רע"א 3595/12 גורג כלאסני נ. מונתהא מגדלאני

לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (סגנית הנשיאה ש' וסרקרוג והשופטים י' כהן ור' שפירא ) בע"א 17445-12-11 מיום 3.4.2012, בו נדחה ערעורם של המבקשים על פסק דינו של בית משפט השלום בעכו (השופטת מ' צור ) בת"א 22091-10-09 מיום 26.10.2011, אשר קיבל באופן חלקי את תביעתה של המשיבה לפינוי המבקשים מדירה המצוייה בבעלותה ולתשלום דמי שימוש ראויים.

תמצית עובדות המקרה וההליכים הקודמים

1.

המשיבה הינה הבעלים של דירת מגורים בחיפה (להלן: הדירה ), המורכבת משני חלקים. החלק האחד נמצא בצידו המזרחי של הבניין (להלן:

החלק המזרחי ) וכולל ארבעה חדרים, מטבח ושירותים. החלק השני ממוקם בצידו המערבי של הבניין (להלן: החלק המערבי ) ובו שני חדרים, מטבח, שירותים ומרפסת. הכניסה לשני החלקים היא משותפת, כאשר לשני החלקים חלל כניסה ("הול") משותף. ברקע הבקשה סכסוך ארוך שנים שניטש בין בעלה המנוח של המשיבה, ג'אן מג'דלאני (להלן: המנוח

מג'דלאני ), ממנו ירשה המשיבה את זכויותיה בדירה, לבין המנוח פואד סלום (להלן: המנוח סלום ), אשר בתו הינה המבקשת 2 בבקשה דנא (להלן: המבקשת ) יחד עם בעלה, המבקש 1 (להלן: המבקש ).

2.

ביום 1.6.1970 נחתם בין המנוח מג'דלאני לבין המנוח סלום הסכם שכירות מוגנת ביחס לחלק המזרחי בדירה (להלן: הסכם השכירות המוגנת ). במרוצת השנים, בעת שהתגורר המנוח סלום בחלק המזרחי עם משפחתו ובה המבקשת, השכיר המנוח מג'דלאני את החלק המערבי לשוכרים שונים. ביום 29.10.1985 חתם המנוח

מג'דלאני עם ג'וני סלום (להלן: ג'וני ) – בנו של המנוח סלום – על חוזה שכירות בלתי מוגנת. כעבור זמן מה חדל ג'וני מלהתגורר בחלק המערבי, והמנוח סלום והמבקשים המשיכו להתגורר בו. בשלב מסוים התפתח סכסוך משפטי בין הצדדים ביחס לזכותה של משפחת המנוח סלום להתגורר בחלק המערבי. ביום 21.10.1999, לאחר התדיינות משפטית במספר ערכאות, הגיעו הצדדים להסכם פשרה (להלן: הסכם הפשרה ) שקיבל תוקף של פסק דין ובו הוסכם כי המנוח סלום ימשיך להחזיק בדירה המערבית כדייר בלתי מוגן, החל מיום 1.11.1999 בתמורה לתשלום שכר דירה של 140$ בחודש, זאת על פי הסכם שיחתם בין הצדדים לתקופה בת חמש שנים. הסכם שכירות כזה לא נחתם בסופו של דבר, אך משפחת המנוח סלום המשיכה להתגורר בחלק המערבי ולהעביר את התשלומים החודשיים בסך 140$ כנדרש.

3.

ביום 31.10.2008 נפטר המנוח סלום. בעקבות כך, ביום 21.1.2009 פנתה המשיבה למבקשים במכתב בו הודיעה להם כי היא אינה מעוניינת לחדש את הסכם השכירות ביחס לחלק המערבי וכי הם נדרשים לפנותו עד ליום 28.2.2009. באשר לחלק המזרחי ציינה המשיבה כי בעקבות פטירתו של המנוח סלום על המבקשים להחזיר לרשותה את המפתח אף לחלק המזרחי. המבקשים דחו את דרישות המשיבה.

4.

על כן הגישה המשיבה תביעה לבית משפט השלום בעכו ועתרה לפינויים של המבקשים מן הדירה (על שני חלקיה) וכן לתשלום דמי שימוש ראויים. לשם הבהרת התמונה יוער כי לאחר הגשת התביעה נרשם הבניין כבית משותף ושני החלקים נרשמו כחלקת משנה אחת בבעלות המשיבה. המבקשים מצידם טענו כי יש להם זכויות עצמאיות בשני החלקים הן בהתאם לפסקי הדין בהליכים קודמים שהתנהלו בין הצדדים והם נוכח העובדה כי התגוררו יחד עם המנוח סלום והשתמשו בשני חלקי הדירה במשותף.

פסק דינו של בית משפט השלום

5.

באשר לחלק המערבי קיבל בית המשפט את התביעה וקבע כי בהיעדר חוזה שכירות על פי האמור בהסכם הפשרה, הרי שהדירה הושכרה מכוח הסכם בעל פה שבו לא נקבעה מראש תקופת השכירות. בית המשפט הטעים כי אין לקבל את טענת המבקשים לעניין זה לפיה המדובר בעסקת שכירות המתחדשת באופן אוטומטי, ומשכך זכותה של המשיבה להביא את השכירות לסיום בהודעה למבקשים כל עוד היא עושה כן זמן סביר מראש. עוד הוסיף בית המשפט כי בהתאם להוראות חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין ) שכירות לתקופה בת חמש שנים ומעלה טעונה רישום. על כן קבע בית המשפט כי בהיעדר מסמך בכתב דינה של טענת המבקשים לקיומו של חוזה שכירות ארוך טווח, נדחית. באשר לפסקי הדין שניתנו במסגרת הסכסוך קבע בית המשפט כי אלו עסקו בתקופות אחרות שחלפו זה מכבר. באשר לחלק המזרחי קבע בית המשפט כי אמנם המנוח סלום אשר היה דייר מוגן נפטר, אולם בהתאם להוראת סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, רשאית המבקשת, בתו של המנוח סלום, להמשיך ולהחזיק בדירה, ובהתאם לכך רשאי המבקש לגור עמה. על כן נדחתה תביעת המשיבה לפינוי המבקשים מהחלק המזרחי. לבסוף קבע בית המשפט כי המשיבה זכאית לדמי שימוש ראויים עבור השימוש שעשו המבקשים בחלק המערבי החל מהמועד בו היה עליהם לפנותו ועד לפינויו.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

6.

על יסוד כך ערערו המבקשים לפני בית המשפט המחוזי. בהחלטה תמציתית וקצרה דחה בית המשפט את הערעור בקובעו כי בית משפט השלום עמד על כל הנתונים הנדרשים להכרעה ואף הגיע לתוצאה הנכונה.

תמצית נימוקי הבקשה

7.

לטענת המבקשים יש מקום לקבל את בקשת רשות הערעור במקרה זה מן הטעם כי עניינם מעורר שאלה משפטית כללית שטרם נדונה לפני בית משפט זה. זאת נוכח שגיאתו של בית משפט השלום – שאושרה על ידי בית המשפט המחוזי – בכך שהבחין באופן מלאכותי בין החלק המזרחי לחלק המערבי, כאשר בפועל מדובר בדירה אחת. בבקשתם מלינים המבקשים כנגד ההלכה שמקורה ב ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982) (להלן: עניין חניון חיפה ) בטענה כי על בית משפט זה להתערב כדי למנוע טעות גסה כאשר מופרת "נוסחת הצדק האישית" של המתדיינים, לשון הבקשה. לגופו של עניין טוענים המבקשים כי לא היה מקום ליצור את ההבחנה בין שני חלקי הדירה, וכי הדבר אף מנוגד לעקרון תום הלב. כמו כן נטען כי פסק דינו של בית המשפט אוכף את החוזה בין הצדדים בניגוד להוראת סעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התש"ל-1970 (להלן: חוק התרופות ) לפיה לא ייאכף חוזה בנסיבות בהן הדבר אינו צודק.

דיון והכרעה

8.

לאחר שעיינתי בבקשה על נספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות, זאת אף מבלי להיזקק לתגובה מטעם המשיבה.

9.

כידוע, רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן על ידי בית משפט זה אך ורק במקרים חריגים , המעוררים שאלה בעלת חשיבות משפטית כללית – כזו החורגת מדלת אמותיהם של הצדדים במקרה הקונקרטי – או במקרים נדירים בהם נדרשת התערבותו של בית משפט זה משיקולי צדק, לשם מניעת עיוות דין שאיננו מתקבל על הדעת [ראו: עניין חניון חיפה ; רע"א 7919/00 מזרחי נ' בן צבי (טרם פורסם, 23.11.2000); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 632 (מהדורה עשירית, 2009)]. חרף טענותיהם של המבקשים בקשתם אינה מעוררת כל שאלה משפטית כללית החורגת מנסיבותיו הפרטניות של הסכסוך דנא. יתרה מכך; במסגרת בקשתם מציינים המבקשים מפורשות כי יש לשיטתם מקום לסטות מההלכה שמקורה בעניין חניון חיפה , זאת כאשר ברור כי דחיית הבקשה תביא לאי-צדק משווע. טענתם זו מלמדת על כך שהמבקשים מבינים היטב כי עניינם אינו מעורר כל שאלה כללית כאמור. באשר לטענה לגופה, דומני כי בעניין זה מתפרצים המבקשים לדלת פתוחה. כפי שכבר ציינתי, בית משפט זה עשוי לקבל בקשת רשות ערעור שאינה מעוררת שאלה כללית כאמור, זאת במקרים חריגים ביותר לשם מניעת עיוות דין שאין להשלים עימו. ברם, איני סבור כי ייגרם כל עיוות דין למבקשים דנן בדחיית בקשתם. פסק דינו של בית משפט השלום נומק כדבעי, והכריע בסוגיות שעל הפרק באופן משכנע ובהתאם לדין.

10.

בבחינת למעלה מן הצורך אעיר כי דינו של הערעור להידחות אף לגופו של עניין. ככלל, תקופת שכירות הינה כפי שקבעו הצדדים במסגרת החוזה שערכו ביניהם. יחד עם זאת, באם המשיכה השכירות להתקיים אף לאחר תום התקופה עליה הסכימו הצדדים, זאת מבלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות באמצעות מתן הודעה לצד השני שתישלח על פי הכללים המקובלים בשיטתנו (ראו סעיף 19(א) ל חוק השכירות והשאילה , התשל"א-1971; ע"א שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ (טרם פורסם, 27.7.2008), פסקה 54 לפסק דינו של השופט ס' ג'ובראן (להלן: עניין

שוורץ )]. בית משפט השלום קבע, כעניין של עובדה, כי הצדדים לא קבעו ביניהם תקופת שכירות חדשה ביחס לחלק המערבי חלף התקופה בת חמש השנים עליה סיכמו במסגרת הסכם הפשרה (כאשר גם לגבי תקופה זו לא נחתם הסכם כפי שסיכמו הצדדים). תוקפו של הסכם השכירות הוארך על דרך התנהגותם של הצדדים לו. כמו כן, אין חולק כי המשיבה שלחה למבקשים כדין הודעה בדבר סיום הסכם השכירות הבלתי מוגנת בין הצדדים. על רקע נסיבות אלה הגיע בית המשפט למסקנה כי החוזה בין הצדדים הגיע לסיומו. אין בידי להתערב בהחלטתו זו. על כך אוסיף כי כן מקובלת עלי עמדתו של בית משפט השלום לפיה אף אם הסכימו הצדדים על הארכת התקופה – ולכך אין כל ראיה כאמור – הרי שאין בכך כדי לסייע למבקשים בהיעדר מסמך בכתב, משמדובר בשכירות ארוכת טווח [ראו: סעיפים 8 ו-79(ב) לחוק המקרקעין; עניין שוורץ , פסקה 53 לפסק דינו של השופט ס' ג'ובראן ].

11.

חרף אלה, טוענים המבקשים כי מכוח שימוש ארוך השנים שעשו בדירה על שני חלקיה, ונוכח קביעתו של בית משפט השלום כי המבקשת הינה דיירת מוגנת בחלק המזרחי, שגה בית המשפט כשהורה על פינויים מן החלק המערבי. כפי שקבע ובצדק רב בית משפט השלום, טענה זו אינה נסמכת על דבר. מעיון בחומר שצורף לבקשה עולה כי במהלך השנים השכיר המנוח מג'דלאני את שני חלקי הדירה באותה עת, כאשר את החלק המזרחי שכרו המנוח סלום ומשפחתו ואת החלק המערבי שכרו אחרים. אכן, בשלב מסוים השכיר המנוח מג'דלאני אף את החלק המערבי בדירה למנוח סלום ולמשפחתו. האם העובדה כי המנוח סלום היה זה ששכר את שני חלקי הדירה במקביל, לתקופה יחסית ממושכת, מלמדת כי הופקעה מן המשיבה האפשרות להביא את חוזה השכירות בחלק המערבי לסיומו? ברי כי התשובה לכך היא בשלילה. אכן, "הנחת היסוד הנוגעת לחיובים על פי החוזה היא שאין הם נצחיים, והם מטבעם זמניים. החיוב החוזי שואף לקיום, והוא פוקע עם הקיום" [ראו: ד' פרידמן ונ' כהן חוזים כרך ד 4 (2011)]. שכירות מקרקעין מוגדרת מפורשות כזכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות [ראו: סעיף 3 לחוק המקרקעין]. טענותיהם של המבקשים מכוונות לכך שלמשיבה אין למעשה כל יכולת לממש כרצונה את זכויותיה בנכס המצוי בבעלותה. ברי כי אין לתת לכך יד.

לבסוף אציין כי אין כל טעם בטענת המבקשים לפיה שגה בית משפט השלום כאשר אכף את החוזה בין הצדדים, זאת לכאורה באופן בלתי צודק ברוח סעיף 3(4) לחוק התרופות. פסק דינו של בית המשפט השלום קבע מפורשות כי החוזה ביחס לחלק המערבי

הגיע לסיומו עם שליחת ההודעה מצד המשיבה אל המבקשים. לפיכך ודאי שלא הורה בית המשפט על קיומו של החוזה על דרך אכיפתו.

12.

אשר על כן, הבקשה נדחית. בנסיבות העניין, משלא נתבקשה תגובה מטעם המשיבה איני עושה צו להוצאות.