רע"א 4003/14 עופר מלכה נ. עו"ד גיא סגלוביץ - כונס נכסים

לפניי בקשה למתן רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כבוד השופט י' גייפמן) מיום 20.4.2014 אשר דחה את בקשת המבקש ליתן צו מניעה זמני האוסר על מימוש דירה מספר 3 בבניין ברחוב יוטבתה 11 בחולון.

1.

מר דוד מלכה, אביהם של המבקש (להלן: עופר ) והמשיב 2 (להלן: בני ) הקים בניין ובו שש דירות בעיר חולון (להלן: הבניין או המקרקעין ), שהבעלות בו רשומה על שמה של קרן קיימת לישראל. האב העביר בשנת 2002 הודעה על אכלוס שש הדירות לרשות מקרקעי ישראל כדלקמן: שתי דירות על שמו, דירה 3 על שם עופר, דירה 4 על שם בני והיתר על שמם של בני משפחה אחרים. הודעת האכלוס לוותה בתשריט שערך האב בשנת 2002 (להלן: התשריט מ-2002 ) ובו נרשמו דירות 3 ו-4 בקומה הראשונה ושטח כל אחת מהן עמד על 100 מ"ר. ביום 18.2.2003 חתמו עופר ובני עם מינהל מקרקעי ישראל על חוזי חכירה מהוונים ל-98 שנים. בשלב זה הבניין טרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים והזכויות בדירות נרשמו לפי הרישום בתשריט מ-2002. בשנת 2006 נרשם הבניין בפנקס הבתים המשותפים ובוצעה חלוקה לתתי חלקות. דירות 3 ו-4 נרשמו כגוש 7127 חלקה 181 תת-חלקה 3 בשטח של 60 מ"ר (להלן: תת-חלקה 3 ) וכגוש 7127 חלקה 181 תת-חלקה 4 בשטח 140 מ"ר (להלן: תת-חלקה 4 ), מבלי שפורש איזו תת חלקה היא דירה 3 ואיזו היא דירה 4. ביום 16.5.2007 הוסיפה ראש ענף חוזים במנהל מקרקעי ישראל – מחוז תל-אביב רישום בכתב יד על גבי חוזי החכירה מ-2003: על גבי החוזה של עופר (דירה 3 בתשריט מ-2002) נמחק המספר 100 מ"ר שציין את גודל הדירה ונרשם במקומו המספר 140 מ"ר. כמו כן, נכתב כי חלקת המשנה הינה 4. על גבי החוזה של בני (דירה 4 בתשריט מ-2002) נמחק המספר 100 מ"ר שציין את גודל הדירה ונרשם במקומו 60 מ"ר, כמו כן נכתב כי חלקת המשנה הינה 3. על תיקונים אלו לא הוספה חתימתם של בני ועופר.

ביום 23.9.2004, דהיינו כשנתיים וחצי טרם רישום הדירות בפנקס הבתים המשותפים וטרם ביצוע השינויים בחוזי החכירה כמתואר לעיל, משכן בני את זכויותיו בדירה 4 לטובת מיכאל ויהלומה פרנקוביץ' (להלן: המשכון ). במסגרת הליך למימוש המשכון, מונה ביום 25.9.2013 המשיב 1 ככונס נכסים למכירת הדירה (להלן: הכונס ) וביום 9.4.2014 הסתיים הליך ההתמחרות לרכישת דירה 4 והוגשה לרשם ההוצאה לפועל בקשה לאישור מכירתה לזוכה. יום אחד בלבד לפני סיום ההתמחרות, ביום 8.4.2014, הגיש עופר לבית המשפט המחוזי תובענה בה ביקש כי יוצהר שהוא הבעלים של דירה 4 ולא אחיו בני, בטענה שהדירה הרשומה בתשריט מ-2002 כדירה 3, היא למעשה הדירה הרשומה כתת-חלקה 4. לתמיכה בטענתו הציג עופר את חוזי החכירה המתוקנים וכן מכתב מאת גב' רון קשקש מהמחלקה המשפטית של מנהל מקרקעי ישראל בו צוין כי תת-חלקה 3 היא דירה 4 הרשומה במנהל מקרקעי ישראל על שמו של בני ותת-חלקה 4 היא דירה 3 הרשומה במנהל על שמו של עופר. בד בבד עם הגשת התובענה הגיש עופר לבית המשפט המחוזי בקשה למתן צו מניעה זמני לעיכוב הליכי מכר הדירה.

2.

לאחר דיון במעמד הצדדים, במהלכו נחקרה נציגה של המשיבה 3 - רשות מקרקעי ישראל - דחה בית המשפט המחוזי ביום 20.4.2014 את הבקשה. בית המשפט ציין כי לא שוכנע שיש לעופר עילת תביעה ולו לכאורה או שעולה מן התובענה שאלה רצינית המצריכה דיון, וציין כי עופר נתפס לכלל טעות בטענתו שדירה מספר 3 בתשריט היא תת חלקה 4, שכן על פי התשריט מ-2002, דירה מספר 3 משויכת לתת חלקה 3 ודירה מספר 4 משויכת לתת חלקה 4. בית המשפט קבע כי התשריט שהוכן שנת 2006 לצורך רישום הבית המשותף (להלן: תשריט 2006 ) תואם מבחינת מיקום הדירות בקומה הראשונה לתשריט מ-2002 וכי על פי התשריט מ-2006 נראה כי 40 מ"ר הועברו מדירה 3 לדירה 4, שכן דירה 4 פוצלה לשתי יחידות. עוד קבע בית המשפט כי בתצהירו של עופר או בסיכומים מטעמו לא הועלתה טענה כי נערכו עסקאות נוספות לאחר שהאב העניק לו ולבני את הדירות, או כי יש לו זכויות ב-40 מ"ר שנגרעו מדירה 3 והועברו לדירה 4, והעברה זו אף הוכחשה על ידו בחוסר תום לב. בית המשפט הוסיף וקבע כי המשכון נרשם בשנת 2004 על דירה מספר 4 בחלקה 181 בגוש 7127 ומשנרשם המשכון על דירה זו, לא ניתן היה לערוך דיספוזיציה בזכויות המשויכות בה לבני, או לטעון שהדירה של בני היא הדירה המזרחית (דירה 3) ולא הדירה המערבית (דירה 4) וכי שטחה הוא 60 מ"ר.

3.

בית המשפט קיבל את עדותה של נציגת רשות מקרקעי ישראל, לפיה נפלה שגגה ברישומיהם ובמכתבים שיצאו על פי רישומים אלו, וכי למרות מה שנרשם על פי התיקון בכתב יד בחוזים, דירה 4 הינה תת-חלקה 4 ושטחה 140 מ"ר ואילו דירה 3 הינה תת-חלקה 3 ושטחה 60 מ"ר. בית המשפט המחוזי מצא מקום להעיר לרשות מקרקעי ישראל כי כאשר משתנה שטח הדירות כארבע שנים לאחר חתימת חוזי החכירה המקוריים רצוי להחתים על חוזה חכירה חדש ולא להוסיף תיקונים בכתב יד על גבי החוזה הקיים, באופן העלול לגרום לטעויות כפי שאירע במקרה דנן. עם זאת, כך נקבע, תיקונים אלו בוצעו ב- 16.5.2007 ואינם גורעים מזכויותיו של בני, שכן רישום המשכון על זכויותיו בדירה נעשה טרם תיקון חוזי החכירה ועל פי הזכויות שהוקנו לו בחוזה החכירה המקורי משנת 2003.

אשר למאזן הנוחות, קבע בית המשפט כי הדירה אינה משמשת למגוריו של עופר אלא לצרכי השקעה וכי חלק מהדירה מושכר והחלק השני פנוי. על כן, האינטרס של עופר בדירה, ככל שקיים, הוא אינטרס כלכלי בר פיצוי. מנגד, כך קבע בית המשפט המחוזי, הכונס פועל למכירתה של דירה 4 מזה שבעה חודשים ואף השלים את הליך ההתמחרות והגיש ללשכת ההוצאה לפועל בקשה לאישור המכר. משכך, נוצרה הסתמכות של הזוכה על הליך זה ובנוסף יש לקחת בחשבון גם את האינטרס של נושיו של בני. על כן, מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת עופר. עוד קבע בית המשפט המחוזי כי הבקשה הוגשה בשיהוי שכן התובענה והבקשה לסעד זמני הוגשו יום לפני סיום ביצוע ההתמחרות וההכרזה על הזוכה, בעוד שתיק ההוצאה לפועל למימוש המשכון נפתח כשבעה חודשים לפני הגשת הבקשה, הכונס מונה עוד ביום 25.9.2013 ועופר ידע על כך שכן ביום 10.11.2013 הגיש בקשה שנדחתה לביטול מינוי הכונס בה טען כי הדירה בבעלותו. בהחלטתו מיום 11.11.2013 בעניין זה קבע רשם ההוצאה לפועל כי אם עופר עומד על טענתו עליו לפנות לבית המשפט המוסמך, אך הוא עשה כן רק עם סיום ההתמחרות.

בית המשפט דחה, אפוא, את הבקשה והטיל על עופר לשלם לכונס הוצאות משפט בסך 20,000 ש"ח. לעומת זאת נמנע בית המשפט מלחייב את עופר בהוצאות לטובת רשות מקרקעי ישראל נוכח הטעויות שנפלו ברישומיהם וקבע מועדים להגשת התצהירים בהליך העיקרי.

4.

מכאן הבקשה שלפניי בה חוזר עופר וטוען כי דירה 4 היא שלו, וכי לא שגה בשיוך דירה 3 לתת-חלקה 4. עוד הוא טוען כי נוכח השגיאות של רשות מקרקעי ישראל יש לברר סוגיה זו בהליך העיקרי ולא במסגרת הבקשה למתן סעד ביניים. עופר מוסיף ומפנה לשגיאות עובדתיות מסויימות שנפלו לטענתו בהחלטה. עוד טוען עופר כי בהודעת רישום המשכון של זכויותיו של בני בדירה 4 לא צוין מספר תת החלקה הרלוונטית ועל כן לא היה מקום לקבוע כי מדובר במשכון על דירה 4 בתת-חלקה 4. עופר טוען שלא השתהה בהגשת הבקשה מאחר שהחלטתו האחרונה של רשם ההוצאה לפועל ניתנה ביום 31.3.2014. כמו כן הוא מוסיף כי היה על בית המשפט לעכב את הליך המימוש מאחר שיש לברר לעומקה את סוגיית הבעלות במסגרת ההליך העיקרי. אשר למאזן הנוחות מציין עופר כי אמנם אין המדובר בנכס המשמש למגורים, אולם זהו נכס שאינו שייך לחייב ועל כן מאזן הנוחות נוטה לטובתו, שכן עיכוב קל במימוש לא יסב נזק למשיבים, בשים לב לכך שהמועד לדיון בתובענה נקבע לחודש ספטמבר 2014.

5.

הכונס ורשות מקרקעי ישראל מתנגדים לבקשה.

הכונס טוען כי עופר השתהה בהגשת בקשת רשות הערעור שכן החלטת בית המשפט ניתנה ביום 20.4.2014 ובשים לב לכך שעניינה של הבקשה בסעד זמני, דינה להידחות מטעם זה בלבד. כמו כן מציין הכונס כי עופר לא צרף את הזוכים בתיק ההוצאה לפועל אף על פי שהם הנפגעים העיקריים ממתן הסעד הזמני. עוד טוען הכונס כי החלטתו של בית המשפט ניתנה לאחר בירור מקיף שנערך, במסגרתו הוצגו מסמכים ונשמעה עמדת נציגת רשות מקרקעי ישראל שהודתה, בין היתר, כי האישורים שהונפקו שגויים. כמו כן מציין הכונס כי עופר הודה בהליך אחר בלשכת ההוצאה לפועל כי הדירה שבבעלותו היא דירה 3. הכונס מוסיף כי עופר נמנע מלציין כי הוא אינו מתגורר בדירה, כי אביו טוען אף הוא לבעלות בה וגובה את דמי השכירות לידיו וכי רעייתו טוענת אף היא לבעלות בדירה. בנסיבות אלו, טוען הכונס, אין מקום להתערב בהחלטתו של בית המשפט המחוזי.

רשות מקרקעי ישראל סומכת ידיה על החלטתו של בית המשפט המחוזי ובני לא הגיב לבקשה.

להשלמת התמונה יצוין כי הטיפול בבקשה הושהה נוכח טענתו של הכונס כי הוגשה באיחור. ביום 19.8.2014 החליט כב' הרשם ג' לובינסקי כי על אף שנראה כי הבקשה הוגשה באיחור, היא תיוותר על כנה בכפוף לתשלום שכר טרחת עורך דין בסך 3,000 ש"ח לטובת הכונס.

6.

דין הבקשה להידחות.

כלל נקוט בידינו כי לערכאה הדיונית שיקול דעת רחב בכל הנוגע להחלטות שעניינן סעדים זמניים, וכי ערכאת הערעור לא תטה להתערב בהחלטות אלו אלא במקרים חריגים בלבד (ראו: רע"א 8610/13 דראויש נ' גינדס , פיסקה 5 (4.2.2014) והאסמכתאות שם). המקרה דנן אינו נמנה עם אותם מקרים חריגים. קביעתו הלכאורית של בית המשפט המחוזי, לפיה לצורך ההכרעה בבקשה למתן סעד זמני עופר לא עמד בנטל של הצגת ראיות לכאורה כי דירה 4 היא בבעלותו – בדין יסודה. קביעה זו נסמכת, כאמור, על מכלול ראיות ובהן הודעת האכלוס והתשריט מ-2002, חוזי החכירה מ-2003 וכן על עדותה של נציגת רשות מקרקעי ישראל. אם לא די בכך, מהנספחים שצירף הכונס לתגובתו נראה כי עופר החזיק אף הוא בעמדה זו במהלך שנת 2005 (ראו נספחים 10 ו-11 לתגובת הכונס). עוד אין מקום להתערב בקביעתו של בית המשפט המחוזי כי מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת עופר נוכח אינטרס ההסתמכות של הזוכה בדירה, נוכח האינטרס של הנושים וכן נוכח העובדה כי הדירה שבמחלוקת משמשת להשקעה והאינטרס של עופר בה הינו כלכלי ובר-פיצוי. מקובלת עלי גם קביעתו של בית המשפט המחוזי לפיה הבקשה למתן סעד זמני הוגשה בשיהוי, בחלוף שבעה חודשים מיום שהחלו הליכי ההוצאה לפועל ולאחר שכבר ביום 11.11.2013 קבע רשם ההוצאה לפועל כי ככל שלעופר טענות בנוגע לבעלותו בדירה שבמחלוקת עליו לפתוח בהליך מתאים לבירור טענותיו. שיהוי זה תומך אף הוא במסקנה אליה הגיע בית המשפט המחוזי ולפיה בנסיבות העניין אין מקום למתן הסעד הזמני (השוו: רע"א 2176/12 לבנדה 38 נכסים והשקעות בע"מ נ' בנק לאומי לישראל , פיסקה 5 (21.3.2012)). בנסיבות אלו ועל אף השגיאות שנפלו ברישומי רשות מקרקעי ישראל (שלטובתה לא נפסקו הוצאות), אין גם עילה להתערב בהוצאות המשפט שהוטלו על עופר לטובת הכונס.

הבקשה נדחית, אפוא. עופר יישא בהוצאות הכונס בסך 10,000 ש"ח.

נוכח הפגמים שנפלו בהתנהלותה של רשות מקרקעי ישראל, כמתואר לעיל, לא ייעשה צו להוצאות לטובתה גם בהליך זה.