רע"א 8557/16 רע"א 8557/16

בקשת רשות ערעור על פסק דינו מיום 29.9.2016 של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בע"א 21452-10-15 (כב' השופטים י' שבח , ש' שוחט ו י' אטדגי ), בגדרו נדחה ערעור על פסק דינו מיום 3.8.2015 של בית משפט השלום בתל אביב-יפו בת"א 26097-04 (כב' השופטת הבכירה ר' ניב ) אשר דחתה תביעה בעילת רשלנות שהגישה המבקשת נגד המשיבה.

רקע והליכים קודמים

1.לבקשה שבפנַי קדמה שורה של הליכים משפטיים בערכאות שונות – שיפוטיות ומנהליות, המתנהלים החל משנת 2002. קצרה היריעה מלפרט את ההשתלשלות העובדתית כולה, ועל כן יובאו להלן עיקרי הדברים בתמצית. המבקשת היא חברה יזמית אשר ניהלה משא ומתן בראשית שנות האלפיים לעסקת יזמות ובנייה במקרקעין בתל-אביב (להלן: המקרקעין ) עם בעלי הזכויות במקרקעין (להלן: זלצמן ). בתוך כך, ביום 1.1.2002 מסרה המשיבה (להלן גם: הוועדה ) למנהל המבקשת, לבקשתו, "תיק מידע להיתר" המפרט את המידע התכנוני ואת זכויות הבנייה במקרקעין (להלן: תיק המידע ). בתיק המידע צוין כי על-פי תכנית 2277 המקרקעין כלולים ב"אזור לתכנון בעתיד", וכי על-פי החלטה 244ב'-12 מיום 8.12.1999 הוועדה רשאית להתיר בניה במקרקעין על-פי "תכנית מנדטורית 38". עוד נקבע, בין היתר, כי ניתן להקים על המקרקעין בניין בן שתי קומות, וכי "מתן הקלות יהיה לשיקול דעת הועדה". בהסתמך על האמור, חתמו המבקשת וזלצמן ביום 1.1.2002 על הסכם יזמות בקשר עם המקרקעין (להלן: הסכם היזמות ). בפגישה שנערכה בסמוך לאחר מכן בין אדריכלית מטעם המבקשת לבין עובדת המשיבה, מסרה האחרונה לראשונה כי בימים הקרובים עתידה להתקבל החלטה השוללת את זכויות הבנייה במקרקעין. ביום 6.3.2002 נתקבלה על-ידי המשיבה החלטה המבטלת את החלטה 244ב'-12; לטענת המבקשת ההחלטה האמורה לא הובאה לידיעתה או לידיעת זלצמן.

בהמשך, הגישו זלצמן בקשה לקבלת היתר בנייה (להלן:

הבקשה להיתר ), במסגרתה עתרו להקלות, שהתבטאו, בין היתר, בתוספת קומה – כך שהבניין שיבנה יהא בן שלוש קומות. בין לבין, הגישו זלצמן ערר נוכח אי-מתן החלטה על-ידי המשיבה בבקשה להיתר (אשר נדחה בהמשך), במסגרתו הגישה המשיבה תיק מידע (להלן: תיק המידע השני ) הזהה ברובו לתיק המידע שנמסר למבקשת קודם לכן, וזאת על אף שהנתונים בו כביכול כבר לא תאמו את המצב התכנוני במקרקעין. לאחר דיונים כאלה ואחרים בבקשה להיתר (במסגרתם הועלו התנגדויות הנוגעות למצב התכנוני החל על המקרקעין), ביום 5.2.2003, החליטה המשיבה לאשר בנייה של שתי קומות. על החלטה זו הגישו זלצמן ערר לוועדת הערר המחוזית (להלן: ועדת הערר ) אשר כלל השגות על אי-אישור ההקלות שנתבקשו. ביום 5.5.2003 נדחה הערר והוחלט על ביטול החלטת המשיבה, תוך שנקבע כי כלל לא ניתן ליתן היתר בנייה על המקרקעין. בעקבות האמור, ביטלה המבקשת ביום 22.7.2003 את הסכם היזמות שכרתה עם זלצמן. בהמשך, בעקבות החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בעתירה מנהלית שהגישו זלצמן על החלטת ועדת הערר, הוחזר הדיון בעניין לוועדת הערר – אשר החליטה ביום 21.6.2004, לאחר קיום דיון חוזר, על דחיית הערר – כך, שלא אושרו ההקלות שנתבקשו על-ידי זלצמן, אך החלטתה המקורית של המשיבה להתיר בניית בניין בן שתי קומות נותרה על כנה.

2.ביום 4.3.2004 הגישה המבקשת תביעה נגד המשיבה, בטענה, בין היתר, כי התרשלותה במתן מידע שגוי כמו גם בקבלת החלטה למתן היתר בנייה במקרקעין על-בסיס המידע השגוי, הביאה לביטול הסכם היזמות ולנזק הכלכלי שנגרם למבקשת בעקבות זאת.

בפסק דינו מיום 3.8.2015 דחה בית משפט השלום את התביעה בקבעו כי לא נתקיימו יסודות עוולת הרשלנות. נקבע, כי אמנם המשיבה חבה בחובת זהירות כלפי המבקשת, אך לא הוכח כי התרשלה במעשיה, וזאת, בין היתר, בהתחשב בכך שהמשיבה "עמדה מאחורי" המידע שמסרה למבקשת בתיק המידע (אשר הניע את החתימה על הסכם היזמות) ואישרה מתן היתר בנייה. בהקשר זה נקבע כי לא ניתן לקבוע באופן מפורש, כטענת המבקשת, כי היתר הבנייה שניתן לכאורה בניגוד למצב התכנוני של המקרקעין הוא בטל מעיקרא, תוך הפנייה לפסקי דין של בית משפט זה במקרים דומים למקרה דנא בהם נעשה שימוש בדוקטרינת "הבטלות היחסית". מעבר לכך, נקבע כי המבקשת שבה וביקשה הקלות בקשר עם היתר הבנייה שניתן לה, ועתה היא טוענת שלמעשה היתר הבנייה האמור אינו חוקי – בבחינת אחיזת המקל משתי קצותיו – וזאת על-אף שכבר בדיון בבקשת ההיתר בפני הוועדה נודע לה על המחלוקות באשר למצב התכנוני במקרקעין. באשר לכך הובהר, כי אין להבחין באופן מלאכותי בין המבקשת לבין זלצמן ביחס לזהות הגורם שנקט את ההליכים כלפי החלטת הוועדה, שכן המבקשת פעלה מכוחם של זלצמן לאורך השתלשלות האירועים כולה. למעלה מן הצורך צוין, כי ממילא לא הוכח קיומו של קשר סיבתי בין ההתרשלות הנטענת לבין הנזקים הנטענים שנגרמו למבקשת, שכן בפועל היתר הבנייה אושר בהחלטת הוועדה, וגם לאחר שבוטל בהחלטתה הראשונה של ועדת הערר, ההיתר שב לתוקפו בעקבות החלטתה השנייה. נקבע, כי בשתי הזדמנויות אלו היה באפשרות המבקשת לקבל היתר בנייה, לממש את הסכם היזמות ולמנוע את נזקיה הלכאוריים. לבסוף, נדחתה טענת המבקשת כי המשיבה הפרה חובה חקוקה, הן לגופה והן משום שהועלתה אך בסיכומי המבקשת.

3.כלפי פסק הדין הגישה המבקשת ערעור, אשר נדחה על-ידי בית המשפט המחוזי בהסתמך על הוראות תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: התקנות ). בבחינת למעלה מן הצורך צוין, בין היתר, כי העובדה שדבר ביטול החלטה 244ב'-12 לא הובא לידיעת המבקשת בעת שהוגש ערר מטעמה בשל אי-מתן החלטה בבקשת ההיתר, לא גרמה נזק למבקשת שכן בהמשך אישרה המשיבה את בקשתה, אשר אושררה בשנית בהחלטתה השנייה של ועדת הערר; כי תיק המידע לא כלל הבטחה למתן הקלות ועל כן למבקשת לא הייתה זכות קנויה כי תתקבל בקשתה לבניית קומה שלישית; וכי מכל מקום, גם לו הייתה מתקבלת תביעתה, לא היתה המבקשת זכאית לרווח היזמי, כפי שתבעה, אלא לכל היותר לפיצויי הסתמכות.

כלפי פסק דין זה הוגשה בקשת רשות הערעור דנא.

טענות הצדדים

4.במסגרת בקשתה, אשר נפרשת על-פני 29 עמודים צפופים (!), מעלה המבקשת טענות שונות ומגוונות. בתמצית, נטען כי הבקשה מעלה שאלה עקרונית החורגת מעניינה הפרטני של המבקשת – "האם האמור בתיק מידע שנמסר לאזרח על-ידי הוועדה המקומית, גובר על מציאות תכנונית ששונתה במהלך תוקפו של תיק המידע ומנוגדת לאמור בו, והאם ניתן על בסיס אותו תיק מידע לאשר בנייה?". לגישתה, הותרת קביעותיהן של הערכאות הקודמות תאפשר לוועדה מקומית לתכנון ובנייה להוציא היתר בנייה בלתי-חוקי כל עוד הוא תואם את המידע שנמסר על-ידה, וזאת מבלי לחוב באחריות בגין נזקי מקבל המידע השגוי.

לגופו של עניין נטען, בין היתר, כי המשיבה התרשלה בכך שלא עדכנה את המבקשת באשר לשינוי המצב התכנוני, ובהמשך אף הציגה מצגי שווא באשר לכך, התרשלות שהובילה לנזקיה הרבים של המבקשת. בהקשר זה מדגישה המבקשת, כי החלטתה השנייה של ועדת הערר התקבלה ביום 5.8.2004, לאחר מועד ביטול הסכם היזמות, ועל כן החלטה זו לא נגעה לעניינה של המבקשת ולא היה מקום לייחס לה משקל בפסיקתן של הערכאות הקודמות. נטען, כי ממילא, ככל שניתן היה לאשר את היתר הבנייה שניתן, הרי שלא היה כל פסול בכך שהמבקשת ביקשה למצות את ההליך התכנוני ולהשיג בפני ועדת הערר לעניין אי-מתן ההקלות שנתבקשו, ואין לזקוף זאת לחובתה. עוד נטען, כי שגה בית המשפט המחוזי עת נדרש לנזקי המבקשת, שכן בבית משפט השלום הובאו ראיות לשאלת האחריות בלבד, נוכח פיצול הדיון כך שתחילה תידון שאלת החבות ולאחריה תידון שאלת הנזק. לבסוף, מנתה המבקשת טענות רבות לעניין חוסר ניקיון כפייה של המשיבה, כמו גם להתנכלות חוזרת ונשנית מטעמה כלפי מנהל המבקשת. נוכח כלל האמור נטען, כי יש לקבל את הבקשה ולהורות על השבת הדיון לבית משפט השלום לדיון בשאלת הנזק.

לשלמות התמונה יצוין, כי כחודש וחצי לאחר הגשת הבקשה דנא הגישה המבקשת בקשה להוספת ראיה – תשובת המשיבה לערר שהוגש על-ידי זלצמן שענייננו היטל השבחה. לטענת המבקשת, בתשובה האמורה מודה המשיבה בפה מלא כי תיק המידע השני שנמסר על-ידה כלל מידע שגוי וכי החלטתה לאשר את בקשת ההיתר התקבלה בטעות, וכן כי לא ניתן היה להיעתר לבקשת ההיתר. המבקשת מבהירה כי הגם שהגשת ראיות נוספות בשלב זה של ההליך היא בבחינת חריג, יש לקבלה במקרה הנוכחי על-מנת להגיע לחקר האמת. עוד נטען, כי מדובר בראייה אשר לא היה באפשרות המבקשת להשיגה קודם לכן.

5.המשיבה מצדה סמכה ידה על פסיקת הערכאות הקודמות, וטענה כי הבקשה דנא אינה מעלה שאלה כללית ועקרונית, כאשר כלל השגותיה של המבקשת נטועות בנסיבות הקונקרטיות של המקרה הנוכחי, ומשכך דינה להידחות. עוד נטען, בין היתר, כי למעשה המבקשת עותרת להטיל אחריות על המשיבה בגין עמידתה בהבטחתה המנהלית למבקשת, וכי לא מובן מדוע מלינה המבקשת על כך שהמשיבה פעלה באופן שהטיב עמה. אשר לבקשה להוספת ראייה – נטען כי אין לקבלה הן משום שהיה באפשרות המבקשת להשיג את הראייה האמורה עוד במהלך הדיון בערעור בפני בית המשפט המחוזי, והן משום שאין בכוחה של הראייה שהגשתה מתבקשת כדי להוכיח את טענותיה העובדתיות של המבקשת.

דיון והכרעה

6.לאחר העיון בבקשה ובתשובה על נספחיהן, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

בית משפט זה חזר ושנה כי רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן במשורה ובמקרים חריגים המעוררים סוגיה כללית בעלת חשיבות משפטית או ציבורית החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים הישירים למחלוקת (ר"ע 103/82

חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו (3) 123 (1982)). הבקשה שבפנַי אינה עומדת באמות מידה ברורות אלו, בהיותה תחומה לקביעות לפיהן המשיבה לא התרשלה במעשיה וכי ממילא לא מתקיים קשר סיבתי בין ההתרשלות הנטענת לבין נזקיה הלכאוריים של המבקשת – קביעות הנטועות בנסיבות החריגות והייחודיות של המקרה הנוכחי. לא למותר לשוב ולהזכיר כי אף אם אכן כי נפלה טעות בקביעותיהן האמורות של הערכאות הקודמות – ואיני רומז שכך הדבר – הלכה היא כי טעות לכשעצמה אינה מקימה עילה למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי " (רע"א 6809/13

טארק פארם בע"מ נ' זויה , פסקה 3 (31.10.2013), והאסמכתאות הנזכרות שם).

המבקשת אמנם מנסה לשוות לבקשתה נופך עקרוני, ואולם גם הסוגיה שלגישתה מתעוררת במקרה דנא, כמצוטט לעיל, מנוסחת באופן פרטני וממוקד. לא-זו-אף-זו, השאלה בדבר חוקיות היתר הבנייה שניתן על-ידי הוועדה ואושרר בהמשך על-ידי ועדת הערר בהחלטתה השנייה כלל לא הוכרעה בגדרי ההליכים שבבסיס הבקשה דנא, שכן בית משפט השלום לא הכשיר את ההחלטות האמורות, אלא קבע שבהינתנן לא ניתן לקבוע שהמשיבה התרשלה בפעולותיה או כי מתקיים קשר סיבתי בין פעולות אלה לבין נזקיה הנטענים של המבקשת. כל שנקבע בהקשר לסוגיה זו הוא שלא ניתן להתייחס להיתר הבנייה שהוצא כבטל מעיקרו נוכח השימוש בדוקטרינת "הבטלות היחסית" במקרים דומים בפסיקה.

7.מכל מקום, לא מצאתי שיש בראייה הנוספת שהגשתה התבקשה כדי לסייע למבקשת בטענותיה, ועל כן ברי כי אין להיעתר לבקשה חריגה מעין-זו. אף אם המשיבה טענה בגדרי הליך אחר (המתנהל למעלה מעשור לאחר האירועים שבבסיס הבקשה דנא) כי היתר הבנייה שניתן בהחלטתה מיום 5.2.2003 ניתן בטעות, דומה כי אין בכך כדי לשנות מהכרעותיהן של הערכאות הקודמות, למצער בכל הנוגע להיעדר קשר סיבתי בין פעולות המשיבה לבין נזקיה הנטענים של המבקשת.

8.בשולי הדברים אעיר, כי הבקשה דנא הוגשה שלא בהתאם להוראת תקנה 403(א) לתקנות

הקובעת כי בקשת רשות ערעור תוגש בצורה תמציתית. כפי ששבתי וציינתי לא אחת, טיעונים המובאים באריכות ובאופן שאינו ממוקד עשויים להקשות על בית המשפט לרדת לעומקם, ובעקבות זאת להביא אף לפגיעה במבקש עצמו ( ע"א 6137/12 עזבון בוקובזה נ' בן פורת יוסף יבוא ושיווק בע"מ (27.1.2013)).

9.סוף דבר, הבקשה נדחית. המבקשת תישא בהוצאות המשיבה בסך 5,000 ש"ח.