רע"א 3165/22 בנימין זיגדון יזמות נדל"ן ובנייה בע"מ נ. ריאליטי קרן השקעות

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטותיו של בית המשפט המחוזי מרכז בלוד (השופטת חנה קיציס ) בת"א 34851-09-18 מהימים 17.4.2022 ו-26.4.2022, במסגרתן דחה בית המשפט את בקשת המבקשת 1 לערוך התמחרות חוזרת כחלק מהליך לפירוק שיתוף במקרקעין. בהמשך לכך, הורה בית המשפט קמא לכונס הנכסים של המקרקעין לחתום על הסכם מכר עם המשיבה 1. לצדה של בקשת רשות הערעור הוגשה בקשה לעיכוב ביצוע ההחלטות.

רקע והשתלשלות העניינים

1.

ואלה, בתמצית, העובדות הרלוונטיות לעניין:

א.

המבקשים 24-2 הם הבעלים של נכס מקרקעין, המצוי בקרן הרחובות דרך מגדיאל ודרך רמתיים בהוד השרון, והידוע כמגרש מס' 101 לפי תב"ע הר/13/19/1000, אשר חלה על חלקות 228, 229, 230 ו-251 בגוש 6455 (להלן: הבעלים ו- הנכס ,

בהתאמה).

ב.

בעקבות תביעה לפירוק השיתוף בנכס, הורה בית המשפט המחוזי מרכז בלוד ביום 29.6.2021 על פירוק בדרך של מכירה בשוק החופשי. לצורך ניהול המכירה ומימושה, מונה המשיב 2, עו"ד אביחי ורדי, לכונס הנכסים של הנכס (להלן: כונס הנכסים ).

ג.

כונס הנכסים פרסם הזמנה להציע הצעות לרכישת הנכס, ובעקבותיה התקיימה במשרדו ביום 29.3.2022 התמחרות בין שלוש מציעות: המשיבה 1, ריאליטי קרן השקעות בנדל"ן (להלן: המשיבה ); המבקשת 1, חברת בנימין זיגדון יזמות נדל"ן ובנייה בע"מ (להלן: המבקשת ); וקרן קרדן נדל"ן (להלן: קרדן ). ההתמחרות נערכה במתכונת של "מכירה אנגלית", כאשר מחיר הפתיחה הועמד על 54,000,000 ש"ח, וכל אחת מהמשתתפות הייתה רשאית להעלות את ההצעה ב-250,000 ש"ח בכל פעם. קרדן מצידה הודיעה על פרישה כשסכום ההצעה הועלה מעל 65,000,000 ש"ח; ואילו המשיבה והמבקשת המשיכו בהתמחרות, עד אשר המשיבה העלתה את הצעתה לסכום של 81,250,000 ש"ח (להלן: ההצעה הזוכה ), ונציג המבקשת הודיע כי היא פורשת מההתמחרות.

ד.

חרף זכייתה של המשיבה, למחרת מועד ההתמחרות הודיעה המבקשת כי היא מציעה לרכוש את הנכס במחיר של 84,000,000 ש"ח (להלן : ההצעה המשופרת ). לאחר שכונס הנכסים עדכן את הצדדים בדבר ההצעה המשופרת, המשיבה התנגדה לקיום התמחרות נוספת, בעוד שהבעלים תמכו בקבלת ההצעה המשופרת.

ה.

בהמשך לכך, ביום 3.4.2022 פנה כונס הנכסים לבית המשפט קמא בבקשה לקבל הוראות כיצד לנהוג. בתגובתה לבקשה, טענה המבקשת כי הצורך בהתמחרות נוספת מתעורר על רקע העובדה שבעת קיום ההתמחרות שהה הבעלים והמנהל שלה בחו"ל, באופן שמנע מנציג המבקשת לקבל החלטה מושכלת לעניין ההתמחרות. בהקשר זה, הדגישה המבקשת כי מנהלה הוא איש מקצוע, אשר משתתף באופן אישי בכל הליכי ההתמחרות שבהן היא נוטלת חלק, והיעדרו מההתמחרות פגע בסיכוייה. עוד ציינה המבקשת לעניין זה כי השיפור המשמעותי של הצעתה נבע למעשה מעדכון מנהלה בפרטי ההתמחרות. לצד דברים אלו, הזכירה המבקשת כי כונס הנכסים טרם חתם על הסכם המכר עם המשיבה, וכי כלל לא עבר די זמן כדי שתתגבש הסתמכות מצד המבקשת על ההחלטה . מלבד תגובת המבקשת, הוגשה גם עמדתם של חלק מהבעלים, אשר הביעו תמיכה בקבלת ההצעה הגבוהה ביותר, וזאת בין אם באמצעות התמחרות חוזרת ובין אם באמצעות קבלת הצעתה המשופרת של המבקשת. מנגד, המשיבה בתגובתה התנגדה לקיומה של התמחרות חוזרת, והדגישה שההליך הסתיים ועל כן אין מקום לערוך בו שינויים. עוד טענה המשיבה כי קיומה של התמחרות חוזרת תרתיע מציעים עתידיים מהשתתפות בהליכים מסוג זה.

ו.

ביום 17.4.2022 דחה בית המשפט קמא את הבקשה, וקבע כי העניין דנן אינו בא בגדר אותם מקרים חריגים אשר מצדיקים פגיעה בהסתמכות של המשיבה ובסופיות של הליכי מימוש הנכס. על כן, בית המשפט אישר את מכירת הנכס למשיבה והורה לכונס הנכסים לחתום עמה על הסכם המכר.

ז.

גם בשלב זה לא השלימה המבקשת עם הפסדה, וביום 24.4.2022 הגישה לכונס הנכסים הצעה נוספת, על סך של 90,000,000 ש"ח (להלן: ההצעה החדשה ). במקביל, הגישה המבקשת לבית המשפט קמא בקשה דחופה להורות לכונס הנכסים לקיים התמחרות חוזרת על בסיס הצעה זו. בקשה זו נדחתה אף היא בהחלטת בית המשפט מיום 26.4.2022, אשר סמכה עצמה על הנימוקים שהובאו בהחלטה הקודמת של בית המשפט קמא. בתוך כך, הדגיש בית המשפט שאינטרס השאת התמורה עשוי לסגת בפני אינטרס הציבור להליך מכר שוויוני והוגן. אשר על כן, ביום 3.5.2022 אושרה ונחתמה פסיקתה המסמיכה את כונס הנכסים להתקשר בהסכם מכר עם המשיבה ביחס לנכס.

2.

על רקע זה הוגשה ביום 11.5.2022 בקשת רשות הערעור דנן, במסגרתה מלינה המבקשת על החלטות בית המשפט קמא מהימים 17.42022 ו-26.42022, וחוזרת על עיקרי טיעוניה בבית המשפט קמא. בין היתר, מזכירה המבקשת כי היא איננה צד זר להליך ההתמחרות, אשר "ישב על הגדר", אלא היא נטלה בו חלק פעיל לכל אורכו. לדבריה, ניתנה לה התראה קצרה במיוחד בטרם ההתמחרות, שעה שמנהלה היה מצוי בחו"ל ועל כן לא יכול היה לנהל את ההליך מטעמה. מן העבר השני, מדגישה המבקשת שהצעתה המשופרת הוגשה בחלוף שעות ספורות בלבד ממועד סיום ההתמחרות, ועל כן אין בעריכת התמחרות חוזרת בנסיבות אלו כדי לפגוע באמון הציבור בהליכי התמחרות. כן מצביעה המבקשת על הפער הגבוה בין הצעתה החדשה לבין ההצעה הזוכה מטעם המשיבה, העומד על 10%, וסבורה כי יש בו כדי להצדיק התמחרות חוזרת. בהקשר זה, טוענת המבקשת כי זכויות הקניין של הבעלים, אשר הליך פירוק השיתוף נכפה עליהם, גוברות בענייננו על האינטרס הציבורי בסופיות ההליך, ועל כן יש לאפשר להם לקבל את מלוא שווי השוק של הנכס. לצד זאת, חוזרת המבקשת על טענותיה כי המשיבה איננה יכולה לטעון לציפייה והסתמכות מצידה על החלטת בית המשפט קמא, או לקיומו של "מעשה עשוי", הואיל והצעותיה המעודכנות של המבקשת הוגשו בטרם נעשו פעולות בלתי הפיכות, המונעות התמחרות חוזרת, ואף בטרם נחתם הסכם עם המשיבה.

3.

לשלמות התמונה, יצוין כי ביני לביני, הגיש כונס הנכסים דו"ח מס' 3 ובקשה לדיווח על עסקת המכר לרשויות המס. על כן, ומתוך חשש שמא יבוצעו מהלכים אשר יהפכו את המצב לבלתי הפיך, הגישה המבקשת ביום 30.5.2022 בקשה לעיכוב ביצוע החלטותיו של בית המשפט קמא.

דיון והכרעה

4.

לאחר שעיינתי בהחלטות בית המשפט קמא ובבקשה שלפניי, הגעתי למסקנה כי דין בקשת רשות הערעור להידחות, אף מבלי להזדקק לתגובות המשיבים.

5.

כידוע, הליכי התמחרות נועדו להשיא את התמורה של בעלי הנכס, תוך שימוש ביתרונותיו של השוק החופשי (השוו: ע"א 509/00 לוי נ' ברכה, עו"ד נאמן בפשיטת רגל לנכסי יצחק בילו , פ"ד נה(4) 410, 422 (2001) (להלן: עניין לוי ); רע"א 2780/19 ברדה נ' עו"ד בודה – כונס הנכסים , פסקה 10 (8.8.2019) ( עניין ברדה )). לצד זאת, בית משפט זה עמד לא פעם על החשיבות של אמון הציבור בסופיות של הליכי מכרז והתמחרות, אשר עשוי לגבור על אינטרס השאת התמורה. בלב אינטרס חשוב זה עומדים כללי הגינות, שוויון ותום לב, אשר שאובים ממקורות שונים של המשפט (ראו למשל: עניין לוי , בעמ' 428; רע"א 7311/10 כהן נ' דדון , פסקה 16 (19.6.2011)). בהקשר דנן, פתיחה מאוחרת של הליך התמחרות שהסתיים עלולה להרתיע משתתפים פוטנציאליים בהליכים דומים שיתקיימו בעתיד, ולהניא אותם מהשקעת זמן ומאמצים בהתמחרות, בשל חשש שמא זכייתם תבוטל בהמשך. זאת ועוד, גם מציעים שיבחרו כן להשתתף בהתמחרות עשויים להימנע מהגשת הצעתם הטובה ביותר במהלך ההתמחרות, מתוך מחשבה כי במקרה שלא יהיה די בהצעה שהגישו, תישמר להם הזדמנות נוספת להגיש הצעה משודרגת בשלב מאוחר יותר. אם חששות אלה, כולם או חלקם, יתממשו, הרי שבמחיר שיפור תוצאת הליך ההתמחרות במקרה בודד בהווה, נמצא פוגעים בתועלת שבניהול הליכי ההתמחרות במקרים רבים בעתיד.

6.

ויובהר, זכייתו של מציע בהליך ההתמחרות המתקיים במסגרת הליך פירוק שיתוף אינה שקולה לגיבוש של עסקה מחייבת, שכן עד לאישור ההתקשרות על ידי בית המשפט, לא נכרת הסכם מחייב ביחס לנכס (ראו והשוו: ע"א 573/12 הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ נ' גולדסיל בע"מ , פסקה 19 (29.8.2012); עניין ברדה , בפסקה 9; רע"א 2049/21 פישמן נ' עו"ד פריצקי בתפקידו כמפרק הזמני של חברת טי. ג'י. אי. השקעות נדל"ן בע"מ , פסקה 32 (4.5.2021)). אף על פי כן, נוכח משקלו וחשיבותו של עקרון הסופיות בהליכי התמחרות, רק במקרים חריגים ייעתר בית המשפט הדן בהליכי פירוק שיתוף לבקשה לפתוח מחדש הליכי התמחרות אשר הסתיימו בצורה תקינה, הוגנת ובתמורה סבירה, תוך העדפת הצעות משופרות אשר הוגשו לאחר ההכרזה על ההצעה הזוכה (וראו: ע"א 6324/21 מאזוז נ' הכונס הרשמי , פסקאות 9-8 (4.10.2021); ע"א 204/20 בן ארצי, עו"ד (כנאמן) נ' פלוני , פסקה 17 (26.10.2021)).

7.

אינני סבור כי המקרה שלפניי נופל לאותם מקרים חריגים בהם ראוי היה לחרוג מהשורה, וזאת אף בהינתן הגשתה של ההצעה החדשה, המבטיחה תוספת תמורה של כ- 10% אל מול ההצעה הזוכה. בהתאמה, לא ראיתי כל טעם מבורר להתערב בהחלטותיו של בית המשפט קמא, וסבורני כי אין בכוחה של הגשת ההצעה החדשה לשנות מהתוצאות האופרטיביות של החלטותיו. כאמור, למעט במקרים חריגים, הרגע שבו מנהל ההתמחרות "מכה בפטיש" מסמל את סיומה של ההתמחרות, וככלל אין להתחשב בהצעות נוספות אשר התקבלו לאחר מכן. לוח הזמנים לניהול הליך ההתמחרות היה ידוע לכלל המשתתפות בו, והן בחרו ליטול בו חלק בתנאים, במקום ובמועד שהגדיר כונס הנכסים. הבקשה שלפניי אינה כוללות טעמים מיוחדים המצדיקים לחרוג מאופן ההתמחרות שקבע כונס הנכסים, ולאפשר הגשת הצעות חדשות לאחר שהגיע הליך ההתמחרות לסיומו. בהקשר זה, לא למותר לציין כי במסגרת הליך ההתמחרות הוגשו עשרות הצעות מתחרות על ידי הצדדים להליך, ובתוכן 37 הצעות שהוצעו על ידי המבקשת בטרם החליטה לפרוש מההתמחרות לנוכח הגשת ההצעה הזוכה. ודוק, סמכותו של בית המשפט להתערב בהליכים כגון דא מטרתה לאפשר תיקון עיוותים אשר נפלו בהליך ההתמחרות; והיא אינה נועדה לאפשר "מקצה שיפורים" למציע שאיננו משלים עם תוצאותיו.

8.

בהינתן האמור אינני רואה מקום להרחיב בהתייחסות ללוח הזמנים בו הוגשה בקשת רשות הערעור שלפניי, והבקשה לעיכוב ביצוע. עם זאת, אציין בקצרה כי במקרים כגון זה, מן הראוי היה להגיש את בקשת רשות הערעור בהקדם האפשרי ובד בבד להגיש את הבקשה לעיכוב ביצוע, ולא להמתין לחלוף כשבועיים עד להגשת בקשת רשות הערעור, ולמעלה מחודש עד להגשת הבקשה לעיכוב ביצוע – תקופה שבמהלכה כבר מתעוררת שאלה האם אין מדובר במעשה עשוי.

9.

אשר על כן, בקשת רשות הערעור נדחית, וממילא נדחית גם הבקשה לעיכוב ביצוע. משלא נתבקשו תגובות, אין צו להוצאות.