רע"א 7526/12 רמת גן עירית נ. העיר פנינת

א.

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (סגניות הנשיאה קובו ורובינשטיין והשופטת צ'רניאק) בע"א 1160-08 מיום 6.9.12, שבגדרו התקבל ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום (השופט מור) בבש"א 169521/07 מיום 29.11.07. הנושא הוא פער בקביעת השבחה בין שני מגרשים בעלי זכויות בניה זהות.

רקע

ב.

עניינה של הבקשה במגרש ברמת גן. תב"ע ר"ג 1/1128 חילקה את המגרש לשני מגרשים. מגרשה של המשיבה סומן כמגרש 2א. המגרש הצמוד סומן כמגרש 2ב. ביום 31.8.05 פורסמה תב"ע ר"ג/1258, היא התכנית המשביחה. לשני המגרשים אושרו זכויות בניה זהות. ביום 7.11.05 ניתנה חוות דעת שמאי מכריע, מר אמנון נזרי, לשם הכרעה בין שומת המבקשת לשומת הבעלים של מגרש 2ב. השומה (מיום 7.11.05) אמדה את ההשבחה במגרש בסכום של 11 מיליון ש"ח.

ג.

למול זאת שומת המבקשת להשבחת מגרש 2א, כתום פחות משנתיים, הועמדה על 21 מיליון ₪. בנסיבות אלו פנתה המשיבה בבקשה להתאים את שומת מגרש 2א לשומת השמאי המכריע ביחס למגרש 2ב. בקשותיה נענו בשלילה. לבסוף הוסכם על פניה לשמאי מכריע. שומתו של השמאי המכריע, מר ירון ספקטור, מיום 11.6.07 עמדה על למעלה מ-21 מיליון ₪.

ד.

ערעור שהוגש לבית משפט השלום , שעיקרו הפער בין שומות שני המגרשים, נדחה. נקבע, כי כיוון שאין מדובר בערעור על טענה משפטית, אלא בערעור על קביעות שמאיות של השמאי המכריע כמומחה בתחומו, כדרישת סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, דין הערעור להידחות על הסף. הוסבר, כי המשיבה אינה חולקת על חובתה לשלם היטל השבחה או על עצם ההשבחה, והמחלוקת עניינה שיעור ההשבחה. הודגש, כי בית המשפט לא יבחן את הכרעותיו המקצועיות של השמאי. בית המשפט אף דחה טענות המשיבה לפגיעה בשויון ולאפליה מהטעם כי "אין לנישום זכות קנויה, לא מכוח זכות הקניין כזכות יסוד או מכל טעם חוקתי אחר, כי אם לשני מגרשים דומים נקבעו שומות השבחה שונות, הרי דווקא השומה הנמוכה מבין השתיים היא השומה ה'נכונה'".

ה.

כך גם נדחתה הטענה לפגיעה בעקרון המידתיות, שכן המשיבה נתנה הסכמתה לזהותו של השמאי המכריע ולקבלת שומה מכריעה. מטעם זה נדחתה גם טענת המשיבה לחוסר תום לב מצד המבקשת. גם הטענה כי מדובר במקרקעין משותפים אשר על פי סעיף 11 לחוק התכנון והבניה על בעליהם לשלם היטל כל אחד לפי חלקו היחסי במקרקעין, נדחתה, מן הטעם ששני המגרשים אינם בבעלות משותפת.

ו.

כן נדחו טענות חוזיות באשר להשוואת שומות, וצוין כי אין ההליך דנן אכסניה מתאימה לאכיפת זכויות חוזיות. כך גם צוין, כי ככל שבפי המשיבה טענות שעניינן חוקיותן של פעולות הרשות, עליה להפנותן לבית משפט לעניינים מינהליים. לבסוף נדחתה טענת המשיבה בדבר החלטת השמאי שלא לבצע הפחתה נוספת בתחשיב ההשבחה בגין עלויות התנאי להיתר הבניה.

ז.

בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור. נקבע, כי בבסיס הערעור עומדות שאלות משפטיות נכבדות הנובעות מן השומה המכרעת, וכי היה על בית המשפט לדון בהן לגופן . צוין, כי קיים קושי רב בכך ששומת השבחה של מחצית אחת של החלקה תהיה כה שונה משומת ההשבחה של המחצית השניה, וכי חיוב בהיטל השבחה צריך שיהא סביר ביחס לשומות ולהיטלים שהוטלו על נכסים סמוכים ודומים. עוד צוין, על פי סעיף 5 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, כי אם אושרה תכנית, ולא החליטה הועדה על דחיית השומה עד למימוש הזכויות, על הועדה לערוך "לוח שומה" לכל התכנית שאושרה. על "לוח השומה" לכלול פרמטרים קבועים ביחס לשיעור ההשבחה של כלל הזכויות במקרקעין שבתחום אותה תכנית, על בסיס שויוני וקבוע ביחס לכל התכנית. בנדון דידן הוציאה המבקשת שומה למגרש 2ב ללא מימוש זכויות, ושומה זו צריך היה לראות כהצגת "לוח שומה". נקבע איפוא, כי השאלות העולות מן הערעור הן שאלות משפטיות עקרוניות בדבר יישום עקרונות השומה על פי חוק התכנון והבניה אשר היה על בית משפט השלום לדון בהן, דבר שלא נעשה.

הבקשה

ה.

לטענת המבקשת, טענותיה של המשיבה בדבר פגיעה בשויון, היעדר סבירות ואפליה אינן עוסקות בשאלות משפטיות העולות מן השומה המכרעת, אלא תוקפות את תוצאות השומה המכרעת ואת קביעותיה. נטען, כי לבית המשפט לא הוקנתה סמכות לדון בטענות אלה בערעור. הודגש כי נוכח מעמדו המיוחד של שמאי מכריע הפוסק לפי שיקול דעתו, נסיונו ומומחיותו, ההתערבות בשומה מכרעת תתבצע אך ורק במקרים חריגים. בפרט אמורים הדברים משלא נפלה טעות ממשית בדין, ולא דבק בשומה פגם של היעדר סבירות.

הכרעה

ט.

לא אוכל להיעתר לבקשה. בקשת רשות ערעור בגלגול שלישי תינתן במשורה, כידוע, בעניינים המעוררים שאלה עקרונית החורגת מגדרי המחלוקת שבין הצדדים הישירים לה (ר"ע 103/82 ח ניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה ), פ"ד לו(3) 123, 128 (1982) – מ"מ הנשיא, כתארו אז, שמגר; רע"א 6418/93

בנק לאומי נ' כונס נכסים ומנהל של החברות , פ"ד מט(2) 685, 689). עסקינן בהחלטה דיונית המורה על המשך בירורו של ההליך לגופו, ובהחלטה מסוג זה אין דרכה של ערכאת הערעור להתערב, לא כל שכן בגלגול שלישי ( רע"א 422/06

חברת התחנה המרכזית החדשה בת"א בע"מ נ' אהובים (לא פורסם); רע"א 8355/08

צברי נ' טפחות בנק למשכנתאות לישראל בע"מ (לא פורסם); ראו גם ש' לוין, תורת הפרוצדורה האזרחית – מבוא ועקרונות יסוד (מה' 2 – תשס"ח-2008), 214.

י.

אומר מה לגופם של דברים. ראשית, הערה בצד הדיוני: במקרה דנן הערעור שהוגש לבית משפט השלום על קביעת השמאי המכריע התברר בהתאם למתוה שנקבע בתוספת השלישית

לחוק התכנון והבניה כנוסחה לפני תיקון 74 לחוק התכנון והבניה (להלן תיקון 74) שנעשה כתיקון עקיף בעקבות חוק בתי משפט לענינים מינהליים (תיקון מס' 15), התשס"ה-2005, ס"ח 2020 738, 749-747

ולפני חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 84 והוראת שעה), התשס"ה-2008, ס"ח 2165 632 (להלן תיקון 84). לפני תיקון 74, הסמכות לדון בערעור על קביעת השמאי המכריע הייתה מסורה לבית משפט השלום. ערעור על קביעתו של השמאי המכריע ניתן היה להגיש רק ב"נקודה משפטית" או בשל פגיעה בכללי הצדק הטבעי (סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה; רע"א

10879/02

באולינג כפר סבא בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה - כפר סבא (לא פורסם)). בעקבות תיקון 74 ומאוחר יותר בעקבות תיקון 84, במסגרת השינוי הגדול במוסד השמאי המכריע, בוטל במסגרת סעיף 14 לתוספת השלישית התנאי שלפיו על הערעור להתמקד ב"נקודה משפטית" בלבד, ונקבע כי על קביעת השמאי המכריע יש להגיש ערר לועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, וכי ניתן להגיש ערעור על החלטת ועדת הערר לבית המשפט לעניינים מינהליים.

י"א.

ובאשר לפרשה עצמה, אכן נטיית הלב עשויה להיות הישענות על שמאי מכריע, אך מותר בית המשפט הוא המבט המשפטי הרחב. בנידון דידן, פער כה גדול בחבות בהיטל השבחה ביחס למגרשים צמודים הכלולים באותה תכנית בתוך שנתיים, מעורר שאלות ומצריך הסבר. כך מגלה התוספת השלישית, וכך מבקש גם השכל הישר. אין מדובר בבחינת התוצאה השמאית בלבד, אלא הועלו על ידי המשיבה שאלות משפטיות הנוגעות ליישום עקרונות שמאיים ומשפטיים, וכמותי כבית המשפט המחוזי התקשיתי להלום שאלה לא תבוררנה, כדי שהצדק ייעשה וגם ייראה. עדיין פתוחה בפני המבקשת הדרך להתמודד עם השאלות לגופן, ואטעים שאינני נוטע כל מסמרות באשר לתוצאה העתידה.

י"ב.

אין בידי איפוא להיעתר למבוקש.