רע"א 4731/21בלאל דבור נ. עזמי נסרי אליאס

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בנצרת (כב' השופטת רננה גלפז-מוקדי ) בת"א 20391-03-18 מיום 29.6.2021, במסגרתה נדחתה בקשת המבקש לעיכוב ביצוע פסק דין שניתן ביום 14.6.2021, בגדרו הורה בית המשפט על ביטול רישומו של המבקש כבעל הזכויות בנכס מושא המחלוקת. לצדה של הבקשה, הוגשה בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין

עד להכרעה בבקשת רשות הערעור.

רקע והשתלשלות האירועים

1.

ביום 8.3.2000 נפטר אביהם המנוח של המשיב 1 והמשיב 2 (להלן: המנוח , עזמי ו- עזיז , בהתאמה), שהיה רשום במרשם המקרקעין כבעליו של בית מגורים בן שלוש קומות המצוי על המקרקעין הידועים כחלקה 110 בגוש 16543 שבנצרת (להלן: הנכס ). ביום 26.2.2001 ניתן צו לקיום צוואת המנוח על ידי בית הדין הדתי של העדה היוונית-קתולית, לפיה רעייתו, אמם של עזמי ועזיז (להלן: המנוחה ), היא היורשת הבלעדית של עזבונו (להלן: צו קיום צוואת המנוח ). בחלוף כחמש עשרה וחצי שנים, ביום 26.9.2016 נפטרה המנוחה, וביום 27.7.2016 ניתן על ידי בית הדין צו לקיום צוואתה הנושאת את התאריך 8.5.2014, ואשר לפיה עזיז הוא היורש היחיד של עיזבונה, לרבות הזכויות שירשה בנכס (להלן: צוואת 2014 ו- צו קיום צוואת 2014 , בהתאמה). על רקע האמור, ביום 25.8.2016 התקשר עזיז עם המבקש בהליך שלפניי, מר בלאל דבור (להלן: בלאל ), בהסכם למכירת הנכס (להלן: הסכם המכר או ההסכם ). בחלוף זמן קצר, הועברה קומת הקרקע בנכס לחזקתו של בלאל.

2.

לאחר שנודע לעזמי על הסכם המכר, הוא פנה ביום 7.9.2016 לבית הדין בבקשה לעיכוב ביצוע ההסכם ולביטול צו קיום צוואת 2014, וזאת בטענה כי המדובר בצוואה מזויפת (להלן: הבקשה לביטול צו קיום צוואת 2014 ). עזיז מצדו הצטרף לבקשה, בציינו כי הצוואה אכן זויפה, וכי התקשר בהסכם המכר בעקבות לחץ שהופעל עליו מצד בלאל וגורמים מעורבים נוספים. ביום 28.9.2016, ניתן פסק דינו של בית הדין בבקשה לביטול צו קיום צוואת 2014, הקובע כי צוואת 2014, וממילא צו קיום צוואת 2014 שניתן על בסיסה – בטלים מעיקרם וחסרי תוקף. בו ביום, הורה בית הדין על מתן צו מניעה קבוע האוסר על ביצוע כל דיספוזיציה בנכס (להלן: צו המניעה ).

3.

ביני לביני, בסמוך לאחר הגשת הבקשה לביטול צו קיום צוואת 2014, פנה בלאל ללשכת רישום המקרקעין בנצרת במספר בקשות להסדרת רישום הנכס על שמו מכוח הסכם המכר (להלן: בקשות הרישום ). עקב כך, ביום 15.11.2016 – היינו לאחר כחודשיים ממועד ביטול צו קיום צוואת 2014 ומתן צו המניעה (אשר התקבל בלשכת רישום המקרקעין כבר ביום בו ניתן), נרשם בלאל כבעל הזכויות בנכס.

4.

ביום 31.10.2016, כעבור חודש מאז שבוטל צו קיום צוואת 2014, פנה עזמי לבית הדין בבקשה למתן צו קיום צוואה אחרת – האמתית לטענתו – של המנוחה, הנושאת את התאריך 26.8.2011, ואשר לפיה עזמי הוא יורשה הבלעדי. ביום 1.1.2017 ניתן צו קיום לצוואה זו (להלן: צוואת 2011 ו- צו קיום צוואת 2011 , בהתאמה).

5.

לאחר כשנה וחודשיים, ביום 11.3.2018 הגיש עזמי תביעה לבית המשפט המחוזי למתן פסק דין הצהרתי בדבר בעלותו בנכס, וזאת מכוח צו קיום צוואת 2011. על יסוד האמור, עתר עזמי לשורה של סעדים הנגזרים מזכויותיו הנטענות בנכס, ובכללם ביטולו של הסכם המכר; רישומו של עזמי כבעל הזכויות בנכס; ביטול הרישום לטובת בלאל; וסילוק ידו של בלאל מהנכס (להלן: תביעת עזמי ). בכתב הגנתו, טען בלאל, בתמצית, כי רכש את הנכס בתנאי סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: תקנת השוק במקרקעין ), דהיינו – בתמורה, תוך הסתמכות בתום לב על המרשם, ובעסקה שהסתיימה ברישום, ומשכך יש לדחות את תביעת עזמי על אתר.

6.

ביום 14.6.2021 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתביעת עזמי, במסגרתה קיבל את התביעה, והורה, בין השאר, על ביטול הרישום לטובת בלאל ועל פינויו המידי מהנכס (להלן: פסק הדין ). בקצירת האומר, ומבלי למצות את כל קביעותיו, קבע בית המשפט כי עסקת המכר אינה עומדת באף אחד מתנאי תקנת השוק במקרקעין. כך, לעניין ההסתמכות על המרשם, נקבע כי במועד החתימה על הסכם המכר, בעליו הרשום של הנכס היה המנוח, כך שבלאל לכל היותר הסתמך על צו קיום צוואת המנוח ועל צו קיום צוואת 2014, ובכך אין די על מנת למלא את דרישת ההסתמכות על המרשם. לעניין התמורה ששולמה, קבע בית המשפט כי לנוכח מידת האמון הנמוכה שניתן להעניק לעדותו של בלאל בהינתן הסתירות הרבות שנתגלעו בה, ו" בהעדר ראיות טובות ביחס לסכומים אשר שולמו זולת טענות בעל פה ובעלמא " (פסקה 32 לפסק הדין), לא עלה בידו של בלאל להוכיח כי שילם את מלוא התמורה בעבור הנכס. לבסוף, לעניין דרישת תום הלב, בית המשפט עמד על כך כי בהינתן הרושם שנוצר מעדותו של בלאל המצביע על " התנהלות

מתחמקת ומניפולטיבית " (פסקה 33 לפסק הדין), הסתירות הרבות שנפלו בעדותו, ועיתוי הגשת בקשות הרישום מיד עם היוודע דבר הגשת הבקשה לביטול צו קיום צוואת 2014, ברי כי לא ניתן לתת אמון בגרסתו ולקבוע כי פעל בתום לב.

7.

ביום 21.6.2021, פנה בלאל לבית המשפט המחוזי בבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין עד להכרעה בערעור שהוא עתיד להגיש, וזו נדחתה בהחלטתו של בית המשפט מיום 29.6.2021. בנמקו את החלטתו, בית המשפט עמד על כך כי אפילו בהנחה כי הערעור אינו חסר סיכוי (הנחה אותה מצא לנכון לאמץ, הואיל ופסק הדין מושא הערעור יצא תחת ידיו), מאזן הנוחות אינו נוטה במובהק לטובת בלאל במידה המצדיקה את קבלת הבקשה. בהקשר זה קבע בית המשפט קמא כי בלאל גילה את דעתו לאורך ההליך פעמים מספר כי רכש את הנכס למטרות השקעה בלבד (להבדיל ממגורים); כי נמסרה לו חזקה בקומת הקרקע בלבד; וכי בלאל לא טען לחיסרון כיס מצד עזמי אשר עלול להקשות בעתיד על מתן פיצוי במקרה של קבלת הערעור. אשר לטענתו של בלאל לפיה השכיר את קומת הקרקע בנכס לצדדים שלישיים, באופן שמימושו של פסק הדין עלול " לחשוף אותו לתביעות ולהליכים שלא לצורך ", קבע בית המשפט כי הוא " לא טרח לצרף חוזה כלשהו המבסס את טענתו כי גם בימים אלו מושכרת [קומת הקרקע] וטענתו כי הוא חשוף לנזק כתוצאה מהפרה אפשרית של חוזה השכירות מול השוכר – אינה נתמכת בדבר " (פסקה 5 להחלטת בית המשפט קמא). בהינתן כל אלה, קבע בית המשפט כי ככל שאכן יגרם נזק כלשהו לבלאל במקרה שלא ינתן סעד זמני בערעור לטובתו, אך ערעורו יתקבל בסופו של דיון, הרי שלכל היותר מדובר בנזק כספי בר פיצוי.

על החלטה זו הגיש בלאל את בקשת רשות הערעור שלפניי, ולצדה בקשה לעיכוב ביצוע עד להכרעה בבקשת רשות הערעור.

בקשת רשות הערעור

8.

במסגרת בקשת רשות הערעור, טוען בלאל כי שגה בית המשפט בדחותו את הבקשה לעיכוב ביצוע, וזאת הן במישור סיכויי הערעור והן במישור מאזן הנוחות. אשר למאזן הנוחות, טוען בלאל כי זה נוטה בבירור לטובתו, וזאת בהינתן מצבם הכלכלי הרעוע של עזיז ועזמי, המעלה חשש של ממש כי לא תהיה להם אפשרות לפצות אותו על נזקיו ככל שערעורו יתקבל. כך גם קיים חשש שמא מימוש פסק הדין יחשוף אותו לתביעות מצד צדדים שלישיים להם השכיר את קומת הקרקע. לעניין סיכויי הערעור, טוען בלאל כי הם גבוהים במיוחד, וזאת לאור הטעויות המהותיות שנפלו לשיטתו בהכרעתו של בית המשפט קמא, אשר הובילו למסקנתו השגויה לפיה לא התקיימו בענייננו תנאי תקנת השוק. בהקשר זה, טוען בלאל, בין השאר, כי שגה בית המשפט קמא בכך שהתעלם מטענתו לפיה עומדת לו הגנת סעיף 73 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965, לפיו " מי שרכש זכות בתום לב ובתמורה בסמכו על צו ירושה או על צו קיום שהיה בר-תוקף אותה שעה [..], אין לבטל זכותו או לחייבו שנית אף אם הצו תוקן או בוטל לאחר מכן " (להלן: תקנת השוק בירושה ); כי בניגוד למסקנתו של בית המשפט קמא, עדויותיהם של האחים עזמי ועזיז בהליך קמא היו מתחכמות, כבושות, מתחמקות ורצופות סתירות; כי לא התגלו סתירות מהותיות כלשהן בעדותו, אשר הייתה אמינה ועקבית; וכי בית המשפט לא העניק משקל מספק למכלול הראיות הקיימות, המלמדות, בין השאר, על קנוניה בין עזיז לעזמי, שכל מטרתה לנשלו מזכויותיו בנכס.

דיון והכרעה

9.

לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור על נספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות ללא צורך בתגובות.

10.

כידוע, שני שיקולים עיקריים מנחים את בית המשפט בבואו להכריע בבקשה למתן סעד זמני בערעור : האחד – כי סיכויי הערעור להתקבל הם טובים; ו השני – כי מאזן הנוחות נוטה לטובת מגיש הבקשה. בין צמד שיקולים אלה מתקיים יחס של "מקבילית כוחות", אולם מקובל לראות בשיקולי מאזן הנוחות כראשונים במעלה (ראו: רע"א 5755/20 ליאב יזמות וניהול פרוייקטים בע"מ נ' עו"ד משה תורג'מן , פסקה 18 (20.8.2020); ע"א 4790/19 רשות מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוח דעיבס, פסקה 16 (24.12.2019); ע"א 8655/18 נחמיאס נ' בנק הפועלים בע"מ , פסקה 10 (11.2.2019)) .

11.

אשר לשיקולי מאזן הנוחות במקרה דנן , גם אני שוכנעתי, כמו בית המשפט קמא, כי הם אינם נוטים לטובת בלאל. הנכס בו מדובר איננו משמש את בלאל למגורים, ובלאל אף אינו מכחיש שרכש אותו למטרות השקעה בלבד. בהקשר זה נקבע זה מכבר כי כאשר מדובר בנכס מקרקעין המשמש למטרות מסחר או השקעה, הנחת המוצא היא כי אין הצדקה, במקרה הרגיל, להיענות לבקשת עיכוב ביצוע, שכן במצבים אלו האינטרס של מבקש הסעד הוא לרוב עסקי-כלכלי, וככזה הוא בר פיצוי (ראו: ע"א 8263/16 אור סיטי נדל"ן מקבוצת ענבל אור נ' ארז , פסקה 11 (4.1.2017); ע"א 1237/13 קונין נ' גפני , פסקה 14 (7.4.2013)) . בענייננו, כאמור, אין חולק כי האינטרס של בלאל בנכס הוא אינטרס כספי בעיקרו, ועל כן נראה כי פינויו מקומת הקרקע בנכס (אשר רק ביחס אליה הועברה לידיו החזקה), וביטול הרישום לטובתו, לא צפויים לגרום לבלאל נזק בלתי-הפיך שאיננו בר-פיצוי, או כזה החורג מהמישור הכלכלי. זאת ועוד, לעניין טענתו של בלאל בדבר הסיכון לו הוא חשוף בדבר הגשת תביעות פוטנציאליות מצדדים שלישיים נגדו, הרי שטענה זו נטענה בעלמא, מבלי שגובתה בתשתית עובדתית מתאימה המלמדת כי הנכס עודנו מושכר בהווה, ולכן צדק בית המשפט קמא בקביעתו לפיה במצב דברים זה לא ניתן להעניק לה משקל של ממש (וזאת במיוחד בשים לב לאמון הנמוך שנתן לגרסת בלאל). בהקשר זה יצוין, כי עיון בהסכם השכירות אליו מפנה בלאל כתימוכין לטענתו האמורה, מעלה כי מועד סיום תקופת השכירות חלף לפני למעלה משלוש וחצי שנים, וכי אומנם ניתנה אופציה להארכת תקופת השכירות, אך לא הוצגה כל אסמכתא המלמדת כי אופציה זו מומשה בפועל. בדומה, יש לדחות גם את טענתו של בלאל ביחס למצבו הכלכלי הרעוע של עזמי, אשר לא זו בלבד שנטענה ללא תימוכין של ממש, אלא שהיא מועלית לראשונה בפני ערכאת הערעור.

12.

אף לעניין סיכויי הערעור קשה לומר, מבלי לקבוע מסמרות, כי הם מן המשופרים. טענותיו של בלאל ביחס לסיכויי הערעור נוגעות בעיקרן לקביעות עובדתיות מובהקות, וממצאי מהימנות, של הערכאה הדיונית. כידוע, התערבותה של ערכאת הערעור בקביעות מסוג זה היא מצומצמת למדי (ראו למשל: ע"א 4933/17 גרין נ' פרידמן , פסקה 43 (11.10.2020); רע"א 1329/19 שרון פלאצ'י יזמות עסקית בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ , פסקה 8 (11.7.2019); רע"א 1587/17 אסרף נ' לוסקי , פסקה 13 (26.2.2017)). זאת ועוד, לעניין טענתו של בלאל כי בית המשפט שגה בכך שלא בחן גם את טענתו לתחולת תקנת השוק בירושה במקרה דנן, הרי שאף אם יש בה ממש, הרי שלאור קביעותיו של בית המשפט קמא כי לא נתקיימו בבלאל תנאי תקנת השוק במקרקעין לעניין תום הלב והתמורה – תנאים הנדרשים גם במסגרת תקנת השוק בירושה לפי לשון סעיף 73 לחוק הירושה – אין די בה על מנת להביא לקבלת הערעור (השוו ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן , פסקה 35 (14.4.2010); לפרשנות סעיף 73 לחוק הירושה ראו רע"א 2267/95 האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד , פ"ד מט(3) 854 (1995)).

13.

אשר על כן, בקשת רשות הערעור נדחית, וממילא נדחית הבקשה לעיכוב ביצוע שהוגשה בצידה. משלא נתבקשו תגובות, אין צו להוצאות.