רע"א 5340-24 רע"א 5340-24

לפניי בקשת רשות ערעור ובקשה לעיכוב ביצוע של החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' סגן הנשיא ח' ברנר) מיום 14.6.2024 בת"א 11511-06-24. כפי שיתואר להלן, המבקשת הגישה בקשה לצו מניעה זמני, שבית המשפט קיבל תוך התניית הצו בין היתר בכך שהמבקשת תפקיד ערובה בסך של 350,000 ₪.

1.במרכזו של ההליך המתנהל בבית משפט קמא עומד הסכם מיום 8.2.2023 למכירת זכויות המבקשת בדירת המגורים שלה בתל-אביב (להלן: הדירה) למשיבים, בתמורה לסך של כ-1.4 מיליון ₪ (להלן: הסכם המכר). יצוין כי המשיבים מעריכים את שווי השוק של הדירה בסך של 2,100,000 ₪, ואילו המבקשת מעריכה אותו בסך של 2,720,000 ₪.

עוד יצוין כי ביום 20.12.2023 נחתם בין המבקשת למשיבים נספח להסכם המכר שלפיו תהיה המבקשת רשאית להוסיף לגור בדירה גם לאחר מכירתה תמורת סכום של 4,500 ₪ לחודש. עוד נקבע בנספח כי חובה של המבקשת למשיבים לפי ההתחייבויות בהסכם המכר עומד על סכום של 194,707 ₪ (כאשר מהחלטתו של בית משפט קמא עולה כי הוא הניח כי מדובר בסכומים שהמשיבים שילמו ככל הנראה על חשבון המבקשת).

2.נראה שאין בין הצדדים מחלוקת כי המבקשת נקלעה לחובות ונטלה הלוואות לצורך כיסוים. בסופו של דבר, המבקשת התקשרה עם המשיבים בהסכם המכר במטרה שכספי המכר ישמשו לפירעון חובותיה, ובפרט לפירעון המשכנתא הרשומה על הדירה לטובת שותפות בשם "גשרים 2 שותפות אשראי שותפות מוגבלת" (להלן: גשרים). ביום 21.5.2024 קיבלה המבקשת מכתב מגשרים לפיו יתרת ההלוואה שנטלה ממנה עומדת על סך של כ-1.3 מיליון ₪; ואם המבקשת לא תפרע את החוב בתוך 21 יום – תנקוט גשרים בהליכים משפטיים לצורך גבייתו.

3.ביום 7.6.2024 הגישה המבקשת את התביעה נגד המשיבים לבית משפט קמא. על פי הנטען בכתב התביעה, המבקשת התקשרה בהסכם המכר עקב מעשי תרמית מצד המשיבים. בין היתר היא טוענת כי המשיבים הם שהנחו אותה ליטול הלוואות שונות מחברות אשראי חוץ בנקאיות ונטלו עמלה עבור כל הלוואה. בהמשך, ניצלו המשיבים את תמימותה ומצוקתה, הציגו לה מצגי שווא והחתימו אותה על הסכם המכר כנגד תמורה השווה למחצית משווי הדירה. עוד טוענת המבקשת כי המשיבים הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית, כאשר הם לא עמדו בתשלום התמורה ולא סילקו את המשכנתא הרובצת על הדירה לטובת גשרים. לאור האמור עתרה המבקשת בתביעה כי יינתן סעד הצהרתי לפיו הסכם המכר בטל ומבוטל; סעד הצהרתי לפיו המשיבים הונו ורימו אותה; וכן היא ביקשה להורות על השבת המצב לקדמותו.

עוד טרם הגשת כתב התביעה, ביום 5.6.2024, הגישה המבקשת בקשה בה עתרה בין היתר למתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים לבצע כל דיספוזיציה בדירה עד להכרעה בסכסוך נושא התביעה. דיון בבקשה התקיים לפני בית משפט קמא ביום 10.6.2024.

4.לטענת המבקשת, סיכויי ההצלחה של התביעה גבוהים ומאזן הנוחות נוטה לטובתה. המבקשת טענה כי נפלה קורבן למעשי תרמית אשר עלולים להביאה לאובדן הדירה ולתפיחת חובותיה. תכליתו של צו איסור הדיספוזיציה המבוקש היא למנוע התדרדרות צפויה זו במצבה. בדיון מיום 10.6.2024 הוסיפה המבקשת וטענה כי מוטב מבחינתה שגשרים תממש את המשכנתא הרשומה לזכותה ותמכור את הדירה במחיר השוק (שהוא כאמור גבוה בהרבה מהתמורה נושא הסכם המכר), באופן שתיוותר לה יתרה מתמורת המכירה (מה שלא יקרה אם הדירה תימכר בהתאם להסכם המכר למשיבים לאור גובה חובותיה).

מנגד, המשיבים טענו כי הסכם המכר נחתם מרצון, וזאת לאור רצונה של המבקשת למנוע הליכי מימוש של הדירה באמצעות כונס נכסים, הליכים שישיתו עליה עלויות נוספות ויפחיתו מערך הדירה. יתרה מכך, בהתאם להסכמות בין הצדדים כפי שהן עולות מהנספח להסכם המכר, המבקשת תוכל להמשיך ולהתגורר בדירה גם לאחר הסכם המכר - בתמורה לתשלום שכר דירה מופחת למשיבים. מכל מקום, טענות המבקשת עולות לכל היותר לכדי טעות בכדאיות העסקה, שאינה מצדיקה את הסעדים המבוקשים.

באשר לטענה כי המשיבים הפרו את הסכם המכר – נטען כי המשיבים שילמו עד כה סך של 300,000 ₪ מהתמורה, וכי לצורך מימון יתרת התמורה הם ביקשו ליטול הלוואה שהותנתה בהמצאת אישור מס שבח ואישור עירייה. לטענתם, המבקשת המציאה להם מסמכים אלה רק ביום 4.6.2024 ולכן לא עלה עדיין בידם לפרוע את מלוא החוב של המבקשת לגשרים. לשיטתם, המבקשת ביטלה את הסכם המכר בחוסר תום לב וללא הודעה מוקדמת. באשר למאזן הנוחות טענו המשיבים כי צו המניעה יוביל לכך שגשרים תפעל למימוש המשכנתא בדירה, כך שהשקעתם בהסכם המכר תרד לטמיון.

החלטת בית משפט קמא

5.ביום 14.6.2024 ניתנה החלטת בית משפט קמא, בה ניתן צו האוסר על המשיבים לבצע כל דיספוזיציה בדירה, צו הכפוף בין היתר להפקדת ערובה על ידי המבקשת.

בית משפט קמא קבע כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשת באופן המכריע את הכף לקבלת הבקשה. זאת, משום שהנזק שעשוי להיגרם לה מאי-מתן הסעד הזמני כרוך באובדן אפשרי של הדירה. הטעם לכך הוא משום שאם לא יינתן הצו, יפעלו המשיבים לרישום הזכויות בדירה על שמם; ולאחר מכן הם יוכלו להתקשר בעסקאות ביחס לדירה עם צדדים שלישיים. אם כך יקרה – לא ניתן יהיה ככל הנראה להשיב את המצב לקדמותו גם אם עמדת המבקשת בתביעה תתקבל בסופו של דבר.

מנגד, הנזק שעלול להיגרם למשיבים אם יינתן הסעד הזמני ובסופו של דבר התביעה תידחה – הוא אובדן ההזדמנות העסקית לרכישת הדירה במחיר הנמוך משווי השוק שלה. זאת מאחר שסביר להניח כי במקרה כזה תממש גשרים את המשכנתא הרשומה לטובתה והדירה תימכר למרבה במחיר.

לאור האמור נקבע כי בעוד שהנזק שעלול להיגרם למבקשת הוא באובדן זכויותיה בדירה המשמשת לה כדירת מגורים; הנזק הצפוי למשיבים הוא נזק כספי בלבד של אובדן הזדמנות עסקית.

בית משפט קמא הוסיף וקבע כי בין אם תתקבל התביעה ובין אם לאו, סביר להניח שהמבקשת - השקועה בחובות - לא תוכל להשיב למשיבים את הסכום שהם שילמו לגשרים עד כה על חשבון התמורה בהסכם המכר (סך של 300,000 ₪); ואף לא את המימון הנוסף שהמשיבים העמידו לזכות המבקשת כפי שהוא נזכר בנספח – בסכום של 194,707 ₪. בהקשר זה קבע בית משפט קמא כי הגם שהמבקשת ביקשה, באיחור, לכפור בכך שהמשיבים שילמו סך של 300,000 ₪ לגשרים על חשבון התמורה, המשיבים צירפו אסמכתאות להעברת הסך האמור.

בית המשפט אף ציין כי לא נעלמה מעיניו העובדה כי אף בהנחה שצו המניעה יינתן, המבקשת צפויה ככל הנראה לאבד את הדירה, שכן היא תמומש ככל הנראה על ידי גשרים בשל החוב שהמבקשת לא פרעה לה.

6.בית משפט קמא התייחס גם לסיכויי התביעה. בהקשר זה נקבע כי בכל הקשור לעילת התביעה של הפרת הסכם המכר – עומדת למבקשת עילת תביעה אפשרית, אף שלא ניתן לקבוע כי סיכויי הצלחתה גבוהים. עילת התביעה האפשרית נובעת מכך שאין מחלוקת שהמשיבים לא פרעו עדיין את מלוא התמורה נושא הסכם המכר, שכן הם טרם שילמו את מלוא חובה של המבקשת לגשרים. זאת למרות שהסכם המכר אינו מתנה את חובתם של המשיבים לשלם את תמורת המכר בחובת המבקשת להמציא להם מסמכים שונים שיאפשרו להם לקבל מימון לצורך תשלום התמורה.

משכך, נקבע שיש מקום להיעתר למתן הסעד הזמני.

7.בית משפט קמא הוסיף ובחן את הצורך בהתנאת הסעד הזמני בהתחייבות עצמית של המבקשת ובהפקדת ערובה לשם פיצוי הנזקים הצפויים למשיבים. בהקשר זה נקבע כי הנזקים הצפויים למשיבים אם התביעה תידחה נובעים מכך שהם יאבדו את ההזדמנות העסקית שהייתה להם לרכוש את הדירה במחיר עליו סוכם בהסכם המכר. מעבר לכך, אף אם התביעה תתקבל והסכם המכר יבוטל – המשיבים חשופים לסיכון שהמבקשת לא תשיב להם את הסכומים שהם שילמו לה עד כה מכוח הסכם המכר. לכן, כתנאי למתן הצו הזמני – נקבע כי על המבקשת להפקיד ערובה בסך של 350,000 ש"ח; וכן להפקיד התחייבות צד ג' בסך של 200,000 ₪; והתחייבות עצמית של המבקשת ללא הגבלה בסכום. כן נקבע לוח זמנים להפקדת הערובה, כאשר אי-עמידה בלוח זמנים זה יביא לביטולו של הצו הזמני.

בקשת רשות הערעור שלפניי, מופנית כנגד הקביעה כי על המבקשת להפקיד ערובה בסך של 350,000 ₪ כתנאי להוצאות הצו הזמני; ולצידה הוגשה בקשת לעיכוב ביצוע.

8.למען שלמות התמונה יצוין כי ביום 18.6.2024 הפקידה המבקשת התחייבות צד ג' והתחייבות עצמית.

ביום 23.6.2024 הגישה המבקשת לבית משפט קמא בקשה לעיון חוזר בהחלטה מיום 14.6.2024, בה היא ביקשה לבטל את חובת הפקדת הערובה. לטענת המבקשת, מאז הגישה את הבקשה לסעד זמני, היא גילתה מידע ומסמכים נוספים המעידים על כך שהמשיבים נטלו לעצמם כספים מתוך ההלוואות השונות שהיא קיבלה מהגופים השונים. אף הסכום של 300,000 ₪ ששולם על-ידי המשיבים לגשרים על חשבון חובה של המבקשת, הגיע לשיטתה מכספים שהם גזלו ממנה. בהקשר זה הפנתה המבקשת לדפי חשבון הבנק שלה. לטענתה, במצב דברים זה, אין זה מוצדק לחייב אותה בהפקדת ערובה לטובת המשיבים. בהחלטת בית משפט קמא מאותו היום, נדחתה הבקשה לעיון מחדש.

9.ביום 25.6.2024, בחלוף המועד להפקדת חלקה הראשון של הערובה, הגישה המבקשת בקשה למתן ארכה של חודש לתשלום סכום הערובה. נטען כי מדובר בסכום שאינו בהישג ידה של המבקשת, וכי במסגרת סד הזמנים הקצר שניתן לה בהחלטה – לא עלה בידיה להשיג את הסכום הנדרש. בד בבד הוגשה בקשה מטעם המשיבים, בה הם עתרו כי בית המשפט יקבע כי הצו הזמני מבוטל בשל אי עמידתה של המבקשת בהפקדת הערובה.

בהחלטת בית משפט קמא מיום 30.6.2024 נקבע כי אין מקום להעניק למבקשת ארכה ממושכת להפקדת הערובה, אשר תותיר את המשיבים ללא בטוחה ריאלית להטבת נזקיהם במקרה של אובדן הדירה לטובת גשרים. יחד עם זאת, על מנת לאפשר למבקשת "הזדמנות נוספת ואחרונה בהחלט" להעמיד את הערובה הכספית, ובכפוף להפקדת ערבות צד ג' נוספת בסף של 100,000 ₪ תוך יומיים – נקבע לוח זמנים חדש להפקדת הערובה על-ידי המבקשת. כך, נקבע כי המבקשת תפקיד סך של 75,000 ₪ עד ליום 7.7.2024; סך נוסף של 75,000 ₪ עד ליום 14.7.2024; וסך של 200,000 ₪ עד ליום 24.7.2024.

בקשת רשות הערעור

10.במסגרת בקשת רשות הערעור עותרת המבקשת כי אורה על הותרת צו המניעה הזמני על כנו תוך ביטול החיוב של הפקדת ערובות כספיות.

לטענת המבקשת, גיוס סכום הערובה שנקבע בהחלטה הוא משימה בלתי אפשרית עבורה. לכן, הותרת החלטתו של בית משפט קמא על כנה תוביל בהכרח לביטול הצו הזמני ולסיכול התביעה. עוד היא טוענת כי הסכום שנקבע אינו מוצדק לאור הנסיבות. זאת מאחר שמהמסמכים הנוספים אותם הציגה במסגרת הבקשה לעיון חוזר, עולה כי המשיבים נטלו ממנה מאות אלפי שקלים; ובין היתר גם את הסכום של 300,000 ₪ ששילמו לגשרים, ואשר עליו נסמך בית משפט קמא בהחלטתו על גובה הערובה.

דיון והכרעה

11.לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור על נספחיה, הגעתי למסקנה כי דינה להידחות אף ללא צורך בתשובות המשיבים.

כידוע, שיקול דעתה של הערכאה הדיונית בכל הנוגע להחלטות שעניינן מתן סעד זמני הוא רחב, וערכאת הערעור תתערב בו לעיתים נדירות (רע"א 4086/18 קוטינה נ' סיאם, פסקה 11 (25.6.2018)). בכלל זה, אין ערכאת הערעור נוטה להתערב בהחלטות על הפקדת ערובה וקביעת גובהה, אלא במקרים חריגים. כפי שיבואר להלן, אינני סבורה כי המקרה שלפנינו הוא מסוג המקרים החריגים המצדיקים את התערבות ערכאת הערעור.

12.סעיף 96(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, מורה כי יש להתנות סעד זמני בהתחייבות עצמית ובערובה לשם פיצוי מי שניתן נגדו סעד זמני, בשל נזק שנגרם לו בעקבות מתן הסעד. בהתאם לסעיף 96(ג) לתקנות, בהיעדר "טעמים מיוחדים", ברירת המחדל במתן סעד זמני היא הפקדת ערובה. הפסיקה עמדה על מספר שיקולים שעל בית המשפט לבחון בבואו להתנות את מתן הסעד הזמני בהפקדת ערובה ובהם: טיב הנזקים הצפויים למשיבים במתן הסעד הזמני; טיב הנזקים הצפויים למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני; ומצבו הכלכלי של מבקש הסעד הזמני – כאשר ככלל על בית המשפט למנוע מצב שבו הבקשה תידחה רק בשל כך שהוא דל באמצעים (ראו: רע"א 2900/22 אללה נ' יורופן גי אר בע"מ, פסקה 11 (31.7.2022); רע"א 5780/19 גרינשפון נ' בן הרוש (24.10.2019)).

בענייננו, אני סבורה כי סכום הערובה הכספית שנקבעה על-ידי בית משפט קמא, תואם את השיקולים שצוינו לעיל. אומנם, אין מחלוקת כי המבקשת מצויה בקושי כלכלי וכי בשל הלוואות שונות שנטלה היא מצויה כיום בחובות. יחד עם זאת, לנוכח גובה הערובה ויתר השיקולים הרלוונטיים, אני סבורה כי מדובר בהחלטה מאוזנת, וודאי לא בהחלטה שיש מקום להתערב בה באופן חריג במסגרת בקשת רשות ערעור.

13.כאמור, בדיון בבקשה לצו מניעה זמני, ובדיון אודות גובה הערובה יש לבחון את טיב הנזקים הצפויים להיגרם לכל אחד מהצדדים. בענייננו, וכפי שקבע בית המשפט המחוזי – הנזק הפוטנציאלי הצפוי להיגרם למשיבים אם הצו יינתן, הוא באובדן ההזדמנות להשלים את רכישת הדירה בהתאם להסכם המכר, תמורת סכום שלגישת שני הצדדים הוא נמוך משווי השוק שלה; וכן נזק הנובע מכך שספק רב אם המבקשת תוכל להשיב להם את הסכומים שהם נשאו בהם עבורה עד כה מכוח הסכם המכר. גם הנזק הצפוי להיגרם למבקשת אם הבקשה תידחה הוא כספי – מכירת הדירה למשיבים תמורת סכום שהוא נמוך משווי השוק שלה. זאת לעומת האפשרות האחרת – מימוש הדירה על ידי גשרים במחיר השוק, באופן שלשיטת המבקשת יותיר בידיה יתרה מהתמורה שתתקבל.

אכן, הנכס נושא הבקשה הוא דירת המגורים של המבקשת, והיא אכן עלולה לאבד את הזכויות בה אם הסעד הזמני לא יינתן (ואם המשיבים ימכרו את הדירה לצד שלישי אחר). יחד עם זאת, כעולה מטענות הצדדים, בהתאם להסכמות ביניהם, ככל שהסכם המכר יקוים, המבקשת תוכל להמשיך ולהתגורר בדירה בתמורה לתשלום שכר דירה מופחת למשיבים – קרי מקום המגורים שלה יוכל להיוותר בעינו. מנגד, דווקא מימוש הדירה על-ידי גשרים עשוי להוביל לפינוי המבקשת מהדירה.

לא זו אף זו - מהדיון מיום 10.6.2024 עולה כי הנזק לו טוענת המבקשת אם לא יינתן הסעד הזמני, אינו באובדן זכויותיה בדירה, אלא באובדן האפשרות לקבל תמורה גבוהה יותר עבורה אם היא תמומש על-ידי גשרים (שזו האפשרות העדיפה מבחינתה). המבקשת אינה מתנגדת אפוא לכך שהדירה תימכר (וכפי שעולה מהחלטתו של בית משפט קמא, הדירה אכן תימכר בסבירות גבוהה מאוד על ידי גשרים שכן למבקשת אין משאבים כדי לשלם את חובה לגשרים); אך היא מעדיפה שהדירה תימכר בתמורה גבוהה יותר מזו עליה סוכם בינה לבין המשיבים. כאמור, כדי שהדירה לא תימכר כלל, יהיה על המבקשת לגייס את סכום החוב נושא המשכנתא ולהשיבו לגשרים – ולפי טענתה ביחס למצבה הכספי, ספק רב אם תוכל לעשות כן.

14.למעשה, בית משפט קמא הלך כברת דרך לטובת המבקשת כאשר נעתר לבקשה למתן סעד זמני. זאת למרות שלאור האמור לעיל, ישנה סבירות לא מבוטלת כי המבקשת ממילא תאבד את זכויותיה בדירה. אם אלה יהיו פני הדברים – הרי שהנזקים הצפויים לשני הצדדים הם נזקים כספיים בלבד. הלכה למעשה השאלה היא מי מהצדדים צריך לשאת בסיכון ששווי הדירה הוא גבוה יותר משוויה בהתאם להסכם המכר. בית המשפט העדיף כאמור לקבל את עמדת המבקשת; כאשר לצד זאת, וכדי לא להותיר את המשיבים בפני שוקת שבורה אם תידחה התביעה (למצער ביחס לסכומים שהוצאו על ידיהם עד כה על חשבון הסכם המכר), נקבע שעל המבקשת להפקיד ערובה.

מנגד, אם למבקשת ישנם משאבים כספיים שיאפשרו לה לפרוע את חוב המשכנתא לגשרים וכך למנוע את מימוש הדירה ולהותירה בידיה, משמעות הדבר כי היא עשויה להיות מסוגלת לעמוד בהפקדת הערבות שנקבעה על ידי בית המשפט. אף במצב דברים זה – התנאת הצו בהפקדת הערובה אינה החלטה שיש מקום שערכאת הערעור תתערב בה.

15.לאור האמור, הצו האוסר על המשיבים לבצע דיספוזיציה בדירה, לצד הפקדת סך של 350,000 ₪ – מאזן לטעמי כראוי בין האינטרסים המנוגדים של הצדדים, קרי בין הנזקים הצפויים אם יינתן הסעד הזמני והתביעה תידחה; לבין הנזקים הצפויים אם הסעד הזמני לא יינתן והתביעה תתקבל. כך, הפקדת הערובה מבטיחה פיצוי למשיבים בגין אובדן האפשרות של רכישת הדירה במחיר הנמוך משווי השוק. בה בעת, אם הערובה תופקד – הדירה תיוותר בידי המבקשת בשלב זה, באופן שיאפשר לה לנסות לפרוע את חובה לגשרים, או – בסבירות גבוהה הרבה יותר, ליהנות מהיתרה שתיוותר לאחר מימוש הדירה על-ידי גשרים (ואם אכן אלה יהיו פני הדברים – יתכן שהמשיבים יוכלו להיפרע את חובם כלפי המבקשת אם אכן גרסתם תתקבל בהליך העיקרי).

כפי שצוין לעיל וכפי שציין גם בית משפט קמא, קבלת התביעה משמעה ביטול הסכם המכר (זהו הסעד שהתבקש בתביעה כאמור לעיל); וכתוצאה מכך – חיוב המבקשת להשיב למשיבים סך של 300,000 אותו הם שילמו מכוח ההסכם לגשרים. לכן על פני הדברים, מדובר בסכום שיהיה על המבקשת לשאת בו – בין אם תתקבל תביעתה ובין אם תידחה.

16.המבקשת טענה גם כי גובה הערובה אינו מוצדק לנוכח מעשי המשיבים; וכי בית משפט קמא התעלם מהמסמכים המעידים על פעולות העושק והתרמית מצד המשיבים. אולם כעולה מהאמור לעיל, טענות המבקשת לעושק ותרמית מצד המשיבים היו ידועות לבית משפט קמא במועד מתן ההחלטה. בהחלטה קבע בית המשפט כי אין בסיכויי התביעה, שבית משפט קמא לא היה סבור שהם גבוהים, כדי לשנות מהתוצאה שהתחייבה לשיטתו משיקולי מאזן הנוחות – שהם שהנחו אותו בהחלטתו. בהקשר זה יש לזכור כי סעד זמני ניתן עוד בטרם מוכיח המבקש את טענותיו. השעה לבירור מכלול הטענות שהמבקשת העלתה תהיה במהלך הדיון בהליך העיקרי, ולא ניתן כמובן להכריע בטענות אלה כבר עתה.

לכן, אינני סבורה כי יש לקבל את הטענה לפיה התנאת הסעד הזמני בערובה כפי שקבע בית משפט קמא אינה צודקת רק לאור טענות המבקשת לגזל ותרמית, שטרם לובנו והתבררו וממילא טרם הוכחו.

17.אשר על כן, בקשת רשות הערעור נדחית; וממילא נדחית גם הבקשה לעיכוב ביצוע. לפנים משורת הדין, וכדי לאפשר למבקשת לעמוד בתשלום הערובה, המבקשת תפקיד את התשלום הראשון עד ליום 10.7.2024. משלא התבקשו תשובות המשיבים – אינני עושה צו להוצאות.