2009); רע"א 8509/07 פמר חברה לבניין ועבודות ציבוריות בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (לא פורסם, 4.6.2008)]. גם חלוקת האחריות בין הוועדה המקומית לבין המבקשת אינה עילה למתן רשות ערעור בערכאה שלישית, משאין עניין זה מעלה כל סוגיה עקרונית כללית החורגת מגדרו של המקרה הנדון [ראו: רע"א 575/04 ג. לינדנפלד בע"מ נ' אריה חברה לביטוח בע"מ (לא פורסם, 4.7.2005)].

7.

נוכח האמור לעיל, בקשת רשות הערעור נדחית, אף ללא קבלת תגובת המשיבה. בד בבד, נדחית הבקשה לעיכוב ביצוע. משלא נתבקשה תגובה, איני עושה צו להוצאות.