רע"א 3723-24 רע"א 3723-24

בתיק רע"א 3723/24

בבית המשפט העליון

רע"א 3723/24

לפני:

כבוד השופטת ר' רונן

המבקשים:

1. יאיר יעקב

2. רונית יעקב

3. גלעד מועלם

נ ג ד

המשיבים:

1. אהרון וכטר

2. עידית וכטר

3.רשות מקרקעי ישראל

בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת מיום 4.4.2024 בת"א 40390-08-23, שניתנה על ידי כב' השופטת ר' גלפז מוקדי

בשם המבקשים:

עו"ד רוני מועלם

בשם המשיבים 2-1:

עו"ד אביגדור ליבוביץ'; עו"ד אילן ציאון

בשם המשיבה 3:

עו"ד תמר צפדייה

פסק-דין

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת (כב' השופטת ר' גלפז מוקדי) בת"א 40390-08-23 מיום 4.4.2024, בה נקבע כי לבית המשפט המחוזי הסמכות העניינית לדון בתובענה.

הרקע הרלוונטי והחלטת בית משפט קמא

1.ביום 27.3.2018 נחתם בין המבקשים 2-1 (להלן: המוכרים) למשיבים 2-1 (להלן: הרוכשים) הסכם למכירת זכויות בנחלה במושב תל תאומים (להלן: הנחלה) בתמורה לסך של 2,200,000 ₪ (להלן: ההסכם). ההסכם כלל גם תניות לגבי תשלומים שיש לשלם למשיבה 3, רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י): "דמי רכישה" ו"דמי הסכמה" (להלן גם: התשלומים לרמ"י). אין בין הצדדים מחלוקת כי הזכויות שהועברו מכוח ההסכם הן זכויות של "בר רשות" - קרי זכויות שמקורן ברשות הניתנת על-ידי בעל הזכות במקרקעין לאחר להשתמש ולהחזיק במקרקעין, ולא זכויות קניין במקרקעין. אין גם מחלוקת כי התמורה עבור הזכויות בנחלה שולמה במלואה על ידי הרוכשים והחזקה בה עברה לידיהם. המחלוקת היחידה הנוגעת להסכם היא לעניין התשלומים לרמ"י.

בחודש אוגוסט 2023 הגישו הרוכשים לבית משפט קמא את התובענה נושא ההליך דנן המופנית כנגד המוכרים ורמ"י. בתביעה נטען כי המוכרים לא השלימו את תשלום דמי הרכישה ודמי ההסכמה לרמ"י בהתאם להסכם, ולכן לא ניתן להשלים את רישום הזכויות על שם הרוכשים. על פי כתב התביעה, שומת דמי הרכישה עומדת על סך של 291,981 ₪ בתוספת מע"מ; ושומת דמי ההסכמה עומדת כיום, לאחר תשלום קודם, על סף של 15,088 ₪ בתוספת מע"מ. עוד טענו הרוכשים כי בא-כוחם של המוכרים (הוא המבקש 3, להלן: בא-כוח המוכרים), אשר מונה על-ידי שני הצדדים בהסכם לשמש כנאמן לכספים שהפקידו הרוכשים לתשלום המיסים החלים על העסקה, הפר את חובותיו כנאמן והעביר למוכרים את הכספים אשר על פי הסכם המכר היו אמורים להישאר בחשבון הנאמנות.

בתביעתם עתרו הרוכשים למתן צו שיחייב את הנאמן למסור פירוט מלא של התנועות שנעשו בחשבון הנאמנות; וכן עתרו לסעדים שתכליתם לחייב את המוכרים לשלם לרמ"י את דמי הרכישה ודמי ההסכמה בהתאם למפרט כספי עדכני שיקבלו ממנה.

2.בכתב הגנתם טענו המוכרים להעדר סמכות עניינית. לגישתם, עניינה של התובענה בהסכם להעברת זכויות בר רשות. משכך מדובר בהעברת זכויות חוזיות (המתייחסות למקרקעין), ולא העברה של זכויות קניין במקרקעין. לכן הסמכות צריכה להיקבע בהתאם לשווי הסעד הכספי שנתבע. במקרה הנדון שווי הסעד נמוך מ-2.5 מיליון ₪ ולכן הוא בגדר סמכותו העניינית של בית משפט השלום. בהמשך לכך, ביום 3.3.2024 הגישו המוכרים בקשה למחיקת התביעה ולחלופין להעברתה לבית משפט השלום לו מוקנית לשיטתם הסמכות העניינית לדון בתובענה (להלן: הבקשה מיום 3.3.2024). מנגד, המוכרים הפנו לפסיקה לפיה תביעות אובליגטוריות במקרקעין יידונו בבית המשפט המחוזי. כמו כן הם העלו טענות ביחס לשיהוי בהגשת הבקשה מיום 3.3.2024 ולמניעים העומדים בבסיס הגשתה.

3.ביום 4.4.2024 ניתנה החלטת בית משפט קמא. תחילה קבע בית משפט קמא כי אין לקבל את טענות הרוכשים לפיה הבקשה מיום 3.3.2024 הוגשה בשיהוי. בהקשר זה עמד בית המשפט על כך כי המוכרים העלו את טענותיהם ביחס לסמכות העניינית גם בקדם המשפט הראשון שהתקיים ביום 20.2.2024, והבהירו כי הם עומדים על טענת העדר הסמכות שהעלו בכתב ההגנה. כמו כן, נקבע שאין רלוונטיות לטענה לפיה תכליתה של הבקשה מיום 3.3.2024 היא להעביר את התיק למותב אחר; וכי משהוגשה בקשה הנוגעת לסמכות עניינית – יש לדון ולהכריע בה.

לגופם של דברים, בית המשפט עמד על כך כי בהתאם לסעיף 52(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 תביעות שעניינן "חזקה או שימוש במקרקעין" יידונו בבית משפט השלום, בעוד שתביעות בדבר "חכירה לדורות" או תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין – יידונו בבית המשפט המחוזי. בשני המקרים אין משמעות לשווי הזכויות כי אם לזכות העומדת במרכז התובענה. ואולם, כאשר מדובר בסעד הנוגע לזכות חוזית במקרקעין – ולא בזכות קניינית – תיקבע הסמכות העניינית בהתאם לשווי הזכויות בקרקע.

בית המשפט קבע כי בהתאם לפסיקה, זכות "בר רשות" היא זכות חוזית ולא קניינית. משכך, כך נקבע, התובענה שבנדון אינה "תביעה במקרקעין" כי אם תביעה בגין זכויות אובליגטוריות והסמכות העניינית בה תקבע בהתאם לשווי הזכויות בנחלה. עוד הוסיף בית המשפט וקבע כי את שווי הזכויות בנחלה יש לקבוע על פי שוויין במועד בו הוגשה התביעה ולא על פי הסכם המכר. לפיכך, הורה בית משפט קמא לצדדים להגיש ראיות הנוגעות לשווי הזכויות בנחלה עד ליום 2.5.2024, וכי בהתאם לכך תקבע הסמכות העניינית.

על החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור שלפניי.

4.למען שלמות התמונה יצוין כי לאחר שניתנה החלטת בית משפט קמא, הגישו הרוכשים חוות דעת שמאית ביחס לשווי הנחלה. בהחלטה מיום 5.4.2024 קבע בית משפט קמא כי מאחר שהמוכרים לא הגישו ראיות לעניין שווי הנחלה, ולאחר עיון בחוות הדעת מטעם הרוכשים (ממנה עולה כי שווי הנחלה עולה על גבול סמכותו של בית משפט השלום), הסמכות העניינית נתונה לבית המשפט המחוזי.

טענות הצדדים

5.המבקשים (הם המוכרים – הנתבעים בתובענה שבנדון) טענו כי שווי הנחלה אינו רלוונטי לעניין קביעת הסמכות מאחר שלא קיים קשר ישיר בין שווי זה לבין הסעד המבוקש. לטענתם, מהפסיקה עולה כי כאשר הסעד המבוקש אינו סעד הנוגע בפועל לזכות קניינית, הסמכות תיקבע בהתאם לשוויו של הנושא שבמחלוקת. במקרה הנוכחי, המחלוקת בין הצדדים נוגעת לתנאי כספי מסוים בהסכם – גובה התשלומים לרמ"י; ולשאלה על מי מהצדדים מוטלת החובה לשלמם. הסכום האמור שהוא הסכום השנוי במחלוקת, נמוך באופן משמעותי משווי הנחלה.

לטענת המבקשים, בית משפט קמא התעלם מהסעדים הנתבעים, אשר כולם נוגעים למחלוקת כספית ואין ביניהם לבין שווי הזכויות בנחלה דבר. זאת, בשונה מתובענות הנוגעות לעסקאות בר רשות שהסעד המבוקש בהן הוא ביטול או אכיפתו של ההסכם – שרק אז יש חשיבות לשווי הממכר. הם הוסיפו כי הצדדים לא חלוקים ביניהם ביחס לעצם העברת זכות בר הרשות והדגישו שהמחלוקת היא כספית בלבד.

6.מנגד, המשיבים (הרוכשים, שהם התובעים בתובענה שבנדון) טענו כי יש לדחות את בקשת רשות הערעור על הסף ואף לגופה. לטענתם, על אף שהמבקשים העלו בכתבי טענותיהם טענה להיעדר סמכות עניינית, הם המשיכו לנהל את התיק בבית המשפט המחוזי במשך למעלה מחצי שנה; והגישו את הבקשה נושא בקשת רשות הערעור דנן רק לאחר שני דיונים שהתקיימו בהליך ולאחר שנקבע מועד להוכחות.

באשר לסמכות העניינית, נטען כי בניגוד לניסיונם של המבקשים לתאר את התביעה כתביעה למתן סעדים כספיים, הרי מכתב התביעה עולה כי המדובר בתביעה לאכיפת הסכם. לגישת המשיבים אין רלוונטיות לשאלה שלגביה נטען שהופר ההסכם; או לשאלה האם הצדדים כופרים בתוקף ההסכם. הסמכות העניינית נקבעת לפי הסעד ולא לפי מהות הסכסוך. לכן, לשיטתם, כאשר מבוקש סעד לאכיפת הסכם שנועד לאפשר לרשום את הזכויות על שם הרוכשים – המדובר בתביעה לאכיפת הסכם. כמו כן, מאחר שהתובענה נוגעת לעסקה שטרם הושלמה, ושתכליתה להביא להשלמת העסקה, יש רלוונטיות לשווי העסקה כולה ולא לשווי ההפרות המונעות את השלמת העסקה. עוד הוסיפו הרוכשים והזכירו כי הם עתרו גם לצו כלפי הנאמן שיחייבו למסור את תנועות בחשבון הנאמנות. גם הסמכות העניינית לדון בענייני נאמנות היא של בית המשפט המחוזי, ללא קשר לסכום התביעה.

7.רמ"י השיבה גם היא לבקשת רשות הערעור. לטענתה, צדק בית משפט קמא בקביעה כי יש לקבוע את הסמכות העניינית לפי שווי הסעד הנתבע, אולם מטעם שונה. רמ"י סבורה כי התובענה שבנדון - על פי תוכנה ומהותה ולפי אופיו של הסעד הנתבע – היא תביעה כספית ולא תביעה במקרקעין. לכן, אין רלוונטיות לדין הנוגע לסמכות עניינית בתביעות במקרקעין.

רמ"י הפנתה לפסיקה הנוגעת לסיווג תובענה – כתביעה במקרקעין או תובענה אחרת – לצורך שאלת ההתיישנות, בה נקבע כי יש לסווג את התביעה בהתאם למהותה ותוכנה. מהפסיקה האמורה עולה בין היתר כי אין די בכך שמקור התביעה הוא בהסכם מכר מקרקעין. אם התובע אינו מבקש ואף אינו זכאי לסעד של ביטול או אכיפה של ההסכם; או אם קבלת הסעד לא תביא לשינוי במצב הזכויות בקנייניות במקרקעין – אין מדובר בתביעה במקרקעין. כך ביחס לטענת התיישנות וכך גם ביחס לסמכותו של העניינית של בית המשפט לדון בתביעה.

רמ"י הוסיפה וטענה כי יש לקבוע את שווי הסעד בהתאם לתשלומים שיש לשלם לה (שהם השנויים במחלוקת בין הצדדים בתובענה). לפי שווי זה יש לקבוע את הסמכות העניינית.

8.המבקשים הגיבו לתשובת המשיבים - הרוכשים. הם טענו כי בהתאם להסדר דיוני אליו הגיעו הצדדים, המחלוקת ביחס לנאמן אינה עומדת עוד על הפרק, ולכן אין להתייחס לטענות הנוגעות לנושא הנאמנות. מעבר לכך, הטענות הנוגעות לסמכות העניינית בשל הסעד המופנה כנגד הנאמן מהוות הרחבת חזית. מכל מקום, הטענות כנגד הנאמן והסעד המבוקש בעניינו אינם נובעים מיחסי הנאמנות אלא מפעולותיו כמייצג של הרוכשים בעסקת המכר.

עוד טענו הרוכשים כי הסעדים שהתבקשו על-ידיהם בכתב התביעה אינם סעד לאכיפת ההסכם. בהקשר זה נטען כי אין לבחון את תכליתם המצטברת של הסעדים כי אם כל סעד לגופו. בהתייחס לטענת השיהוי, סמכו המבקשים ידיהם על החלטת בית משפט קמא אשר דחה טענה זו. לגישתם, הם עמדו על טענת העדר הסמכות העניינית מתחילת ההליך, וטענו כי הסמכות העניינית היא של בית משפט השלום. מכל מקום מדובר בטענה שניתן להעלותה אף בשלבים מאוחרים בהליך.

דיון והכרעה

9.בהתאם לסמכותי לפי תקנה 149 לתקנות, לאחר עיון בבקשת רשות הערעור בתשובות המשיבים, ובתגובת המבקשים – הגעתי למסקנה כי יש לדון בבקשת רשות הערעור כאילו ניתנה הרשות, וערעור הוגש על-פי הרשות שניתנה. כמו כן, כפי שיבואר להלן, מצאתי כי יש לקבל את הערעור ולהורות על העברת ההליך לבית משפט השלום.

10.המחלוקת נושא בקשת רשות הערעור דנן היא בשאלה למי נתונה הסמכות העניינית לדון בתובענה – האם לבית משפט השלום (כפי שטוענים המוכרים) או לבית המשפט המחוזי (כטענת הרוכשים).

אופן חלוקת הסמכויות בין בית המשפט המחוזי לבין בית משפט השלום מוסדרת בהוראות חוק בתי המשפט. הסעיף קובע את סמכות בית משפט השלום בסעיף 51(א) לחוק; ואת סמכות בית המשפט המחוזי כסמכות שיורית לדון ב"כל עניין אזרחי או פלילי שאיננו בסמכותו של בית משפט שלום" (סעיף 40(1) לחוק בתי המשפט). מהוראות החוק עולה כי כאשר מדובר בתובענה כספית, הסמכות העניינית של בית המשפט לדון בה נקבעת לפי שווי הסעד הנתבע. כך, אם שווי הסעד נכון ליום הגשת התובענה אינו עולה על 2.5 מיליון ₪ ידון בה בית משפט השלום; וככל שהשווי עולה על סכום זה – בבית המשפט המחוזי (סעיף 51(א)(2)).

ואולם, בענייני מקרקעין, חלוקת הסמכויות בין בתי המשפט אינה נקבעת לפי שווי הסעד אלא לפי הזכות העומדת במרכזו. כך, בית משפט השלום מוסמך לדון בתובענה אם עניינה בחזקה, שימוש וחלוקה של מקרקעין; בעוד שיתר התביעות הנוגעות למקרקעין הן בסמכותו של בית המשפט המחוזי (סעיף 51(א)(3)). מכאן כי לא די בכך שמקור העילה הוא במקרקעין ואם הסעד הוא סעד כספי תיקבע הסמכות על פי הכללים העוסקים בתביעות כספיות (רע"א 483/88 מפעלים פטרוכימיים בע"מ נ' מדינת ישראל – אגף המכס והבלו, פ"ד מד(3) 812 (1990)).

ודוק; כעולה מהאמור, המבחן לקביעת הסמכות העניינית הוא "מבחן הסעד" לפיו יש לבחון את הסעד המבוקש במסגרת כתב התביעה. מבחן זה הוא טכני בעיקרו, והוא אומץ בעיקר משיקולי פשטות ויעילות (ע"א 2846/03 אלדרמן נ' ארליך, פ"ד נט(3) 529, 535-534 (2004)).

למעלה מן הצורך אציין כי מאחר שחלוקת הסמכויות העניינית היא המעניקה לערכאות השיפוט את הכוח לדון ולהכריע בעניינים שונים; ומשום שהיא נועדה לקיים תכליות מערכתיות החורגות מעניינם הפרטני של הצדדים (ראו למשל: רע"א 7513/15 מנורה מבטחים פנסיה וגמל בע"מ נ' פלונית, פסקה כ"א (21.3.2016) – בהכרעה בדבר סיווג התביעה לצורכי סמכות עניינית (קרי האם מדובר בתביעה כספית או תביעה במקרקעין), עשוי בית המשפט להביא בחשבון לא רק את אופן ניסוח הסעדים על ידי התובע. בית המשפט עשוי לבחון את הסוגיה מנקודת מבט רחבה יותר, תוך בחינת מהות התביעה; טיבה של הזכות העומדת במרכזה; ואופיו של הסעד הנתבע בהתאם לכתב התביעה (ראו: רע"א 4890/15 אלוש נ' עירית טבריה, פסקה 5 (31.12.2015); רע"א 6681/17 רשות המיסים – מכס מרכז נ' Three D Investment Ltd (2.10.2017)). על כל פנים, במקרה דנן אין מקום להידרש לנושא זה. זאת שכן כפי שיובהר, הסעד הנתבע משקף את מהותה של התביעה, ויש להכריע בנושא הסמכות בהתאם לו.

11.בענייננו, כעולה מהאמור לעיל, בית המשפט ביסס את החלטתו בעיקר על השאלה איזו ערכאה היא בעלת הסמכות העניינית להכריע בתביעה שעניינה בזכויות בר-רשות. לצורך כך סקר בית משפט קמא את הפסיקה הרלוונטית; וקבע שבהתאם למגמה של בית המשפט העליון, תביעה שעניינה חוזה להעברת זכויות בר-רשות אינה תביעה הנוגעת למקרקעין. על כן הסמכות העניינית תוכרע בהתאם לשווי הזכויות.

ואולם, עיון בכתב התביעה מעלה כי הגם שהסכסוך בין הצדדים נוגע לתנייה המצויה בהסכם למכירת זכויות בר רשות, הכרעה בזכויות אלה אינה נדרשת לצורך בירור התביעה. זאת מאחר שבין הצדדים אין למעשה כל מחלוקת ביחס לעצם מכירת הזכויות בנחלה; העברת הזכויות לידי הרוכשים; תוקפו של ההסכם והצורך באכיפתו. המחלוקת היחידה בין הצדדים נוגעת לשאלה מי מהם אמור, בהתאם להסכם, לשאת בתשלומים לרמ"י. בהתאם לכך, גם הסעד המבוקש בתביעה הוא סעד כספי לתשלום דמי רכישה ודמי הסכמה לרמ"י, והוא אינו נוגע לזכויות במקרקעין. לאור האמור, אין כל צורך במסגרת החלטה זו להידרש ולהכריע בשאלת הסמכות העניינית לדון בזכויות בר רשות במקרקעין.

12.בכך לא תם העניין. כעולה מהאמור לעיל, לאחר שקבע כי התביעה דנן אינה תביעה הנוגעת למקרקעין (כפי שאכן היה עליו לקבוע), הוסיף בית משפט קמא וקבע כי הסמכות העניינית תיקבע לפי שווי התובענה; וכי זה ייקבע לפי שווי הנחלה. ואולם, מסקנה זו נובעת מכך שבית משפט קמא לא סיווג את התובענה כתובענה כספית אלא ככזו הנוגעת לזכות בר רשות; והוא בחן לכן את שוויה של הזכות.

ואולם, כפי שהובהר לעיל, כעולה מכתב התביעה ומהסעדים המבוקשים במסגרתו, מכירת הזכויות מכוח ההסכם אינה שנויה במחלוקת ואין כל סעד או מחלוקת ביחס להעברת זכויות בר הרשות בנחלה. במקרה כזה, גם לו היה מדובר בחוזה מכר של זכויות קניין, וגם כאשר מדובר (כמו במקרה דנן) במכר זכויות חוזיות, אין רלוונטיות לשווי המקרקעין לצורך קביעת הסמכות העניינית. כאשר הסעד המבוקש אינו ביטול או אכיפה של ההסכם, הסמכות העניינית לא תיקבע לפי שווי המקרקעין אלא לפי שוויו הכספי של הסעד הנתבע. במקרה דנן מדובר בערכם של התשלומים לרמ"י שבמחלוקת. תשלומים אלה הם בשיעור הנמוך מהסכום של 2.5 מיליון ₪.

אם כן, התובענה שבנדון היא תובענה כספית למתן סעדים ששווים הוא נמוך יותר מ-2.5 מיליון ₪, ולכן הסכמות העניינית נתונה לבית משפט השלום.

13.כזכור, המבקשים העלו גם טענות ביחס לסעדים המופנים כנגד בא-כוח המוכרים. כזכור, הרוכשים ביקשו לחייב את בא-כוח המוכרים למסור פירוט מלא של התנועות שנעשו בחשבון הנאמנות. מעיון במערכת "נט המשפט" עולה כי הצדדים הגיעו ביניהם להסדר דיוני שלפיו בא-כוח המוכרים ימסור דו"ח על חשבון הנאמנות המנוהל על-ידיו (ראו: החלטה מיום 31.8.2023) ולכן נראה כי סעד זה התייתר ממילא. באשר ליתר הסעדים – הרוכשים הפנו את יתר הסעדים הכספיים גם כנגד בא-כוח המוכרים וביקשו לחייבו ביחד עם המוכרים לשלם את התשלומים לרמ"י. עיון בטענות הרוכשים בכתב התביעה כנגדו בא כוח המוכרים, מעלה כי סעדים אלה אינם נובעים מיחסי הנאמנות, אלא נוגעים למחלוקת הכספית בין הצדדים. לכן העובדה שגם בא כוח המוכרים נתבע בתביעה אינה משנה מהמסקנה לפיה הסמכות העניינית היא של בית משפט השלום.

14.בשולי הדברים, יובהר כי לא מצאתי לנכון להתערב גם בקביעת בית משפט קמא באשר לטענת השיהוי שהעלו המוכרים. בית המשפט קבע כזכור כי לא חל שיהוי בהגשת הבקשה מיום 3.3.2024. הוא עמד על כך שהמבקשים העלו את הטענה הנוגעת לסמכות העניינית הן בכתב ההגנה והן בהליך קדם המשפט שנדון בפניו תוך שהבהירו כי הם עומדים על טענותיהם בהקשר זה. משכך, אין מקום לקבוע כי הטענה הועלתה בשיהוי (וזאת מבלי שיש צורך להידרש לשאלת משמעותו של שיהוי בהקשר של טענה להעדר סמכות עניינית).

15.לאור כל האמור, בקשת רשות הערעור מתקבלת במובן זה שהתובענה שבנדון תועבר לדיון בבית משפט השלום. הרוכשים יישאו בהוצאות המבקשים בגין בקשה זו בסך של 5,000 ₪.