רע"א 2776/21 יחזקאל פולק נ. קבוצת כוכב נדל"ן בע"מ

1.

בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 21.4.2021, בת"א 15944-04-21 (השופט ג' גונטובניק ), שבגדרה נדחתה בקשת המבקשים לעיכוב פינוי הדירה, שבה מתגורר המבקש 2 עם משפחתו, עד להכרעה בתביעה העיקרית.

2.

בשנת 2017 נקשרה המשיבה, קבוצת כוכב נדל"ן בע"מ (להלן: כוכב ), במספר הסכמים עם המבקש 1 – יחזקאל פולק – ועם אחיו ואחותו, אשר במסגרתם קיבלה כוכב אופציות לרכישת מספר נכסים, בשווי כולל המוערך במאות מיליוני ₪. דא עקא, בעת ההיא היה נתון יחזקאל בהליכי פשיטת רגל (פש"ר 40565-06-15), אשר הגבילו את האפשרות למכור את זכויותיו בנכסים. על מנת להוציא לפועל את העסקה, גובש אפוא הסכם נוסף, שבמסגרתו הלוותה כוכב ליחזקאל סך שלמעלה מ-4,000,000 ₪, לשם קבלת צו הפטר בהליכי פשיטת הרגל. כנגד הלוואה זו, העמיד יחזקאל שתי בטוחות: הראשונה, זכויותיה של חברת משפחת י.מ.מ.א.ח בע"מ (להלן: י.מ.מ.א.ח ) – אשר בבעלות אשתו של יחזקאל ובנותיה – בדירה ברחוב דוד המלך 14, בתל אביב (להלן: הדירה בדוד המלך ); השניה, זכויותיו של יחזקאל בדירה ברחוב אבא קובנר 13, גם כן בתל אביב (להלן: הדירה באבא קובנר ). בהתאם, נרשמו לטובת כוכב משכנתאות ומשכונות על שתי הדירות, כאשר המשכנתא לגבי הדירה באבא קובנר הוגבלה לסך של 2,000,000 ₪.

3.

באמצעות הסכם ההלוואה, קיבל יחזקאל עד מהרה צו הפטר, והליכי פשיטת רגל הסתיימו. דא עקא, ההלוואה שנתנה לו כוכב – לא נפרעה, והריבית – החלה להיצבר. בצר לה, פנתה כוכב להליכי הוצאה לפועל, וביום 2.1.2019 הגישה בקשה למימוש המשכנתא על הדירה בדוד המלך. בעקבות זאת, הגישה י.מ.מ.א.ח המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בבקשה לעצור את הליכי מימוש המשכנתא, בין השאר בטענה שטרם הגיע מועד פרעון ההלוואה. ביום 1.6.2020 נדחתה המרצת הפתיחה. בפסק הדין נקבע כי "לא נפל פגם במבוקשה של [כוכב] לממש את זכאותה לדרוש את השבת ההלוואה שהעמידה לטובת הסדר הנושים בעניינו של יחזקאל" (ה"פ (מחוזי ת"א) 50852-11-19 משפחת י.מ.מ.א.ח. בע"מ נ' קבוצת כוכב נדל"ן בע"מ (1.6.2020)); בהתאם, בהמשך, מימשה כוכב את המשכנתא על הדירה בדוד המלך.

4.

ביני לביני, נקטה כוכב הליכי הוצאה לפועל גם בקשר לדירה ברחוב אבא קובנר, כאשר בחודש ינואר 2020 הגישה בקשה למימוש המשכנתא הרובצת על דירה זו. לצד טענות שונות שהעלה יחזקאל, כי יש לסגור את תיק ההוצאה לפועל, הגיש גם המבקש 2 – משה פולק, בנו של יחזקאל – בקשה לצירופו כצד להליך. זאת, בטענה שהוא מתגורר בדירה יחד עם משפחתו, וכי בפועל הוא בעל הזכויות בדירה, מאחר שהללו ניתנו לו במתנה, ועוד בשנת 2008 נרשמה בגינן הערת אזהרה לטובתו.

5.

בהחלטה מיום 2.3.2021 דחתה רשמת ההוצאה לפועל את בקשתו של יחזקאל לביטול ההליך, כמו גם את בקשתו של משה. הרשמת עמדה על כך שהכספים שנתקבלו ועתידים עוד להתקבל ממימוש הדירה בדוד המלך לא יספיקו לשם פרעון יתרת החוב של יחזקאל לכוכב. על כן, בהינתן החוב הגבוה וסירובו של יחזקאל לפרוע את יתרתו, "ובהיעדר החלטה שיפוטית אחרת" במישור זה, נקבע כי אין מקום למנוע מכוכב לפעול למימוש המשכנתא. בנוגע לטענותיו של משה בדבר זכויותיו בנכס, נמצא כי אמנם נרשמה לטובת משה הערת אזהרה עוד בשנת 2008, וכי בפועל הריהו בעל הזכויות בנכס. אולם לצד זאת, קבעה הרשמת כי עיון בהחלטת בית המשפט של פשיטת רגל מיום 5.3.2018, שבגדרה נחתמה פסיקתא המאשרת את רישום המשכנתא, כמו גם עיון בהסכם ההלוואה עצמו, מעלה כי משכון הזכויות בדירה באבא קובנר נעשה תוך ידיעה על אודות זכויותיו של משה בדירה, ועל דעתו-שלו. כפועל יוצא, נקבע כי אפילו נניח שמשה הוא בעל הזכויות בדירה באבא קובנר, הרי שעל כל פנים אין בכך כדי לחסום את כוכב מלממש את המשכנתא.

כמו כן, לצד הקביעות הללו, נוכח העובדה שמשה מתגורר בנכס עם משפחתו, הגיעה הרשמת לכלל מסקנה כי יש לספק לו ולמשפחתו דיור חלופי, בדמות "סידור חלוף לדירה בת 4 חדרים באזור המגורים בו מצוי הנכס" .

6.

זמן קצר לאחר מכן, נקבע מועד פינוי הדירה ליום 29.4.2021. זמן מה חלף, עד אשר ביום 8.4.2021 הגישו יחזקאל ומשה תביעה לבית המשפט המחוזי, נגד כוכב, אשר במסגרתה ביקשו שיוצהר כי הסכם ההלוואה – בוטל; כי המשכנתא והמשכון שנרשמו על בסיסו – מבוטלים גם הם; כי סך החוב של יחזקאל לכוכב – מסתכם בכ-4,800,000 ₪; וכי משה הוא הבעלים בדירה באבא קובנר. על מסד הצהרתי זה, ביקשו יחזקאל ומשה גם מספר צווי עשה – ביטול הליך ההוצאה לפועל למימוש המשכנתא על הדירה, מחיקת המשכנתא והמשכון שנרשמו לטובת כוכב, ורישומו של משה כבעל הזכויות בדירה.

7.

בד בבד עם הגשת התביעה, הוגשה גם בקשה למתן סעד זמני, שבגדרו נתבקש בית המשפט המחוזי להורות על עיכוב הליכי ההוצאה לפועל למימוש הדירה באבא קובנר עד להכרעה בתביעה, וכפועל יוצא – להורות על ביטול מועד פינוי הדירה הנוכחי. ביום 21.4.2021 נדונה הבקשה במעמד הצדדים. בסופו של דיון, ניתנה החלטה.

כנקודת מוצא, הבהיר בית המשפט המחוזי כי הוא ער לכך שבדירת מגורים עסקינן. יחד עם זאת, הודגש כי הבקשה למתן סעד זמני הוגשה בשיהוי – באשר מועד הפינוי נקבע עוד בראשית חודש מרץ 2021, והבקשה הוגשה רק כחודש לאחר מכן – וכי התנהלותם של יחזקאל ומשה לוקה בחוסר תום-לב – באשר פסק הדין מיום 1.6.2020, בה"פ 50852-11-19, לא צורף לבקשה, ואף לא צוין דבר נתינתו. עוד קבע בית המשפט המחוזי, כי בשלב זה "קיים קושי בכל הנוגע לסיכויי ההליך" , בהינתן ש "נוצר מצב בעייתי בו מחד גיסא הועמד מימון שנוצל לצורך הסדר הנושים ובינתיים מעמידת המימון (כוכב – נ' ס') מתבקשת [...] שלא לממשו שעה שלא מוחזרת ההלוואה שהועמדה" ; וכי מסקנה זו אך מתחזקת על רקע החלטת רשמת ההוצאה לפועל מיום 2.3.2021. במישור מאזן הנוחות, ציין בית המשפט המחוזי את סידור הדיור החלופי שקבעה רשמת ההוצאה לפועל, והטעים כי "על רקע זה, נראה כי נעשתה התחשבות ראויה בקשיים האינהרנטיים הנלווים לפינוי מסוג זה" . עוד צוין, כי בדיון לפניו נמסר כי הועבר למשפחתו של משה סך של 180,000 ₪, לצורך טיפול רפואי.

במהלך הדיון העלו יחזקאל ומשה גם הצעה חלופית לפתרון זמני, שלפיה יפנו לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, במסגרת הליך אחר הנוגע לבני משפחת פולק (תנ"ג 24218-04-20), בבקשה להעברת כספים בגובה המשכנתא, על סך של כ-2,000,000 ₪; זאת, מתוך חשבון נאמנות שבו מוחזק סך של כ-18,250,000 ₪, אשר על-פי הנטען שייכים ליורשיו של יצחק פולק ז"ל, עליהם נמנה גם יחזקאל. בית המשפט המחוזי נדרש להצעה – ולא מצא כי יש בה כדי להצדיק את מתן הסעד הזמני. הודגש כי "אין זה ברור מדוע מהלך שכזה לא נעשה מיד לאחר החלטת כב' רשמת הוצל"פ או לפני הדיון לפניה" ; כי "אין זה ברור מתי ניתן יהיה לקבל את הכסף ועד כמה רציני המהלך" ; וכי ממילא "הצעה מסוג זה" לא הועלתה במסגרת הבקשה למתן סעד זמני. בית המשפט המחוזי הגיע אפוא לכלל מסקנה "כי הרושם הלכאורי שנוצר [...] הוא שמדובר במהלך הבא לדחות את הקץ" , וכי הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח הצהרתם של יחזקאל ומשה כי "כי אין המדובר בהצעה לתשלום, חלף מימוש המשכנתא אלא בהפקדת הכסף בקופת בית המשפט" . לצד זאת הובהר, כי "ככל שיתקבל כסף במזומן בימים הקרובים כמובן שיוכלו הצדדים להידבר ביניהם" .

הבקשה ליתן סעד זמני, אם כן – נדחתה; מכאן הבקשה שלפנַי.

8.

יחזקאל ומשה טוענים כי החלטת בית המשפט המחוזי – שגויה, וכי את פינוי הדירה – יש להשהות עד להכרעה בתביעה שהגישו; או למצער, לעכבו ב-45 יום, לשם גיוס הסך של 2,000,000 ₪. הם עומדים בתוקף על טענותיהם במסגרת התביעה שהגישו. לשיטתם, סיכויי התביעה טובים: הסכם ההלוואה – בטל ומבוטל, עקב הפגמים שנפלו בכריתתו, כמו גם הפרתו היסודית מצד כוכב; והזכויות בדירה באבא קובנר – נתונות למשה, לאחר שהועברו לידיו עוד בשנת 2008, כאשר הדבר הוכר על-ידי הצדדים כולם בהחלטת בית המשפט מיום 5.3.2018, בתיק פשיטת הרגל של יחזקאל. עוד טוענים יחזקאל ומשה, כי מאזן הנוחות נוטה לטובתם באופן מובהק: מצדו של משה ומשפחתו – יגרם נזק רב, באשר עסקינן בפינוי דירת המגורים, שעה שמצבם הרפואי בכי רע; בעוד מנגד, מצד כוכב – לא נטען כי יגרם לה נזק שלא ניתן לרפאו בפיצוי כספי.

במישורי המידתיות, תום-הלב והשיהוי, סבורים יחזקאל ומשה כי לא דבק שיהוי בהתנהלותם – באשר נקטו הליכים לעיכוב הפינוי במהירות הראויה, בשים לב לכך שלשם הגשת התביעה נדרש בא-כוחם ללמוד את החומר ולאספו; וכי פעלו בתום-לב – באשר פסק הדין מיום 1.6.2020 בה"פ 50852-11-19 צוין בכתב התביעה, וממילא כלל לא נדרש היה לציינו במסגרת הבקשה, הואיל ומדובר בהליך שיחזקאל ומשה לא היו צד לו, ושאינו קשור לדירה באבא קובנר.

מעבר לאמור, כמו בבית המשפט המחוזי כן גם עתה, טוענים יחזקאל ומשה כי בקרוב יוכלו להפקיד בקופת בית המשפט סך של 2,000,000 ₪, אותם יקבלו בהתאם לבקשה שהגישו במסגרת הליך תנ"ג 24218-04-20 – וכי בגין זאת יש ליתן את הסעד הזמני המבוקש.

דיון והכרעה

9.

לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור, על נספחיה, באתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות, וזאת מבלי להיזקק לתגובה מטעם כוכב. כידוע, בכל הנוגע לסעדים זמניים, נתון לערכאה הדיונית שיקול דעת רחב; ערכאת הערעור תתערב בו במשורה, במקרים חריגים בלבד (רע"א 2415/21 שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ נ' טיילור , פסקה 8 (13.4.2021); רע"א 1151/21 יניב נ' כהן , פסקה 6 (14.3.2021)). אמנם, כאשר על הכף מוטל פינויה של דירת מגורים, כנקודת המוצא, תיטה לשון המאזניים לטובת העתרות לבקשה לעיכוב הפינוי (רע"א 458/19 פלונית נ' בנק לאומי לישראל בע"מ , פסקה 7 (2.4.2019)). יחד עם זאת, לעיתים, גם לאחר שנשקל מכלול הנסיבות בכובד ראש, מתבקשת המסקנה כי אין מנוס מפינוי הדירה. אכן, גם כאשר מבוקש סעד זמני של עיכוב פינוי דירת מגורים – יש לבחון את העניין בהתאם לדין; לאור סיכויי ההליך, נוכח מאזן הנוחות, על רקע שיקולים של מידתיות, תום-לב ושיהוי (תקנה 95(ד) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018; רע"א 1887/21 זאדה נ' פייזק , פסקאות 14-12 (17.3.2021); רע"א 2806/18 יקטר נ' אורטנר , פסקה 11 (6.6.2018)).

10.

ולענייננו. בית המשפט המחוזי שמע את הצדדים; ניכר כי מכלול הנסיבות – הובאו בחשבון, וההחלטה – ניתנה בהתאם לדין. בנוגע לסיכויי ההליך, אכן מצטיירת תמונה שלא פועלת לטובת יחזקאל ומשה; על רקע ההליכים המשפטיים הקודמים שהתנהלו בין בני משפחת פולק לכוכב, לאורך שנים, אשר ברובם ככולם יצאו יחזקאל ובני משפחתו וידם על התחתונה. כך, כעולה מפסק הדין שניתן בה"פ 50852-11-19 ביום 1.6.2020, כמו גם מהחלטת רשמת ההוצאה לפועל מיום 2.3.2021, כתוצאה מהחתימה על הסכם ההלוואה צמחה ליחזקאל טובת הנאה משמעותית – סיום הליכי פשיטת הרגל בעניינו. יחזקאל לא היה נהנה מטובת הנאה זו, לולא ניתנה הדירה באבא קובנר כבטוחה נגד ההלוואה. על כן, הניסיון מצד אחד להמשיך ולאחוז בטובת ההנאה, ומצד שני להתחמק מתשלום 'התמורה', בטענה שהסכם ההלוואה בטל או מבוטל – נראה, על פני הדברים, מוקשה עד מאוד. כמו כן, כפי שציינה רשמת ההוצאה לפועל בהחלטה מיום 2.3.2021, שאליה הפנה בית המשפט המחוזי בהחלטתו, נראה לכאורה כי משכון הזכויות בדירה באבא קובנר נעשה מתוך מודעות של הצדדים כולם לזכויותיו של משה בה; על כן, מבלי לטעת מסמרות בעניין, ספק אם יש בעובדה זו כדי לשמוט את הקרקע תחת זכותה של כוכב לממש את המשכנתא לטובתה, באשר דומה כי זכותה גוברת גם על זכויותיו של משה.

11.

אשר למאזן הנוחות. כאמור בהחלטה, סידור הדיור חלופי – יש בו כדי להפחית מהנזק שיגרם למשה ומשפחתו. בנסיבות הללו, הגם שמצד אחד אין חולק כי הדיור החלופי לא מאיין לחלוטין את הפגיעה במשה ומשפחתו, ברי כי מצד שני לא ימצאו את עצמם בני המשפחה ללא קורת גג ראויה. כמו כן, על רקע העדר יכולתם של יחזקאל ומשה לפרוע את המשכנתא, מאבדת ממשקלה טענתם כי יש לייחס משקל פחוּת לנזק שיגרם לכוכב, באשר לדידם הריהו נזק שניתן לפצות עליו בכסף; נזק מעין זה – אמנם הוא בר-פיצוי, אולם החשש הוא – שלא יעלה בידי יחזקאל ומשה להעמיד את סכום הכסף הדרוש לפיצוי, בבוא העת, אם בסופו של יום תידחה תביעתם.

12.

בנוגע להצעה החלופית שהציעו יחזקאל ומשה, בדבר שימוש בכספים שיתקבלו בעתיד הקרוב במסגרת תנ"ג 24218-04-20 – בית המשפט המחוזי התרשם, לאחר ששמע את הצדדים בדיון שהתקיים לפניו, כי מדובר "במהלך הבא לדחות את הקץ" , אשר היתכנותו איננה ברורה די הצורך. לא הונח לפנַי טעם שיצדיק התערבות במסקנה זו.

13.

אשר על כן, לא מצאתי כי ענייננו בא בקהל אותם מקרים חריגים, המצדיקים התערבות בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית. בקשת רשות הערעור, אפוא – נדחית; מאליה מתייתרת הבקשה לעיכוב ביצוע.

אין צו להוצאות.