רע"א 8956-22 רע"א 8956-22

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי מרכז בלוד (השופטת חנה קיציס) בת"א 34851-09-18 מיום 28.10.2022, אשר אימצה את ממצאי חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט בעניין אופן חישוב הפיצוי העודף המגיע למבקשים בהשוואה ליתר בעלי המקרקעין, ודחתה בכך את התנגדויותיהם להמלצות המומחה.

1.הרקע הרלוונטי לעניין תואר בהחלטתו של השופט יצחק עמית מיום 11.1.2022 במסגרת ע"א 7012/21 ובהחלטתי מיום 30.11.2022 ברע"א 6755/22, והמעוניין להרחיב יעיין שם. לענייננו, די שאציין כי בשנת 2004 התקבלה תוכנית מפורטת הר/13/19/1000, המורה על איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים של מקרקעין הידועים כגוש 6455 חלקות 230-228 ו-251 בהוד השרון (להלן: המקרקעין), וזאת בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: התוכנית). בהמשך, החל להתנהל בקשר למקרקעין הליך לפירוק שיתוף בבית המשפט – הוא ההליך מושא בקשת רשות הערעור דנן (להלן: הליך פירוק השיתוף), במסגרתו מונה עו"ד אביחי ורדי לכונס נכסים על המקרקעין (המשיב 1. להלן: כונס הנכסים). המבקשים 3-1 הם חלק מבעלי הזכויות בחלקה 228 והמבקש 4 רשום כבעליה של חלקה 251 בגוש זה (להלן, יכונו יחדיו: המבקשים). ביום 29.6.2021, במסגרת הליך פירוק השיתוף, ניתן פסק דין הקובע כי בעלי המקרקעין זכאים לפיצוי עודף ביחס ליתר בעלי המקרקעין בגין שני פרמטרים: מיקום החנויות וכן ויתור על הזכות להמשך הפעלת החנות במשך תקופת הבנייה (להלן: הזכות למיקום מועדף ו-זכות ההפעלה, בהתאמה. ויחדיו, לעיל ולהלן: הפיצוי העודף). ערעורים שהוגשו על פסק דין זה זו נדחו ביום 23.11.2022 במסגרת ע"א 7012/21 וע"א 7076/21. בהמשך, ביום 17.4.2022 אושרה מכירת המקרקעין לריאליטי קרן השקעות בנדל"ן, בתמורה לסך של 81.25 מיליון ש"ח. בעקבות זאת, התבקש המומחה שמונה מטעם בית המשפט עוד בתחילתו של ההליך, השמאי דן לאופר (להלן: המומחה), להעריך את שווי הפיצוי העודף המגיע לבעלי החלקות 228 ו-251. בהמשך לכך, ביום 15.5.2022 הוגשה חוות דעת המומחה (להלן: חוות הדעת), במסגרתה ניתנה התייחסותו, בין היתר, להיקף הזכויות העודפות של חלקות אלה, תוך התחשבות בטבלת האיזון שאושרה במסגרת התוכנית (להלן: טבלת האיזון). לפי האמור בחוות הדעת, שיעור הפיצוי לו זכאים בעלי החלקות (ובתוכם המבקשים) בגין שלילת הזכות למיקום מועדף הוערך בסך של 2,231,400 ש"ח. בהמשך, ביום 26.5.2022 הוגשה חוות דעת עדכנית, אשר בו הופיע גם תחשיב מעודכן בעניין הוויתור על זכות ההפעלה.

2.בתגובה לכך, המבקשים ביקשו להגיש חוות דעת נגדיות של שמאים מטעמם, לפיה שווי מיקום החלקות 228 ו- 251 גבוה בהרבה מהשווי שקבע המומחה (כ-4.87 מיליון ש"ח עבור חלקה 228 בחוות הדעת שהגישו המשיבים 3-1 וכ-5.47 מיליון ש"ח עבור חלקה 251 בחוות הדעת שהגיש המשיב 4). חרף זאת, ביום 22.6.2022 דחה בית משפט קמא את הבקשות להגיש חוות דעת נגדיות, אך התיר למבקשים להצביע על שגיאות שנפלו לשיטתם בחוות הדעת של המומחה. בהתאם לכך, ביום 15.9.2022 הגישו המבקשים את השגותיהם, במסגרתן טענו להערכת חסר של מיקומן של החלקות שבבעלותם, כמו גם של שווי הוויתור על זכות ההפעלה (טענה שהועלתה על ידי המבקש 4). לאחר שהמומחה התייחס להשגות הללו, נדחו ביום 28.10.2022 טענות המבקשים על ידי בית משפט קמא, ואושר התחשיב שהגיש המומחה. בהתייחס לטענה הנוגעת לשווי שיש להעניק למיקום החלקות צוין, כי בהינתן שטבלת האיזון קובעת שאין להתחשב במיקום החלקות ב"מצב נכנס", כפי שגרסו המבקשים שיש לעשות, אלא רק ב"מצב יוצא", כפי שפעל המומחה בחוות דעתו – כלל לא הייתה למומחה סמכות לסטות מהוראותיה אשר אושרו במסגרת התוכנית. כמו כן, בית המשפט עמד על הקושי שבשינוי נתון בודד בטבלת האיזון, בהינתן מטרתה של טבלת האיזון לשמור על יחסיות בין כל בעלי הזכויות במקרקעין. בהתייחס לטענה הנוגעת לשוויה של זכות ההפעלה, נקבע שמדובר במסקנות הנטועות בתחום מומחיותו המובהקת של המומחה, ולא נמצאה סיבה טובה להתערב בשיקול דעתו.

3.בבקשה שלפניי שבים המבקשים על טענותיהם לפיהן הפיצוי העודף שנקבע בעניינם אינו משקף כראוי את שווי זכויותיהם העודפות של בעלי חלקות 228 ו- 251. זאת, הן כיוון שהשווי שניתן לחלקות הללו ב"מצב נכנס" אינו מתחשב ביתרונות מיקומן, והן משום שהפיצוי בגין הוויתור על זכות ההפעלה הוערך, כאמור, בחסר. לדבריהם, החלטתו של בית משפט קמא מתעלמת מזכויותיהם כפי שעוגנו בהוראות התוכנית, חרף העובדה שלשיטתם המומחה הודה, במסגרת תשובותיו להשגות שהועלו, כי יישום טבלת האיזון מעורר קושי בנסיבות העניין, וכי ניתן היה לחשב את שווי הזכויות בדרך אחרת מזו שמתווה טבלת האיזון, באופן שישקף בצורה נכונה יותר את זכויותיהם. בהקשר זה, מסבירים המבקשים כי אין לזקוף לחובתם את העובדה שלא התנגדו לטבלת האיזון עוד בשנת 2004, עת פורסמה התוכנית, שכן הובטח להם בוועדת ההתנגדויות כי יקבלו את זכויותיהם העודפות בעין. בנוסף, מלינים המבקשים על כך שלא הותר להם לחקור את המומחה על חוות דעתו, לנוכח "הסתירות שעולות מתשובותיו" להשגות שהועלו, או לפחות להגיש חוות דעת נגדית של שמאי מטעמם.

4.לאחר שעיינתי בהחלטת בית המשפט קמא ובטענות המבקשים, סבורני כי דין הבקשה להידחות, אף ללא צורך בתגובת המשיבים.

5.כידוע, מינוי של מומחה מטעם בית המשפט היא פרקטיקה מקובלת במקרים שבהם מתעוררת שאלה מקצועית ביחס לתחומים שבית המשפט אינו מחזיק במומחיות ובידע המקצועי לגביהם (תקנה 88 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018; ע"א 2099/08 עיריית אשקלון נ' תשלו"ז השקעות והחזקות בע"מ, פסקה 22 (28.10.2010) (להלן: עניין עיריית אשקלון); ע"א 5509/09 מסארווה נ' עזבון המנוח מסארווה, פסקה 14 (23.2.2014) (להלן: עניין מסארווה)). כמובן, חוות דעתו של מומחה שמונה מטעם בית המשפט אינה כובלת את שיקול דעתו של בית המשפט, אך משהוגשה חוות דעתו המקצועית, בית המשפט ייטה לאמצה, בהיעדר סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן (עניין מסארווה, שם; רע"א 6920/14 תשעה חודשים בע"מ נ' בנק דיסקונט, פסקה 6 (4.1.2015)). זאת ועוד, היקף ההתערבות של ערכאת הערעור בהכרעות המבוססות על חוות דעת של מומחים – מצומצם (ראו למשל, ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פסקה 3 והאסמכתאות המובאות שם (28.2.2005); עניין עיריית אשקלון, שם). אינני סבור שהבקשה שלפניי נמנית עם אותם מקרים אשר מצדיקים התערבות בהחלטתו של בית משפט קמא, אשר קיבל את שיקול דעתו המקצועי של המומחה.

6.תחילה נסיר מדרכנו את טענות המבקשים כי לא הוּתַּר להם לחקור את המומחה ולמצער להגיש חוות דעת נגדיות. יצוין כי לאחר שהתיר בית המשפט קמא למבקשים להגיש שאלות הבהרה למומחה, אף אחד מהמבקשים לא הגיש לבית המשפט קמא בקשה לחקור את המומחה, ודי בכך כדי להצדיק דחיית טענה זו. בדומה, הטענות הקשורות בסירוב לאפשר הגשה של חוות דעת נגדיות נדחו במסגרת החלטתו של בית משפט קמא מיום 22.6.2022, ולא בהחלטה מושא הבקשה שלפניי. המבקשים לא תקפו החלטה זו בשעתה, ודי בטעם זה כדי לדחות טענות אלה.

7.לגופו של עניין, כזכור בקשתם של המבקשים לאפשר להם להגיש השגות בכתב על קביעותיו של המומחה התקבלה. אלא שלאחר שהוגשו ונשקלו ההשגות האמורות, בית המשפט קמא החליט לקבל את הסבריו המנומקים של המומחה לקביעותיו. בתוך כך, בית המשפט לא מצא טעם המצדיק התערבות בהחלטתו של המומחה להיצמד לאמור בטבלת האיזון ולא לכלול את השפעת המיקום ב"מצב נכנס" על היקף הפיצוי. כפי שניתן לראות בתשובתו של המומחה לשאלות ההבהרה מטעם המבקשים 3-1, הוא היה ער לקשיים מסוימים בטבלת האיזון, ואף ציין שדעתו המקצועית "אינה נוחה" ממנה, אך חרף זאת, הוא הדגיש כי אין ביכולתו לפעול בצורה שאינה עולה בקנה אחד עם טבלת האיזון. בעניין זה מקובלת עליי קביעתו של בית משפט קמא, לפיה המומחה לא נתבקש לשנות את ההוראות שנקבעו בטבלת האיזון, וההליך דנן כלל אינו המסגרת הדיונית המתאימה לתקיפת הוראותיה.

ויובהר, טבלת האיזון נערכה בשעתו על ידי שמאי אחר, ד"ר אורי הורביץ, אשר קבע כי לאור ההסכמה שבעלי חלקות 228 ו-251 יקבלו את זכויותיהם בבניין החדש באותו מיקום בו היו זכויותיהם המקוריות (דהיינו, בחזית, ולא בעורף), אין צורך להתייחס בטבלת האיזון "לשינוי שווי בגין מיקום" (סעיף 7.1 לעקרונות טבלת האיזון מיום 2.3.2004, אשר צורפו לתוכנית). המבקשים טענו כי קביעה זו מקפחת כיום את זכויותיהם, שכן לוּ היו מעריכים בשעת עריכת התוכנית את הזכויות היחסיות של בעלי המקרקעין תוך התחשבות במיקום חלקותיהם ב"מצב נכנס" (דהיינו עובר לתוכנית), היה חלקם בתמורה שהתקבלה בעבור המקרקעין גדול משמעותית מזה שמתקבל בעקבות תחשיב המומחה בדבר שווי הזכות למיקום עודף ב"מצב יוצא" (דהיינו לאור התוכנית) בלבד (ויובהר, בניגוד לטענת המבקשים, המומחה התחשב במיקום השטח המסחרי במסגרת תחשיב הפיצוי שערך, ואולם זאת רק בגדר היחס בדמי השכירות שניתן היה לקבל בעבור השטח המסחרי ב"מצב יוצא" (200 ש"ח למ"ר בחזית (חלקות 228 ו-251) לעומת 120 ש"ח למ"ר בעורף (חלקות 229 ו-230)), וכנגזר מכך רק בהתייחס לחלוקת השווי המוערך של זכויות הבנייה למסחר). המומחה לא חלק על טענת המבקשים כי ניתן היה לקבוע את טבלת האיזון באופן אחר, ואף ציין כי ייתכן שהיה ראוי מבחינה שמאית לעשות כן בעת הכנת התוכנית. נקל גם להבין כי לו היה נעשה כך, תחשיב חלוקת התמורה בין בעלי המקרקעין היה שונה. אפס, משנקבעה טבלת האיזון בשעתה כפי שנקבעה, ואושרה כחלק מהתוכנית – שהנה בעלת מעמד סטטוטורי מחייב, אין מבחינה משפטית אפשרות או הצדקה לסטות ממנה כיום, קרוב לעשרים שנה לאחר שאושרה.

8.בדומה לכך, אינני סבור שנפלה שגגה בהחלטת בית משפט קמא שלא להתערב בקביעתו של המומחה ביחס לפיצוי בגין הוויתור על זכות ההפעלה, אשר בוודאי נמצאת בליבת שיקול דעתו המקצועית. בעניין זה הטעים המומחה כי קבלת טענות המבקשים תביא למצב שבו הם יקבלו פיצוי כפול בגין זכות זו, גם קבלת מלוא התמורה בעבור הזכויות, וגם המשך קבלת דמי שכירות לאחר מכירתן. הסבר זה היה מקובל על בית משפט קמא, ולא מצאתי טעם מבורר להתערב בכך.

9.קיצורו של דבר, בית משפט קמא התרשם כי המומחה דן בשאלות שהוצבו בפניו באופן מקצועי ויסודי, ואינני סבור שנפל פגם כלשהו בהתרשמותו זו, וכנגזר מכך בהחלטתו של בית משפט קמא לפעול על פי המלצות המומחה.

10.אשר על כן, בקשת רשות הערעור נדחית. המבקשים יישאו בהוצאות המשיב 1 בסך 2,500 ש"ח. בקביעת סכום זה הובאה בחשבון העובדה שלא נתבקשו תגובות.