רע"א 4329/14 עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ. ברעד נכסים והשקעות

לפני בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים (השופט ר' וינוגרד ) בת"א 19345-09-13 מיום 12.5.2014, בה דחה בית המשפט טענת התיישנות שהעלתה המבקשת.

1.

בשנת 1994 רכשה המשיבה 1 (להלן: ברעד ) זכויות בחלק מנכס בירושלים. בשלב מסוים התגלעה בין ברעד לבין המבקשת (להלן: עמידר ) והמשיבה 2, רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י ) מחלוקת באשר לבעלות בזכויות בגג הנכס, לרבות בזכויות הבניה על הגג. השלוש ניהלו מגעים בנושא ובשנת 1995 הודיעו עמידר ורמ"י לברעד כי בקשתה לרכישת הזכויות בגג אושרה. ביום 10.7.1997 שילמה ברעד את התמורה שנדרשה על ידי עמידר ורמ"י.

ביום 29.9.2000 פנתה ברעד לעמידר וביקשה לקבל לידיה חוזה מכר, וביום 28.9.2001 נשלחה אליה טיוטת חוזה, בה הופיע סעיף, כתוב בכתב יד, ולפיו "זכויות הבניה הנמכרות ה[ן] זכויות של עד 1,300 מ"ר לבניה עד הגג בלבד ללא כל זכות בשטחים נוספים". ברעד התנגדה להכללת הסעיף בהסכם, ובין הצדדים התנהלה חליפת מכתבים בעניין זה. בחודש אוגוסט 2010 אושרה תכנית בניין עיר חדשה, אותה יזמה ברעד, ואשר במסגרתה הוגדלו באופן ניכר זכויות הבניה בנכס. בחודש ספטמבר 2011 פנתה ברעד לעמידר וביקשה כי תחתום על בקשה לקבלת היתר בניה. עמידר סרבה וברעד הגישה תביעתה בה עתרה לסעד הצהרתי לפיו היא בעלת מלוא זכויות הבניה במקרקעין וכי עמידר ורמ"י אינן רשאיות לעכב חתימותיהן על מסמכים הנוגעים להיתר הבניה.

2.

הנתבעים טענו, כטענה מקדמית, כי יש לדחות את התביעה על הסף מחמת התיישנותה. בית המשפט המחוזי דחה טענה זו. בתוך כך קבע בית המשפט כי יש למנות את מירוץ ההתיישנות, לכל המאוחר, החל מחודש ספטמבר 2001, המועד בו קיבלה ברעד לידיה את טיוטת הסכם המכר. בית המשפט הוסיף וקבע כי הכרעה בטענת הנתבעים לפיה יש לפתוח את מירוץ ההתיישנות בשנת 1997 טעונה עריכת "בירור עובדתי ואין היא מתאימה לסילוק על הסף בשלב מקדמי זה". באשר לטענה לפיה מירוץ ההתיישנות נפתח בשנת 2001, נקבע כי יש לראות את תביעת ברעד לסעד הצהרתי בעניין זכויות הבניה כתביעה במקרקעין כמשמעותה בסעיף 5 לחוק ההתיישנות, התשי"ח–1958 (להלן: חוק ההתיישנות ). לפיכך, ומאחר שנקבע כי "אין מחלוקת כי מדובר במקרקעין שאינם מוסדרים", קבע בית המשפט כי תביעת ברעד אשר הוגשה בשנת 2013 לא התיישנה. כך קבע בית המשפט בעניין זה:

"לזכויות הבניה זיקה משמעותית לזכות הבעלות. הן מגדירות את היקפה וניתן לראותן כקשורות לה בטבורה. מכאן שהכף נוטה למסקנה לפיה יש להחיל עליהן את אותם רציונלים שעמדו בבסיס תפיסתו של המחוקק לפיה יש להעניק הגנה מיוחדת לזכויות הנוגעות למקרקעין. בפרט כך הם הדברים שעה שמדובר בתובעת שרכשה את זכות הבעלות במקרקעין, זכות שזכויות הבנייה טפלות לה ומאפשרות את ניצולה. עוד יש לזכור כי ככלל קבלת טענת התיישנות פוגעת בזכות הגישה לערכאות, ואף אם לא ניתן עוד לטעון כיום כי קיימת בכורה דווקא לגישה המצמצמת בעניין פרשנות הוראות ההתיישנות, נראה שבמקרה של ספק של ממש מן הראוי לנקוט בגישה פרשנית המעניקה בכורה לזכות גישה לערכאות" [פסקה 16 להחלטה].

לבסוף העיר בית המשפט המחוזי כי "יתכן שבנסיבות העניין ניתן היה להגיע למסקנה דומה גם באמצעות קביעה כי אישור התכנית החדשה באוגוסט 2010, בגדרה נקבעו זכויות בניה בהיקף ניכר, מתחיל את מרוץ ההתיישנות" (פסקה 18 להחלטה). אולם, בית המשפט ציין כי "קביעה זו אינה נקייה מספקות, ויתכן שאף היא תצריך הצגת תשתית ראייתית משמעותית יותר", ועל כן קבע כי אין צורך שיידרש לשאלה זו (שם).

3.

כנגד החלטה זו הגישה עמידר את בקשת רשות הערעור שלפני. בבקשתה טענה עמידר – באמצעות בא כוחה עו"ד עופר נתנאל – כי בית המשפט המחוזי שגה כאשר קבע כי יש לסווג את התביעה שהגישה ברעד כתביעה במקרקעין לצורך חוק ההתיישנות. היא טענה כי "קיימת אחידות דעים בפסיקה שלפיה ראייתה של תביעה כתביעה במקרקעין לצורך קביעת תקופת ההתיישנות חלה על הרשימה הסגורה שבחוק המקרקעין", כך שתובענה העוסקת בזכויות בניה אינה יכולה להיחשב לתובענה במקרקעין לצורך חוק ההתיישנות. עוד טענה עמידר כי ראוי היה לדחות את התובענה משום ברעד פעלה בחוסר תום לב מהותי ודיוני, וזאת כאשר הסתירה מסמכים מהותיים מבית המשפט המחוזי.

4.

לאחר שקבעתי כי הבקשה מצריכה תשובה הגישה ברעד – באמצעות באי כוחה עו"ד אביב ברנט ועו"ד שחל יריב – את תשובתה בה היא סמכה ידה על החלטתו העקרונית של בית המשפט המחוזי בעניין סיווג התביעה לצורך חוק ההתיישנות. ברעד הוסיפה וטענה כי יש למנות את תחילת מירוץ ההתיישנות "לכל המוקדם" מחודש ספטמבר 2011, בעת שעמידר סירבה לחתום על היתרי הבניה. לחילופין טענה ברעד כי מירוץ ההתיישנות החל, לכל המוקדם, בחודש אוגוסט 2010, אז אושרה תכנית בניין העיר במסגרתה הוגדלו זכויות הבניה. לחילופי חילופין טענה ברעד כי המקרקעין מושא התביעה הם מקרקעין מוסדרים, ועל כן תקופת ההתיישנות הרלוונטית לגביהם היא בת 25 שנים. עוד טענה ברעד כי אין זה ראוי שעמידר תעמוד על טענת ההתיישנות, וזאת בשל היותה "רשות מנהלית".

בתגובתה הצטרפה רמ"י לעיקר טענותיה של עמידר. היא אף הודיעה, בהתאם לתקנה 462 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד–1984, כי היא מבקשת מבית המשפט שיפעיל את סמכותו לטובתה, למרות שהיא לא השיגה על ההחלטה.

5.

ביום 6.1.2015, לאחר שהוגשו בקשת רשות הערעור והתשובות לה, ניתן על ידי בית משפט זה (המשנה לנשיא (כתאורה אז) מ' נאור והשופטים ח' מלצר ו צ' זילברטל ) פסק הדין בע"א 3260/11 רחל

ברכה, משרד עורכי דין נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ (6.1.2015) (להלן: עניין ברכה ), אשר עסק בשאלת סיווגה של תביעה לזכויות בניה לצורך חוק ההתיישנות. בית המשפט קבע כי ניתן להבחין בעניין זה בשני "טיפוסים" של תביעות העוסקות בזכויות בניה. הטיפוס הראשון הוא של תביעות המכוונות למימוש אינטרס הבעלות או אינטרס השימוש של התובע במקרקעין. נפסק כי בתביעות מעין אלה תגבר הנטייה לסווג את התביעה כ"תביעה במקרקעין". כותב השופט מלצר :

" האחד , כאשר התביעה מכוונת למימושן, או לניצולן, של "זכויות הבניה" במקרקעין שלתובע יש זיקה אליה, וזאת כחלק ממימוש זכותו הקניינית במקרקעין (ובפרט: זכות הבעלות). דהיינו: כאשר התביעה נועדה לממש את "אינטרס הבעלות" של התובע במקרקעין, או את זכותו לבנות עליהם, כחלק ממימוש "האינטרס השימושי" (הזכות לעשות שימוש) במקרקעין שהוא בעל זיקה קניינית אליה. כגון: כאשר דייר בבית משותף מבקש לנצל את חלקו היחסי בזכויות הבנייה בבית המשותף. במקרים שכאלו, שבהם "הנכס העוברי" הגלום ב"זכויות הבניה"... עשוי "להבשיל" לכדי נכס מקרקעין מוחשי, שתובע הזכות זכאי לרכוש בו קניין מכוח הזכות הקיימת לו במקרקעין – אין לשלול את היתכנות האפשרות להכיר בתביעתו של התובע כ"תביעה במקרקעין" במשמעות סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות" [ שם , פסקה 34].

הטיפוס השני הוא של תביעות בהן התובע נעדר זיקה קניינית למקרקעין אליהם משויכות זכויות הבניה, תביעה אשר אינה מכוונת להגשמת "אינטרס הבעלות" או "האינטרס השימושי" של התובע. במקרים אלו לא תהא הצדקה לסווג את התביעה כתביעה במקרקעין לצורך חוק ההתיישנות. כותב השופט מלצר :

" הסוג השני של מקרים מתייחס למצבים שבהם התובע מבקש לרכוש בעלות ב"אחוזי הבניה" (או ב"זכויות הבניה"), כאשר אין לו זיקה קניינית למקרקעין שלה משויכות "זכויות הבניה", ואין לו זכות לבנות בה. במצבים אלה, "הנכס העוברי" הנתבע איננו עשוי "להבשיל" לכדי נכס מקרקעין מוחשי שתובע הזכות עשוי לרכוש בו קניין מכוח היותו בעל זכות קניינית במקרקעין שממנה יונקות "זכויות הבניה" את חיותן. התביעה, במקרים מסוג זה, איננה מכוונת למימוש זכותו של התובע במקרקעין – קרי: להגנה על "האינטרס השימושי", או "אינטרס הבעלות" של התובע במקרקעין,

אלא לניצול הערך הכלכלי הגלום ב"זכויות הבניה" בלבד. במקרים מסוג זה התביעה מכוונת, למעשה, לרכישת בעלות ב"נכס" שדינו כדין "מיטלטלין" (ראו: סעיף 13(א) לחוק המיטלטלין, המחיל את הוראות החוק האמור גם על זכויות), ומשכך, אין כל הצדקה להכיר בתביעה לרכישת זכות בהן כתביעת זכות "במקרקעין" במובן סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות" [ שם ].

6.

בעניין ברכה כוונה התביעה לקבלת זכויות בניה המשויכות למקרקעין אשר לתובעת לא הייתה בהם זכות קניינית. על כן נקבע כי תביעה זו כפופה לתקופת ההתיישנות בת 7 השנים שבסעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, ולפיכך התביעה התיישנה. לנוכח מסקנתו זו נמנע בית המשפט מלקבוע מהן הנסיבות בהן ניתן יהיה להכיר בתביעה ביחס לזכויות בניה כתביעה במקרקעין כאשר התובע הוא בעל זיקה למקרקעין. המשנה לנשיא (כתארה אז) נאור אשר הצטרפה לפסק דינו של השופט מלצר אף ציינה כי אין היא "קובעת עמדה בנוגע לשאלה הכללית בדבר הסיווג לצרכי חוק ההתיישנות של תובענה המבקשת לממש זכויות בניה במקרקעין שלתובע יש זיקה קניינית אליהם".

7.

עמידר וברעד שתיהן הגישו הודעות בהן התייחסו לפסק הדין בעניין ברכה . ברעד טענה כי אמות המידה שנקבו בעניין ברכה מצדיקות דחייה של בקשת רשות הערעור. לטענתה, מאחר שהיא בעלת הזכויות בנכס אליו מיוחסות זכויות הבניה יש לסווג את תביעתה כתביעה במקרקעין. עוד טענה ברעד, בבחינת "למעלה מן הצורך" כי בהתאם לעניין ברכה יש למנות את תקופת ההתיישנות החל ממועד אישור תכנית בניין העיר. מנגד, עמידר טענה כי הדיון שנערך בעניין ברכה באשר לסיווג תובענות בהן לתובע זיקה למקרקעין הוא בגדר "אמרת אגב" בלתי מחייבת. כן טענה עמידר כי ברעד איננה הבעלים של הנכס, בין היתר משום ש" הבעלות בנכס היא של המשיבה 2 באמצעות המבקשת ".

דיון והכרעה

8.

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובהודעותיהם אשר הוגשו בקשר לעניין ברכה הגעתי לכלל מסקנה כי דין בקשת רשות הערעור להידחות.

9.

יישומן של אמות המידה שנקבעו בעניין ברכה על עניינם של הצדדים שלפני טעון עריכת בירור עובדתי בשאלת טיב זיקתה של ברעד למקרקעין ולנכס אליהם משויכות זכויות הבניה. זאת במיוחד שעה שממקרא טענות עמידר עולה כי קיימת מחלוקת מסוימת בין הצדדים באשר לזכויות הבעלות בנכס. בירור עובדתי זה יכול שיערך בשלב מקדמי, במסגרת בקשה למחיקה על הסף, או שיערך כחלק מבירור התובענה גופה. אולם, כאשר בירור העובדות הרלוונטיות לצורך הכרעה בגוף התובענה עשוי להשפיע על ההכרעה בסוגיית ההתיישנות ראוי להכריע בסוגיית ההתיישנות יחד עם ההכרעה בתובענה גופה [ראו, למשל: ע"א 2919/07 מדינת ישראל - הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל , פסקאות 28–27 לפסק דינו של השופט י' עמית (19.9.2010); עניין ברכה , פסקה 41; טל חבקין התיישנות 87-86 (2014)]. במקרה דנן סבורני כי אין הצדקה להפריד את הדיון בהתיישנות מהדיון בהליך העיקרי. הכרעה באשר לאופן יישומן של אמות המידה שנקבעו בעניין ברכה על הסכסוך שבין הצדדים דורש, במקרה דנן, הידרשות לגוף המחלוקות שביניהם. כך, בין היתר, לשם הכרעה בטיב ובעוצמת הזיקה של ברעד למקרקעין ולזכויות הבניה יש להתייחס לפרשנותן ולנפקותן של ההסכמות השונות אליהן הגיעו הצדדים לאורך השנים, כמו גם לטיב הזכויות המקוריות שרכשה ברעד. כן נדרשת התייחסות לשאלת מעמד המקרקעין כמקרקעין מוסדרים או שאינם מוסדרים. סוגיות אלה, הכרוכות במחלוקות העיקריות שבין הצדדים, ראוי שילובנו שלא במסגרת הליך מקדמי למחיקה על הסף. במקרה דנן נדמה כי מתווה זה אף יתרום לייעול ההליך, שכן בהתאם להחלטת בית המשפט המחוזי, במסגרת ההליך העיקרי צפויות להתברר, בלאו הכי, טענות התיישנות, לרבות טענת עמידר לפיה מירוץ ההתיישנות החל בשנת 1997 וטענת ברעד לפיה המירוץ החל בשנת 2010. הכרעה בטענות אלה עשויה לייתר את הדיון בסיווג התובענה לצרכי חוק ההתיישנות, כך שלא יהיה זה יעיל לפצל את הדיון בסוגיות אלה.

10.

אשר על כן, הבקשה נדחית. שאלת ההתיישנות תידון על ידי בית המשפט המחוזי בשלב מאוחר יותר. מובן כי בשלב זה יוכלו הצדדים לשטוח לפני בית המשפט המחוזי, בין היתר, את טענותיהם הנוגעות לעניין ברכה , ובית המשפט המחוזי לא יהיה כבול בהחלטתו הקודמת בעניין ההתיישנות [השוו: רע"א 1582/12 כרמל אולפינים בע"מ נ' תעשיות אלקטרוכימיות (1952) בע"מ (בפירוק) , פסקה 9 (15.3.2012)].

11.

משהתבקשה תשובה יש מקום לפסיקת הוצאות. אולם, הואיל ובקשת עמידר עוררה שאלה בעלת חשיבות משפטית ומשום שבמועד הגשת הבקשה טרם ניתן פסק הדין בעניין ברכה , מצאתי לפסוק הוצאות על הצד הנמוך, ולחייב את עמידר בהוצאות ברעד בסכום של 5,000 ש"ח.