רע"א 6755-22 רע"א 6755-22

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי מרכז בלוד (השופטת חנה קיציס) בת"א 34851-09-18 מיום 22.6.2022, במסגרתה אושרה חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט ביחס לפיצוי אשר מגיע לבעלי זכויות במקרקעין שבעיר הוד השרון, ובכללם המבקשים, ונדחו טענותיהם ביחס לחוות דעת זו.

1.הרקע הרלוונטי לעניין תואר בהחלטתו של השופט יצחק עמית מיום 11.1.2022 במסגרת ע"א 7012/21 ואחזור על עיקריו אך בקצרה. עניינו של ההליך קמא במקרקעין הידועים כגוש 6455 חלקות 230-228 ו-251 בהוד השרון (להלן: המקרקעין), ביחס אליהם התקבלה בשנת 2004 תוכנית מפורטת הר/13/19/1000, המורה על איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: התוכנית). בתוך כך, התוכנית איחדה את המקרקעין למגרש תכנוני אחד, במסגרתו תתאפשר בנייה רוויה לצרכי מסחר ומשרדים. כמו כן, התוכנית כללה טבלת איזון שקבעה את שווי הזכויות של המקרקעין, אך לא נקבעה חלוקה פנימית בין בעלי הזכויות. בשנת 2012, לאחר שבעלי הזכויות במקרקעין לא הצליחו לשתף פעולה בקידום התוכנית, אחת מבעלי הזכויות בהם הגישה לבית המשפט תביעה לפירוק שיתוף. לאחר שהתיק עבר מספר גלגולים, שאינם רלוונטיים לבקשה שלפניי, ביום 29.6.2021 הורה בית משפט קמא על פירוק השיתוף באמצעות מכירת כלל הזכויות למרבה במחיר, ומינה את עו"ד אביחי ורדי לכונס נכסים על המקרקעין לצורך מכירתם (המשיב 24. להלן: כונס הנכסים). עוד נקבע בפסק הדין כי היות שבחלקה 251 התקיימו עסקאות שלא הסתיימו ברישום, כונס הנכסים יבדוק את חלוקת הזכויות הפנימית בחלקה זו (להלן: פסק הדין). למען תצא התמונה שלמה יוער כי ביום 23.11.2022 דחה בית משפט זה (השופטים יצחק עמית, אלכס שטיין ו-גילה כנפי-שטייניץ) ערעורים שהוגשו על פסק הדין (ע"א 7012/21 וע"א 7076/21).

2.על מנת להבין את טענות המבקשים במסגרת הבקשה שלפניי, אפרט קמעה על השתלשלות העניינים בקשר לזכויותיהם במקרקעין. המבקשים הם בעלי הזכויות בחנות בשטח של כ-20 מ"ר הנמצאת על חלקה 251 (להלן: החנות ו-החלקה, בהתאמה). לדבריהם, ביום 29.9.1987 הם רכשו ממר ניסים צפירה (המשיב 11. להלן: המוכר) את החנות, בהתאם להסכם מכר שנחתם ביניהם (להלן: הסכם המכר), וביום 8.10.1987 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה מתאימה. בהמשך, ולאור אי השלמתו של הסכם המכר, הגישו המבקשים המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל אביב לאכיפת ההסכם (ה"פ 533/89; להלן: המרצת הפתיחה הראשונה). ביום 21.9.1989 ניתן פסק דין בהליך זה, ובמסגרתו התקבלה בקשת המבקשים למנות כונס נכסים אשר הוסמך "לרשום ולהעביר בלשכת רישום המקרקעין על שם המבקשים 20/470 חלקים מזכויות הבעלות בחלקה, ולרשום את הבנין הבנוי על החלקה כבית משותף ולייחד ולהעביר את החנות שרכשו המבקשים בקומת הקרקע בבנין הנ"ל – על-שם המבקשים". בהמשך לכך, נרשמה הערת אזהרה לטובת המבקשים, ואולם רישום הזכויות טרם הוסדר במלואו. בחלוף כ-20 שנה, ביום 18.9.2017 הוחלף כונס הנכסים שהוסמך לרישום הבעלות בחלקה, לבקשת המבקשים, וזאת במטרה להמשיך לפעול לרישום זכויות המבקשים במקרקעין (ה"פ 54234-01-17; להלן: המרצת הפתיחה השנייה. יחד עם המרצת הפתיחה הראשונה, השתיים יכונו יחדיו: המרצות הפתיחה). גם בהליך זה אושרה פסיקתא שנוסחה על ידי בא-כוח המבקשים, ובה ננקטה לשון זהה ביחס להיקף הזכויות של המבקשים ("חנות בשטח של 20 מ"ר המהווים 20/470 חלקים מחלקה 251 בגוש 6455").

3.ונחזור לקורות ההליך קמא. בהמשך לפסק הדין מיום 29.6.2021, ביום 17.4.2022 אישר בית משפט קמא את מכירת המקרקעין לריאליטי קרן השקעות בנדל"ן (המשיבה 23), בתמורה לסך של 81.25 מיליון ש"ח (על קורותיה של ההתמחרות, שיש בהם עניין מסוים, אך לא לצורך ההכרעה בבקשה שלפניי, ראו החלטתי ברע"א 3165/22 בנימין זיגדון יזמות נדל"ן ובנייה בע"מ נ' ריאליטי קרן השקעות בנדל"ן (31.5.2022)). בעקבות זאת, התבקש המומחה שמונה מטעם בית המשפט עוד בתחילת ההליך, השמאי דן לאופר (להלן: המומחה), להעריך את שווי הפיצוי המגיע לבעלי חלקות 228 ו-251. בהמשך לכך, ביום 11.5.2022 פנה כונס הנכסים לבעלי הזכויות בחלקה 251 (אשר לגביה כאמור ישנן עסקאות שלא נסתיימו ברישום) וביקש את חלוקת הזכויות הפנימית בחלקה, ככל שקיימת כזו. בעלי הזכויות בחלקה, ובכללם המבקשים, העבירו לכונס הנכסים את עמדותיהם ביחס לחלוקה זו, ובהמשך, פנה כונס הנכסים למומחה וציין כי בהתאם לבירור שערך זכויותיהם של המבקשים מסתכמות בחלק של 20/175 מהשטחים הבנויים וכן חלק של 20/470 מכלל החלקה (להלן: דו"ח כונס הנכסים). לאחר מכן, ביום 15.5.2022 הוגשה חוות דעת המומחה ועל פיה נקבע כי שווי הפיצוי אשר מגיע למבקשים בעבור זכויותיהם מסתכם ב-710,073 ש"ח (להלן: חוות הדעת). במאמר מוסגר יצוין כי ביום 26.5.2022 הוגשה חוות דעת עדכנית אך היא לא הביאה לשינוי בסכום הפיצוי למבקשים.

4.בתגובה לדו"ח כונס הנכסים ולחוות הדעת, טענו המבקשים כי זכויותיהם בחלקה לא הוערכו נכונה, וכי שווי הפיצוי שנקבע להם איננו משקף את שווי השוק. את טענותיהם תמכו בחוות דעת מומחה מטעמם, אשר העריך, לשם ההשוואה, כי שוויה של החנות בבעלותם, במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, "בהתבסס על עסקאות מכר דומות והיוון הכנסות ברף הנמוך", הוא 1.3 מיליון ש"ח. לצד זאת, ובכך התמקדו עיקר טענותיהם, טענו המבקשים כי עת קבע את היקף זכויותיהם, כונס הנכסים התעלם מזכויותיהם במבנה שירותים הסמוך לחנות שבבעלותם, וכן מחלקם בשטחים המשותפים. בהתאם לכך, ועל בסיס חוות דעת המומחה מטעמם, סברו המבקשים כי שווי זכויותיהם הוא לכל הפחות 1,727,502 ש"ח.

5.ביום 22.6.2022 דחה בית משפט קמא את טענותיהם של המבקשים וקבע כי אין לקבל את חוות הדעת שהוגשה מטעמם. תחילה ציין בית משפט קמא כי מינוי המומחה מטעם בית המשפט נעשה בהסכמתם (ובהסכמת יתר הצדדים להליך, זולת שלושה בעלי זכויות), ועל כן ספק אם היה מקום להתיר הגשת חוות דעת נגדית. לגופו של עניין, נפסק כי יש לחשב את גובה הפיצוי "על פי הזכויות העומדות [למבקשים] כיום", דהיינו חלק של 20/470 מהחלקה, וכי המבקשים אינם זכאים לפיצוי נוסף בגין מבנה השירותים (פסקה 24 להחלטה). לפיכך, בית המשפט אישר את דו"ח כונס הנכסים וחוות הדעת בעניין הפיצוי המגיע לבעלי הזכויות בחלקות הרלוונטיות, ובתוכם המבקשים.

למען שלמות התמונה יוער כי בעלי זכויות נוספים הלינו על דו"ח כונס הנכסים וחוות הדעת, אך גם טענותיהם נדחו על ידי בית משפט קמא במסגרת החלטתו האמורה.

6.על החלטה זו נסובה בקשת רשות הערעור שלפניי, ובמסגרתה חוזרים המבקשים על עיקר טענותיהם בפני בית משפט קמא. בתוך כך, המבקשים טוענים כי קביעתו של כונס הנכסים בדבר זכויותיהם בחלקה סותרת סעיפים מפורשים בהסכם המכר, שלדבריהם אינו שנוי במחלוקת, בהינתן שהעתק הסכם המכר הופקד בלשכת רישום המקרקעין ותוקפו ניתן לו מכוח פסקי דין. כך למשל, נכתב שכל הזכויות בחנות, לרבות השירותים, נמכרו למבקשים, ומכאן שהם זכאים לפיצוי בגינם. המבקשים גם מציינים כי כונס הנכסים התעלם מחלקם היחסי של המבקשים בשטחים המשותפים, והתחשב אך בדל"ת אמותיה של החנות לצורך חישוב היקף הפיצוי. לבסוף, מסבירים המבקשים כי מקור הקביעה לפיה ברשותם חלק של 20/470 מהחלקה נטועה בנוסחו של כתבי מינוי כונסי הנכסים לרישום העסקה בין המוכר לבין המבקשים. לדבריהם, נוסח זה התבסס על הסעד שהתבקש מטעמם בהמרצת הפתיחה הראשונה, במטרה להוביל לרישום הבניין כבית משותף. אלא שגם אם בקשתם לרישום בעלותם בחלקה לא שיקפה נאמנה בשעתה את זכויותיהם, שכן מדובר היה ברישום זמני בלבד עד להשלמת רישומו של הבית המשותף, ואין בטעות זאת כדי לשלול מהם זכויות שנרכשו בכסף מלא.

7.לאחר שעיינתי בהחלטת בית המשפט קמא ובטענות המבקשים, סבורני כי דין הבקשה להידחות, אף ללא צורך בתגובת המשיבים.

8.לוז טענותיהם של המבקשים הוא כי היקף הזכויות שלהם בחלקה עולה על חלק של 20/470 מהחלקה, והוא עומד, לטענתם, על חלק של כ-11.5% – המשקף 20/175 מהחלקה (בהלימה לחלקם בשטח הבנוי). כפועל יוצא, ביקשו כי שווי הפיצוי שייקבע להם יעמוד על סך של 1,727,502 ש"ח, כתחשיב המומחה מטעמם. אין בידי לקבל טענות אלה.

9.הקביעה לפיה זכויות המבקשים בחלקה מסתכמות בהיקף של 20 מ"ר מהשטח הבנוי עולה בקנה אחד עם ההליכים שנקטו המבקשים בקשר לזכויותיהם בחלקה. פסק הדין והפסיקתא שניתנו במסגרת המרצות הפתיחה – אשר אישרו את הנוסחים שהתבקשו על ידי המבקשים עצמם – נוקבים היקף זכויות התואם את זה שנקבע להם על ידי כונס הנכסים. אף עיון בהסכם המכר מראה כי הגדרת המונח "החנות" מתייחסת ל"חנות בשטח של כ-20 מ"ר בקומת קרקע [...] הכוללת שרותים הצמודים מאחור" (ההדגשה נוספה). אם כן, לשון ההסכם אינה מעלה כל סיבה להניח שהיקף הזכויות של המבקשים בחלקה, עולה על היקף השטח שננקב במפורש, בוודאי שלא במידה משמעותית, וממילא אינה מצביעה באופן מבורר על היקף אחר. לא זו אף זו, המבקשים אינם מציינים מהו לשיטתם היקף זכויותיהם במבנה השירותים ובשטחים המשותפים, וגם בחוות דעת המומחה מטעמם אין כל התייחסות לעניין זה. כל שניתן לדלות מטענותיהם כאמור הוא כי לשיטתם היקף זכויותיהם הכולל עומד על כ-11.5%, וזאת בהתבסס על החלק היחסי בשטח הבנוי בלבד (20/175). מכאן שהמחלוקת האמתית בין הצדדים איננה בעניין היקף זכויות המבקשים בחלקה, אלא ביחס לאופן בו יש להמיר את זכויותיהם בשטח הבנוי לזכויות בחלקה בכללותה.

10.בהמשך ישיר לאמור, לא ניתן להיעתר לטענת המבקשים להיקף זכויות בשיעור של כ-11.5%. זאת, משום שלמעשה טענה זו מבקשת כי הערכת השווי של זכויותיהם תתמקד אך בשטח הבנוי ולא בשטח של כלל החלקה, על בסיסו התבצע תחשיב המומחה מטעם בית המשפט. אכן, אין שטח בנוי כקרקע ריקה, והמומחה מטעם בית המשפט היה ער להבחנה זו, וייחס משמעות שונה לזכויות בשטח בנוי ולזכויות בשטח שאינו בנוי. ואולם, ניסיון המבקשים להתמקד אך בחלקים הבנויים, תוך התעלמות מיתר המקרקעין, אינו יכול להצליח, ובצדק הוא נדחה על ידי בית משפט קמא.

11.ליבת המחלוקת בין הצדדים היא, אם כך, לא בשאלה מהו היקף הזכויות שיש למבקשים בחלקה – בעניין זה דומה שברור כי זכויותיהם מתמצות בכ-20 מ"ר מהשטח הבנוי (ולראיה, כך גם בחוות דעת המומחה מטעם המבקשים), אלא באופן בו יש להמיר זכויות בחלק הבנוי ובחלק הלא בנוי לזכויות בחלקה בשלמותה. המומחה מטעם בית המשפט ייחס משקולות מסוימות למ"ר בנוי ולמ"ר שאינו בנוי (שטח לא בנוי ב-1,700 דולר למ"ר, לעומת 2,000 דולר למ"ר לשטח בנוי), ובהתאם לכך קבע כי המבקשים זכאים ל-4.6976% מהזכויות בחלקה (וזאת, למרות שהשטח בו יש להם זכויות מסתכם ב-4.2553% בלבד משטח החלקה). המבקשים סבורים כי המשקולות שייחס המומחה מטעם בית המשפט אינן נכונות, ואולם עניין זה הוא נושא המצוי בתחום המומחיות השמאית, ומכל מקום גם אם ניתן לטעון כעניין שמאי נגד המשקולות הללו, בוודאי שאין הדבר מצדיק התעלמות מוחלטת מקיומו של שטח שאינו בנוי, כפי שנעשה בחוות דעת המומחה מטעם המבקשים.

12.אשר על כן, בקשת רשות הערעור נדחית. משלא נתבקשו תגובות, אין צו להוצאות.