רע"א 6918/17 מריה (מרים) גלילי נ. נציגות קבוצת 99 רוכשים בפרויקט "אור בשד

1.

בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופטת א' נחליאלי חיאט ) בה"פ 55164-09-16 מיום 17.7.2017, בגדרה ניתן צו מניעה האוסר על המבקשים לפעול בניגוד להסכם שבו התקשרו ולבצע דיספוזיציות בחלקת המקרקעין נשוא ההסכם.

רקע

2.

המבקשים הם בעליה של חלקת מקרקעין (גוש 6127 חלקה 142 הממוקמת בשדרות הילד 3, רמת גן; להלן: החלקה ), והם חתמו על חוזה למכירתה לחברת 'גריני סיטי בע"מ' (להלן: גריני סיטי ), ועל הסכם קומבינציה לבניית בניין מגורים בחלקה זו ( ההסכמים להלן: הסכם הבעלים ). בד בבד, כרתו 99 אנשים, המיוצגים על-ידי המשיבה 1 (להלן: המשיבים ), חוזים פרטניים עם גריני סיטי לרכישת דירות בפרויקט 'אור בשדרה' אשר היה עתיד להיבנות בחלקה דנן (החוזים להלן: הסכם הרוכשים ). עם חתימת הסכם הרוכשים, נרשמו בפנקסי רשם המקרקעין 99 הערות אזהרה לטובת המשיבים. בחלוף זמן, ובטרם החל הפרויקט להיבנות, הודיעו המבקשים לגריני סיטי על ביטול הסכם הבעלים. זאת, בשל קריסתן של החברות שבקבוצת אור סיטי נדל"ן (בבעלות הגב' ענבל אור), וגריני סיטי בכללן.

3.

על רקע זה, הגישו המשיבים המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי, ובה טענו כי אין מקום לבטל את הסכם הבעלים, חרף קריסתה של גריני סיטי. לטענת המשיבים, יש לאפשר להם לבוא בנעליה של גריני סיטי ולמלא את התחייבויותיה בהסכם הבעלים, מכוח זכויות שהומחו להם מאת מפרקהּ של קבוצת אור סיטי נדל"ן (להלן: המפרק ). לחלופין, נתבקש בית המשפט המחוזי להורות כי רכישת החלקה תושלם על-ידי המפרק, הנושא במחויבויותיה של גריני סיטי כלפי המשיבים. בד בבד, ביקשו המשיבים כי בית המשפט המחוזי יורה על צו מניעה, האוסר על המבקשים לבטל את הסכם הבעלים; למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובת גריני סיטי, ומכוחן לטובת המשיבים; לנהל משא ומתן לגבי מכירת החלקה; ולבצע בה דיספוזיציות. מנגד טענו המבקשים כי התביעה חסרה ביסוס משפטי מספק, ולפיכך אין הצדקה ליתן בה סעד זמני. עוד טענו המבקשים לשיהוי בהגשת הבקשה למתן צו מניעה, ולהתנהלות שלא בתום-לב מצד המשיבים.

4.

בהחלטה שניתנה ביום 17.7.2017 קבע בית המשפט המחוזי כי המשיבים "הציגו ראיות לכאוריות, מספיקות לשלב זה, לכך שהתובענה 'מעלה שאלה רצינית המצריכה דיון' ובוודאי ש'איננה בגדר תביעת סרק על פניה'" (פסקה 28). על-פי האמור בהחלטה, היו המבקשים מודעים להסכם הרוכשים שעה שחתמו על הסכם הבעלים, ואף נרשמו בהסכמתם הערות אזהרה לטובת המשיבים. על כן סבר בית המשפט המחוזי כי הסכם הבעלים מצמיח על פני הדברים זכות כלשהי למשיבים, אשר טיבה ומעמדה יתבררו במסגרת ההליך העיקרי, לאחר בחינת הראיות הרלבנטיות ובירור עובדתי מעמיק. בין היתר מנה בית המשפט המחוזי כמה מן הסוגיות אשר דורשות הכרעה ובירור, ואלו הן: מעמדם של המשיבים במסגרת הסכם הבעלים, ומעמדה המשפטי של 'נציגות' הרוכשים; ההפרה הנטענת של הסכם הבעלים והסעד הראוי בגינה; מעמדו של המפרק בסכסוך; הקשר בין הסכם הבעלים לבין הסכם הרוכשים; ויישומם של דיני המחאת החיובים על הסוגיה הנדונה. כל אלה, כך נקבע, כמו גם סוגיות נוספות, תוכרענה בגדר הדיון בהמרצת הפתיחה. נוסף על כך, קבע בית המשפט המחוזי כי מאזן הנוחות נוטה במובהק לטובת המשיבים ומחייב איסור על ביצוע פעולות חד-צדדיות בחלקה עד להכרעה בתובענה.

5.

מכאן הבקשה שלפנַי, בגדרה שבים המבקשים וטוענים כי תביעת המשיבים איננה מבוססת, וכי הבקשה למתן סעד זמני נגועה בשיהוי ובחוסר תום-לב. עוד טוענים המבקשים, כי צו המניעה יסב להם נזק רב וכי הם אינם אחראים לנזקים אשר יכולים להיגרם למשיבים עקב קריסתה של גריני סיטי. לחלופין נטען, כי אף אם יורה בית משפט זה להשאיר את צו המניעה על כנו, כי אז יש לחייב את המשיבים בתשלום ערובה המבטיחה את נזקי המבקשים בגין מתן הצו.

דיון והכרעה

6.

נתתי דעתי על טענות המבקשים אודות צו המניעה, שקלתי את נימוקיהן, ובאתי לכלל מסקנה כי יש לדחות את בקשת רשות הערעור – בכל הנוגע לסוגיה זו; זאת, מבלי להידרש לתגובת המשיבים. הלכה פסוקה ידועה היא כי לא בנקל תתערב ערכאת הערעור בהחלטתה של ערכאה דיונית ליתן סעד זמני (רע"א 4104/17 ש. כהן הנדסה בע"מ נ' עירית אשדוד , פסקה 7 (2.6.2017)). כשלעצמי, דומני כי ענייננו-שלנו אינו בה בגדרם של אותם חריגים המצדיקים התערבות. אין לכחד: תביעתם של המשיבים מעלה אי-אילו שאלות – משפטיות ועובדתיות – הדורשות בחינה ובירור. ואולם, כזאת יֵעשה בגדר ההליך העיקרי. לעת עתה, אין ניתן לומר כי התביעה משוללת כל יסוד וכי אין סיכוי לקבלתה (אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 863 (מהדורה שתים-עשרה, 2015). זאת ועוד, בהעדר סעד זמני עשויים המבקשים לבצע שינויים במצבת הזכויות בחלקה, באופן אשר ייתר את התביעה הלכה למעשה. 'מאזן הנוחות' בנסיבות העניין מטה אפוא במובהק את הכף לטובת מתן צו מניעה. על כן, ובשל 'מקבילית הכוחות' שבין השיקולים העומדים בבסיס החלטה ליתן סעד זמני, דיינו בהוכחת עילת תביעה ברף הנמוך ביותר (רע"א 5841/11 אקסלרוד נ' בנק מזרחי , פסקה 24 (20.9.2011)).

7.

יחד עם זאת, סבורני כי יש לקבל את בקשת רשות הערעור ככל שהדבר נוגע לסוגיית הערבות. בית המשפט המחוזי רשאי אמנם ליתן סעד זמני מבלי לחייב את מבקש הסעד בהמצאת ערבות "אם ראה שהדבר צודק וראוי" . אך זאת, רק "מטעמים מיוחדים שיירשמו" (תקנה 364 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984). דא עקא, חרף טענות המבקשים לפניו בעניין הערבות, נמנע בית המשפט המחוזי מלהתייחס לסוגיה זו באופן מפורש בהחלטתו. בקשת הרשות לערער מתקבלת אפוא בחלקה, במובן זה שהדיון יחזור לבית המשפט המחוזי, אשר ידון בעניין הערבות ויכריע כחכמתו.

8.

עוד אציין, כי בהתאם להחלטתי מיום 18.10.2017, הגישו המשיבים את תגובתם לטענות המבקשים הנוגעות לסוגיית הערבות. לטענת המשיבים, יש לפטרם מהפקדת ערבות, שכן סכומי כסף נכבדים אשר הושקעו על-ידם למען מימוש פרויקט הבניה, מצויים כעת בידי המבקשים. לפיכך אבהיר, כי בהחלטתי זו אינני מביע עמדה בשאלה האם יש לחייב את המשיבים בהפקדת ערבות, או לפטרם מכך. עניינה של החלטתי הוא בהעדר דיון בסוגיית הערבות, ובזאת בלבד. בית המשפט המחוזי הוא שיבחן את טענות הצדדים מזה ומזה, יחליט כחכמתו, וינמק כדין.

סוף דבר, בקשת רשות הערעור מתקבלת בחלקה, כמבואר לעיל.

בנסיבות העניין, לא אעשה צו להוצאות.