רע"א 9212/05 מנחם מעודה נ. חברת מפעלי בתים משותפים בגוש 6135 בע"מ

א.בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב- יפו (השופטת – כתארה אז - ה' גרסטל (אב"ד), השופטים ע' פוגלמן וא' שילה) מיום 4.7.05 בע"א 1102/02, בגדרו נדחה ערעור על פסק דין חלקי ופסק דין של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (סגנית הנשיא– כתארה אז –ש' דותן) מיום 31.1.00 ומיום 24.4.01 בתא 43505/90, ת"א 43507/90, ת"א 43504/90, ובת"א 40985/93.

ב.(1) המשיבות 1 – 2 הן חברות בע"מ שבבעלותן קרקעות המצויות בכפר שלם בתל אביב, ובכללן חלקה 282 בגוש 6135, נשוא הבקשה שלפנינו (להלן: המקרקעין ). במהלך השנים עברו החברות לשליטתם של המשיבים 3 -4. המבקש מתגורר מקדמת דנא במקרקעין, שסבר לטענתו בתום לב כי היא קרקע ציבורית כמו יתר הקרקעות שבכפר שלם, ובנה בה מבנה. לטענתו, למרות שהחברות החליפו ידיים, במהלך התקופה לא יידעוהו כי המקרקעין מצויים בבעלותן. המשיבים תבעו בבית משפט השלום את המבקש ואחרים בעילת הסגת גבול, בטענה כי המבנים נבנו ללא הסכמתם וללא היתר כדין.

(2) בית משפט השלום קבע בפסק דין חלקי מיום 31.1.00 כי המדובר בקרקע פרטית. המשיבים היו מודעים לקיומם של המחזיקים בקרקע, ובחוזה העברת החברות אף יוחדו מספר סעיפים לפינויים; אך במשך שנים נמנעו המשיבים מלפעול לפינוי, ועל כן המחזיקים הם בני רשות מכללא. נקבע, כי המבקש ואחרים, שראו בשתיקת הבעלים היתר מכללא להמשיך ולהחזיק בקרקע, בנו מבנים חדשים והרחיבו ישנים, ולכן כי "מקרה זה הוא אחד מאותם מקרים בו רשאי בית המשפט משיקולים של צדק להתנות את ביטול הרשות בתשלום פיצויים על השקעותיהם של הנתבעים (המבקש ואחרים – א"ר) במקרקעי התובעים (המשיבים – א"ר)". עוד נקבע, כי המשיבים זכאים לדמי שימוש במקרקעין רק משעה שהגישו את התביעה, היינו, משבוטלה הרשות מכללא, ואלה יקוזזו מסכום הפיצויים על השקעות המבקש. בפסק הדין מיום 24.4.01 קבע בית המשפט כי לאור בדיקה מקיפה של שמאי שמונה בהסכמת הצדדים, ושעל ממצאיו לא היתה מחלוקת, "שווי דמי השימוש הראויים עולה על תוספות הבניה והנטיעות ועל כן אין הנתבעים זכאים לפיצוי בשל השקעתם בנכס". על פסקי דין אלו ערער המבקש לבית המשפט המחוזי.

(3) המערער טען בבית המשפט המחוזי, כי טעה בית משפט השלום בקבעו ששומת השמאי תתבסס על שווי תוספות הבניה וההשקעות, שכן משיקולי צדק ראוי היה לפצות את המבקש בשווי שתי דירות מגורים. עוד נטען, כי חוזה הרכישה שהעבירה את המקרקעין לבעלות המשיבים 3 – 4 הוא בבחינת חוזה לטובת צד ג', ועל כן קנויה למבקש הזכות לדרוש כי פינויו יהיה "תמורת סידור חלוף למגורים", כפי שנקבע בסעיפי אותו חוזה. עוד נטען, כי כפר שלם הוכרז בשנת 1969 כאזור שיקום לפי חוק בינוי ופינוי של איזורי שיקום, תשכ"ה – 1965 ומשכך יש להחיל בענייננו את הוראות חוק זה. בית המשפט המחוזי, בפסק דינו, סמך את ידיו על הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק דינו של בית משפט השלום וכן על מסקנותיו המשפטיות. נקבע, כי לא ניתן לראות את חוזה העברת המקרקעין לידי המשיבים 3 – 4 כחוזה לטובת צד ג', שכן הוא לא הצמיח בנסיבות זכות ישירה ועצמאית למבקש לתבוע על פיו. בנוסף נקבע כי חוק בינוי ופינוי אינו חל על המקרקעין, שכן נקבע במפורש באכרזה על איזורי שיקום כי חלקה זו אינה נכללת בו (סעיף ה' פרט 10 לתוספת).

(4) מכאן בקשת רשות הערעור הנוכחית.

ג.לטענת המבקש הפיצוי הראוי אינו הפיצוי בעבור השקעתו במקרקעין, אלא כערך דירות בכפר שלם. ראשית, נטען כי היה על המשיבים לפצות את המבקש ואחרים לפי "הקריטריונים של חלמיש", קריטריונים שעל פיהם פונו מחזיקים עד כה ממקרקעין שבכפר שלם, ולפיהם גובה הפיצוי כגובה זכות בעלות ממש. שנית, נטען כי יש לראות את המבקש כבר רשות "לפינוי בפיצוי ריאלי", שלאור הנסיבות עולה כדי רשות בלתי הדירה; זאת, שכן השקעתו במקום נעשתה מתוך מחשבה כי הרשות שניתנה – לצמיתות ניתנה. שלישית, מכוח השתהות המשיבים לממש את זכותם במקרקעין שהחזיק המבקש, אין בידיהם - כנטען - לפנותו. בנוסף טוען המבקש כי טעה בית המשפט משחייב את המבקש בתשלום דמי שימוש משך עשר שנים בהם התנהל המשפט, שעה שהגורם להתארכות המשפט היו המשיבים עצמם.

ד.(1) לאחר שעיינתי בבקשה, חוששני כי אין בידי להיעתר לה. עניינו של המבקש נדון כבר בהרחבה בפני שתי ערכאות, ולמרות הצער הכרוך בפינוי, אין הבקשה נכללת באותם מקרים שבהם מתעוררת שאלה בעלת חשיבות משפטית או ציבורית רחבה, שלגביהם תישקל מתן רשות ערעור בגלגול שלישי (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ פ"ד לו(3) 123, 128 (מ"מ הנשיא – כתארו אז – שמגר)). עיקרה של הבקשה דנן הוא במחלוקת הפרטנית שבין הצדדים, ואין היא חורגת מעבר לכך.

(2) אך גם לעיצומם של דברים יש לומר: מעמדו של המבקש, כמי שמחזיק בקרקע פרטית לא לו, היה כנקבע כשל מי שניתן לו רישיון מכללא לשימוש במקרקעין, היינו "בר – רשות". הלכה מקדמת דנא היא, כי "לשם יצירת רשיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש, ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רשיון מכללא ( implied license ) שלא היה קיים מלכתחילה". (ע"א 32/77 אליאסף טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש , פ"ד לא(3), 210, 214 מפי השופט אשר). ודוק: הרישיון נוצר עוד בטרם נחקקו חוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 וחוק השכירות והשאלה, התשל"ב-1972, ועל כן אין אנו נזקקים לשאלת מקומו של הרישיון במשפטנו (ראו: רע"א 2701/95 תחסין מוחי אלדין כנען נ' אחמד עבד אלטיף , פ"ד נג(3) 151, 170-169; י' ויסמן, דיני קניין: החזקה ושימוש , 2005, 475-476; זלצמן, "רישיון במקרקעין", הפרקליט מ"ב (תשנ"ה), 24. עם זאת, לא למותר להזכיר את דבריה של פרופ' זלצמן (עמ' 57) "רשות שנלמדת מכללא אינה מונעת את בעל המקרקעין מלהביא לסיומה בכל עת על-ידי גילוי דעתו כלפי פלוני שאין הוא מוכן עוד להמשיכה, אף כי תיתכן התנייה בפיצוי"; ראו גם ע"א 8331/03 בשארה נ' טנוס (טרם פורסם). על פי התשתית העובדתית והמשפטית שנפרסה בפני הערכאות הקודמות וכאן, עולה כי לא קמה למבקש זכות חוזית כלפי המשיבים מיניה וביה, ובכלל זה זכות משפטית לפיצוי בעבור ביטול הרשות והוצאתו מן המקרקעין (ע"א 160/62 עובדיה לוי נ' עיריית תל-אביב -יפו , פ"ד טז 1773, 1780 (השופט ח' כהן); ע"א 496/82 רוזן ואח' נ' סלונים פ"ד לט(2) 337, 342 - 341 (הנשיא שמגר)). יחד עם זאת, נוכח השקעות המבקש במקרקעין – שם בנה בית ונטע עצים – אכן היה מקום משיקולי צדק לפיצויו בסך שווי ההשקעה וההוצאות (ראו רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי

פ"ד נז(3) 949, 955 - 956 (השופט טירקל) והאסמכתאות דשם; ע"א 463/79 חנא פרח ג'בראן נ' סימון ג'בראן פ"ד לו(4) 403, 410 (השופט בייסקי)). ועוד יפה הטעים השופט טירקל בפרשת חיר: "המשפט העברי הכיר משנים קדמוניות בזכותו של בר רשות לקבל פיצויים עבור השבחת הנכס. כך אמר אדוננו הרמב"ם:

"היורד לשדה חבירו ברשות אפילו נטע שדה שאינה עשויה ליטע שמין לו וידו על העליונה. שאם היתה ההוצאה יתר על השבח נוטל ההוצאה. ואם השבח יתר על ההוצאה נוטל השבח. -- (רמב"ם, גזילה ואבידה, י, ז)".

דא עקא, שמאי שהוסכם על הצדדים קבע כי שווי דמי השימוש הראויים במקרקעין עולה על תוספות הבניה והנטיעות. המבקש ישב על קרקע פרטית; בכך שונה מצבו מהיושבים על קרקע ציבורית, שהרי מה שבידי ציבור לעשות לעתים משיקולים חברתיים שונים, אין להטיל על בעלים פרטיים. אין בידי לקבל את טענת המבקש כי מאחר שהתארכו הדיונים בעניינו, יש להפחית את דמי השימוש, שהרי אין בכך כדי להאיר באור שונה את גילוי דעתם של המשיבים בדבר סיום הרישיון, שבא עם הגשת התביעה (ראו: פרשת טבוליצקי

הנזכרת, בעמ' 218-217).

ה.אשר על כן, כאמור, אין בידי להיעתר לבקשה.