פרטי ההליך
בבית המשפט העליון
רע"א
3696/09
בפני:
כבוד השופט י' דנציגר
המבקשת:
מפעלי תחנות בע"מ
נ ג ד
המשיבה:
הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון
בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מחוז מרכז מיום 23.3.2009
בע"א 4659-06-08 שניתן על ידי כבוד השופטים א' שילה, מ' נד"ב, א'
דודקביץ
בשם המבקשת:
עו"ד ד' פישלר;
עו"ד י' סרור-אביטן
החלטה
בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז בע"א 4659-06-08 (כב' השופטים א' שילה, מ' נד"ב, ו-א' דודקביץ ) מיום 23.3.2009 לפיו נדחה ערעורה של המבקשת על החלטתו של בית משפט השלום בפתח-תקוה (כב' סגן הנשיא א' גולדס ) בבש"א 1530/08 מיום 13.5.2008. בית משפט השלום קיבל את בקשת המשיבה והורה על סילוקו על הסף של ערעור שהגישה המבקשת על שומת השמאי, שמואל פן.
רקע עובדתי
1.
המבקשת הינה בעלים של מקרקעין המצויים בתחומה של המשיבה (להלן: המקרקעין ). ביום 23.8.1998 נכרת בין הצדדים חוזה (להלן: החוזה משנת 1998 ), שצד נוסף לו הייתה עיריית ראשון לציון. החוזה עסק ביוזמתה של המבקשת לתכנן ולבנות מרכז מסחרי, משרדים ומגורים על המקרקעין. בין היתר נקבע בחוזה כי שמאי המקרקעין, שמואל פן (להלן: השמאי ) יכריע לגבי היטל ההשבחה אשר יחול על המקרקעין. נקבע כי השמאי ייתן את החלטתו לאחר שישמע את הצדדים וינמק את החלטתו. כן נקבע כי "כל צד רשאי להשיג ולערער על החלטת השמאי בנושאים משפטיים בלבד".
2.
ביום 1.8.2001 שלחה המבקשת מכתב למשיבה בו היא שבה וחזרה על התחייבויותיה. באותו מכתב ציינה המבקשת כי השמאי ימונה כשמאי מוסכם לצורך הערכת שומת היטל ההשבחה. בסעיף 3 למכתב ציינה המבקשת:
"אנו מתחייבים בתשלום השומה הקבועה ע"י השמאי המוסכם ללא עירעור, בעת 'מימוש הזכויות' כהגדרתן בתוספת השלישית לחוק".
המבקשת אף הוסיפה וציינה כי התחייבות זו ניתנה על ידה לאחר שנועצה ביועציה המשפטיים וכי תוכנה של ההתחייבות הובהר לה על ידם "על בוריה".
3.
ביום 8.8.2004 נחתם מסמך נוסף, בו חזרו הצדדים ואישרו את החוזה משנת 1998 "על כל הוראותיו". בסוף המסמך, בסעיף 5, נקבע כי "החלטת השמאי המוסכם תהיה סופית וללא ערעור לשני הצדדים".
4.
בישיבה שהתקיימה לפני השמאי ביום 1.6.2005 בנוכחות הצדדים ובאי כוחם, שבו הצדדים ואשרו את הסכמתם כי החלטתו של השמאי תהיה "סופית וללא ערעור לשני הצדדים".
5.
ביום 28.8.2006 ניתנה חוות דעתו של השמאי.
6.
ביום 6.12.2006 הגישה המבקשת ערעור על שומת השמאי לבית משפט השלום בפתח-תקוה. המשיבה עתרה לסילוק הערעור על הסף מהטעם שהצדדים הסכימו כי לא יוגש ערעור על שומת השמאי.
החלטתו של בית משפט השלום
7.
בית משפט השלום קיבל את בקשתה של המשיבה והורה על סילוקו על הסף של ערעור המבקשת. בפתח הדברים ציין בית משפט השלום כי די בכך שהמבקשת לא הגישה תצהיר אשר יהא בו כדי לאמת את העובדות והטענות המתייחסות לכוונת הצדדים בעת חתימת ההסכמים כדי להצדיק את קבלת הבקשה, זאת מאחר וטענותיה של המבקשת נטענו ללא שהונחה תשתית ראייתית כלשהי המעידה על כוונות אחרות בפרשנות המסמכים. ואולם, גם לגופו של עניין נקבע כי דין בקשתה של המשיבה להתקבל. נקבע כי הצדדים בחרו למנות שמאי מוסכם אשר הכרעתו תהא סופית ואינה ניתנת לערעור. נקבע כי תקנת הציבור מחייבת כיבוד הסכמים והטענה לפיה עמידה בתנאי ההסכם פוגעת בתקנת הציבור, אינה טענה אשר נטענה בתום לב.
פסק דינו של בית המשפט המחוזי
8.
על החלטתו של בית משפט השלום הגישה המבקשת ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז וזה דחה את הערעור ביום 23.3.2009. בפתח הדברים ציין בית המשפט המחוזי כי קיים ספק אם מינוי השמאי המוסכם היה מינוי של שמאי מכריע כמשמעותו בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק ). נקבע כי בעלי הדין הגיעו להסכם ביחס לפיתוח המקרקעין של המבקשת כאשר על פי החוזה זכתה המבקשת בהטבות שונות. משכך, קבע בית המשפט המחוזי, יש לראות את מינוי השמאי כחלק מעסקה כוללת וכך גם את הויתור על זכות הערעור. עוד נקבע כי הצדדים לא נקטו בהליך שאליו מכוונת התוספת השלישית לחוק, מאחר ומלכתחילה לא מינתה המשיבה שמאי וגם המבקשת לא הגישה באותו שלב חוות דעת של שמאי מטעמה. לפיכך לא היה לשמאי בסיס להכרעה בין חוות דעת סותרות. בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי אין לקבל את טענת המבקשת לפיה דין שמאי מוסכם כדין שמאי מכריע.
9.
בהמשך הדברים הפנה בית המשפט המחוזי לפסק דיני בע"א 1168/07 יפה נוף-תחבורה, תשתיות ובניה בע"מ נ' הפלר (לא פורסם, 1.2.2009) (להלן: עניין יפה נוף ) בו ציינתי כי ככלל עילות ההתערבות בחוות דעת מקצועית שערך שמאי מצומצמות למקרים חריגים בהם פעל השמאי בניגוד לכללי הצדק הטבעי.
10.
בענייננו, קבע בית המשפט המחוזי, לא היה כל פגם בהסכם הדיוני אליו הגיעו הצדדים בצורה מושכלת, מרצון ולאחר היוועצות עם עורכי דינם. נקבע כי יש לדחות את הטענה לפיה ישנה פגיעה בזכות הגישה לערכאות או בתקנת הציבור. בית המשפט קבע כי "בעוד שבהסכם משנת 1998 שמרו הצדדים על זכות הערעור בשאלות משפטיות, הרי שבהסכמות שבאו לאחר מכן הפקיעו מידיהם זכות זו, לאחר שקיבלו יעוץ של עורכי דין וכתבו את הדברים ברחל בתך הקטנה". נסיבות אלה, כך נקבע, מלמדות על כך שהויתור על זכות הערעור "נעשה במודע ובמכוון".
11.
בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי המסמכים שצורפו לבקשה לסילוק על הסף מצביעים לכאורה על הסכמה ברורה ומפורשת של הצדדים לוותר על זכות הערעור, ללא הבחנה בין ערעור בשאלות משפטיות לערעור בשאלות שמאיות. בהקשר זה אף נקבע כי על פי הוראות התוספת השלישית לחוק, בכל מקרה לא ניתן לערער על שומת שמאי מכריע אלא בשאלות משפטיות ומשכך, קבלת טענתה של המבקשת משמעותה ביטולן של כל ההסכמות שהופיעו בהסכמים השונים שעניינן ויתור על זכות הערעור. נקבע כי לו רצתה המבקשת לטעון כי יש לפרש את אותם מסמכים באופן אחר, היה עליה לצרף תצהיר תשובה לבקשה לסילוק על הסף, ואולם המבקשת לא עשתה כן. בין כך ובין כך, נקבע כי טענותיה של המבקשת הינן טענות "שמאיות טהורות" ולפיכך דינן להידחות.
12.
בית המשפט המחוזי דחה את טענתה של המבקשת לפיה השמאי היה מוטה לטובת המשיבה. נקבע כי גם אם השמאי אכן נתן בעבר שתי חוות דעת לבקשת המשיבה אין בדבר כדי לפסול אותו, נוכח העובדה שהמבקשת עצמה היתה זו ששכרה את שירותיו. עיון במסמכים, כך נקבע, מעלה כי הבחירה המוסכמת בשמאי נבעה מהיותו נאמן על שני הצדדים ומקובל עליהם, דווקא בשל כך שפעל בעבור שניהם.
13.
לבסוף קבע בית המשפט המחוזי כי לאור הנסיבות והתוצאה אליה הגיע, אין מקום לדון בטענת המבקשת לפיה היה על השמאי להחיל בשומתו את "שיטת המדרגות" כפי שנקבע ברע"א 4217/04 פנימי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (לא פורסם, 22.10.2006) (להלן: עניין פנימי ).
14.
על החלטה זו הוגשה הבקשה שלפניי.
הטענות בבקשה
15.
המבקשת מעלה טענות רבות בבקשה. בין היתר, חוזרת היא על טענתה לפיה הצדדים לא התכוונו לוותר על זכות הערעור בעניינים משפטיים. נטען כי המכתב משנת 2001 לא בא לשנות את החוזה משנת 1998 וכי הפירוש הנכון שיש לתת לאותו מכתב משנת 2001 הינו כי המבקשת תשלם בפועל את הסכום שייקבע על ידי השמאי המוסכם בעת מימוש הזכויות ללא ערעור. אשר למסמך משנת 2004, המבקשת טוענת כי הוא אינו יכול לשנות את הסכמת הצדדים לפי החוזה משנת 1998 מאחר ונקבע כי "החוזה משנת 1998 שריר וקיים על כל הוראותיו". על פי הנטען סעיף 5 למסמך משנת 2004, הקובע כאמור כי "החלטת השמאי המוסכם תהא סופית וללא ערעור לשני הצדדים", לא בא לשנות מהמוסכם. בהקשר זה מוסיפה המבקשת וטוענת כי הצדדים לא ויתרו על זכות הערעור על פי החוק בנושאים משפטיים וכי על פי הוראות התוספת השלישית לחוק, על הכרעת שמאי מכריע ניתן לערער בנקודה משפטית.
בהקשר זה מוסיפה המבקשת וטוענת כי בית המשפט המחוזי שגה כאשר קבע כי בעלי הדין לא נקטו בהליך שאליו מכוונת התוספת השלישית לחוק. המבקשת טוענת כי השמאי עצמו, ציין בחוות הדעת כי שומתו ניתנת על פי הוראות החוק. נטען כי הצדדים ראו את השומה כשומה מכרעת על פי הוראות התוספת השלישית לחוק, ועל שומה מכרעת, כך נטען, ניתן לערער בנקודה משפטית.
16.
טענה נוספת שמעלה המבקשת עניינה בקשתה של המשיבה לסילוק על הסף. על פי הנטען הבקשה לסילוק על הסף נתמכה בתצהירו של מר אפרים רחמני, הממונה על היטל השבחה בעיריית ראשון לציון. תצהירו של רחמני, כך נטען, הסתמך על מסמכים שהוצגו לו ורחמני עצמו לא הציג תשתית ראייתית משל עצמו. לפיכך נטען, כי שגה בית המשפט המחוזי כאשר קבע כי די היה בתצהירו של רחמני בכדי להעביר את הנטל למבקשת להוכחת הטענה לפיה אין לפרש את המסמכים כלשונם. על פי הנטען המשיבה היתה זו שעתרה לסילוק הבקשה על הסף ולכן נטל ההוכחה מוטל עליה, להוכיח את האמור בבקשתה. עוד נטען כי שגה בית המשפט המחוזי כאשר סבר כי עמדת המשיבה התבססה על לשון ההסכמים, בעוד שההפך הוא הנכון ומלשון החוזה עולה כי הסכמת הצדדים היתה כי ניתן יהיה לערער בנושאים משפטיים.
17.
מוסיפה המבקשת וטוענת כי שגה בית המשפט המחוזי כאשר ייחס משקל רב לעובדה כי המבקשת לא הגישה תצהיר תשובה לבקשה לסילוק על הסף. קביעה זו, כך נטען, אינה מתיישבת עם ההלכה הפסוקה לפיה בית המשפט יורה על סילוק הליך על הסף, רק אם יתברר לו כי גם את תתקבלנה כל טענות המבקשת כפי שהן נטענות בכתב הערעור, לא תזכה בערעורה. בהקשר זה אף נטען כי הליך של סילוק על הסף אינו הליך המיועד לבירור העובדות. בנסיבות העניין, כך נטען, כי היה על בית המשפט לקיים דיון לגופו של עניין כדי להכריע מה היה אומד דעת הצדדים. המבקשת טוענת כי לא ניתן להורות על סילוק על הסף כאשר יש מחלוקת פרשנית בין הצדדים ויש לאפשר להם להוכיח את אומד דעתם גם במסגרת ערעור על היטל השבחה, שכן, עסקינן למעשה בערכאת ערעור ראשונה.
18.
עוד נטען כי שגה בית המשפט המחוזי כאשר דחה את טענת המבקשת לפיה השמאי היה מוטה לטובת המשיבה וכי השומה לוקה בחוסר סבירות קיצוני. בהקשר זה אף נטען כי שגה בית המשפט המחוזי כאשר קבע כי בחירת השמאי נבעה מהיותו נאמן על שני הצדדים. קביעה זו, כך נטען, מבוססת על טענת המשיבה אשר לא נתמכה בתצהיר.
19.
מוסיפה המבקשת וטוענת כי שגה בית המשפט המחוזי בקביעתו לפיה טענותיה של המבקשת כלפי השמאי הינן טענות "שמאיות טהורות". על פי הנטען המבקשת התייחסה לטענות השמאיות אך ורק כדי להראות את חוסר סבירותה הקיצונית של השמאות המכרעת.
20.
לבסוף טוענת המבקשת כי במקרה דנן היה על השמאי להחיל בשומתו את "שיטת המדרגות" אשר אומנם נקבעה כהלכה, בעניין פנימי , לאחר מתן ההחלטה, אולם יש ליישמה בענייננו מאחר ופסק הדין טרם הפך לחלוט.
דיון והכרעה
21.
לאחר שעיינתי בבקשה על נספחיה הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות. כידוע בית המשפט ייעתר לבקשת רשות ערעור בגלגול שלישי רק במקרים חריגים בהם מתעוררת שאלה משפטית או ציבורית חשובה, החורגת מעניינים הפרטי של הצדדים הישירים למחלוקת [ראו: ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1983)]. הבקשה שלפניי אינה עומדת במבחנים אלו. עיקר טענותיה של המבקשת עניינן פרשנותם של בית משפט השלום ובית המשפט המחוזי להסכמים השונים שנחתמו בין הצדדים ואשר על פיהם ויתרה המבקשת על זכות הערעור על שומת השמאי. עניין זה אינו מעורר שאלה משפטית או ציבורית חשובה המצדיקה מתן רשות ערעור בגלגול שלישי.
22.
מעבר לכך, גם לגופו של עניין, דין הבקשה להידחות.
23.
טענותיה של המבקשת בדבר פרשנות ההסכמים שנחתמו בינה ובין המשיבה, דינן להידחות. בחוזה משנת 1998 קבעו הצדדים כי ניתן יהיה לערער על החלטת השמאי "בנושאים משפטיים בלבד" (סעיף 2.2 לחוזה), ואולם על הסכמה זו לא חזרו הצדדים בהסכמים מאוחרים יותר. במכתב שנשלח למשיבה על ידי המבקשת באוגוסט 2001 ציינה כאמור המבקשת כי היא מתחייבת "בתשלום השומה הקבועה ע"י השמאי המוסכם ללא עירעור...". המבקשת אף ציינה בסעיף 4 למכתבה כי התחייבותה ניתנה לאחר שהתייעצה עם יועציה המשפטיים וכי תוכנה של ההתחייבות הובהר לה. אכן בהסכם משנת 2004 קבעו הצדדים בסעיף 1 כי "החוזה משנת 1998 שריר וקיים על כל הוראותיו", אולם בסעיף 5 לאותו הסכם נקבע במפורש, בהתייחס לאפשרות הערעור, כי "החלטת השמאי המוסכם תהא סופית וללא ערעור לשני הצדדים". יש לציין כי גם כאשר נושא הערעור עלה בישיבה שהתקיימה בין הצדדים לבין השמאי, חזרו הצדדים והסכימו כי הכרעת השמאי תהיה סופית "בלא ערעור לשני הצדדים" (ראו פרוטוקול הישיבה מיום 1.6.2005 בעמ' 41-42). עינינו הראות, כי המבקשת אשר היתה מיוצגת בהליך בפני השמאי, הצהירה בעצמה כי תוכן ההתחייבות הובהר לה, והיא ויתרה במפורש על זכות הערעור.
24.
יתר על כך, המבקשת טוענת כאמור כי בית המשפט המחוזי טעה כאשר נמנע מלהכריע האם מדובר בשמאי מוסכם או בשמאי מכריע כמשמעותו בחוק. לדידי, גם אם אניח, כפי שטוענת המבקשת, כי בענייננו היה השמאי "שמאי מכריע" כמשמעותו בחוק, הרי שאין בדבר כדי לסייע לה. להיפך, אם מדובר בשמאי מכריע הרי שצדק בית המשפט המחוזי בקביעתו לפיה זכות הערעור עליה ויתרו הצדדים הינה זכות ערעור בשאלות משפטיות, שכן באותה העת שנחתם ההסכם לא ניתן היה לערער על שומת השמאי בשאלות שאינן משפטיות. קבלת הטענה לפיה הצדדים לא ויתרו על זכות הערעור בשאלות משפטיות מרוקנת למעשה מתוכן את הסכמתם.
25.
במאמר מוסגר אבקש לציין כי כיום על פי התוספת השלישית לחוק אין אפשרות הערעור על הכרעת השמאי המכריע מוגבלת לשאלות משפטיות בלבד (ראו: חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 84 והוראת שעה), התשס"ח-2008). נדמה כי גם בעת שהוגשה הבקשה לסילוק על הסף לבית משפט השלום, לא היה מוגבל עוד ערעור על החלטת השמאי המכריע לשאלות משפטיות בלבד [ראו: רע"א 10879/02 באולינג כפר סבא בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, כפר-סבא (לא פורסם, 6.12.2006), בפסקה 9 (להלן: עניין באולינג )]. ואולם בענייננו לא נטענו טענות המתייחסות לחוק לאחר תיקונו, ואין ספק כי בעת שנחתמו ההסכמים השונים בין הצדדים, אכן ערעור על החלטת שמאי מכריע היה אפשרי בנקודה משפטית בלבד (או בעילה שלא ניתנה הזדמנות נאותה לטעון טיעונים או להביא ראיות, עניין שלא מתעורר בבקשה שלפניי) (ראו: עניין באולינג , שם).
26.
גם טענתה של המבקשת לפיה היה השמאי מוטה לטובת המשיבה דינה להידחות. אכן כפי שקבעתי בעניין יפה נוף "על שמאים או מעריכים חלים עקרונות הצדק הטבעי והם מחויבים לפעול מבלי שיושפעו על ידי מי מהצדדים באופן בלתי הוגן" (ראו: עניין יפה נוף , לעיל, בסעיף 26). הצדדים בענייננו הסכימו ביניהם על מינוי השמאי, ומטענות המשיבה בפני הערכאות הקודמות עולה כי השמאי אף עבד בעבר עבור המבקשת. לפיכך, לא מצאתי מקום להתערב בקביעתו של בית המשפט המחוזי אשר ציין כי עצם הבחירה בשמאי נבעה מהיותו מקובל ונאמן על שני הצדדים, דווקא בשל כך שפעל עבור שני הצדדים בעבר.
27.
לבסוף יש לדחות את טענת המבקשת לפיה לא היה מקום להורות על סילוק על הסף של הערעור. סמכותו של בית המשפט להורות על סילוק על הסף נועדה "לאפשר לנתבע לעשות קפנדריה, כאשר מפני טענת חוק או אפילו טענה עובדתית קצרה ניתן לסיים את המשפט, בלא אשר ידון בית המשפט בכל השאלות השנויות במחלוקת" (ראו: ע"א 316/56 קרמש נ' דבי , פ"ד יא 1366, 1341 (1957); ע"א 7261/97 שרבני נ' חברת האחים שבירו בע"מ , פ"ד נד(4) 464, 478 (2002) והאסמכתאות שם). משנמצא כי הצדדים ויתרו על זכות הערעור על שומת השמאי נשמט הבסיס לערעורה של המבקשת ודי בכך בכדי להורות על סילוקו על הסף של הערעור. בהערת אגב אבקש להעיר כי טענותיה של המבקשת בעניין תצהירי התשובה עשויות היו להיות רלוונטיות להליך של מחיקה על הסף מחמת העדר עילה (ראו אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 170, 173 (מהדורה עשירית, 2009) אולם הן אינן נוגעות לענייננו. מעבר לכך יש לזכור כי בין כך ובין כך קבע בית המשפט המחוזי כי טענותיה של המבקשת כלפי השמאי לגופן, הינן טענות שמאיות טהורות אשר אינן מצדיקות מתן אפשרות ערעור, ולא מצאתי מקום להתערב בקביעתו זו.
28.
משהגעתי למסקנה כי דין הבקשה להידחות, אין צורך לדון בטענותיה של המבקשת בדבר החלתה של הלכת פנימי בענייננו.
29.
סוף דבר: הבקשה נדחית. משלא התבקשה תשובה אין צו להוצאות.
ניתנה
היום, ז' באב תשס"ט (28.7.2009).
ש ו פ ט