רע"א 4089/22 אבי חלילי נ. דניאל גמרסני

לפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בע"א 52373-02-22 (השופטים מ' נד"ב , י' קינר ו -ח' קיציס ), מיום 29.5.2022; ובצידה בקשה לעיכוב ביצוע. בפסק הדין מושא בקשה זו נדחה ערעור המבקש על פסק דינו של בית משפט השלום ברחובות בתפ"מ 53667-06-21 (השופט י' פת ) מיום 31.1.2022, במסגרתו התקבלה תביעה לפינוי מושכר שהגיש המשיב.

רקע הדברים

1.

ביום 26.10.2020 נכרת בין הצדדים הסכם שכירות, לפיו השכיר המשיב למבקש מבנה תעשיה וגלריה ביבנה תמורת דמי שכירות חודשיים בסך של 5,250 ש"ח בתוספת מע"מ, לתקופה של חמש שנים עם אפשרות הארכה לתקופות נוספות. שכירת המושכר נועדה לשמש את המבקש לצורך הפעלת עסקו.

2.

ביום 2.6.2021 שלח המשיב למבקש מכתב שהוכתר כ-"דרישה לפינוי נכס בשל הפרות הסכם", במסגרתו נטען כי החל מחודש אפריל 2021 הפסיק המבקש לשלם את דמי השכירות, ביטל את השיקים שנמסרו על ידו למשיב ויועדו לצורך תשלום השכירות, וכן ביצע מספר הפרות נוספות של ההסכם (להלן: " מכתב ההתראה " ). על יסוד טענותיו אלו, התרה המשיב במבקש כי ניתנת לו שהות בת 14 ימים לתקן את הפרותיו, שאחרת תוגש נגדו תביעה לפינוי מושכר.

3.

בעקבות משלוח מכתב ההתראה שילם המשיב את דמי השכירות עבור חודש יוני 2021, אולם מיאן לשלם את דמי השכירות בעבור החודשים אפריל ומאי 2021, וכן לא תיקן את יתר הפרותיו הנטענות. משכך, ביום 23.6.2021 הגיש המשיב לבית משפט השלום ברחובות תביעה לפינוי מושכר, ובה נטען כי בשל ההפרות האמורות יש להורות על פינויו של המבקש מהמושכר. המבקש, מצדו, טען כי המשיב הטעה אותו לגבי שטח המושכר שנמסר לחזקתו, הנמוך מזה המצוין בהסכם ומזה שהציג לו המשיב. על כן, לשיטתו, עומדת לו זכות קיזוז אל מול המשיב, ומכאן התנגדותו לשלם את דמי השכירות במלואם.

4.

ביום 31.1.2022 ניתן פסק דינו של בית משפט השלום ברחובות (השופט י' פת ), במסגרתו קיבל בית המשפט את התביעה והורה על פינוי המבקש מהמושכר. בית המשפט עמד על כך שבמסגרת סעיף 6.7, להסכם נקבע כי – " תשלום דמי השכירות או כל תשלום אחר החל על [המבקש], במלואו ובמועדו, הוא תנאי עיקרי בהסכם, והפרתו תיחשב כהפרה יסודית, המקנה [למשיב] את כל הסעדים על פי ההסכם ועל פי כל דין " [ההדגשות במקור – י'כ']. על יסוד ההוראה המוצגת דלעיל קבע בית המשפט כי הימנעות המבקש מלשלם את דמי השכירות במלואם במשך שבעה חודשים, עד למתן פסק דינו, עולה לכדי הפרה יסודית של ההסכם. בית המשפט המשיך וקבע שהוכח בפניו כי המבקש ביצע מספר הפרות נוספות של ההסכם: בכך שלא הציג למשיב עותק מהביטוח שערך למושכר; בכך שלא המציא למשיב שטר חוב בחתימת ערב; ובכך שערך שינויים משמעותיים במושכר, ללא קבלת היתר בניה כדין. לבסוף, בית המשפט דחה את טענת המבקש כי עומדת לו זכות קיזוז בגין אי-ההתאמה הנטענת. זאת, בין היתר, משום שסעיף 17.6 להסכם קובע מפורשת כי - " השוכר אינו רשאי לעכב תשלום דמי שכירות ו/או כל חלק מהם ו/או לקזז מהם קיזוז כלשהו בשל תשלום ו/או חוב ו/או דרישה המגיעה לו לטענתו מהמשכיר ו/או מכל סיבה אחרת, זולת כמפורט כהסכם זה ".

על בסיס האמור לעיל, הורה בית משפט השלום על פינוי המבקש מהמושכר.

5.

המבקש לא השלים עם פסק דינו של בית משפט השלום וערער עליו. טענתו העיקרית של המבקש בערעור שהגיש היתה כי בית משפט השלום שגה עת שקבע כי אי-תשלום דמי השכירות עולה לכדי הפרה יסודית של ההסכם. זאת, משום שבעוד שסעיף 6.7 להסכם קובע כי – " תשלום דמי השכירות או כל תשלום אחר החל על

השוכר ע"פ הסכם זה במלואו ובמועדו הינו תנאי עיקרי בהסכם ", סעיף זה ממשיך וקובע כי רק " במקרה של אי פירעון 3 (שלושה) תשלומים רצופים כל במועדם, ייחשב הדבר כהפרה יסודית של ההסכם ". על כן, מאחר שבמועד הגשת התביעה המבקש לא שילם את דמי השכירות עבור חודשיים בלבד (חודשים אפריל ומאי 2021), ומשום שאת קיומה של עילת תביעה יש לבחון במועד הגשת התביעה, אזי שבאותו מועד לא התגבשה כנגדו עילת תביעה בגין הפרה יסודית של הסכם השכירות. בשים לב לכך, לשיטתו של המבקש, לא הייתה בידי המשיב זכות לפנותו מהמושכר.

6.

ביום 29.5.2022 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופטים מ' נד"ב , י' קינר ו -ח' קיציס ), במסגרתו נדחה ערעור המבקש. בית המשפט המחוזי קבע כי אינו מוצא להתערב בקביעות העובדתיות של בית משפט השלום או במסקנות המשפטיות שנגזרו מהן, ולכן קבע כי יש לדחות את הערעור מכוח תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: " תקנות סדר הדין האזרחי "). באשר לטענתו של המבקש לפיה במועד הגשת התביעה לא התגבשה עילה בגין הפרה יסודית, ציין בית המשפט כי מדובר בטענה חדשה אשר לא נזכרה בכתב ההגנה מטעמו, ולכן אין להידרש לה בערעור. בית המשפט קמא הוסיף וקבע כי במועד הגשת התביעה כבר התקיימה הפרה יסודית צפויה, משום שהמבקש ביטל את השיקים שהפקיד בידי המשיב לצורך תשלום דמי השכירות. בית המשפט קבע כי ההפרה הצפויה התממשה בפועל לאחר הגשת התביעה, וכי לא ניתן להתעלם מכך. בית המשפט קמא קבע כי הפרה נוספת של המבקש, בכך שבנה במושכר שלא כדין, השתכללה לכדי הפרה יסודית משלא תוקנה גם לאחר משלוח מכתב ההתראה. על כן כאמור, דחה בית המשפט קמא את ערעורו של המבקש.

מכאן הבקשות המונחות לפניי, במסגרתן עותר המבקש כי תינתן לו רשות ערעור ב"גלגול שלישי"; וכי פסק דינו של בית המשפט המחוזי יעוכב עד למתן הכרעה בערעור.

הבקשות שלפניי והתגובה להן

7.

בבקשת רשות הערעור שלפניי, טוען המבקש כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי הוא שגוי וכי יש לו השלכות ציבוריות. לטענתו, סדרי הדין המהירים שנקבעו בתקנה 81 לתקנות סדר הדין האזרחי הובילו למצב שבו " רבו המשכירים המגישים תביעות פינוי בגין כל הפרה קטנה, לעיתים קרובות גם ספק הפרה, והחוק החדש הפך לשוט מאיים בידי משכירים ". זאת, לפי הנטען, הואיל וסדרי הדין המהירים שנקבעו בתקנה האמורה, אינם מאפשרים לשוכרים, שבידם טענות הגנה טובות, זמן מספק כדי להוכיח את טענותיהם. בצד זאת, המבקש שב על הטענות שהעלה בפני הערכאות הקודמות, ובפרט על טיעונו, לפיו במועד הגשת התובענה טרם התגבשה הפרה יסודית כמשמעותה בהסכם השכירות. בבקשה לעיכוב ביצוע שהגיש המבקש מוסיף האחרון וטוען כי בנסיבות העניין, ולאור טיעוניו הנזכרים לעיל, סיכויי קבלת הערעור טובים; וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו שכן השקיע בשיפוץ הנכס כשני מיליון ש"ח.

8.

בהחלטתי מיום 16.6.2022 הוריתי למשיב להגיש תשובה לבקשות האמורות, וכן הוריתי על מתן צו ארעי, עד למתן החלטה אחרת, לעיכוב פסק דינו של בית המשפט המחוזי. במסגרת תשובתו שהוגשה בעקבות החלטה זו, המשיב סומך את ידיו על פסקי הדין של הערכאות הקודמות, ומוסיף כי פסקי הדין האמורים נטועים היטב בנסיבות המקרה ואינם מעוררים כל שאלה בעלת השלכות רוחב. בתשובה לבקשת עיכוב הביצוע שהגיש המבקש טוען המשיב כי התנאים למתן צו כאמור אינם מתקיימים בעניינינו. בפרט, המשיב מטעים כי מאזן הנוחות נוטה במובהק לטובתו, שכן לאורך כל התקופה

המבקש מלין את דמי השכירות שהוא חייב בהם, אשר המשיב נסמך עליהם לפרנסתו, וסירוב המבקש להתפנות מהמושכר מעצים את הפגיעה האמורה. המשיב מוסיף כי טענת המבקש כי נגרמו לו נזקים במיליוני שקלים נטענה בעלמא ללא שהובאה לה כל הוכחה.

דיון והכרעה

לאחר ששקלתי את הדברים מצאתי כי אין מקום להיעתר לבקשות שלפניי , ודינן להידחות.

9.

כידוע, רשות ערעור ב"גלגול שלישי" לבית משפט זה תינתן בצמצום, מקום שבו מתעוררת שאלה עקרונית כללית החורגת מעניינם של הצדדים, או כאשר הימנעות ממתן רשות ערעור תגרום למבקש עיוות דין חמור (ראו, מיני רבים, רע"א 1210/22 שעתל נ' בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ , פסקה 5 (10.4.2022)). הבקשה שלפניי לא באה בגדרי אמת המידה האמורה. בקשת המבקש אינה מניחה כל תשתית לטענתו כי ניהול התביעה לפינוי מושכר בדיון מהיר פגעה ביכולתו להציג את הגנתו כדבעי, ודומה שלא בכדי כך. עיון בתיק בית משפט השלום מעלה כי נוהלו בעניין הנדון שני דיונים, אשר באחד מהם התקיים דיון הוכחות ארוך ומפורט במסגרתו נתנה לב"כ המבקש הזדמנות לערוך חקירות נגדיות ללא הגבלה, ולשטוח את טענותיו. בנסיבות אלו, השאלה הרוחבית הלכאורית שמעלה המבקש כלל אינה מתעוררת בעניין זה.

10.

אוסיף ואציין כי גם לגופם אין בנימוקי הבקשה כדי לשנות את התוצאה שנפסקה על ידי בית המשפט קמא. זאת, הואיל וטענתו המרכזית של המבקש לפיה לא התגבשה עילת תביעה בגין הפרת יסודית במועד הגשת התובענה, אינה יכולה להועיל לעניינו. אכן, " הכלל הוא שעילת התביעה מתגבשת במועד הגשת התובענה " (ע"א 448/88 בן יאיר השרון בע"מ נ' עיזבון יצחק הדסאי מורטנפלד , פ"ד מה(2) 36, 44 (1991)). לפיכך, דומה שיש ממש בטענת המבקש לפיה בהתאם לנוסח סעיף 6.7 להסכם השכירות, במועד הגשת התובענה טרם הפר את ההסכם השכירות, על דרך אי תשלום דמי שכירות בפועל, באופן המהווה הפרה יסודית של ההסכם. אהיה מוכן גם להניח שהעובדה שהטענה האמורה לא נטענה בכתב ההגנה, אינה חוסמת את העלאתה בשלב הערעור, בהיותה טענה משפטית הנשענת על העובדות והראיות שמצויות בפני בית המשפט ולמעשה אף אינן שנויות במחלוקת.

11.

יחד עם זאת, עדיין אין בכך כדי לשנות את התוצאה שכן קביעתו של בית המשפט קמא לעניין התגבשותה של הפרה יסודית על דרך של הפרה צפויה, כבר בעת הגשת התביעה, הינה לדעתי מבוססת היטב. לא רק שהמבקש ביטל, עוד קודם להגשת התביעה, את השיקים שמסר לפירעון תשלומים עתידיים (ודי בכך); אלא שאין מחלוקת שהצהיר והבהיר כי אין בדעתו לשלם את מלוא דמי השכירות. כך, המבקש ציין בכתב ההגנה מטעמו כי: " ... אין בכוונתו לשלם את דמי השכירות המלאים, שעה שהתובע ובנו הטעו אותו בכוונה, בעת ניהול המשא ומתן שקדם לחתימה על חוזה השכירות ובמעמד החתימה על חוזה השכירות . "הבהרה" זו מצדו של התובע היוותה הפרה צפויה אף בלא קשר לכך שלאחר הגשת התביעה אכן נהג המבקש כפי שהצהיר. לבסוף, גם קביעתו של בית המשפט קמא ביחס להפרה בעניין ביצוע הבנייה במושכר ללא היתר, ואי תיקונה לאחר משלוח מכתב ההתראה, בדין יסודה.

אשר על כן, בקשת רשות הערעור נדחית, וממילא נדחית עמה גם הבקשה לעיכוב ביצוע. המבקש יישא בהוצאות המשיב בסך 7,500 ש"ח.