רע"א 5768/12 אביב ס.ה.ר נכסים מניבים בע"מ נ. עו"ד ארז חבר - מנהל מיוחד לח

בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב (כב' השופטת ו' אלשיך) מיום 19.7.2012 בתיק פירוק 35828-12-10.

1.

חברת אביב ס.ה.ר נכסים מניבים בע"מ (להלן: המבקשת ) היא חברה הנמצאת בבעלותו של עו"ד ארז חוטר ישי, בנו של עו"ד דרור חוטר ישי, שהיה בעל השליטה בחברת מגדל הזוהר לבניין בע"מ (להלן: מגדל הזוהר ).

ביום 3.6.2009 נחתם הסכם מכר לפיו רכשה המבקשת ממגדל הזוהר תמורת 12 מליון ₪, 20 דירות מגורים ומספר חנויות ושטחי מסחר במרכז המסחרי גני אביב בלוד (להלן ובהתאמה: הממכר או הנכס ו- הסכם המכר ). נציין כי החנויות במרכז המסחרי מושכרות כיום על ידי המבקשת לצדדים שלישיים.

לימים נכנסה חברת מגדל הזוהר להליך פירוק והמשיב 1 מונה כמנהל מיוחד ומפרק של החברה (להלן: המנהל המיוחד ). במסגרת ההליכים ב בית משפט של פירוק עתר המנהל המיוחד להורות כי דמי השכירות שנגבים מהחנויות בממכר יוחזקו בנאמנות עד לבירור בקשה שבכוונתו להגיש לביטול הסכם המכר (בקשה מס' 12). בהחלטתו מיום 15.8.2011 נעתר בית המשפט לבקשה והורה על הפקדת דמי השכירות בידיו הנאמנות של המפרק עד להכרעה בבקשה גופה, קרי, עד להכרעה בבקשה שתוגש.

ואכן, עם סיום חקירות ובדיקות שערך בנוגע להסכם המכר, הגיש המנהל המיוחד בקשה בדרך של המרצת פתיחה ל בית משפט של

פירוק, ובה עתר לביטולו של הסכם המכר ולהשבת הזכויות בממכר לחברת מגדל הזוהר (בקשה מס' 66). המנהל המיוחד טען כי הסכם המכר הוא הסכם מלאכותי למראית עין שנועד להבריח נכסים מחברת מגדל הזוהר למבקשת. עוד נטען, כי מרבית התמורה על פי הסכם המכר לא שולמה על ידי המבקשת אלא על ידי חברת הזוהר עצמה, שמכרה את הדירות והעבירה התמורה ל בנק לשם הסרת השעבוד. המבקשת חלקה בתוקף על טענה זו, והצביעה על כך שהנכס נרכש באישור הבנק, על פי שווי שוק והערכת שמאי, לאחר שלא נמצאו מציעים אחרים, ולאחר שהבנק ביקש לממש את הנכס.

מאחר שהבקשה הצריכה שמיעת ראיות בהיקף רחב, קבעה השופטת אלשיך בהחלטתה מיום 5.1.2012 כי אין מקום לדון במחלוקת במסגרת בקשה למתן הוראות, והורתה כי התיק יועבר למסלול של תביעה נפרדת שלא במסגרת תיק הפירוק.

בהמשך, הורתה השופטת ר' לבהר-שרון בהחלטתה מיום 5.6.2012 על העברת התביעה ממסלול של המרצת פתיחה לפסים של תביעה רגילה, מאחר שמדובר במחלוקת מורכבת שאינה ראויה להתברר בהמרצת פתיחה. בסיפא להחלטה נאמר כי התיק יועבר למזכירות לשם ניתובו לשופט שידון בתביעה, אשר ידון גם בבקשה לפיצול סעדים "ובכל שאר הבקשות הקשורות לניהול הנכסים בפועל".

בהתאם להחלטה זו, הועברה התובענה לפסים של תביעה רגילה והיא תלויה ועומדת כיום בפני השופט ח' ברנר בבית המשפט המחוזי בתל אביב (ת"א 42061-01-12) (להלן: התיק העיקרי ).

2.

ביני לביני, טען המנהל המיוחד כי המבקשת לא מילאה אחר הוראות בית משפט של פירוק ולא הפקידה את דמי השכירות בנאמנות, על אף ההחלטה מיום 15.8.2011 (למעט הפקדה אחת בלבד בחודש אוגוסט 2011). משכך, הגיש המנהל המיוחד ביום 8.3.2012 בקשה ל בית משפט של פירוק (בקשה מס' 134) להתיר לו להעסיק מנהל גבייה מטעמו, לצורך גביית דמי שכירות מצדדים שלישיים המחזיקים בחנויות ובשטחים בממכר. המבקשת התנגדה לבקשה, בין היתר, בטענה כי ל בית משפט של פירוק אין סמכות לדון בבקשה אלא לבית המשפט הדן בתיק העיקרי. בד בבד, הגישה המבקשת בקשה בתיק העיקרי "למתן הבהרה בעניין גביית דמי השכירות" בגדרה התבקש בית המשפט להורות כי לא ייגבו דמי שכירות על ידי המנהל המיוחד.

בהחלטתו מיום 16.7.2012 דחה בית המשפט (השופט ח' ברנר) את הבקשה מן הטעם שבקשה דומה תלויה ועומדת בפני בית משפט של פירוק, בציינו כי מהבחינה הדיונית נתבע, להבדיל מתובע, אינו רשאי לעתור לסעדים זמניים.

בית משפט של פירוק נעתר לבקשת המנהל המיוחד בהחלטתו מיום 19.7.2012, בקובעו כי החלטתו מיום 15.8.2011 בעניין הפקדת דמי השכירות בנאמנות (בקשה מס' 12) עומדת בעינה עד להחלטה בתובענה העיקרית לביטול הסכם המכר, ויש לאפשר למנהל המיוחד להיעזר בגורם מקצועי לשם גביית דמי השכירות.

על החלטה זו נסבה הבקשה שלפניי .

3.

טענתה המרכזית של המבקשת היא, שההחלטה בבקשה ניתנה בחוסר סמכות, וזאת משני טעמים: ראשית, ההליך העיקרי מתנהל כיום בנפרד שלא במסגרת תיק הפירוק, ו בית המשפט המחוזי אף קבע בהחלטתו מיום 5.6.2012 שכל העניינים הקשורים לניהול הנכס יידונו במסגרת ההליכים בתיק. שנית, ההחלטה מופנית נגד הממכר שבבעלות המבקשת, שאינה כלל צד להליכי הפירוק של חברת מגדל הזוהר.

לגופה של החלטה טענה המבקשת, כי הלכה למעשה, בית המשפט של פירוק מינה כונס נכסים זמני על רכושה, סעד קיצוני וחריג המחייב טעמים מיוחדים, מבלי שנבחנה האפשרות לנקוט בסעדים זמניים אחרים, מבלי שנבחנו סיכויי התובענה ומאזן הנוחות, ומבלי שנתמלאו התנאים המקובלים למתן סעד זמני, תוך פגיעה קשה בזכויותיה הקנייניות של המבקשת. לטענתה, אי גביית דמי השכירות מהשוכרים נבעה מכך שהם צורפו כמשיבים על ידי המנהל המיוחד לבקשה שהגיש ל בית משפט של פירוק (בקשה 12), והשוכרים השתמשו בכך כאמתלא לאי תשלום דמי השכירות בטענה שאינם יודעים למי לשלם.

לכן, ניתן היה להסתפק בהוראה המחייבת את השוכרים בממכר לשלם למבקשת דמי שכירות.

4.

דין הבקשה להידחות.

אקדים ואומר כי היה על המבקשת לצרף לבקשתה את הבקשות וההחלטות הקודמות הנזכרות על ידה (כמו בקשות מס' 12 ו-66, החלטות מיום 5.6.2012 ומיום 15.8.2011) ואך מטעם זה שקלתי לסלק על הסף את הבקשה.

5.

ולגופה של בקשה.

שלא כפי שנטען על ידי המבקשת, בית המשפט של פירוק לא מינה כונס נכסים זמני על הממכר ולא התיימר לעשות כן. החלטת בית המשפט מיום 19.7.2012, מושא בקשה זו, מצומצמת למינוי מנהל גבייה, ואין בה כדי לחסום את המבקשת מהמשך ניהול הנכס על ידה. מכאן, שהמבקשת מתפרצת לדלת פתוחה בטענותיה לגבי הצורך במינוי מנהל לנכס כדי לטפל בכל הנושאים הקשורים בנכס, כמו ביצוע שיפוצים, ומתן מענה לניסיונות פלישה, הצתה וגביית דמי חסות (נטען כי הנכס נתון לניסיונות מעין אלה).

6.

זאת ועוד. מתגובתם של המנהל המיוחד וכונס הנכסים הרשמי נמצאתי למד כי הצדדים הגיעו להסכמה על מינויו נציג מטעם המבקשת כמנהל הגבייה, כאשר סמכויותיו כוללות גם חידוש חוזי שכירות ומציאת שוכרים חדשים. אכן, הסכמה זו עניינה

זהותו של מנהל הגבייה, בעוד המבקשת לא ויתרה על טענותיה כנגד עצם הצורך במינוי. עם זאת, משהגיעו הצדדים להסכמה כאמור, דומה כי יש בכך ליתן סעד ביניים פרקטי ויעיל, מה עוד שאין מניעה כי מנהל הגבייה יעסוק גם בניהול הכולל של המרכז המסחרי מטעם המבקשת.

7.

מטעמים אלה, ומהטעמים שיפורטו בסעיף 8 להלן, הגעתי למסקנה כי בנסיבות המקרה הנוכחי אין מקום להתערבות בית המשפט.

במישור העקרוני, ככלל, לאחר ש בית משפט של פירוק מורה על העברת בקשה למתן הוראות למסלול של תובענה נפרדת, הרי שכל הסמכויות הקשורות לניהול אותה תובענה מסורות ל בית המשפט

הדן בתובענה, לאחר שהועברה אליו בפועל (לרבות סמכויות למתן סעדים זמניים). כל זאת, מבלי לגרוע מסמכויותיו של בית המשפט של פירוק בעניינים הקשורים לפירוק, גם אם הם משיקים לנושאים הנדונים בתובענה הנפרדת, והנובעים מכך שהתובענה הנפרדת מתנהלת "בצל" הפירוק (כך, לדוגמה, המפרק או המנהל המיוחד עשוי להידרש לקבל אישור בית משפט של

פירוק למהלכים שונים במסגרת התובענה הנפרדת). אוסיף ואומר כי לכל כלל יש היוצאים מן הכלל, וייתכנו מצבים בהם בית משפט של פירוק, הרואה את התמונה המלאה לגבי החברה שבפירוק, ימצא לנכון ליתן הוראות כאלה ואחרות אשר יהא בהן משום התערבות או השלכה על התובענה הנפרדת.

8.

במקרה דנן, קיימות נסיבות מיוחדות בגינן אין לראות את בית משפט של פירוק כמי שנכנס לתחומו של בית המשפט

שדן בתביעה העיקרית.

ראשית, אין חולק כי זה זמן רב שלא נגבו דמי השכירות מהשוכרים היושבים בממכר וכי יש לעשות כן באופן מיידי. ההחלטה המורה על הפקדת דמי השכירות בחשבון נאמנות ניתנה במסגרת תיק הפירוק ביום 15.8.2011, כך שאת ההחלטה למינוי מנהל גבייה, מושא בקשה זו, ניתן לראות כהחלטה משלימה להחלטה מיום 15.8.2011.

שנית, בקשת המנהל המיוחד למינוי מנהל גבייה הוגשה עוד לפני שניתנה החלטת השופטת לבהר שרון מיום 5.6.2012 (בו הורתה כי כל הבקשות הקשורות לניהול הנכסים בפועל יידונו בפני השופט שידון בתיק).

9.

ידועה ההלכה לפיה בית משפט שאינו מוסמך לדון בתביעה בשל חוסר סמכות עניינית, רשאי ליתן סעד ביניים ולהעביר התביעה העיקרית ל בית המשפט המוסמך, מבלי שהדבר יפגע בתוקפו של סעד הביניים (ראו, לדוגמה, עע"מ 2398/12 ע.ת.מ ערוצי מדידה ותשתיות נ' החברה הכלכלית שהם , בפסקה 13 והאסמכתאות שם (לא פורסם, 23.4.2012)). על דרך ההיקש, בית המשפט של

פירוק היה מוסמך מלכתחילה לדון בבקשה לגביית דמי שכירות, וגם אם החלטתו למינוי מנהל לשם גביית דמי השכירות ניתנה בחוסר סמכות – ואני רחוק מלקבוע כן – הרי שיש לראות החלטה זו כסעד זמני הנותר בתוקפו, כל עוד לא בוטל על ידי בית המשפט שדן בתיק העיקרי.

10.

כאמור, בהחלטתו מיום 16.7.2012 דחה השופט ברנר את בקשת המבקשת מן הטעם הראוי "שאין כל סיבה או הגיון ששני מותבים שונים ידונו באותו עניין ממש". כעת, לאחר שניתנה ביום 19.7.2012 החלטת בית המשפט של פירוק, אני סבור כי על דרך הכלל, ובכפוף למצבים חריגים כאמור בסעיף 7 לעיל, ראוי שכל בקשה הקשורה לממכר ולניהולו עד למתן הכרעה בתיק העיקרי, לרבות כל בקשה לסעד זמני או לביטולו, תתברר

במסגרת התיק העיקרי, מצאתי להבהיר נקודה זו, על מנת למנוע מחלוקות עתידיות בשאלות של סמכות.

11.

אשר על כן דין הבקשה להידחות. המבקשת תישא בהוצאות המשיב 1 בסך 10,000 ₪.