רע"א 8610/13 דראויש פאוזיה נ. גינדס אהוד עו"ד

זוהי בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע (כבוד השופט י' פרסקי ) מיום 25.11.2013, בה נדחתה בקשת המבקשת לסעד זמני שיימנע מן המשיב להמשיך בהליכי ההוצאה לפועל בהם נקט למימוש נכס מקרקעין.

1.

בחודש נובמבר 2013 הגישה המבקשת תובענה לבית המשפט המחוזי בבאר שבע (להלן: התובענה ), בה עתרה לסעד הצהרתי לפיו היא בעלת הזכויות בדירה ברח' יואל השופט 2/21 בבאר שבע, המצויה בגוש 38073 חלקה 91/21 (להלן: הדירה ). לטענת המבקשת, ביום 18.5.2001 היא רכשה את הדירה מהקבלן עמרם אזולאי (להלן: אזולאי ) תמורת סך של 38,000 דולר. עוד טוענת המבקשת כי אינה יודעת קרוא וכתוב בשפה העברית וכי בעת רכישת הדירה סברה שאין צורך בעריכת הסכם מכר בכתב ודי לעניין זה בלחיצת ידיים ובתשלום התמורה במזומן. המבקשת מוסיפה וטוענת כי במעמד הרכישה קיבלה מאזולאי אישור חתום לפיו תמורת הדירה הועברה לידיו ולדבריה באותו יום אף קיבלה את החזקה בדירה ובמהלך השנים שחלפו מאז השכירה אותה לצדדים שלישיים. ביום 4.12.2003, כך טוענת המבקשת, ערכה באת-כוחו של אזולאי לבקשתה הסכם מכר בכתב בו צוין, בין היתר, כי הדירה "נקיה מכל חוב, שעבוד, ו/או זכות צד ג'". המבקשת מוסיפה וטוענת כי נסח הטאבו של הדירה מעולם לא הוצג בפניה והיא עצמה לא בדקה את המצב הרישומי. עוד היא מציינת כי ביום 9.2.2004 דיווח אזולאי על עסקת המכר ביניהם לרשויות מיסוי מקרקעין בבאר שבע ובהתאם לכך שולם על-ידה מס הרכישה בעסקה. לטענת המבקשת, בחודש יולי 2013 "טפחה המציאות על פניה" ונודע לה כי הדירה רשומה מאז שנת 1996 על שם לאוניד ומרגריטה לוץ (להלן: בני הזוג

לוץ ); כי כשלושה חודשים לפני שנמכרה לה הדירה על-ידי אזולאי, נרשמה על הדירה ביום 15.2.2001 משכנתא מדרגה ראשונה לטובתו של המשיב להבטחת חוב בסך של 237,800 ש"ח; וכי המשיב נקט בשנת 2013 הליכי הוצאה לפועל למימוש המשכנתא ולפינוי הדירה מהדיירים השוכרים אותה. לפיכך הגישה המבקשת את התובענה כנגד בני הזוג לוץ, כנגד אזולאי וכנגד המשיב ובה עתרה, בין היתר, להצהרה בדבר זכויותיה כבעלת הדירה ולחלופין לביטול המשכנתא הרשומה לטובת המשיב. בד בבד עתרה המבקשת לסעד זמני שיימנע מן המשיב להמשיך בהליכי ההוצאה לפועל בהם נקט למימוש הדירה.

2.

בית המשפט המחוזי קבע כי אין מקום למתן הסעד הזמני שביקשה המבקשת במעמד צד אחד והורה לצדדים שכנגד להגיב לבקשה. בני הזוג לוץ ציינו בתגובתם כי בשנת 2000 מכרו את הדירה לאזולאי תמורת סך של 60,000 דולר ולדבריהם אין להם עוד כל עניין בדירה ועל כן יש למוחקם מההליך העיקרי. אזולאי נמנע מלהגיש את תגובתו ולא התייצב לדיון שקבע בית המשפט קמא במעמד הצדדים ואילו המשיב ציין בתגובתו כי אזולאי רכש את הדירה מבני הזוג לוץ בשנת 2000 וכן כי בני הזוג לוץ חתמו בפניו על ייפוי כוח בלתי חוזר לשעבוד הדירה או להעברת הזכויות בה לטובת אזולאי או לטובת מי מטעמו. עוד ציין המשיב כי בין אזולאי לשותפו בעסקים פרץ בשעתו סכסוך כספי, במסגרתו ביקשו השניים למנות את המשיב כנאמן על זכויותיו של אזולאי בדירה, ובנסיבות אלה נרשמה לטובת המשיב ביום 15.2.2001 משכנתא מדרגה ראשונה על הדירה. לטענת המשיב, בהליכי התחשבנות שקיימו לאחרונה אזולאי ושותפו בנוגע לעסקיהם המשותפים נקבע כי קיימת יתרת זכות לטובת השותף בסך של 5.4 מיליון ש"ח ולפיכך הסכימו השניים כי המשכנתא הרשומה על הדירה תמומש על-ידי המשיב והתמורה שתתקבל בגינה תשמש לפירעון חובו הכספי של אזולאי כלפי השותף. לפיכך פנה המשיב בשנת 2013 ללשכת ההוצאה לפועל בבקשה למימוש שטר המשכנתא, כשהוא אוחז בידו אישור חתום על-ידי בני הזוג לוץ – כמי שנותרו לאורך השנים בעליה הרשומים של הדירה - לפיו הם מסכימים למימוש שטר המשכנתא על-ידו. המשיב הוסיף וטען כי נוכח מצב הדברים האמור, ובהינתן העובדה שהמבקשת אינה רשומה כבעלת זכויות בדירה ומודה שלא בדקה את נסח הטאבו טרם רכישתה, אין מקום לעיכוב הליכי ההוצאה לפועל שננקטו למימוש הדירה.

3.

בהחלטתו מיום 25.11.2013 דחה בית המשפט קמא את הבקשה לסעד זמני, בקובעו כי סיכויי התובענה שהגישה המבקשת אינם גבוהים. בית המשפט קבע כי המבקשת לא הציגה ראיות מהימנות לכאורה לתמיכה בטענתה לפיה ערכה עם אזולאי עסקה תקפה ומחייבת לרכישת הדירה, הגוברת על המשכנתא הרשומה לטובת המשיב. בהקשר זה ציין בית המשפט כי הסכם המכר הכתוב שהוצג על-ידי המבקשת נערך כשנתיים וחצי לאחר המועד שבו נטען על-ידה כי רכשה את הדירה וזאת מבלי שהמבקשת נתנה כל הסבר לפער זמנים זה. בנוסף נקבע כי כלל לא ברור מיהו זה החתום על המסמך שהציגה המבקשת לתמיכה בטענתה לפיה העבירה לידיו של אזולאי את התמורה עבור הדירה; כי מסמך זה מוען לבעלה של המבקשת ולא אליה וכי לא הוצג עותקו המקורי של אותו המסמך. בית המשפט קבע עוד כי סכום התמורה בעסקת המכר כנטען על-ידי המבקשת (38,000 דולר) הוא תמוה ומחזק את ההשערה שהעלה המשיב לפיה אזולאי הונה את המבקשת. עוד ציין בית המשפט כי נוכח דרישת הכתב בדין המקרקעין יש קושי לקבל את טענת המבקשת לפיה רכשה את הדירה ב"תקיעת כף". בית המשפט אף הדגיש בהחלטתו את הכלל הקבוע בסעיף 125 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין ) לפיו הרישום במקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנו וציין בהקשר זה כי המשכנתא נרשמה לטובת המשיב חודשים ספורים לפני עריכת הסכם המכר הנטען עם המבקשת. בית המשפט הוסיף וקבע כי כיוון שהמבקשת רכשה את הדירה לצרכי השקעה, לא ניתן לקבוע שמאזן הנוחות נוטה לטובתה וכי ככל שתזכה בתביעתה ניתן יהיה לפסוק לה פיצוי כספי על נזקיה. כמו כן ציין בית המשפט כי לא נטען וממילא לא הוכח שלא יהיה באפשרותו של המשיב, בין כנאמן ובין באופן אישי, לשאת בנזקיה הנטענים של המבקשת ואף לא ניתן לומר שהתנהלותה של המבקשת בכל הנוגע לדירה אינה לוקה בשיהוי. בית המשפט דחה, אפוא, את הבקשה לסעד זמני וכן הורה על מחיקת בני הזוג לוץ מההליך העיקרי, כבקשתם.

4.

מכאן הבקשה שלפניי בה טוענת המבקשת כי רכשה את הדירה מאזולאי בתום-לב ובתמורה מלאה ועל כן לטענתה היא זכאית להירשם כבעלת הזכויות בה. המבקשת טוענת כי התובענה שהגישה מעוררת שאלות כבדות משקל ולגישתה המסמך משנת 2001 שהעביר לה אזולאי המעיד על ביצוע התשלום עבור הדירה, הסכם המכר החתום שערכה בשנת 2003 עם אזולאי וכן התצהיר שהגישה לתמיכה בבקשה לסעד זמני, מהווים כולם ראיות מהימנות לכאורה להוכחת התובענה. המבקשת מוסיפה וטוענת כי המשיב ויתר על האפשרות שניתנה לו לחקור אותה על תצהירה ועל כן יש לטענתה לקבל לצורך הבקשה לסעד זמני את כל האמור בתצהיר "ללא סייג". עוד טוענת המבקשת כי נוכח העובדה שהיא ערבייה-פלסטינית שאינה יודעת קרוא וכתוב ואינה מתמצאת בדיני המקרקעין הישראליים, היא לא ידעה כי קיימת חובה לערוך הסכמי מכר מקרקעין בכתב ולדבריה רשויות המס אישרו את הדיווח שהוגש בגין עסקת המכר ועל כן לא היה מקום לתמיהה שהביע בית המשפט קמא ביחס לסכום התמורה שנקבע בעסקה. לטענת המבקשת מאזן הנוחות נוטה לטובתה שכן מימוש הדירה צפוי לגרום לה נזק בלתי הפיך. בהקשר זה טוענת המבקשת כי שגה בית המשפט קמא בקובעו כי היא עושה שימוש בדירה לצרכי השקעה ולטענתה הדירה אומנם הושכרה בעבר ואולם כיום היא משמשת למגורי בנה הנכה. המבקשת טוענת עוד כי סוגיית השיהוי הועלתה על-ידי בית המשפט קמא מיוזמתו ובלא שנטענה על-ידי המשיב ולבסוף היא טוענת כי חזקת אמיתות הרישום הקבועה בסעיף 125 לחוק המקרקעין אינה רלוונטית במקרה דנן שכן בני הזוג לוץ – בעליה הרשומים של הדירה – הבהירו כי הרישום אינו משקף את מצב הזכויות האמיתי בדירה.

5.

דין הבקשה להידחות, וזאת אף מבלי להיזקק לתגובת המשיב.

הלכה ידועה ומושרשת היא כי ערכאת הערעור אינה מתערבת בהחלטותיה של הערכאה הדיונית בכל הנוגע לסעדים זמניים, אלא במקרים חריגים (ראו: רע"א 8526/09 בניני בנק בע"מ נ' דרור הדרום חברה לפיתוח בע"מ , פסקה 23 (18.3.2010); רע"א 3041/12 מגנזי תשתיות בע"מ נ' החברה הכלכלית לפיתוח בית אריה , פסקה 12 (14.6.2012); רע"א 6558/13 קראיס נ' דדון , פסקה 5 (8.1.2014) והאסמכתאות המפורטות שם)). המקרה שלפניי אינו נמנה עם אותם מקרים.

המבקשת עותרת לסעד זמני שיעכב את הליכי מימוש הדירה עד להכרעה בתובענה שהגישה. במצב דברים זה מוטל הנטל על כתפיה להראות כי סיכויי התובענה להתקבל טובים וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתה. בהחלטתו המפורטת דחה בית המשפט קמא את הבקשה בהתייחסו לשני רכיבים אלה ונימוקיו בהקשר זה מקובלים עלי. על פי העובדות שאינן שנויות במחלוקת, הדירה מעולם לא נרשמה על שמה של המבקשת ורישום המשכנתא על שמו של המשיב בוצע חודשים ספורים לפני המועד שבו רכשה המבקשת לטענתה את הדירה מאזולאי. זאת ועוד, המבקשת מודה כי עד שנודע לה בשנת 2013 דבר קיומם של ההליכים למימוש המשכנתא, היא לא בדקה מעולם את מצבה הרישומי של הדירה ועל כן נראה לכאורה כי לא עומדת לה הגנת ההסתמכות על המרשם. נוכח הקשיים הראייתים והקשיים המשפטיים הניצבים בפני המבקשת כמפורט בהחלטתו של בית המשפט קמא, לא ראיתי מקום להתערב בקביעתו לפיה סיכויי התובענה להתקבל אינם מן הגבוהים. אשר למאזן הנוחות – טענתה של המבקשת כי הדירה משמשת כיום למגורי בנה הנכה היא טענה שהועלתה לראשונה עתה במסגרת בקשת הרשות לערער ואין לה זכר בתצהיר שצורף לבקשתה לסעד זמני, שם טענה המבקשת כי ככל שבקשתה תידחה והדירה תימכר ייגרם לה "נזק כלכלי רב" (סעיף 59 לתצהיר). לפיכך לא ראיתי מקום להידרש לגרסה המאוחרת שמעלה המבקשת בהקשר זה וקביעתו של בית המשפט קמא כי נזקיה הנטענים של המבקשת, ככל שיוכחו, ניתנים לפיצוי כספי אף היא אינה מצדיקה התערבות.

6.

מן הטעמים שפורטו לעיל, הבקשה נדחית.

משלא נתבקשה תגובה אין צו להוצאות.