ת"א 25510-11-24 ת"א 25510-11-24

זו הוגשו שלושה עררים לוועדת הערר המחוזית, אשר קבעה כי התוכנית אינה בסמכות הוועדה המקומית. על החלטת ועדת הערר הוגשו שתי עתירות מנהליות שאוחדו בהן ניתן ביום 11.11.20 פסק דין מוסכם לפיו התוכנית תועבר להמשך טיפול בפני הוועדה המחוזית. הוועדה המחוזית החליטה שלא לאמץ את ההליכים הקודמים, אלא להעביר את הפרויקט למתכונת של תכנית לפינוי ובינוי ולהפקידה מחדש תוך הוספת תועלות ציבוריות, כגון קביעת שטח ציבורי פתוח בהיקף של כ-30% משטח התוכנית והקצאת שטח מבונה ציבורי בתוך המגדל שייבנה. ביום 13.1.23 פורסמה הודעת יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל אביב אודות הפקדתה של תוכנית מתאר מקומית גב/616 "התחדשות עירונית פינוי בינוי במתחם המאבק", שמטרתה הריסת 32 יחידות קיימות, בניית מגדל מגורים חדש של עד 96 יחידות מגורים והקצאת שטחים לטובת הציבור. ביום 23.10.23, לאחר דיון בהתנגדויות שהוגשו (בין היתר על ידי הנתבעים 1-2), החליטה הוועדה המחוזית ליתן תוקף לתוכנית בכפוף לשינויים. ביום 14.3.24 הוטמעו השינויים ופורסמה התוכנית לאישור, וביום 19.3.24 אושרה התוכנית סופית. בהמשך לכך, ביום 1.7.24 פורסמה הכרזת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על המתחם כמתחם פינוי-בינוי. ביום 16.01.22 נחתם בין 28 בעלי דירות, מתוך 32 מהדירות במתחם – קרי עם כלל בעלי הדירות לבד מהנתבעים, הסכם פינוי בינוי (ההסכם צורף כנספח 5 לכתב התביעה – לעיל ולהלן: "הסכם הפינוי בינוי" או "ההסכם")). במסגרת ההסכם נקבעו מספר הוראות רלוונטיות לסכסוך נשוא הדיון: ראשית בסעיף 1.5 להסכם נקבעו הגדרות כדלקמן של הדירות הקיימות ודירות הבעלים החדשות: "הדירות הקיימות" - 32 דירות מגורים, הידועות כתתי חלקות 1 - 32 על פי נסח הרישום- 8 דירות בכל אחת מארבע הכניסות של הבניין הקיים. "דירות הבעלים החדשות" - 32 דירות חדשות אשר תיוחדנה לבעלים, שתבנינה בבניינים החדשים בהתאם להוראות הסכם זה, לנספח התמורות (נספח ג׳1) ולמפרט (נספח ג׳) על כל הצמדותיהם לרבות מרפסות שמש בשטח של 12 מ״ר לכל דירת בעלים חדשה, מחסנים וחניות מקורות וחלקן היחסי ברכוש המשותף..." סעיף 9 להסכם נקבע כי כל בעל דירה יהיה זכאי לתמורה ביחס לשטח דירה, מרפסת, חניה וכיו"ב כקבוע בנספח ג'1 להסכם זה. עוד נקבע בסעיף זה כי היזם יודיע לבעלי הדירות אילו דירות הוא מקצה להם לבחירתם וכן כי קיים מנגנון הכולל שומה שתערך על ידי שמאי, במסגרתה ינוקדו דירות המקור ודירות התמורה ובהתאמה תוכן טבלת הקצאות, באופן שיבטיח כי האיזון בין הבעלים ביחס לדירתם הקיימת ישמר גם ביחס לדירותיהם החדשות. עוד הובהר, למען הסר ספק, כי לא יהיו תשלומי איזון (סעיפים 9.4-9.5 להסכם). להסכם צורף כנספח א'2 נסח טאבו – אשר עיון בו מלמד כי שטחן הרשום של כל הדירות בבית המשותף הוא: 61.30 מ"ר. בטבלת התמורות – אשר צורפה כנספח ג'1 להסכם (החל מעמוד 161 לכתב התביעה) – בגודל הדירה הקיים במ"ר – קיימים שני טיפוסי דירות – דירות אשר שטחן מופיע כ- 60 מ"ר (להלן: "הדירות הקטנות") ודירות אשר שטחן מופיע כ – 86 מ"ר (להלן: "הדירות הגדולות"). גודל הדירה העתידי במ"ר הקבוע לדירות הקטנות עומד על 78 מ"ר וגודל הדירה העתידי במ"ר הקבוע לדירות הגדולות הוא 98 מ"ר. נוסף על כך, נקבע כי לכל דירה תוצמד מרפסת בגודל 12 מ"ר, מחסן בגודל לפחות 4 מ"ר וחניה אחת. קרי לפי הסכם זה בין שטחי התמורה לדירות הקטנות לבין שטחי התמורה לדירות הגדולות - קיים פער של 6 מ"ר לטובת הדירות הקטנות. כהקדמת המאוחר אציין כי המקור לפער בין הדירות השונות הוא היתרי בנייה אשר קיבלו חלק מבעלי הדירות ואשר בהתאם להם הוספו שטחים לדירות המקור. אשר להרחבה זו הנני מוצאת להוסיף ולפרט כי – כפי העולה מנסח הרישום – ביום 16.10.86 אושר הבית המשותף לרישום, כאשר שטח כל חלקות המשנה נרשם כ-61.3 מ"ר לכל דירה. אלא שבשנת 1988 נכנסה לתוקף תכנית גב/386 שהגדילה את זכויות הבנייה לצורך הרחבת הדירות בעורף החלקה. מכוח תכנית זו הוציאו חלק מבעלי הדירות היתרים והרחיבו דירותיהם. כאמור, מתוך 32 בעלי דירות בבית המשותף חתמו על הסכם פינוי הבינוי 28 בעלי דירות והנתבעים הם בעלי ארבע הדירות המסרבים לחתום על ההסכם. כלל דירות הנתבעים הן דירות המוגדרות כ"דירות קטנות" ובתמצית טענותיהם נסבות על קיפוח זכויותיהם במסגרת הסכם הפינוי בינוי. הואיל והתובעים ביקשו לקיים את ההסכם ואילו הנתבעים סירבו לו, הוגשה התביעה לפני ביום 11.11.24 – במסגרתה עתרו התובעים לאכוף על הנתבעים חתימה על הסכם פינוי הבינוי, באמצעות מינוי מורשה אשר יחתום על הסכם הפינוי בינוי במקומם זאת בהתאם להוראות סעיף 2(א)(2) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי בינוי") ולחלופין התבקש בית המשפט לקבוע כי הנתבעים אחראים בנזיקין כלפי התובעים בשל הנזק שיגרם להם ככל שפרויקט הפינוי ובינוי לא יצא לפועל בשל הימשכות סירובם של הנתבעים, בסך כולל של 9,710,000 ₪ (לצרכי אגרה), לפי הוראות סעיף 2(א)(1) לחוק פינוי בינוי. אציין כי התובעים ביקשו למחוק סעד זה והחלטה המוחק את הסעד ניתנה ביום 20/10/26. במסגרת כתב ההגנה מטעמם טענו הנתבעים כי אין לראותם כ"דיירים סרבנים", זאת הואיל והם אינם מתנגדים לפרויקט, אלא טוענים כי זכויותיהם קופחו וזה מקור סירובם לחתום על ההסכם. כך לטענת הנתבעים הם קופחו בשניים עיקריים: ראשית בשל פער של כ-8 מ"ר בין שטח דירותיהם כפי שנקבע על ידי היזם (60 מ"ר) לבין שטחן בפועל (68.4 מ"ר פלדלת לפי מדידת מודד מוסמך), פער ששוויו הכלכלי נאמד בכ-364,000 ₪. שנית, נטען כי לצורך איזון תמורות הוגן, בעלי דירות שלא הרחיבו את דירתם ובכללם הנתבעים - זכאים לתוספת שטח של 11 מ"ר (לפי מקדם 0.44) בגין זכויות בנייה שלא מומשו, ולא לתוספת שרירותית של 6 מ"ר בלבד, ששוויה הכלכלי נמוך בכ-216,000 ₪. עוד הוסיפו הנתבעים וטענו כי החברה היזמית התנהלה בחוסר תום לב, עת התחמקה באופן שיטתי ממתן מענה ענייני להערותיהם להסכם שהועברו בכתב עוד ביום 20.07.21; סירבה להצעתם למנות שמאי ומודד מוסכמים; ונמנעה מהצגת הדוח הכלכלי לפי תקן 21. במסגרת דיון ראשון אשר התקיים בתובענה ביום 11.9.25, הסכימו הצדדים על מינויו של מומחה מטעם בית המשפט לבחינת המחלוקות השמאיות והכלכליות. יחד עם זאת, אציין כי בדיון זה הודיע ב"כ הנתבעים מפורשות כי הוא מסכים למינוי שמאי מטעם בית המשפט ואולם, לא לכך ששמאי זה יהווה שמאי מכריע (ראו עמוד 3 שורה 14 לפרוטוקול אותו דיון). עוד אציין כי במסגרת אותו דיון הובהר כי אחת השאלות אשר תופננה לשמאי היא האם שיטת חישוב שטח הדירות לצרכי פינוי בינוי תוך התחשבות בשטחן הרשום ולא בשטחן בפועל היא שיטה מקובלת. אשר לשאלה זו הובהר על ידי ב"כ התובעים, כבר במעמד אותו דיון, כי קיים לגישתו קושי בהצגת שאלה זו למומחה זאת הואיל ו:"יש שני סוגי חוזי פינוי בינוי. אחד ההסכמה היא למתן שטח הדירה פלוס תוספת והשניה למתן דירת תמורה בשטח מסוים ואנחנו בחלופה השניה. מה יואיל [צ"ל "יועיל" ל.ב.] לי השמאי בשאלה הזו." (שם בעמוד 2 שורות 29-31). חוות דעת מומחה בית המשפט; בהמשך לכך, בהחלטה מיום 11.09.2025 מונה שמאי המקרקעין שלומי מערבי כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "מומחה בית המשפט") וזאת, על מנת שיחווה את דעתו בשאלות כדלקמן: א. האם שיטת חישוב שטח הדירות לצרכי פרויקט פינוי בינוי , תוך התחשבות בשטח הרשום ולא בשטח הפלדלת, היא שיטה מקובלת שמאית והאם קיומה מוביל לחלוקה הוגנת, סבירה ושוויונית של התמורות, בשים לב, בין היתר, לנתוני התכנון והבניה של הפרויקט. ב. האם יש לקבוע מקדם – וככל שכן מהו – לאפשרות התכנונית, אשר הייתה קיימת קודם לאישור תכנית המתאר– להרחבת שטח הדירות בתוספת של 25 מ"ר. ג. האם שיעור הרווח היזמי בפרויקט סביר ועומד בקנה מידה שמאי כנהוג בפרויקטים מסוג זה, בשים לב בין היתר לנתוני התכנון והבנייה של הפרויקט הספציפי . ביום 13.11.25 ערך מומחה בית המשפט ביקור בנכס בנוכחות הצדדים וביום 14.12.25 הוגשה חוות דעתו. במסגרת חוות דעתו קבע מומחה בית המשפט קביעות והביע עמדתו המקצועית כפי שיפורט להלן. אציין כי קודם לפירוט התייחסותו לשאלות אשר הועברו לחיווי דעתו, הקדיש מומחה בית המשפט מספר מילים לתקן 21.1 של ועדת התקינה השמאית של משרד המשפטים ומועצת השמאים, בדבר פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי- בינוי, מחודש יוני 2022 (להלן: "תקן 21.1"). הובהר כי מטרת התקן היא ליצור כלי לשימוש הגורמים השונים שיאפשר לוודא שתכנית פינוי בינוי מסוימת ישימה כלכלית, כך שיחד עם תמורה ראויה לבעלים נותר רווח ראוי ליזם שיתמרץ אותו להקים את המיזם. הובהר כי שמאי רשאי לסטות מהוראות התקן ובלבד שתירשם מהות החריגה ויינתנו לה נימוקים סבירים. מומחה בית המשפט פירט את הוראות התקן הרלוונטיות לסוגיות במחלוקת במקרה דנן. כך פורט כי סעיף 5.8 לתקן קובע כי בכל הנוגע לשטח הדירות, הבסיס יהיה היתר הבנייה ובאין היתר ניתן להתבסס על מדידה של הדירות או מסמכי הבית המשותף. הובהר כי קביעה זו נובעת מכך ששומה לפי תקן זה מוגשת ברגיל לרשויות התכנון לצורך אישור היקפי הבניה המביאים לכדי כדאיות כלכלית של הפרויקט. משכך, בסיס החישוב בתקן לפי היתר הבניה נובע מכך שגם חישוב שטח הבניה שמקבלים הבעלים בדירות התמורה העתידיות הוא בהתאם להיתר. יחד עם זאת הובהר כי אין בתקן כדי להוות את הדרך היחידה שאין בלתה לקביעת בסיס שטח הדירה לשם קביעת התמורה לבעלים בעסקאות פינוי בינוי, אלא שהתמורה החוזית היא ככלל תוצר של משא ומתן. עוד הודגש כי המונח שטח דירה אינו נתון אחיד וקבוע שהתשובה לגביו חד ערכית, אלא שהוא תלוי בהגדרת חישוב השטח בחיקוקים שונים אשר השתנו במהלך השנים. צוין כי הדברים נכונים בפרט לגבי שטח דירות ברישום בית משותף, אשר לשם הדוגמא לא כלל בשנים קודמות את הקירות החיצוניים או שטח מרפסות באופן מלא או חלקי. עוד פורט כי בסעיף 5.13 לתקן נקבע שככל שקיימת יתרת זכויות בניה בלתי מנוצלת, השמאי יבחן את הכדאיות הכלכלית למימוש הזכויות בשים לב לשאלה האם קיימות דירות אשר מימשו בהיתר זכויות מעבר לשטחן המקורי. ככל שלדעת השמאי קיימת כדאיות כלכלית למימוש הזכויות הוא ינמק זאת בחוות דעתו וזכויות אלו יילקחו בחשבון במקדם המתאים כחלק משטח הדירה הנכנס. מכאן פנה המומחה לבחינת השאלות במקרה דנן. שטח דירות המקור; פורט כי במקרה הספציפי – שטח הדירות הרשום בנסח רישום המקרקעין עומד על 61.3 מ"ר לדירה ואולם, שרישום זה אינו משקף את מצב הדברים בפועל. זאת כיוון שניתנו היתרי בניה להרחבת הדירות מבלי שתוקן צו הבית המשותף ונוסף על כך הואיל ושטח הדירות המקוריות לפי היתר הבניה המקורי לבניין עומד על כ-67.6 מ"ר (בדומה לטענת הנתבעים למדידה של כ-68.4 מ"ר), בעוד שהשטח הרשום בנסח עומד על 61.3 מ"ר והשטח שנקבע בהסכם עומד על 60 מ"ר. בכל הנוגע לטענות הנתבעים ולפיהן היה מקום לקבוע מקדם גבוה יותר לאפשרות התכנונית אשר עמדה להם להרחבה של 25 מ"ר- פתח המומחה וציין כי במישור הנורמטיבי העקרוני קיימים שלושה המישורים בהקשר לשאלה זו– הראשון אל מול רשויות התכנון – הנסב על הקשר בין זכויות בלתי מנוצלות להיקף הפרויקט המאושר על ידי רשויות התכנון; השני – מישור היחסים בין היזם לבין בעלי הדירות הנסבה על כדאיות הכלכלית ביחס לכלל התמורות שניתנות על ידי היזם אל מול אלו המוקנות לו על ידם; והשלישי – מישור היחסים בין בעלי הדירות לבין עצמם – שם יש לשמור על שוויוניות בתמורות. אשר למישור הראשון – קרי להכרה בזכויות בלתי מנוצלות במסגרת הליך התכנון- ציין המומחה כי אמנם לפי תקן 21.1 יש להתייחס לזכויות בניה בלתי מנוצלות בעת קביעת היקף הבניה החדשה בפרויקט. אולם, הובהר כי בפועל מדובר בהוראה שאינה הוראה מחייבת ורשויות התכנון אינן מיישמות אותה באופן אחיד, בפרט במקרים בהם הגדלת נפח הבניה נוגדת מגמות תכנוניות. בכל הנוגע למישור השני – קרי בין בעלי הזכויות לבין היזם - הובהר כי התמורה בין היזם לבין הבעלים אינה חייבת להיות זהה לתחשיב כלכלי שנערך עבור הרשויות לפי תקן שמאי 21.1, אלא שהיא יכולה להיות גדולה או קטנה יותר בהתאם לתנאי השוק, כאשר רק חלק מהיזמים נותנים תוספת שטח עבור זכויות בניה לא מנוצלות באופן לא אחיד. אשר לכך הוסיף המומחה והדגיש כי בהסכם בין היזם לבעלים קיימת אמנם הבחנה בתמורה בין הבעלים על פי זכויותיהם ודרישותיהם ואולם, בראיית היזם סך התמורה לבעלים הוא הקובע ולא החלוקה הפנימית שבין הבעלים. ולבסוף - באשר למישור השלישי – הנסב על הבחינה בין הבעלים לבין עצמם – חל עקרון שוויון התמורות. אשר לעיקרון זה הובהר כי שוויון זה אינו מלמד בהכרח על תמורה שווה לכל דירה, אלא שיש וניתן להתחשב בשוני בין דירות לדירות. יחד עם זאת, הודגש כי במקרה דנן, השאלה אינה האם יש ליתן תמורה שונה לדירות בגדלים שונים, שאלה אשר נענתה בחיוב בפסיקה, אלא היא האם בחישוב בסיס השטח של הדירה יש להוסיף לדירה קיימת שטח נוסף עבור זכויות בניה לא מנוצלות וזאת כחלק מהגדרת שטח הדירה כשלעצמה. אשר להכרעה בשאלה זו הצביע המומחה על מספר מצבים: שני מצבים שאינם רלוונטיים לענייננו – האחד, מקום בו הזכויות קיימות לכל הדירות שאז הכלל שצריך להינקט הוא שוויוני- קרי כי הכרה או אי הכרה בזכויות בלתי מנוצלות תיגזר באופן שווה על מנת שלא לפגוע בעקרון הפגיעה בשוויון. השני - מקום בו הזכויות הוצמדו לדירה ספציפית. המצב השלישי אשר פורט על ידי המומחה ושהוא הרלוונטי לענייננו – הוא מקום בו קיימות זכויות בניה לכלל הדירות – חלק מהדירות ניצלו אותן וחלק לא – קרי עומדת בעינה זכות לבניה להרחבה ביחס לחלקות משנה למי שטרם הרחיב את דירתו. אשר למצב זה ציין המומחה כי לגישתו הכרעה בהתחשבות בזכויות אלו צריכה להבחן בין היתר בשים לב לסוגית ההתכנות לביצוע תוספת הבניה לפי הוראות חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). אשר לכך הפנה המומחה להוראות סעיף 71ב' (בטעות ההפניה היא להוראות סעיף 72ב') לחוק המקרקעין, במסגרתן נקבע הרוב הנדרש לשם הרחבת דירה וכן, נקבע כי דייר אשר הרחיב דירה בעצמו אינו יכול להתנגד להרחבה דומה של כל בעל דירה אחר בבית המשותף. לגופם של דברים, קבע המומחה כנקודת מוצא, כי במישור הנורמטיבי בכפוף לאמור יש להביא עקרונית בחשבון את זכויות הבניה הבלתי מנוצלות כתוספת לשטח הדירה עצמה. בהמשך לכך, פנה המומחה לקביעת המקדם לתוספת השטח בגין זכויות הבניה הבלתי מנוצלות. באשר לקביעת מקדם זה, פתח המומחה וציין כי מדובר בקביעה אשר במסגרתה יש לשלב לא רק את ההיבט השמאי אלא גם את עוצמת השינוי בתמורה לתוספת שטח לדירות שלא הורחבו ביחס לתמורה לכלל הדירות. זאת הואיל ומדובר בזכות שאינה עומדת בפני עצמה אלא מהווה חלק מהתמורה ומשכך, גם בקביעת המקדם הראוי לזכויות הבניה יש להתחשב בשמירת עקרון שוויון התמורות בכללותו. משכך, קבע המומחה כי יש לסייג את קביעת המקדם באופן שבו ככל שתוספת השטח הממוצעת לדירות המורחבות הקיימות תהיה גדולה יותר הרי שיש ליתן מקדם גבוה יותר גם לזכויות הבניה הבלתי מנוצלות ובמקום שבו לא ניתנה כל תוספת שטח לדירות המורחבות הקיימות הרי שיש להפחית את המקדם. אשר להיבט השמאי קבע המומחה כי אמנם לפי תקן 21.1 יש ערך כלכלי ושמאי לזכויות בניה בלתי מנוצלות והוכר מקדם העומד על 0.44 (כפי שהנטען על ידי הנתבעים). אלא שלגישת המומחה מדובר במקדם שהוא סביר תיאורטית לו נבחן במנותק מהנסיבות הקונקרטיות. במקרה דנן, ציין המומחה כי בהתאם לבדיקת שטחי הדירות במצב הרשוי- קרי בהתאם להיתרי הבנייה- במקרה דנן – לא ניתן להתעלם מכך שבעלי הדירות המקוריות הקטנות ובכלל כך, גם הנתבעים, כבר מקבלים תוספת שטח רישוי משמעותית של כ-10.4 מ"ר (מ-67.6 מ"ר בהיתר ל-78 מ"ר עתידיים), בעוד הדירות המורחבות מקבלות (אל מול שטחן בפועל) תוספת של כ-1.7 מ"ר בלבד (זאת הואיל ושטחן לפי היתר הבניה וכפי שנמדד על ידו עומד על 96.3 מ"ר). לאור פער זה, המעניק לדירות המקוריות את החלק הארי של זכויות הבנייה הנוספות (כ-86% מסך תוספת השטח לבעלים), קבע המומחה כי אין מקום להעניק לנתבעים תוספת שטח נוספת מעבר ל-78 מ"ר שהוצעו להם בהסכם, שכן דירות הנתבעים כבר מקבלות שטח גדול יותר יחסית בדירות העתידיות אל מול שטחן הרשוי בפועל. כריכוז נקבע כי בנתוני הפרויקט, בהתחשב בשטח הרישוי של הדירות המקוריות והמורחבות והשטח המוצע של הדירות העתידיות, הרי שהמקדם והתוספת שניתנו כבר לדירות המקוריות, בהתחשב בהיבט השמאי שנמצא סביר לכשעצמו ומאידך בהתחשב בעוצמת השוני ביחס לתמורה לכלל הדירות, הוא סביר ואין מקום ליתן תמורת שטח נוספת לדירות הנתבעים מעבר למה שכבר הוצע להם. שאלה ג': סבירות שיעור הרווח היזמי המומחה קבע כי שיעור רווח סביר בפרויקטים מסוג זה עומד על כ-16% בתנאי השוק הנוכחיים. לפי הבדיקות הכלכליות שבוצעו בשנים 2021 ו-2023, שיעור הרווח של הפרויקט במתכונתו הנוכחית עומד על 16.2% ו-17.2% ומשכך בהתאמה, מהווה רווח סביר ומקובל שמאית. המומחה הוסיף והדגיש כי היענות לדרישות הנתבעים תגרום להפחתת הרווח היזמי לרמות שאינן כלכליות: כך לפי המפורט, הגדלת השטחים לכלל הבעלים לפי היתרי הבנייה תוריד את הרווח ל-10.8%; הענקת תוספת של 5 מ"ר רק לדירות המקוריות תוריד את הרווח ל-14.6%; ושילוב שתי הדרישות יוריד את הרווח ל-9.2% בלבד ויסכל את הפרויקט. שאלות ההבהרה ותשובות המומחה הצדדים הפנו למומחה שאלות הבהרה ואלו נענו על ידו ביום 2/3/26, כפי שיפורט להלן: מטעם הנתבעים הופנתה שאלה באשר למקדם האקוויולנטי הראוי לזכויות הבניה בהיבט השמאי בלבד. עוד צוין על ידי הנתבעים כי לפי חוות הדעת תוספת השטח עבור זכויות בניה לא מנוצלות עומדת על 8 מ"ר בלבד (מקדם 0.32). במענה לשאלה זו הבהיר המומחה כי החלת מקדם 0.44 במנותק מנסיבות הקונקרטיות אינה סבירה בנסיבות העניין. אשר לכך שב המומחה והדגיש כי הדירות הקטנות מקבלות בסך הכל תוספת שטח של 10 מ"ר אל מול הדירות הגדולות שמקבלות תוספת שטח של 1.7 מ"ר ולדעתו בנתוני הפרויקט אין מקום ליתן תמורת שטח נוספת לדירות הנתבעים מעבר למה שכבר הוצע להם. עוד הובהר כי שיעור החלק היחסי בתוספת השטח בהסכם, לדירות המקוריות לעומת הדירות המורחבות עומד על 60% (18 מ"ר מול 30) ומשתנה במקרה של הפעלת מקדם 0.44 על זכויות בניה הבלתי מנוצלות לכדי 66% = 23/35 מ״ר. עוד פורט כי כאשר מביאים בחשבון את שיעור החלק היחסי בתוספת השטח, ביחס להיתרי הבניה, הרי שמתקבל ביחס לדירה המקורית שיעור של 10.4/12.1 מ״ר - 86%, המשתנה במקרה של הפעלת מקדם 0.44 על זכויות בניה הבלתי מנוצלות לכדי 90% = 15.4/17.1 מ״ר. קרי עוד לפני הפעלת מקדם 0.44, הרוב המכריע של זכויות הבניה הנוספות ניתנו להרחבת הדירות הקיימות, מעבר למקדם 0.44 והפעלת מקדם 0.44 רק מעצימה מרכיב זה. לאור כל זאת חיווה המומחה דעתו כי מקדם 0.44 ביחס לזכויות הבניה הבלתי מנוצלות הוא סביר אם היה עומד בפני עצמו אך לא בהתחשב בכלל נתוני הדירות והזכויות במצב הקיים המאושר של הבית המשותף. שאלה נוספת אשר הופנתה למומחה בית המשפט נסבה על הבדיקה אשר בוצעה על ידו לשם קביעת כלכליות הפרויקט ובכלל כך האם בדיקתו התייחסה רק לנתונים שהועברו על ידי היזם. במענה לשאלה זו, הובהר כי הועברה למומחה חוות הדעת אשר נערכה על ידי השמאי ספקטור מטעם היזם וכי חוות הדעת על כלל מרכיביה נבחנה על ידו הן ביחס לנתוני ההכנסות והן ביחס לנתוני העלויות והתוצאות והנתונים בה נמצאו סבירים למועדם. בתמיכה לכך, הפנה המומחה לחוות דעת נוספת אשר נערכה על ידו בתיק אחר עבור המפקחת על רישום המקרקעין – המלמדת חיזוק לנתונים כפי שנבדקו ונקבעו. עוד הובהר כי הבדיקה נעשתה בהתאם לנתונים בשנת 2023 וכי לו הייתה נערכת הבדיקה נכון למועד עריכת חוות הדעת ביום 14.12.25 הייתה הבדיקה מראה רווח יזמי נמוך עוד יותר, בשל עליית תשומות הבנייה, הריבית הגבוהה והשפעות מלחמת "חרבות ברזל". התובעים מצדם שאלו ראשית האם נכון ושוויוני יותר להקטין את הדירות הקטנות ולהגדיל על חשבון זה את הדירות הגדולות. במענה לשאלה זו השיב המומחה כי אין מקום לשנות את התמורות שנקבעו בהסכם 2022. נוסף על כך, שאלו התובעים האם נכון לומר שעלויות הבניה והוצאות המימון כיום גבוהות יותר ביחס לשנת 2023 ובמענה לשאלה זו אישר המומחה כי אמנם עלויות הבנייה והסיכונים עלו ביחס לשנת 2023. לבסוף, במענה לשאלת התובעים – האם הפחתת שטחים לטובת מועדון דיירים יש בה כדי להקטין את הרווח היזמי? - השיב המומחה כי בהעדר תכנון מפורט לא ניתן לקבוע בוודאות אם הקצאת מועדון הדיירים תפחית בפועל את שטחי היזם. המשך השתלשלות ההליך; לאחר שהוגשה חוות דעת מומחה בית המשפט, הגישו התובעים ביום 30.12.25 בקשה במסגרתה הציעו לקדם הסדר דיוני לפיו יוותרו הצדדים על תצהירים ועל דיוני הוכחות ויעברו לסיכומים על בסיס חוות דעת המומחה. הנתבעים מצדם הגישו ביום 06.1.26 הצעה להסדר דיוני מתוקן, במסגרתה הסכימו לוותר על תצהירי עדות ראשית אך עמדו על זכותם לחקור את המומחה והציעו כי לאחר חקירתו כאמור תינתן הוראה בדבר הגשת סיכומים. ביום 20.1.26 הודיעו התובעים כי הם מסכימים להצעת הנתבעים להסדר הדיוני המתוקן. בהמשך לכך, בדיון קדם המשפט מיום 17.3.26, קיבל ההסדר הדיוני בין הצדדים תוקף של החלטה, ונקבע כי לא נדרשים מועדים לחקירות מצהירים מטעם הצדדים. בהתאמה בוטלו מועדי הוכחות אשר נקבעו מבעוד מועד לחודש יוני ונקבעה חקירת מומחה בית המשפט אשר התקיימה בסופו של דבר ביום 30.4.26. אציין כי במסגרת הדיון בחר ב"כ התובעים שלא להפנות למומחה שאלות, כך שחקירה נגדית התקיימה בפועל רק על ידי ב"כ הנתבעים. בסיום אותה עדות ניתנו הנחיות בדבר הגשת סיכומים מטעם הצדדים. אציין כי במסגרת סיכומיהם – כפי שיפורט להלן, העלו הנתבעים טענות נוסף על טענותיהם השמאיות במהותן, אשר הועברו לחיווי דעתו של מומחה בית המשפט ובכלל כך בדבר היעדר הרוב המיוחס הנדרש בחוק והיעדר קשר סיבתי לסעד הכספי. התובעים עתרו למחיקת טענות אלו וטענו כי כלל טענות הנתבעים, לבד מהטענות השמאיות במהותן, נזנחו במסגרת ההסדר הדיוני אשר צמצם את המחלוקת לשאלות שמאיות בלבד. במענה לכך טענו הנתבעים כי מעולם לא ויתרו על טענות הגנה משפטיות אלו. בהחלטה מיום 19.7.26 קבעתי כי ההכרעה בשאלת פרשנותו והיקפו של ההסדר הדיוני תיעשה במסגרת פסק הדין הסופי. טענות הצדדים; טענות התובעים; כהערה אקדים ואציין כי התובעים הגישו סיכומים וכן, סיכומי תגובה לאחר הגשת סיכומי הנתבעים. הטענות כפי שמשוקפות להלן הן אלו המובאות בשני הכתבים. התובעים פותחים וטוענים כי סירובם של הנתבעים לחתום על הסכם הפינוי בינוי אינו סביר, מעכב את הפרויקט ונועד להשיג תמורה עודפת ובלתי שוויונית בניגוד לקביעות מומחה בית המשפט שהוא מומחה ניטרלי. ביתר פירוט טוענים התובעים כי סירובם של הנתבעים מושתת על טענתם ולפיה קופחו ביחס לשטח דירת התמורה המוצעת להם במסגרת הפרויקט וזאת, בהתבסס על שני טעמים. הטעם הראשון הוא כי שטח הדירה המקורי שלהם הוא 68 מ"ר ולא 60 מ"ר והטעם השני הוא כי מגיע להם שטח גדול יותר מזה המוצע להם נוכח זכויות בניה שלא מומשו. אלא שלטענת התובעים בשתי טענות אלו של הנתבעים – אשר נדחו על ידי מומחה בית המשפט – אין ממילא ממש ודינן דחיה. כך וראשית, בכל הנוגע לשטח הדירות, טוענים התובעים כי יש ליתן את הדעת כי הסכם הפינוי בינוי אינו קובע במקרה דנן מנגנון שלפיו לכל דירה קיימת תתווסף תוספת שטח מסוימת ביחס לשטחה המדוד, אלא קובע שטח נומינלי של דירת התמורה הא ותו לא. כיוון שכך, נטען כי אין כל רלוונטיות וחשיבות להבדלי השטחים בין השטח הנקוב בהסכם כשטח דירות המקור לבין השטח בהתאם להיתר או לשטח בפועל של הדירות. זאת בשים לב לכך שממילא הטעות בציון שטחי המקור של הדירות במסגרת הסכם הפינוי בינוי - הוחלה באופן גורף על כל הדירות. משכך נטען כי טענת הנתבעים ולפיה יש להתחשב במקרה שלהם בשטח הדירה לפי היתר הבניה ועליו להוסיף תוספת שטח – אינה מתיישבת עם מבנה העסקה ועם עקרון השוויון העומד בבסיסה ואינה אלא ניסיון לעיצוב מנגנון פרטני שונה מזה החל על יתר הדירות. נטען כי כך אף הובהר על ידי מומחה בית המשפט אשר הבהיר כי אי הדיוק בנתון הבסיסי התקיים ביחס לכל הדירות במתחם - הן המקוריות והן המורחבות- וכי כלל המערכת התנהלה על בסיס שיוויוני. אשר לטענת הנתבעים ולפיה קופחו הואיל והם זכאים לתוספת שטח בגין זכויות בניה שלא מומשו – פותחים התובעים וטוענים כי דין טענה זו דחיה, זאת לאור המפורט והמנומק בחוות דעת מומחה בית המשפט, אשר קבע כי המקדם אשר נקבע על ידי שמאי הנתבעים אינו סביר בנסיבות הפרויקט דנן, בהתחשב במכלול נתוני הדירות והזכויות במצב הקיים והמאושר של הבית המשותף. נטען כי בשים לב לחוות דעתו של מומחה בית המשפט, הרי שהמסגרת המקצועית עליה ביקשו הנתבעים להישען נדחתה והובהר כי לא קמה להם זכות אוטומטית או פרטנית לתמורה עודפת. זאת ועוד, נטען כי דין הטענה להידחות משעקרון השוויון בתמורות מתקיים בענייננו במלואו, הואיל וקיימות 13 דירות נוספות ששטחן זהה לשטח דירת הנתבעים אשר התמורה הניתנת לבעליהן זהה. יתרה מכך ובבחינת למעלה מן הדרוש, מוסיפים התובעים וטוענים כי גם במישור המשפטי אין בידי הנתבעים זכות קנויה לתוספת שטח או למימוש עצמאי של זכויות הבניה הנטענות, באופן שממילא מאיין טענותיהם בדבר זכות לתמורה נוספת בגינן. אשר לכך, פורט כי תנאי למימוש זכויות הבניה הוא קבלת הסכמת 75% מבעלי הדירות בבית המשותף (בהתאם להוראת סעיף 71ב' לחוק המקרקעין). לטענת התובעים, בכל הנוגע לרוב הנדרש כאמור הרי שאף אם ניתן לראות בבעלי הדירות המורחבות כמושתקים מלהתנגד לתוספת בניה שהייתה מתבקשת על ידי הנתבעים, ממילא לא היו מגיעים הנתבעים לרוב העומד על 75%, בהינתן ש- 13 מבעלי הדירות הקטנות (שהם חלק מהתובעים) מסרבים למימוש זכויות הבניה על ידי הנתבעים. לאור זאת נטען כי בהעדר הסכמה כדין - אין אפשרות למימוש זכויות אלו ובהלימה הרי שלא ניתן להסתמך על טענה תיאורטית לזכויות בלתי מנוצלות על מנת להצדיק את הסירוב לחתום על הסכם הפינוי בינוי. התובעים מוסיפים ומפנים לכך שהפרויקט במתכונתו הנוכחית מציג שיעור רווח יזמי סביר של 16.2%, בהתאם לבדיקה הכלכלית שנערכה לפי תקן 21. בשים לב לאמור מודגש על ידי התובעים כי כל הגדלה נוספת של התמורות לנתבעים או לכלל הדירות המקוריות, תפגע קשות בכדאיותו של הפרויקט ותסכל אותו. יתרה מכך, בהתבסס על התשובות לשאלות ההבהרה שהופנו למומחה, טוענים התובעים כי תנאי השוק אף השתנו לרעה ממועד עריכת בדיקת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, עובדה אשר צמצמה עוד יותר את מרווח הטעות הכלכלי. בסיכומי התשובה מטעמם ובמענה לטענות הנתבעים ולפיהן במועד הגשת התביעה לא נחתם הסכם פינוי הבינוי על ידי הרוב המיוחס כנדרש בחוק פינוי בינוי – טוענים התובעים כי בטענות הנתבעים אין ממש. זאת הואיל ובמועד הגשת התביעה נחתם ההסכם על ידי בעלי 28 דירות מתוך 32 דירות במתחם. עוד נטען כי טענותיהם של הנתבעים בהקשר זה מהוות הרחבת חזית ואינו אלא ניסיון של הנתבעים לחזור בהם מההסדר הדיוני, במסגרתו ויתרו על טענות אלו והסכימו כי העניין יוכרע על בסיס חוות דעת המומחה. יתרה מכך, לטענת התובעים טענות אלו של הנתבעים 1-6 נדחו בהחלטה מנהלית חלוטה של הוועדה המחוזית מיום 23.10.23 ואין לאפשר להם לבצע תקיפה עקיפה של החלטה זו. באשר לטענה זו האחרונה הוסיפו התובעים וטענו בנוגע לנתבעים 7-10 (שהם יורשי המנוחה גילה שור ז"ל) שדין טענותיהם של אלו בהקשר זה להידחות, הואיל והם לא מיצו הליכים מנהליים כדין. לאור כל האמור טוענים התובעים כי יש מקום לקבל את התביעה ולהורות על מתן סעד של צו עשה המורה לנתבעים לחתום על ההסכם הפינוי בינוי. כאמור התובעים הוסיפו ותבעו סעד חלופי כספי ואולם, סעד זה נמשך על ידם. התובעים מוסיפים וטוענים כי בפסיקת הוצאות ההליך יש ליתן את הדעת לכך שהנתבעים עמדו בסירובם לחתום על הסכם הפינוי בינוי גם לאחר שהוגשה חוות דעת מומחה בית המשפט, במסגרתה נדחו כלל טענותיהם והתחוור כי סירובם אינו סביר וכי התמורות המוצעות להם הוגנות, סבירות ושוויוניות. טענות הנתבעים; הנתבעים טוענים מנגד כי דין התביעה להידחות, הואיל וסירובם לחתום על הסכם הפינוי בינוי סביר ומוצדק. זאת בתמצית הואיל וההסכם מבוסס על נתון שטח שגוי, המשמיט כ-8 מ"ר משטחן החוקי והקנייני של דירותיהם (67.6 מ"ר בהיתר המקורי משנת 1974, חלף 60 מ"ר שנרשם בהסכם) ואינו מעניק תמורה הולמת עבור זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות שלהם. לטענת הנתבעים מחלוקת זו גוזרת פגיעה כלכלית של כחצי מיליון ש"ח לכל דירה ומורידה את רווחיות הפרויקט לרמה בלתי כדאית של 9.2%. כך וביתר פירוט פותחים הנתבעים וטוענים ראשית, כי הואיל ושטח דירתם לפי ההיתר עומד על כ- 68 מ"ר – כפי שאושר על ידי מומחה מטעם בית המשפט – יש להוסיף את הפער העומד על 8 מ"ר, בין שטח זה לבין שטח דירתם הנקוב בהסכם הפינוי בינוי (60 מ"ר) לשטח דירת התמורה לה הם זכאים. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי יש לדחות מפאת הרחבת חזית, את טענתם של התובעים לעניין זה בסיכומיהם ולפיה אין ליחס כל חשיבות לפער שטח זה. זאת הואיל ובמסגרת סעיפים 61 ו - 73-74 לכתב תביעתם הודו התובעים כי חישוב שטח הדירות הקיים והתמורות המוצעות הושתתו באופן בלעדי וישיר על שטחו של היתר הבנייה המקורי של הבניין משנת 1974. יתרה מכך, לטענת הנתבעים במסגרת כתב התביעה אף הוסיפו התובעים וביססו טענתם בדבר אי סבירות סירובם של הנתבעים על הנחת יסוד עובדתית ולפיה הדירות הקטנות זוכות במסגרת הפרויקט לתוספת של 18 מ"ר, שעה שהדירות הגדולות-המורחבות זוכות לתוספת של 12 מ"ר. אלא שלטענת הנתבעים, במהלך ההליך הוכח כי הנחת יסוד זו אינה נכונה, באשר הדירות הקטנות זוכות לתוספת מ"ר של 10 מ"ר בלבד. זאת משמומחה בית המשפט אישר קטגורית כי שטחן האמיתי והחוקי של הדירות המקוריות עומד על 67.6 מ"ר (וכ-68 מ"ר במעוגל), ולא 60 מ"ר, כפי שנקבע באופן שרירותי וחד-צדדי על ידי היזם בהסכם. ודוקו- הנתבעים מדגישים כי לא מדובר בשטח אשר נבנה בלי היתר בדירתם. אלא שמדובר בחלק משטח מקורי, חוקי, מאושר וקנייני של דירתם אשר לא הובא בחשבון. בנסיבות אלו טוענים הנתבעים כי גריעה של כ-8 מ"ר של שטח בנוי כדין מבסיס חישוב התמורות, מהווה פגיעה ישירה ובלתי מידתית בזכות הקניין החוקתית שלהם, המקימה עילת סירוב סבירה ומוצדקת לפי סעיף 2(ב)(1) לחוק פינוי ובינוי. לטענת הנתבעים טענותיהם לעניין זה הועלו כבר במסגרת המשא ומתן שהתנהל לאורך שנים, במסגרתו אף הציעו הנתבעים למנות שמאי מוסכם לעניין זה. אלא שהתובעים לא הסכימו לכך. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי נוסף על כך הם זכאים לתמורה בגין זכויות הבניה הבלתי מנוצלות בדירותיהם. אשר לכך, נטען כי לא מדובר בדרישה להטבת חסד או דרישה סחטנית, אלא שמדובר בדרישה שהיא נגזרת ישירה של הערך הכלכלי והשמאי הממשי של הנכס הקנייני שהנתבעים מוסרים ליזם במצב הנכנס של הפרויקט. כך לטענת הנתבעים הם מביאים עמם לפרויקט נכס קנייני יקר ערך בדמות זכויות בנייה בלתי מנוצלות בהיקף של כ-25-26 מ"ר לכל דירה (זאת, בניגוד לרוב התובעים שכבר מימשו את פוטנציאל ההרחבה שלהם לאורך השנים מכוח תוכנית גב/386). נטען כי זכויות אלו מועברות במלואן ליזם לצורך בניית מגדל מגורים חדש הכולל 96 יחידות דיור. לטענת הנתבעים, במסגרת הפסיקה נקבע כי זכויות בנייה בלתי מנוצלות הן נכס בעל ערך כלכלי רב השייך לבעל הדירה. נטען כי קביעה זו אף אושרה על ידי מומחה בית המשפט, אשר אישר בחוות דעתו ובחקירתו בבית המשפט (בעמוד 21 שורות 3-7 לפרוטוקול) כי מדובר בזכויות בעלות ערך כלכלי וכי החלת מקדם של 0.44 בגין זכויות אלו היא סבירה ומקובלת שמאית. נטען כי התעלמות מערכן הכלכלי של זכויות אלו או מתן תמורה סמלית ובלתי הולמת בגינן, מהווה נישול של הנתבעים מחלק משמעותי מקניינם לטובת סבסוד הדיירים שהרחיבו את דירותיהם או לטובת הגדלת רווחי היזם והיא פוגעת אנושות באיזון הכלכלי הנדרש במצב הנכנס. עוד טוענים הנתבעים לעניין זה כי יש לדחות את טענת התובעים בסיכומיהם ולפיה זכויות הבניה הבלתי מנוצלות מכוח תכנית גב/386 פגו ואינן ניתנות למימוש עצמאי ולכן אין להן ערך כלכלי. נטען כי מדובר בטענה מופרכת מבחינה תכנונית ושמאית, הואיל וזכויות אלו היו קיימות ושרירות ערב הפרויקט והן הועברו במלואן ליזם לצורך הגדלת נפח הבניה החדש ושיווק דירות היזם בפרויקט החדש. משכך, נטען כי מדובר בזכויות בהן עושה היזם שימוש ישיר ומסחרי כדי להשיא את רווחיו. בהקשר לכך מדגישים הנתבעים כי עצם העובדה שהיזם מצא לנכון להעניק לבעלי הדירות הקטנות תוספת של 6 מ"ר בגין זכויות הבניה הבלתי מנוצלות, מהווה הודאה מהותית וברורה בכך שמדובר בזכויות בעלות ערך כלכלי עצמאי, המחייב מתן תמורה נפרדת והולמת. משכך, נטען כי המחלוקת בין הצדדים אינה נסבה סביב עצם קיומו של ערך כלכלי לזכויות הבניה הבלתי מנוצלות אלא רק סביב שאלת היקפה הראוי של התמורה בגין זכויות אלו. נטען כי משהמומחה מטעם בית המשפט אישר כי המקדם הסביר והמקובל לזכויות עומד על 0.44, הרי שנשמט הבסיס המקצועי עליו ביקשו התובעים להישען כדי להצדיק את התוספת המקפחת שנקבעה בהסכם. אשר לחוות דעתו של מומחה בית המשפט, טוענים הנתבעים כי יש לדחות את טענת המומחה ולפיה הדירות הקטנות זוכות לתמורה עודפת. זאת הואיל ולגישתם בקביעתו זו מתעלם המומחה מכך שהפער באחוזי ההרחבה הפיזית בפרויקט הנוכחי, אינו נובע מהטבה עודפת שניתנה לנתבעים, אלא הוא תולדה ישירה של העובדה שבעלי הדירות המורחבות כבר צרכו, מימשו ונהנו בפועל מזכויות הבניה שלהם בעבר והרחיבו את דירותיהם כדין ערב הפרויקט. זאת בעוד שהנתבעים שמרו על זכויותיהם כנכס קנייני בלתי מנוצל – אותו הם מביאים לפרויקט הנוכחי. לאור זאת נטען כי השוואת התוספת הפיזית שלהם לתוספת של מי שכבר מימש זכויותיו בעבר היא עיוות שמאי וכלכלי ברור. זאת ועוד, לטענת הנתבעים, השוויון בתמורות במסגרת התחדשות עירונית מחייב כי חלוקת התמורות תעשה בהתאם לשווי הזכויות שכל בעל דירה מביא עמו למצב הנכנס. משכך, נטען כי גם הסכמת מיעוט אחר או הסכמת הרוב - אין בהן כדי להצדיק כפיית ויתור על הנתבעים אלא שיש להבטיח כי השוויון היחסי והחלוקה הצודקת ישמרו. נוסף על כך טוענים הנתבעים כי התובעים לא הוכיחו שהעסקה המוצעת להם היא כדאית ובת-ביצוע כלכלי, כנדרש. כך לטענת הנתבעים, מומחה בית המשפט קבע במפורש כי מתן דירות תמורה המשקפות את שטחן החוקי הנכון של הדירות (67.6 מ"ר) לצד החלת מקדם 0.44 הראוי, יפחית את שיעור הרווח היזמי ל-9.2% בלבד, שיעור הנופל באופן קיצוני מרף הרווחיות המזערי של 16% הנדרש לפרויקטים מסוג זה באזור גוש דן לפי הנחיות השמאי הממשלתי הראשי. הנתבעים מוסיפים כי לפי עדות המומחה בחקירתו הנגדית, שוויו של מ"ר בנוי הוא כ-38,000 ש"ח, כך שהפער הכולל (8 מ"ר בשטח הבסיס ו-5 מ"ר נוספים בגין מקדם זכויות הבנייה) מגלם פגיעה כלכלית מצטברת של כחצי מיליון ש"ח לכל אחת מדירות הנתבעים. נטען כי בנסיבות אלו ובהתאם לפסיקה ולפיה אין לחייב בעלי דירות לוותר על קניינם או "לסבסד" פרויקט בלתי כדאי כדי לשמר את רווחיות היזם – הרי שלא ניתן לחייבם להתקשר בעסקה שאינה כדאית להם כלכלית באופן אובייקטיבי ומשכך, סירוב להצטרף אליה הוא סירוב סביר. במענה לטענות התובעים ולפיהן היעתרות לדרישות הנתבעים היא שתוביל להעדר הכדאיות הכלכלית של הפרויקט - טוענים הנתבעים כי אין זה מתפקידם לשאת במחירה של הערכה תכנונית, כלכלית או שמאית שגויה שבוצעה על ידי היזם. ובמיוחד הדברים אמורים משהנתבעים התריעו לאורך כל הדרך בדבר העדר ההתאמה. עוד מפנים הנתבעים לעדות מומחה בית המשפט, אשר העיד כי בהחלט יתכן שלו היו מוצגים נתוני השטח הנכונים בפני הרשויות, הרי שניתן היה לקבל היקף זכויות שונה, אשר היה מאפשר מתן תמורות גבוהות יותר לבעלי הדירות, מבלי לפגוע בכדאיותו הכלכלית של הפרויקט. עוד מפנים הנתבעים לחוות דעת המומחה בה ציין מפורשת כי תקן 21.1 אינו קובע את התמורה הראויה לבעלי הדירות אלא משמש כלי מקצועי לבחינת כדאיותה הכלכלית והתכנונית של תכנית ואין בו כדי להגביל את זכותם של בעלי דירות לנהל משא ומתן. נוסף על כך, מפנים הנתבעים לעדות המומחה, במסגרתה הדגיש כי יזמים שונים עשויים להציע תמורות שונות באותם תנאים תכנוניים בדיוק וכי הכדאיות הכלכלית של היזם יכולה להיות שונה באופן משמעותי מהתחשיב המופק על פי תקן 21.1 לסיכום נטען כי קביעת המומחה בדבר הרווח היזמי אינה יכולה כשלעצמה להוות בסיס לשלילת זכויות הנתבעים או לחייבם להסתפק בתמורה מקפחת. אלא שלכל היותר יש בה כדי ללמד כי הפרויקט כפי שתוכנן על בסיס נתונים שגויים, אינו מגשים איזון כלכלי ראוי בין זכויות בעלי הדירות לבין האינטרסים של היזם. מבלי לגרוע מטענותיהם הנוגעות לסירובם – מוסיפים הנתבעים וטוענים כי התובעים כשלו מהוכחת קיומו של הרוב המיוחס הסטטוטורי במועד הגשת התביעה, שהוא תנאי סף מהותי. כך לטענת הנתבעים, עיון מדוקדק בדפי החתימות של ההסכם – כפי שצורפו לכתב התביעה - מעלה כי חסרות חתימותיהם של מספר לא מבוטל של בעלי דירות במתחם (לרבות בחלקות משנה 13, 14, 16, 18, 29 ו-30, כפי שפורט בסעיפים 87-89 לכתב ההגנה). נטען כי הגם שהטענה פורטה בכתב ההגנה, התובעים בחרו שלא להגיש כתב תשובה ולא הציגו תשתית לסתירת הטענה. לטענת הנתבעים הואיל ובהתאם לפסיקה, על קיומו של רוב נדרש לא ניתן ללמוד על דרך ההשערה – הרי שיש לדחות את התביעה משהתובעים לא עמדו בדרישת הסף בהתאם לחוק פינוי בינוי. לאור כל האמור טוענים הנתבעים כי דין התביעה כנגדם להידחות. דיון והכרעה: קודם לפירוט הכרעתי בסוגיות במחלוקת בין הצדדים במקרה דנן, הנני מוצאת להקדים סקירה קצרה באשר למהות פרויקטים מסוג פינוי בינוי, אשר הפרויקט נשוא ההליך משתייך אליהם וכן, באשר להתוויות כפי שנקבעו בפסיקה באשר לפרויקטים מסוג זה, כמו גם באשר לשאלה באילו נסיבות ניתן יהיה לכפות פרויקט כאמור על דייר המסרב לו. התחדשות עירונית נכללת בין יעדיה המרכזים של מדיניות התכנון בישראל. זאת, נוכח המגמה לעידוד הצטופפות מרבית האוכלוסיה בערים והרצון לשמירה על שטחים פתוחים וכן, לסייע בטיפול ושיקום מתחמים עירוניים מתדרדרים, על ידי קידום בניה רוויה חדשה והקצאת שטחים לצרכי הציבור ולתשתיות עירוניות. מגמה זו מצאה ביטויה בתמ"א 35 וכן, בדברי ההסבר להצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ה-2005 (ה"ח הכנסת 88, 198. ראו גם: ע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין, בפסקה 14 (24.7.2014) (להלן: "עניין שורצברגר") וכן, בג"ץ 8958/21 המכון לרפורמות מבניות בע"מ נ' כנסת ישראל, בפסקה 3 (23.3.2025) (להלן: "עניין המכון לרפורמות")). בשנים האחרונות קודמה התחדשות עירונית בשני מסלולים אשר ביניהם קווי דימיון – הריסת בתים משותפים ובנייתם מחדש בהתאם להוראות תמ"א 38 ופינוי בינוי בהתאם להוראות חוק פינוי בינוי. בשני סוגי הפרויקטים, באופן כללי במסגרת העסקה, מעביר בעל זכויות במתחם – אשר מוכרז כמתחם פינוי בינוי או תואם את הוראות תמ"א 38 – את זכויותיו ליזם, אשר מצדו הורס את הבנוי במתחם ובונה תחתיו מבנים חדשים בהיקף גדול יותר. באופן רגיל בתמורה מקבלים בעלי הזכויות הקיימים, דירות חדשות, ממוגנות, מחוזקות מפני רעידת אדמה והכוללות תוספת שטח. ככלל בהתאם לסעיף 62 לחוק המקרקעין, נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף כדי להרוס את הבית המשותף ולאפשר בניית בית משותף חדש תחתיו. דרישת רוב מוחלט זה עוררה אפשרות לכשל שוק בגדרו, בעל דירה יחיד, יעשה שימוש פסול בכוח הוטו המצוי בידו, על מנת לסכל עסקת פינוי בינוי שהיא רצויה (ראו עניין המכון לרפורמות בפסקה 3 וענין שורצברגר בפסקה 14). על מנת להתמודד עם כשל אפשרי זה, נחקק חוק פינוי בינוי, במסגרתו נקבע כי בתנאים הקבועים בחוק - יוכל הרוב המעוניין בעסקת פינוי בינוי- לכפות עסקה זו גם על דייר המסרב לעסקה מטעמים שאינם סבירים (מנגנון דומה נקבע גם בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח - 2008 (להלן: "חוק החיזוק"). כך, בסעיף 2 לחוק פינוי בינוי, נקבע כי: "(א)הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, ומצא בית המשפט כי בעל דירה באותו מקבץ מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), רשאי בית המשפט לפעול באחת מאלה – (1)לקבוע כי בעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה; (2)לאשר את ביצוע העסקה וכן למנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה במקבץ, שיהיה מוסמך, בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב." לשם השלמת התמונה אציין כי בסעיף 1 לחוק מוגדרת "עסקת פינוי בינוי" כ:"חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, אשר על פיו מתחייב בעל הדירה בבית המשותף למכור את זכויותיו בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו בהתאם לתכנית לפינוי ובינוי..." ורוב מיוחס מבין בעלי הדירות מוגדר כ: "בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, שבבעלותם שני שלישים לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ, וכן מתקיימים בהם שני אלה: (1)בבעלותם שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ, ואולם לעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד – בבעלותם שלוש דירות לפחות מהדירות בבית המשותף, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות; (2)יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם; בעניין שורצברגר, שיקף בית המשפט העליון את העמדה אשר הובעה על ידי המחוקק בחוק זה: "בחקיקת חוק פינוי ובינוי הביע המחוקק עמדתו כי זכותו של בעל דירה בבית משותף אינה מוחלטת, וכי לאינטרס של רוב בעלי הדירות בבית משותף ולאינטרס הציבורי בעידוד פרויקטי פינוי ובינוי עוצמה מספקת המצדיקה פגיעה מידתית שתכליתה ראויה בקניינו של הדייר הסרבן." עמדה זו מגלמת איזון שיש לערוך בין האינטרסים הנוגדים בהקשר לפרויקטים מסוג זה – אינטרס רוב בעלי הדירות והאינטרס הציבורי אל מול הפגיעה בקניינו של הדייר המסרב לפרויקט. זאת בשים לב לכך שזכות הקניין מהווה חלק מזכויות האדם לפי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו ומשכך, אין לפגוע בה אלא לתכלית ראויה ובמידה שאינה עולה על הנדרש ואולם, בצד זאת "אין משמעו של מעמדה החוקתי של זכות הקניין כי בכל מקרה בו ניצבת היא על כף המאזניים למול אינטרסים נוגדים נוטה הכף לכיוונה. אין היא זכות מוחלטת, ולעיתים פגיעה בה תוכר כהכרחית. "(שם. בפסקה 22). אשר לזכותו הקניינית של הפרט בהקשר לבית משותף, כבר בדברי ההסבר להצעת חוק פינוי בינוי, צוין כי באיזון האינטרסים בין אינטרס הציבור ורוב בעלי הדירות לבין זכותו הקניינית של בעל הדירה המתנגד, יש להביא לידי ביטוי אף את החולשה היחסית של קניינו של הפרט מקום בו עסקינן בזכות בבית משותף (דברי ההסבר בעמודים 198-199). בעניין שורצברגר הביא בית המשפט העליון (בפסקה 20 לפסק הדין) כרלוונטיים, בהקשר לחולשתה היחסית של הזכות הקניינית במקרה דנן, אף את דברי ח"כ ניסן סלומִיָנסקי, בדיון שהתקיים בכנסת ביום 19.7.2005, בו אושרה הצעת החוק בקריאה ראשונה: "...אף שלכאורה נראה שיש כאן כניסה לרשות הפרט, כבר קבע בית המשפט, שכל מי שרוכש דירה בבית משותף... מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו וכל הדברים האחרים. כי ברגע שהוא הולך לגור בבית משותף, הוא מראש מגדיר את עצמו כמי שמקבל עליו את השותפות כחלק מהעניין". לסוגיית האיזון בין זכותו הקניינית של המיעוט בדירתו אל מול אינטרס הרוב, המשליכה לגישתי גם על אופן בחינת סבירות סירובו של המיעוט, נדרשתי בעש"א (מחוזי ת"א) 13039-12-20 יוסף ניסני נ' אמנון חביב (26.4.2021) (להלן: "עניין ניסני"). אציין כי עניין ניסני נסב על פרויקט התחדשות עירונית בהתאם להוראות תמ"א 38, קרי כזה שעליו חולשות הוראות חוק החיזוק ואולם, הדברים אשר נאמרו שם באשר למהות הזכות הקניינית של בעל דירה בדירתו, מתאימים גם כאן. בעניין ניסני פתחתי וחיוויתי דעתי כי בכל הנוגע לפגיעה המהותית בזכויותיו של המיעוט, הרי שלכאורה תחת כסות ההגנה הקניינית על זכויות בעלי הדירות בבית המשותף, ניתן לחסום כל יוזמה לביצוע שינויים בבית המשותף. לכך יש להוסיף כי בבסיס התנגדות בעל דירה לפרויקט יכולים לעמוד מחד טעמים עניינים ומאידך גם שרירות לב או רצון לסחטנות. לאור זאת, שומה על בית המשפט לבחון את טעמי הסבירות ובגדרם גם את מהות הפגיעה בזכות הקניינית, בשים לב למהותה של הזכות הקניינית הקונקרטית. אשר לזכות זו, הבהרתי בעניין ניסני כי שותפה אני לניתוח, מסקנות והכרעות, כפי שנעשו על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה, מפי כב' השופט כהן בע"א (מחוזי חי') 899-03-09 שרה קלצוק נ' צבי אורון (29/04/10) (להלן: "עניין קלצוק") (אשר שוקפה גם בספרם של מיכה גדרון ואהרן נמדר תמ"א 38 (התשס"א), בעמודים 437-439). כך בראשית הדברים מצא כב' השופט כהן, בעניין קלצ'וק, להבחין בין שתי גישות בכל הנוגע להיקפה של זכות הקניין וההגנה עליה –הראשונה היא "הגנת הקניין" – שהיא: "זכות יסוד בעלת עוצמה רבה. על פי תפיסה זו, כל אדם זכאי לעשות בקניינו כרצונו, בכפוף למגבלות הדין, ואין אדם זכאי לפגוע בקניין זולתו. תפיסה זו חלה אף על זכויות קניין של בעלי דירות בבית משותף, הן ביחס לזכויותיהם הקנייניות בדירות שבבעלותם והן ביחס לזכויותיהם הקנייניות בחלקים מהרכוש המשותף. במסגרת תפיסה זו, בניית דירות חדשות בבית המשותף "מדללת" את זכויות בעלי הדירות הקיימות ברכוש המשותף, ובכך נפגעות זכויותיהם הקנייניות. מכאן נובעת אף זכות כל אחד מבעלי הדירות, להתנגד לבניית דירות חדשות בבניין." והשנייה היא "הגנת החבות" – "(או בשמה האחר - הגנת האחריות), מעקרת את זכות הווטו של המיעוט, העלולה למנוע השאת התועלת לכלל השותפים. עם זאת, מקום בו התועלת לכלל גורמת לפגיעה במיעוט, יהיה המיעוט זכאי לקבל פיצוי על הפגיעה בזכותו הקניינית. הפעלת הגנת החבות, עשויה במקרים המתאימים לשמש כלי יעיל לאיזון בין זכויות קנייניות סותרות." בעניין קלצוק צויין, כי הגנת הקניין היא זו בה נקט ככלל חוק המקרקעין. יחד עם זאת, בהתבסס על פסק הדין אשר ניתן על ידי כב' השופט מ' חשין ברע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף, פ"ד מח(5) 550 (1994) (להלן: "עניין צודלר"), הבהיר כב' השופט כהן כי בכל הנוגע לזכויות בעלי דירות ברכוש משותף, קיימת נגיסה בהגנת הקניין והליכה לכיוון הגנת החבות. אציין כי בעניין צודלר, אליו כאמור הפנה בית המשפט בעניין קלצוק, נדונה האפשרות להוספת דירות חדשות אגב בנייה מחדש, בהתאם להוראות סעיף 60 לחוק המקרקעין, של בית שנהרס. בתוספת הדירות כאמור היה בכדי להוביל לדילול חלקם של הבעלים הנוכחיים ברכוש המשותף. בנתחו את מערכת הזכויות בין בעלי הדירות בבית המשותף, לעניין הקמתו של בית משותף שנהרס, לפי סעיף 60 לחוק המקרקעין, קבע כב' השופט חשין, בעמ' 562 כי: ".... הרוכש דירה בבית משותף - הוא הדין במי שדירה בבית משותף נפלה לבעלותו בדרך אחרת - מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו, וכמו הקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה. דיברנו בלשון של ויתור, אך לאמיתם של דברים הוויתור מובנה הוא אל תוך מסגרתו הנורמטיבית של הבית המשותף, כהגבלה קניינית מעיקרו של דין". עוד נקבע על ידי כב' השופט חשין בעניין צודלר כי בסעיף 60 לחוק המקרקעין, גילה המחוקק דעתו שההסדר אשר יחול לפי סעיף זה לא ייגזר מזכות הקניין בהיקפה הקלאסי, אלא שבמסגרת ההסדר ניתנה הבמה לשיקולים לבר קניינים. לכך אוסיף אני כי בדומה להסדר זה, בכל הנוגע לזכויות בעלי דירות ברכוש המשותף, החיל חוק המקרקעין מספר נוסף של הסדרים שיש בהם משום כרסום בהגנת הקניין הקלאסי, אשר מהם נובע כי אמנם, זכות הקניין של בעל דירה ברכוש המשותף, היא זכות קניינית מוחלשת (ראו לדוגמא – ההסדר החל על התקנת מעלית בבית משותף, התקנת דוד שמש, תוספת בנייה לפי סעיף 71א' וכיוצא בכך). לאחר סקירת שתי ההגנות האפשריות על הקניין - הגנת החבות והגנת הקניין – פנה כב' השופט כהן בעניין קלצוק לבחון, איזה מבין ההגנות תחול מקום בו מתנגד בעל דירה לפרויקט בהתאם לחוק החיזוק – קרי האם תחול הגנת הקניין או הגנת החבות - וחיווה דעתו כי: "המחוקק ביקש לרכך את ההגנה הקניינית שניתנה לבעלי הדירות בבית המשותף, על ידי הורדת רף ההסכמה הדרושה לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף. ודוק: אילו ביקש המחוקק להותיר את הגנת הקניין על כנה במקרה של עבודות לחיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה, כי אז לא היה צריך לחוקק את "חוק החיזוק", שכן את כל התשובות הראויות ניתן היה לשאוב מתוך חוק המקרקעין. על כן, ולהשקפתי, בבואנו ליישם את "חוק החיזוק", עלינו לשנות מהתפיסה הרגילה המנחה אותנו בהגנת זכויותיהם הקנייניות של בעלי דירות ברכוש המשותף, ובמקום לנהוג על פי תפיסת ההגנה הכללית בדיני המקרקעין, עלינו לאמץ את התפיסה שעמדה בבסיס "פס"ד צודלר"..... כאשר יינתן היתר הבניה, והמיעוט עדיין יעמוד בסרובו ליתן הסכמתו, יתייצב נא הרוב בפני המפקח על רישום המקרקעין, והמפקח יבחן האם הופר השוויון, והאם הרוב נוהג בתום לב, והאם "הפיחותים" בזכויות הקניין של המיעוט בטלים בשישים לעומת ההנאה הצומחת לו מעבודות החיזוק הנעשות בבית. ...." הניתוח אשר נערך על ידי כב' השופט כהן בעניין קלצוק, באשר לזכותו הקניינית המוחלשת של בעל דירה בבית משותף –מקובל עלי ורלוונטי לגישתי גם בהקשר לזכויות בעל דירה בבית משותף אשר מתנגד לפרויקט פינוי בינוי עליו חלות הוראות חוק פינוי בינוי. זאת הואיל וגם במקרה זה האחרון, הביע המחוקק דעתו ולפיה יש להוריד את רף ההסכמה, נוכח חשיבות הפרויקטים וכן (כעולה מפורשות מדברי ההסבר כמו גם מהדברים אשר הושמעו בכנסת עובר לאישור החוק) בשים לב לזכות הקניינית המוחלשת בה עסקינן (ראו גם עניין שורצברגר בפסקאות 22-23). בצד כל אלו ועל מנת שהיריעה לא תצא חסרה, הנני מוצאת להבהיר ולדייק, באשר לזכות בעל דירה בבית משותף, כי בעל דירה כאמור אוחז בשתי זכויות - זכותו בדירת המגורים שלו וזכותו ברכוש המשותף. בהתאמה, את הזכות של בעל דירה בבית משותף ניתן לראות כצירוף של בעלות ייחודית ובעלות משותפת. כשהבעלות הייחודית משתרעת על הדירה, ואילו הבעלות המשותפת חלה על החלקים שברכוש המשותף (ראו - יהושע ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף (תשנ"ז), בעמוד 336). ולא הרי היקף הגנת הזכות לבעלות הייחודית של בעל הדירה בדירתו, כהיקפה של ההגנה על זכות בעלותו המשותפת של בעל הדירה ברכוש המשותף. זאת הואיל וברי כי ההגנה על הראשונה חזקה יותר מאשר על השנייה. יחד עם זאת, מובהר מפורשות כי גם ההגנה על זכות הבעלות הייחודית של בעל הדירה בדירתו, אינה מוחלטת, אלא שגם באשר אליה ניתן למצוא ראיות לכרסום במסגרת הדין. כך ולשם הדוגמא, מהותה המוחלשת של הבעלות גם בדירת המגורים מוצאת ביטויה בכך שלא ניתן להעביר הזכויות בדירה בנפרד מהזכויות ברכוש המשותף. כן ימצא תימוכין לאמור בהסדר הקבוע בסעיף 60 לחוק המקרקעין במסגרתו ניתן לאכוף על בעל דירה שאינו מעונין בכך, להשתתף בהוצאות שיקום הבית או למכור דירתו. ביטוי נוסף לכך ימצא בהוראת סעיף 2(ב) לתקנון המצוי ובהתאם לה לא רשאי בעל דירה לעשות שינויים בדירתו אשר יש בהם בכדי להוביל לפגיעה בדירת שכנו (להרחבה ראו ויסמן בעמודים 337-351). על כל הוראות אלו המלמדות על כרסום ספציפי בזכות הקניין מקום בו עסקינן בזכות בבית משותף, יש להוסיף את ההוראה הכללית החלה על זכות קניינית בהתאם לחוק המקרקעין והקבועה בסעיף 14 לחוק המקרקעין ובהתאם לה ככלל: "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר." – קרי המלמדת אף היא חיזוק לכך שיש להגביל גם את "שרירותיות הבעלות" מכוח חובות תום לב (לעניין זה ראו גם עניין שורצברגר בפסקאות 26-28). לאור האמור, הנני מוצאת לדייק ולקבוע כי לטעמי הדברים כפי שנקבעו על ידי השופט כהן בעניין קלצוק, בכל הנוגע לחולשתה של ההגנה על זכות הקניין, בהקשר לפרויקט חיזוק ובוודאי בעוצמה כפי שנקבעו, יפים למקרים בהם נפגעת זכות הקניין ברכוש המשותף ואולם, להגנה נרחבת יותר יזכה דייר אשר הזכות הנפגעת היא זכותו בדירתו הוא. משהאמור הובהר אפנה לבחינת ההסדר הקבוע בחוק פינוי בינוי. בהתאם להסדר זה, מקום בו הסכים רוב כנדרש מבעלי הדירות לפרויקט פינוי בינוי, סירוב בעל דירה שאינו סביר לעסקה "אינו בא עוד בגדרי "אגד הזכויות" של בעל מקרקעין, בדומה לשימושים אסורים אחרים. לבעליה של דירה בבית משותף המיועד לפינוי ובינוי כאמור לא עומדת עוד הזכות לנקוט בסירוב בלתי סביר מבלי לשאת באחריות על כך. בהגבלה זו יש אמנם משום פגיעה מסויימת בחירותו של בעל הדירה לעשות כרצונו בקניינו, אך פגיעה זו נעשית תוך איזון זכותו הן למול האינטרס הציבורי לשפר את תנאי הדיור במתחמי פינוי ובינוי והן למול זכותם של יתר בעלי הדירות לעשות בקניינם שימוש שיטיב עימם (בכך שיקבלו דירה מודרנית, ובדרך כלל גדולה יותר, עם השלמת פרויקט הפינוי ובינוי). יתר על כן, מנגנון ההכרעה הקולקטיבי הקבוע בחוק, לפיו רק בהתקיים רוב מיוחס מקרב בעלי הדירות יחולו הסדריו, כמו גם הצעדים בהם נוקט החוק כדי להבטיח שרק במידה ובעל דירה מסרב לתמורה הוגנת לדירתו, יוכר הלה כדייר סרבן שסירובו בלתי סביר, מקהים אף הם את הפגיעה הקניינית, הגם שלא מאיינים אותה." (שם בפסקה 24) ומהו הסירוב אשר יחשב כסירוב סביר על פי חוק פינוי בינוי? במסגרת סעיף 2(ב) לחוק נקבעה רשימה שאינה סגורה (ראו עניין שוצברגר בפסקה 30), הכוללת עילות לסירוב כדלקמן: אי כדאיותה של עסקת פינוי בינוי שעל הפרק (סעיף 2(ב)(1) לחוק פינוי בינוי; לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש, או מגורים המותאמים למגבלותיו או מגבלות בן משפחה הגר עימו (סעיף 2(ב)(2) לחוק; לא הוצעו בטוחות הולמות לעסקה (סעיף 2(ב)(3) לחוק); קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר (סעיף 2(ב)(4) לחוק; דירת התמורה אינה כוללת התאמות כפי שהיו בדירה המקורית לאדם עם מוגבלויות או בן משפחתו המתגורר עמו, או את תמורת שווין של ההתאמות הקיימות; בעל הדירה המסרב הוא קשיש המתגורר בדירה ולא הוצעה לו, חלופה כמפורט בחוק, נוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה (סעיף 2(ב)(6) לחוק). הואיל ובמקרה דנן, העלו הנתבעים טענה הנסבה על כדאיות העסקה, הנני מוצאת להוסיף ולציין כי במסגרת הפסיקה נקבע כי הנטל להוכחת כדאיותה של עסקת פינוי בינוי מוטל על כתפיהם של התובעים לפי חוק זה (עניין שורצברגר בסעיף 32) ואולם, ככל שקבע שמאי פינוי בינוי כי העסקה כדאית כלכלית, הרי שחזקה כי העסקה כדאית כלכלית אלא אם הוכח אחרת (סעיף 2(ב)(1) לחוק). אשר לאופן בחינת כדאיותה הכלכלית של עסקת פינוי בינוי, נקבע כי זו תיבחן: "מטבע הדברים, מנקודת מבט אובייקטיבית הבוחנת את הפרויקט כמכלול, ולא מנקודת מבט סובייקטיבית של כל אחד מבעלי הדירות... בהקשר זה, יש להוסיף כי בעת בחינת כדאיות העסקה, על בית המשפט לזכור כי בעלי הדירות זכאים לתמורה סבירה והוגנת, אך לאו דווקא לחלוקה שווה של רווחי הפרויקט בינם לבין יזמיו. זאת לנוכח העובדה כי האחרונים מבצעים את כל הפעולות הנדרשות להוצאת הפרויקט אל הפועל וכן נושאים בעלויותיו ובסיכון לכישלונו. חיזוק לגישה זו ניתן למצוא גם בתקן הרלבנטי של מועצת שמאי המקרקעין, המגדיר אמות מידה לבדיקה שמאית של תכניות פינוי ובינוי וקובע עקרון מנחה ביחס לבדיקת התמורה לבעלי הדירות, לפיו: "הבדיקה הכלכלית [של עסקאות פינוי ובינוי – י.ד.] תבחן את השאלה האם בעלי הדירות מקבלים את המינימום הסביר והאם התמורה המוצעת כדאית כלכלית בהתחשב, בין השאר, ברווח היזמי ובנתוני הפרוייקט" (סעיף 5.11 לתקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין – הוועדה לתקינה שמאית "פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי–בינוי" (דצמבר 2012)). עמדה דומה מציג נמדר בספרו, בו הוא הטוען כי המבחן לכדאיות העסקה הינו, למעשה, "מבחן שווי התמורה של הדירה החדשה": "לכאורה בפרויקט כזה [פרויקט פינוי ובינוי – י.ד.] לא מוטלות על הדיירים עלויות כלשהן... ולכן התוצאה הכלכלית עשויה להיות רק חיובית וזאת בנוסף לחידוש התשתיות של כל הסביבה שהדיירים כולם יהנו מהן. עם זאת, נראה כי המחוקק רואה חשיבות לכך שבסופו של דבר הפרויקט יצמיח הטבה כלכלית לדיירים, ואם שווי הדירה החדשה שיקבלו יהיה דומה או קטן מהשווי הנוכחי של הדירה שנועדה להריסה כי אז תהיה זו סיבה סבירה לסירוב הדייר להסכים לפרויקט" (נמדר, בעמ' 78)." [ההדגשות שלי ל.ב.] כהשלמה לרשימת המקרים המפורטים בסעיף 2 לחוק פינוי בינוי, יפות קביעות בית המשפט העליון ברע"א 1002/14 שומרוני נ' קופמן (9.7.2014) (לעיל ולהלן: "עניין שומרוני"), באשר לאופן בו יש לבחון האם טענות הדייר המתנגד הן סבירות אם לאו. אציין כי גם באותו העניין נדרש בית המשפט העליון לסרבנות דייר בפרויקט תמ"א 38 ואולם, הואיל ובמהותו מדובר בפרויקט דומה, הנני סבורה כי קביעות אשר נקבעו באותו העניין יפות גם כאן: "אשר על כן, בבואו לבחון בקשה לאשר הסכם, חרף התנגדות של מיעוט מקרב הדיירים, עליו להקדים ולבחון את מכלול נסיבות העניין, ובכלל זה לתת דעתו לשאלות הבאות: האם הוצג טעם להתנגדות (או שמא ההתנגדות היא בעלת אופי "עקרוני" ללא הנמקה)? האם במישור האובייקטיבי התוכנית עתידה להיטיב את מצב כלל הדיירים בבניין? האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט? האם היא התקבלה בחוסר תום לב או בניגוד עניינים? האם הוצגה תוכנית חלופית קונקרטית והאם גלומים בזו יתרונות שאין בהסכם שהוצג לאישור? האם נשמר השוויון בין הדיירים? המדובר ברשימת שיקולים לא ממצה וכמובן שעל המפקח לשקול את התוכנית שמוגשת לאישורו בהתאם למכלול נסיבות העניין." (סעיף 27 לפסק הדין). אציין כי בעניין שומרוני, עת התייחס בית המשפט העליון לחלופה אשר על הדייר הסרבן להציג כחלק מההצדקה לסירובו, דבריו נאמרו בהקשר לחלופה תכנונית. זאת הואיל והטענות אשר הושמעו באותו העניין נסבו על העדר חלופה תכנונית. יחד עם זאת, לגישתי אינני סבורה כי בית המשפט העליון ביקש לצמצם קביעתו רק לנסיבות לפניו, קרי לקבוע כי החלופה הרלוונטית אשר על הדייר הסרבן להציג היא חלופה תכנונית. זאת הואיל ולגישתי וכפי העולה מפרשנות תכליתית של קביעות בית המשפט העליון באותו העניין, הכוונה היא שיהא על הדייר המסרב, להציג חלופה אפשרית אחרת בכל תחום ועניין השנוי במחלוקת – קרי לתמוך בקיומה של חלופה התואמת את גישתו והתנגדותו. קביעתי זו עולה ראשית עם לשון הקביעה בעניין שומרוני ובהתאם לה מדבר בית המשפט העליון ב"חלופה" ולאו דווקא בחלופה תכנונית. זאת ועוד, מתוך דברי בית המשפט העליון עולה כי השיקולים המוצגים על ידו הם שיקולים אפשריים ואולם, לא מדובר ברשימת שיקולים ממצה. ולבסוף, כחוט השני עוברים בשיקולים אשר מונה בית המשפט העליון, ההיגיון והרציונל ולפיהם נדרש כי ההתנגדות תהיה התנגדות ממשית ולא סתמית או תיאורטית. בהלימה לכך, הרי שלגישתי גם החלופה בה מדבר בית המשפט העליון, היא חלופה המגלמת אפשרות העולה בקנה אחד עם הטעמים להתנגדותו של הדייר המסרב. כך ככל שסירובו של הדייר מבוסס על טעמים כלכליים - עליו להציג חלופה כלכלית אחרת העולה בקנה אחד עם התנגדותו, ככל שסירובו מבוסס על טעמים תכנוניים – עליו להציג חלופה תכנונית אחרת העולה בקנה אחד עם התנגדותו וככל שהתנגדותו מבוססת על מתווה ההתקשרות עם הקבלן - עליו להציג חלופה אפשרית העולה בקנה אחד עם התנגדותו – קרי עם המתווה המוצע על ידו. ודוקו – הדרישה אינה נסבה על חלופה תיאורטית מפרי דימיונו של המתנגד, אלא חלופה בדמות – תכנית אחרת שניתן לאשרה במוסדות התכנון; הסכם אחר – אשר יש יזם המסכים לחתום עליו המגלם תמורות כלכליות עודפות; ולבסוף – יזם קונקרטי המסכים למתווה הקונקרטי המוצע על ידי הדייר המתנגד. הנני סבורה כי האמור חל למצער בנסיבות המקרה נשוא הדיון כאן, בהן מצהירים הנתבעים כי הם מעוניינים בקיומו של הפרויקט ואולם, לגישתם יש לזכותם בתוספות לזכויות המוקנות להם במסגרת ההסכם (ראו לעניין זה בדומה גם קביעתי בעש"א (מחוזי ת"א) 69335-06-23 נעם ניר נ' דוד נאור (המנוח) (24.1.2024) אשר בקשת רשות ערעור אשר הוגשה עליה נדחתה, על ידי כבוד השופטת דפנה ברק ארז, ברע"א 2331/24 ניר נעם נ' נאור ששון דוד ז"ל ו-80 אח' (23.6.2024), תוך שבסעיף 10 לפסק דינה נקבע כי: "אף השאלות הנוגעות לטיב החלופה שהיה על המבקש להציג היו בעלות אופי יישומי וקונקרטי. כמו כן, מכלול טענותיו של המבקש נדונו בהרחבה במסגרת ההליך, ולאחר שנבחנו לגופן – נדחו אחת לאחת." ובית המשפט העליון לא מצא להתערב בקביעות אלו). על השוויון בעסקת פינוי בינוי; כפי העולה מתוך הרשימה הקבועה בסעיף 2(ב) לחוק (אשר כבר הובהר כי אינה רשימה סגורה), טענה בדבר העדר שוויון בתמורות, או טענה בדבר קיפוח המיעוט - אינן נזכרות בסעיף זה כטעם לסירוב. יחד עם זאת, כפי שהוזכר בעניין שומרוני וכפי שהמשיכה הפסיקה ושנתה – טענה בדבר העדר שוויון בתמורות, או טענה הנסבה על קיפוח המיעוט – יש בה כדי להקים עילה לסירוב. כך בת"א (חי') 30410-10-20 אבנר דניאל נ' שמעון פייביש (12.2.2026), נקבע לאחרונה בעניין זה: "חוק פינוי ובינוי אינו קובע במפורש כי העדר שוויון מהווה עילת סירוב סבירה, וסעיף 6 לחוק אף מסתפק בחובת גילוי ושקיפות לגבי שינויים בתמורה. עם זאת, נקבע כי בחינת השוויון המהותי בין בעלי דירות בעלי מאפיינים דומים היא חלק בלתי נפרד מבדיקת כדאיות העסקה; מכאן, עולה כי אף שהשוויון אינו "תנאי סף" סטטוטורי ברשימת עילות הסירוב, הוא מהווה קריטריון מהותי שבית המשפט בוחן כדי לוודא שהעסקה הוגנת ואינה מקפחת, וזאת כדי למנוע מצב שבו דייר אחד מקבל תנאים נחותים משמעותית ללא הצדקה עניינית." במסגרת הפסיקה נדונה השאלה מהו אותו שוויון הרלוונטי לטענת הסרבנות – האם שוויון כמותי – קרי אשר בהתאם לו תזכה כל דירה לתוספת שטח זהה או שיוויון כמותי אשר יביא לידי ביטוי את מאפייני דירת המקור בקביעת התוספת הכמותית אשר תקבע בדירת התמורה. במאמר מוסגר אציין כי סוגיה נוספת אשר נדונה היא האם בקביעת מאפייני דירת המקור יש להביא לידי ביטוי פערים כלכליים ונוסף על כך האם התוספות צריכות להיות שוות כלכלית– קרי האם השוויון צריך להיות כלכלי ואולם, לסוגיה זו אינני נדרשת במקרה דנן (לשם הרחבה בסוגיה זו האחרונה ראו - עש"א (מחוזי ת"א) 32926-01-22 ישראל ניצה נ' יהב רון (15.06.2022); עש"א (מחוזי ת"א) 14413-02-22 שלמה שוחט נ' יוכבד פרץ (26.4.2022); רע"א 4443/22 יוכבד פרץ נ' שלמה שוחט (07.08.2022); עש"א (ת"א) 19339-01-23 עו"ד הלן אייזן נ' טקר ליאון ברנרד (15.5.2023) (להלן: "עניין אייזן")). בסוגיה הרלוונטית על פניו לענייננו והיא נסבה על השאלה האם השוויון צריך להיות כמותי או מהותי - דומה כי הגישה הרווחת בפסיקה היא כי השוויון הרלוונטי הוא השוויון המהותי. כך, למהות השוויון בתמורות בעסקה דומה- עסקה לפי תמ"א 38, נדרשתי בעניין אייזן. באותו המקרה חולקו הדירות השונות בפרויקט לקבוצות – דירות קטנות ודירות גדולות ונקבעה תמורה לדירות בהתאם לגודלן, באופן שהדירות הגדולות קיבלו תוספת גדולה יותר מאשר הדירות הקטנות. בנסיבות אלו טענו בעלי הדירות הקטנות כי הואיל והתמורה אינה שוויונית הרי שסירובם לעסקה – סביר. טענה זו נדחתה על ידי תוך שקבעתי כי את השוויון יש לקבוע בשים לב לקבוצת השווים ובהלימה כי מקום בו קיים הבדל מלכתחילה בין הדירות לאור גודלן (המשפיע גם על חלקן ברכוש המשותף), קיימת הצדקה להבדל בתמורות ונשמר השוויון המהותי. כך קבעתי בסעיף 25 לפסק הדין: "ראשית, יודגש – לאור הערתו של כב' השופט כשר בעניין שוחט בעליון – שקביעתי ולפיה המבחן הרלוונטי הוא הכמותי-מהותי, אין פירושה כי בכל מקרה יוחל רק מבחן זה, אלא שמדובר במבחן העיקרי שיש להחיל וברי כי במקרי קיצון, בהם מדובר בהפרשים כלכליים מהותיים, ניתן להידרש אף לכך במסגרת השיקולים אשר נשקלים במסגרת הליך אישור הפרויקט. שנית – ובמיוחד מקום בו מדובר בהריסה ובנייה מחדש – קביעה ולפיה המבחן הרלוונטי הוא המבחן הכמותי-מהותי, אין פירושה כי לכלל בעלי הדירות תוקנה במסגרת הפרויקט תוספת שטחים זהה. אלא, שעל התוספת להיות שוויונית- קרי, שלשווים תוקנה תוספת זהה. זאת הואיל ובקביעתי ולפיה השוויון הרלוונטי הוא השוויון הכמותי, אין כדי לאיין את ההלכה כפי שנקבעה מקדמא דנא ובהתאם לה, שוויון יש להחיל בין שווים וכי לא מתקיימת אפליה, אלא מקום בו ננקט יחס שונה אל שווים. קרי שעל מנת שתתקבל טענת אפליה על הטוען לאפליה להראות כי הוא שווה לקבוצת ההשוואה ולמרות זאת ננקט כלפיו יחס שונה... בהתאמה – ככל שקיימים הבדלים כמותיים בדירות המוצא – קרי מקום בו מדובר בדירות בגדלים שונים, ניתן לקבוע- במקרים המתאימים – כי השוויון מתקיים גם מקום בו לבעלי דירות שונות הוקנו תוספות שטח שונות. הנני סבורה כי קביעה זו רלוונטית במיוחד במקרים בהם נהרס הבית המשותף ונבנה מחדש. זאת בהינתן שבהתאם לסעיף 52 לחוק המקרקעין, שיעור בעלותו של כל בעל דירה ברכוש המשותף, הוא נגזרת של שטח דירתו באופן יחסי לשטח הדירות האחרות. בהתאמה, כאשר נהרס הבית המשותף, כך גם קבועות ורשומות זכויות בעלי הדירות במקרקעין עליהם היה בנוי הבית המשותף. משכך, קביעה ולפיה בעלי דירות מוצא גדולות יותר - שלהם אף מלכתחילה שיעור בעלות גדול יותר במקרקעין – יזכו לתוספת גדולה יותר, התואמת את היחסיות בשיעור הבעלות במקרקעין – תואמת על פניו את זכויות הקניין של בעלי הדירות השונים ומשכך אין בה כדי להפר את השוויון ביניהם. עוד יש לזכור בהקשר זה כי אמנם, כחלק מהנמקתי לעניין קביעת המבחן המהותי-כמותי, ציינתי כי מבחן זה עולה בקנה אחד עם אופי התמריצים בהתאם לתמ"א 38 שאף הם תמריצים כמותיים, אשר על פניו אינם מבחינים בין שווין ההתחלתי של הדירות השונות או גודלן. יחד עם זאת, יש להדגיש בהקשר לכך שניים– ראשית, כי הגם שבמסגרת התמ"א נקבעו תמריצים שונים בדמות תוספת שטחים, תמריצים אלו שנקבעו בתכנית אינם בגדר זכויות מוקנות, אלא שמדובר בתמריצים מקסימליים שנתונים לשיקול דעת המוסד התכנוני (ראו מיכה גדרון ואהרון נמדר תמ"א 38 (2012),בעמודים 337-339 וכן, עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד [פורסם בנבו] (30.10.16) בפסקה 31)). בהתאמה, במקרים רבים לא מתקבלת במסגרת התכנון מלוא חבילת התמריצים הקבועה בתמ"א. לכך יש להוסיף כי מטבע הדברים, הסכם התמ"א הוא פרי משא ומתן המגלם איזונים בין דרישות בעלי הדירות השונים לבין האפשרויות הנובעות מהאילוצים הכלכליים והתכנוניים של הפרויקט. לאור זאת, הנני סבורה כי ניתן לגלם בו דרישות לגיטימיות של בעלי דירות בעלות איפיונים שונים מהותית – כגון דרישה של בעל דירת מוצא גדולה יותר לקבל תוספת שטח גדולה יותר, או של בעל דירה עם הצמדות מיוחדות לקבל דירת תמורה שתביא לידי ביטוי את ייחודיות דירתו". על פסק הדין בעניין אייזן, הוגשה בקשת ערעור אשר נדונה ברע"א 5108/23 הלן אייזן נ' טקר ליאון ברנרד (16.11.2023). בקשת רשות הערעור נדחתה מהטעם שאין הצדקה לדון בנשוא הערעור בגלגול שלישי. יחד עם זאת, הביע בית המשפט העליון, מפי כב' השופט כשר, בפסקה 13 לפסק הדין, עמדתו באשר למבחן בו יש לנקוט כדלקמן: " אשר לטענת המבקשת לפיה שגה בית המשפט קמא עת שקבע כי עקרון השוויון בין בעלי הדירות אינו מחייב כי לכל דירת מגורים תתווסף תוספת שטח אחידה – בדחותו טענה זו הרחיב בית המשפט המחוזי בשאלה כיצד נדרשת המפקחת לבחון התנגדות של בעל דירה לחתום על הסכם תמ"א, בטענה כי ההסכם מפלה אותו לרעה: האם על פי מבחן של שוויון "כמותי-מהותי", שענינו השוואה בין תוספת המטרים המתווספת לכל דירת תמורה; או האם על פי מבחן של שוויון "כלכלי", הבוחן האם כל בעל דירה צפוי לקבל תמורה זהה מבחינת שוויה הכלכלי. שאלה זו הינה בהחלט שאלה בעלת השלכות רוחב החורגות מעניינם הפרטני של הצדדים. לפיכך, אילו המענה לשאלה זו היה נחוץ לצורך ההכרעה בעניין דנן, הייתי מעביר את ההכרעה בבקשה דנן להרכב תלתא. ואולם, כפי שציין בית המשפט המחוזי, ההכרעה בשאלה זו אינה נדרשת בענייננו. זאת, שכן בין אם המבחן הרלוונטי הוא מבחן "מהותי-כמותי", ובין אם הוא מבחן "כלכלי", את הבחינה לפגיעה בשוויון יש לבצע תוך השוואה בין שווים ולא בין מי שקיים שוני מהותי ביניהם. לפיכך, העובדה כי לבעלי דירות מוצא שונות ניתנות דירות תמורה עם תוספת שונה של מטראז', אין בה כדי להקים טענה להפליה לפי אף אחד מהמבחנים הנ"ל. קביעה זו מקובלת גם עליי, ועל כן אינני סבור כי יש בטענת המבקשת כדי להצדיק מתן רשות ערעור ב-"גלגול שלישי", בנסיבות העניין דנן." [ההדגשה שלי ל.ב.]. בדומה הוחל כלל זה גם בפרויקט פינוי בינוי על ידי כב' השופטת עובדיה בת"א (מחוזי ת"א) 49303-10-20 ניר נ' שעשוע, בפסקה 100 (12.7.23): "בית המשפט נדרש לבחון את השוויון בין התמורות המוענקות לבעלי הדירות הפרויקט באופן מהותי ואין משמעו של השוויון הנדרש בהכרח כי כל בעלי דירה יזכו בתמורה זהה לבעלי דירה שכנה בבית המשותף. נראה כי בנסיבות העניין מתקיים שוויון מהותי בפרויקט, והנתבעים לא טענו ולא הוכיחו כי התמורה שיקבלו פחותה מזו שקיבלו יתר בעלי הדירות זאת ביחס לשטח הרשום של דירתם או כי התמורה שהוצעה להם חושבה על יסוד תחשיב שונה עבור תוספת השטח המורחב בדירתם ביחס לדירות המורחבות האחרות בפרויקט, או כי התחשיב נערך שלא על בסיס שמאות עניינית ומקצועית". (ראו גם ת"א (מחוזי ת"א) 42823-03-24 קרן אור - שרותי כח אדם בע"מ ואח' נ' אילנה באבו (11.5.2026), מפי כב' השופט הס). בהתבסס על ההתוויות כפי שפורטו לעיל בהרחבה, אפנה לבחון את הסוגיות במחלוקת במקרה דנן. אפתח בשאלה האם התקיים תנאי הסף ולפיו קיים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ הפינוי בינוי אשר כרתו עסקת פינוי בינוי. במקרה דנן טוענים הנתבעים כי קיומו של רוב כאמור לא הוכח וכי אף טענו זאת במסגרת כתב ההגנה מטעמם ויתרה מכך, כי לא ויתרו על טענותיהם אלו עת הסכימו להסדר הדיוני (במסגרתו ויתרו הצדדים על הגשת תצהירי עדות ראשית). התובעים מצדם טוענים מנגד כי דין הטענה דחיה, הואיל ומתוך ההסדר הדיוני אשר עליו הסכימו הצדדים בהליך זה, עולה ברורות כי הצדדים הסכימו שהכרעה בהליך תיסוב רק על הטענות השמאיות. לאחר שבחנתי את הטענות ההדדיות, נחה דעתי כי במקרה דנן, דין טענות הנתבעים ולפיהן לא קיים רוב כנדרש לפרויקט להידחות. בהקשר זה וראשית, אציין כי עיון בכתב ההגנה מטעם הנתבעים מגלה כי טענותיהם בדבר העדר רוב אינן קוהרנטיות. כך בסעיף 78 לכתב ההגנה - במענה לטענת התובעים בסעיף 9 לכתב התביעה ולפיה קיים רוב מוחלט מבעלי הדירות לפרויקט וכי הנתבעים הם דיירים סרבנים – טענו הנתבעים בסעיף 78 לכתב ההגנה, כי האמור מוכחש הואיל והם אינם דיירים סרבנים. קרי, לא הכחישו את עצם קיומו של הרוב הנדרש. זאת ועוד, בסעיף 87 לכתב ההגנה, אמנם טענו הנתבעים כי לא הוצגו חתימות כדבעי על ההסכם פינוי בינוי ואולם, בהמשך לכך, לא טענו כי לא הוכח דבר קיומו של רוב, אלא בית המשפט התבקש אך להורות לתובעים להציג טבלת חתימות ברורה ועדכנית. יתרה מכך, הנני סבורה כי בניגוד לטענות הנתבעים, הרי שבהסכמתם להסדר הדיוני, ויתרו הנתבעים מפורשות על טענותיהם לבד מאלו אשר הועברו לחוות דעתו של מומחה בית המשפט. כך, בהודעה מיום 6/1/26 אשר הועברה על ידי הנתבעים, במענה להצעת התובעים ובהתאם לה יבוטלו דיוני ההוכחות והצדדים יגישו סיכומיהם, הודיעו הנתבעים כי: "7. הנתבעים סבורים כי חוות דעתו של המומחה מאששת באופן מלא את טענותיהם כפי שבאו לידי ביטוי בכתב ההגנה כפי שהוגש מטעמם, ובכפוף לקבלת המענה לשאלות ההבהרה, אזי, מתוך רצון לייעל את ההליך ולחסוך בזמן שיפוטי, מוצע עדכון קל להסדר הדיוני המוצע ע״י התובעים. הסדר ששומר על זכות הנתבעים להציג באופן מלא וראוי את טענותיהם בפני כב׳ בית המשפט הנכבד. 8. הנתבעים מבקשים כי ייקבע שדיון קד״מ יתקיים במועדו, קרי ביום 17.03.2026 בשעה 08:30, ובנוסף ייקבע דיון אחד ובו המומחה ייחקר ע״י הצדדים על חוות דעתו. זאת במקום הגשת תצהירי עדות ראשית מטעם הצדדים, דבר שאין בו צורך בשל חוות דעת המומחה שנותנת את המענה ביחס לשתי הסוגיות שבמחלוקת בין הצדדים. 9. לאחר סיום חקירת המומחה יינתנו 30 יום לתובעים להגשת סיכומיהם ולאחר הגשתם יינתנו לנתבעים 30 יום להגשת סיכומיהם." מתוך האמור עולה כי הנתבעים אמנם טענו כי השינוי להסדר יהא בו כדי לאפשר להם להציג באופן מלא וראוי את טענותיהם ואולם, בניגוד לטענותיהם בסיכומיהם, הם לא הודיעו כי הם שומרים על כלל הטענות אשר הועלו על ידם במסגרת כתב ההגנה. אלא, הסכימו מפורשות לכך שאין עוד צורך בהגשת תצהירי עדות ראשית, הואיל וחוות דעת המומחה נותנת מענה ביחס לשתי הסוגיות במחלוקת בין הצדדים. לאור כל זאת, הנני קובעת כי קיומו של רוב כנדרש בחוק פינוי בינוי, אינו שנוי במחלוקת במקרה דנן. בנסיבות בהן הגעתי לכלל מסקנה כי רוב כנדרש מבין בעלי הדירות הסכים לכריתת ההסכם, אפנה לבחון האם סירוב הנתבעים לחתום על ההסכם הוא סירוב סביר בנסיבות העניין כמשמעו בחוק פינוי בינוי. הנתבעים משתיתים טענתם ולפיה סירובם להסכם הפינוי בינוי הוא סביר על שלושה טעמים – הראשון, כי שטח הדירה המצוין בהסכם הפינוי בינוי קטן משטח הדירה בפועל לפי היתר הבנייה; השני, כי בשטח דירת התמורה המוצעת להם לא מובאות לידי ביטוי זכויות בניה בלתי ממומשות אשר קיימות לדירתם עובר לאישור הפרויקט; ולבסוף, כי הפרויקט אינו כלכלי. סבירות הסירוב מפאת ההבדלים בשטח הדירות; קרי, האם ההבדל בין שטח דירותיהם של הנתבעים בהתאם לקבוע בהסכם הפינוי בינוי אל מול שטחן בהיתר הבניה – יש בו כדי להצדיק את סירוב הנתבעים לחתום על הסכם הפינוי בינוי? אפתח ואציין את שאין עליו חולק – קביעת שטח הדירות במסגרת הסכם הפינוי בינוי שלא בהתאם לשטח בהיתר הבניה (אלא בשטח הקרוב לשטח הרשום בטאבו) – לא נעשתה רק באשר לדירות הנתבעים, אלא שרישום כאמור ננקט באשר לכל הדירות. כך, כלל הדירות הקטנות נרשמו בטבלת התמורות בהסכם הפינוי בינוי כדירות אשר שטח המקור שלהן הוא 60 מ"ר – הגם ששטחן בהתאם להיתר הבניה קרוב ל – 68 מ"ר ואילו כלל הדירות הגדולות נרשמו בטבלת התמורות בהסכם הפינוי בינוי כדירות אשר שטח המקור שלהן הוא 86 מ"ר - הגם ששטחן בהתאם להיתר הבניה עומד על 96.3 מ"ר. לכך יש להוסיף את שאף עליו אין חולק - דירות התמורה המוקצות לדירות הקטנות זהות בגודלן ושטחן עומד על 78 מ"ר ודירות התמורה המוקצות לדירות הגדולות אף הן זהות בגודלן ושטחן עומד על 98 מ"ר. מהאמור – אשר אינו שנוי במחלוקת עולה, כי אין חולק שמבחינה כמותית השוויון בין קבוצות הדירות נשמר ונוסף על כך, אין חולק כי הדירות הגדולות זוכות לתוספת שטח קטנה יותר מזו לה זוכות הדירות הקטנות. אלא שעל אף האמור טוענים הנתבעים כי הואיל וקיים פער בין השטח הרשום בהסכם הפינוי בינוי לבין השטח בהיתר, הם זכאים לפער זה בפועל כתוספת לתמורות – קרי הם זכאים לקבל דירת תמורה אשר שטחה גדול ב – 8 מ"ר. טענה זו אין בידי לקבל. זאת משהנתבעים לא הצביעו על כל מקור בדין המבסס זכותם לתוספת שטח זו. כך, אפתח ואציין כי קיימות (לפחות) שתי דרכים לקביעת אופן חישוב התמורה בפרויקטים של התחדשות עירונית – הראשונה ולפיה נקבע בהסכם כי על שטח הדירה הקיים תתווסף תוספת במ"ר – שיטה זו שלטה בכיפה בפרויקטים מסוג תמ"א 38 – זאת במיוחד הואיל ותמ"א 38 עצמה קבעה כללים תכנוניים ובהתאם להם נקודת המוצא לבנוי החדש יהיה קונטור הקומה הטיפוסית הקודמת ונוסף על כך, קבעה תוספת במ"ר לכל דירה קיימת. בהתאם לשיטה זו בהסכם נקבע כלל ולפיו לשטח הדירה (אשר יימדד בהתאם לכללים הקבועים בהסכם) תתווסף תוספת מ"ר. הדרך השנייה – קובעת את שטח דירת התמורה כ"פיקס" – קרי קובעת את שטח דירת התמורה "פיקס" קרי מבלי לערוך חישוב – במסגרת ההסכם - של שטח דירה +תוספת מ"ר. ודוקו- יכול שגם בבסיס ההוראה החוזית במקרה האחרון, נבחנים שטחי המקור אל מול שטחי התמורה ואולם, הכלל החוזי אינו משקף בחינה זו. אציין כי מקום בו נהרס בית משותף ונבנה מחדש במסגרת פינוי בינוי, יכול כי הסיבה לכך שאין במסגרת ההסכם את הקישור בין שטחי המקור לשטחי התמורה – נובעת מכך שגם במסגרת התכנון של הפרויקט החדש, קיימת חשיבות פחותה למצב הנכנס ותכנון הפרויקט העתידי נבחן בהתבסס על צרכי התכנון הנוכחיים ומגבלות התכנון הנוכחי ולאו דווקא על המצב בעבר. במקרה דנן, הכלל אשר נקבע בהסכם הוא כלל ולפיו בעלי הדירות יקבלו דירות תמורה בשטח כולל כפי שנקבע בהסכם, קרי אופן קביעת התמורה בהסכם עצמו נעשה בהתאם לדרך השנייה. הנתבעים לא הראו כי מדובר בכלל שיש בו כדי להפר את השוויון – מהותית או כמותית – בשים לב לכך שאין חולק שהכלל (כמו גם השגיאה) ננקטו באופן זהה כלפי כלל בעלי הדירות ונוסף על כך, אין חולק כי בהתאמה לקבוצת השווים שלהם, הוצעו לבעלי הדירות הקטנות דירות תמורה באותו שטח. נוסף על כך, הנתבעים לא הראו מה מקור הדרישה לקבל שטח גדול יותר בשל טעות אשר חלה בהסכם כלפי כלל בעלי הדירות באופן זהה. אציין כי בהקשר זה טענו הנתבעים בסיכומיהם ששטח הדירה כפי שנרשם בהסכם אשר מקורו בטעות הוא זה אשר שימש בסיס למשא ומתן שהתנהל על יסוד שטח הדירה המקורי + תוספת שטח. טענה זו מושתתת על טענות אשר השמיעו התובעים במסגרת כתב התביעה מטעמם, בסעיפים 61, 73 ו- 74. במסגרת סעיפים אלו נכתב מפורשות כי נקודת המוצא לקביעת תוספת השטח העיקרי לכל דירה התבצעה לפי הבחנה בין שני טיפוסי דירות קיימות בבניין – דירות קטנות בשטח של 60 מ"ר ודירות גדולות בשטח של 86 מ"ר וזאת, כאשר הדירות הקטנות יקבלו תוספת שטח עיקרי של 18 מ"ר והגדולות של 12 מ"ר. עוד נכתב בסעיפים אלו כי תוספת השטח העיקרי המוצעת במסגרת הפרויקט לוקחת בחשבון את שטח הדירה הקיים על פי ההיתר המקורי ועליו מוקנית תוספת שטח עיקרי שהיא 12 מ"ר לדירות הגדולות ו – 18 מ"ר לדירות הקטנות. על פניו האמור בכתב התביעה יש בו כדי לתמוך בטענות הנתבעים ולפיהן במסגרת המשא ומתן, הבסיס לקביעת התמורות היה שטח הדירה כפי שנרשם בהסכם הפינוי בינוי. אולם, למרות זאת אינני סבורה כי השגגה האמורה יש בה כדי להשליך על זכותם הנטענת של הנתבעים לקבלת שטח נוסף על פני שטח דירת התמורה הקבוע בהסכם הפינוי בינוי. זאת ראשית, בשים לב לכך שהכלל שנקבע במסגרת ההסכם הוא כלל "פיקס" ולא כלל ולפיו על שטח הדירות בהיתר תתווסף תוספת שטח. קרי, בסופו של יום ההסכם גילם כלל תמורה שלא יוצא מנקודת מוצא חישובית. יתרה מכך, מתוך הנסיבות בתיק, הנני סבורה כי גם ככל שהטעות הייתה מתחוורת בשלב המשא ומתן, לא היה בכך כדי להוביל להגדלת דירות התמורה. זאת בשים לב לכך שבסופו של דבר, קביעת שטח התמורה היא פרי משא ומתן במסגרתו בוחן היזם – אילו תשומות הוא משקיע בפרויקט אל מול התשואה שתצמח לו. במקרה דנן, נקבע על ידי מומחה בית המשפט כי – נכון למועדים הרלוונטיים (ואף ביתר שאת עתה) – רווחיות הפרויקט גבולית ליזם. בנסיבות אלו, בהן ממילא שטחן של דירות התמורה מגלם מקסימום אפשרי מבחינת היזם, ברי כי גם ככל שהיה מתחוור כי שטח דירות המקור הוא גדול יותר, ממילא לא היה משתנה שטח דירות התמורה, שכן היה בכך כדי להפוך את הפרויקט לבלתי כדאי כלכלית. תימוכין לקביעתי זו ניתן למצוא בעדות המומחה מטעם בית המשפט בעמוד 16 שורות 23-27 לפרוטוקול: "העד מר מערב: הייתי מציין, אני לא יודע אם, אני יכול להגיד ככה, הייתי מציין מה השטח בהיתר, מה השטח ברישום, מה השטח במדידה, הייתי מחווה את דעתי, אני לא יודע אם זה היה משנה את ההסכם. ההסכם הוא דיפרנטי לעניין הזה, הוא יכול להיות אותו דבר כמו שהוא נכתב, הוא יכול להיות יותר גבוה, יכול להיות יותר נמוך, אבל זה נתון עובדתי פשוט שהוא צריך," יתרה מכך, המומחה מטעם בית המשפט אף הוסיף והעיד כי מהבדל זה נפגעו משמעותית יותר הדירות הגדולות. כך, בעמוד 17 שורות 6-8 העיד המומחה כי: "העד מר מערב: ציינתי במפורש שמי שקיבל דווקא יותר זה אלה עם הדירות שלא הורחבו כי הטעות אצל הדירות המורחבות הייתה עוד יותר גדולה, אם הם היו אמורים לקבל 12 מטר הם קיבלו בסופו של דבר שני מטר...." קביעתי ובהתאם לה אין בטעות שחלה בהסכם הפינוי בינוי כדי לזכות את הנתבעים בתוספת שטח בדירות התמורה המוצעות להם, מתחזקת בשים לב לכך שהנתבעים לא הציגו חלופה במסגרתה ניתן לקבל תמורה גדולה יותר בפרויקט זה. כך, כפי שפורט לעיל בהרחבה בסעיף 46 לעיל לפסק הדין, הנני סבורה כי על מנת לבסס סרבנות – ובמיוחד הדברים אמורים מקום בו טוען בעל דירות כי ניתן היה לקבל תמורות גבוהות יותר – שומה על הדייר הסרבן להציג אלטרנטיבה אפשרית אחרת. ודוקו- לא אלטרנטיבה רעיונית תיאורטית, אלא אלטרנטיבה שאמנם ניתן לממשה. במקרה דנן – לא זו בלבד שהנתבעים לא הציגו אלטרנטיבה אפשרית בדמות יזם אחר המוכן ליתן תמורות גבוהות יותר, אלא שבשים לב לקביעת מומחה בית המשפט ולפיה הרווחיות של הפרויקט גבולית (ראו גם עדות מומחה בית המשפט לעניין זה משורה 33 בעמוד 22 ועד לשורה 7 בעמוד 23) ברי כי אלטרנטיבה כאמור אינה קיימת. אשר לכך, העיד מומחה בית המשפט מפורשות בעמוד 24 שורות 16-21: "לא, זה כרגע לא מדבר על, אם ההסכם הוא כפי שהוא עצמו אני מניח שהיזם רוצה להמשיך אז מבחינתו יש לו כדאיות כלכלית, הוא פשוט מוכן להשתתף ברווח יותר נמוך מתוך הרווח הסביר כי אנחנו רואים רווח של 16% כרווח סביר. יש יזמים שמוכנים בפחות אז זה כבר עניין של שיקול דעתם. אבל באופן כללי האם אני אשנה עכשיו את התנאים ואני אוסיף עוד מטרים אז בוודאות לא נהיה שם." [ההדגשה שלי ל.ב.] ודוקו - בהמשך עדותו אמנם אישר מומחה בית המשפט כי יזמים שונים יכולים להציע הצעות שונות ואולם, בשורת הסיכום העיד מפורשות בעמוד 25 שורות 26 עד 30 כי: "... אז אנחנו יודעים שיש יזמנים שונים שמציעים משהו, אבל זה צריך להיות משהו שהוא סביר. היה לי פעם איזו חוות דעת לא מזמן שהתבקשתי לברר יזם שמישהו שטען שיש 117% כדאיות, אז המפקחת אמרה לו 'אין בעיה, תביא יזם', אף אחד לא הגיע כמובן כי אין כזאת כדאיות." אציין כי במסגרת סיכומיהם הוסיפו הנתבעים וטענו שככל שהייתה מתחוורת הטעות בשלב התכנון, הרי שגם התוכניות אשר הוגשו לאישור רשויות התכנון היו מקנות שטחים גדולים יותר. בתמיכה לטענתם זו הפנו הנתבעים לעדות מומחה בית המשפט בעמודים 29-30 לפרוטוקול. אלא, שטענתם זו של הנתבעים הועלתה לראשונה בסיכומיהם ומשכך, על פניו דינה דחייה מפאת הרחבת חזית. למעלה מן הצורך אציין כי המומחה אמנם אישר שקיימת אפשרות לכך שלו היה המצב הנכנס גבוה יותר, הרי שיכול שהוועדה הייתה מתחשבת בכך עת הייתה בוחנת את הכדאיות לפי תקן 21 ואולם, הוסיף והעיד כי לא בדק האם אמנם כך היו פני הדברים במקרה דנן ויתרה מכך, המומחה אף הדגיש כי השאלה האם בפועל היו ניתנות זכויות או לא היא שאלה אחרת ולא מדובר במצב מתחייב (ראו עדותו משורה 33 בעמוד 29 ועד שורה 2 בעמוד 30). נוסף על כך, אציין ואדגיש כי בעניין המכון לרפורמות קבע בית המשפט העליון מפורשות כי אין רשויות התכנון כפופות לתקן 21.1 בעת תכנון המתחם (שם. בפסקה 36) ונוסף על כך, כי אין התמורות הקבועות בו מכתיבות את התמורות במסגרת עסקת פינוי בינוי אלא המשא ומתן בין הצדדים (שם. בסעיף 44). קביעה זו מחזקת אף היא את המסקנה ולפיה דין טענתם זו של הנתבעים להידחות - למצער הואיל והועלתה כספקולציה בלבד אשר לא הוכחה. לאור כל האמור אינני סבורה כי יש בהבדל בין שטח הדירות הנקוב בהסכם הפינוי בינוי לבין שטחן בהתאם להיתר כדי להקים לנתבעים עילת סירוב סבירה לפרויקט. בכל הנוגע לתוספת בגין הזכויות – מוסיפים הנתבעים וטוענים כי עובר לחתימה על הסכם הפינוי בינוי, עמדו לטובת דירותיהם זכויות בניה שאינן ממומשות, אשר לאורן היה מקום להגדיל את שטח דירות המקור שלהם ובהתאמה גם את שטח הדירות התמורה שלהם. כך, לטענת הנתבעים, עמדו לטובת כל אחת מדירותיהם זכויות להרחבה של 25-26 מ"ר, כי יש להכפיל שטח זה במקדם אקוויוולנטי העומד על 0.44 וכי בהתאמה יש להוסיף לדירות התמורה שלהם – רק בגין רכיב זה עוד 11 מ"ר. לטענת הנתבעים הואיל ובהתאם למוסכם הפער בין התמורות לדירות הקטנות לבין הדירות הגדולות עומד על 6 מ"ר, הרי שיש להוסיף להם בגין רכיב זה עוד 5 מ"ר. קודם לבחינת הטענות הנני מוצאת להעמיד דברים על דיוקם – שטחן המקורי של הדירות הגדולות והקטנות – כפי שנקבע על ידי מומחה בית המשפט ואינו שנוי במחלוקת בין הצדדים – הוא 96.3 מ"ר הדירות הגדולות ו-68 מ"ר הדירות הקטנות. שטחן של דירות התמורה הוא: 98 מ"ר לדירות הגדולות ו78 מ"ר לדירות הגדולות. מהאמור עולה כי הדירות הגדולות מקבלות תוספת שטח של 1.7 מ"ר והדירות הקטנות מקבלות תוספת שטח של 10 מ"ר. מהאמור עולה כי הפער בתמורה בין הדירות הגדולות לקטנות עומד על 8.3 מ"ר – שטח המגלם את התמורה העודפת בגין זכויות בניה שאינן ממומשות לדירות הקטנות. משכך, בכל מקרה – גם ככל שיופעל המקדם לו טוענים הנתבעים (בשים לב לכך שטענתם הראשונה הנסבה על זכאותם לתוספת שטחים בגין פערי השטח הרשום בהסכם הפינוי בינוי – נדחתה) לא מדובר בהבדל של 5 מ"ר, אלא לכל היותר בהבדל העומד על 2.7 מ"ר ובמקדם של 0.33 במקום מקדם של 0.44. השאלה הנשאלת היא האם קופחו הנתבעים בהערכת שווי זכויות הבניה הבלתי מנוצלות שהיו לדירותיהם עובר להסכם הפינוי בינוי, עת התוספת המוקנית להם במסגרת תמורות הסכם זה, יוצאת מנקודת הנחה של הערכת שווי זכויות אלו תוך הכפלה במקדם 0.33. הנני סבורה כי על שאלה זו יש להשיב בשלילה. קודם לפירוט הכרעתי בסוגיה זו, הנני מוצאת להקדים ולהבהיר שבעניין אייזן נקבע על ידי כי באופן עקרוני ניתן להקנות תמורות שונות לבעלי דירות שונות וכי יש לבחון את השוויון בשים לב לקבוצת השווים. יחד עם זאת, יש להבהיר כי נוסף על השוויון בין חברי כל קבוצה ברי כי יש לבחון את השוויון גם במישור היחסים בין הקבוצות – קרי לגישתי עצם העובדה שאין אפליה אל מול קבוצת השווים, אינו מאיין את החובה לבחון האם ההבחנה בתמורות בין הקבוצות השונות היא מוצדקת. כך ולשם הדוגמה אינני סבורה כי במקרה דנן, העובדה שכל הדירות הקטנות מקבלות אותה תוספת שטח וכך גם הדירות הגדולות, די בה כדי להוביל לסיום הדיון בשאלה האם הופר השוויון בין בעלי הדירות, אלא שבמקרים המתאימים – יש להוסיף ולבחון – האם ההבחנה בין הקבוצות מצדיקה פער בין התמורות הניתנות להם. קרי האם קיימת הלימה בין השוני בתכונות הקבוצות לבין השוני בתמורות בין הקבוצות. במקרה דנן, השוני בין הקבוצות נובע למעשה משניים הקשורים זה בזה – ראשית מכך ששטחן בפועל של הדירות הוא שונה– כך הדירות הקטנות הן דירות אשר שטחן לפי ההיתר עומד על כ- 68 מ"ר ואילו הדירות הגדולות הן דירות אשר שטחן לפי ההיתר עומד על 96.3 מ"ר ושנית- מכך שהפער בשטחים הוא פועל יוצא מכך שהדירות הקטנות לא מימשו זכויות לבניה נוספת ולאור זאת, לדירות אלו יש על פניו זכויות שאינן מנוצלות אשר כבר נוצלו על ידי הדירות הגדולות. אלו ההבדלים בין תכונות הקבוצות. כפועל יוצא מהבדלים אלו, הוקנו לקבוצות תמורות שונות – כך בשים לב לשטח המקור, לדירות הקטנות מוקנות דירות בתוספת שטח של 10 מ"ר (הם מקבלים דירת תמורה בשטח של 78 מ"ר) ואילו לדירות הגדולות מוקנות דירות בתוספת שטח של 1.7 מ"ר (הואיל ובעליהן מקבלים דירת תמורה בשטח של 98 מ"ר). השאלה הנשאלת משכך היא האם השוני בין הקבוצות מצדיק את הפער בתמורות וביתר דיוק האם יש בזכויות הבניה הקיימות לטובת הדירות הקטנות כדי להצדיק תמורה גבוהה יותר מזו שהוצעה להם. במענה לשאלה זו אפתח ואציין כי אין חולק על כך שלזכויות בניה שאינן ממומשות קיים ערך כספי. הנתבעים הפנו לשם תמיכה בטענות אלו לפסק הדין בע"א 19/81 בנימין ביבי נ' ד"ר קרל הורברט, לז(2) 497 וכן, לע"א 6900/14 דן לויט נ' חנה בנבנישתי (28.9.2016), שם אמנם נקבע כי לזכויות בנייה עודפות יש ערך. אלא שבמקרה דנן, השאלה אינה האם יש לזכויות ערך, אלא איזה ערך יש להן. תשובה לשאלה זו – קרי במסגרתה נקבע ערך מוחלט בסכום או כמקדם – לא ניתנה בפסיקה. תחת זאת, מתוך הפסיקה ניתן ללמוד כי השאלה איזה ערך ינתן לזכויות הבניה, תלויה במשתנים שונים וביניהם – הואיל ולמעשה מדובר בזכות המוקנית במסגרת היתר בניה- הסיכוי למתן זכויות הבניה בפועל (ראו ע"א 36/11 חברת דואר ישראל בע"מ נ' חפציבה שיכון ופיתוח בע"מ (3.9.2015) בפסקאות 42-44). במקרה דנן, ציין מומחה בית המשפט כי אמנם מקדם העומד על 0.44 יכול שיהיה מקדם סביר ואולם, לגישתו – התואמת לדעתי את הפסיקה – אין מקום להתייחס אל המקדם באופן קטגורי אלא שיש לבוחנו בהתאם לנסיבות הקונקרטיות. כך פורט בחוות דעתו, אשר עיקריה פורטו לעיל בהרחבה ונוסף על כך, בעדותו במסגרת חקירתו הנגדית, במסגרתה העיד בעמוד 27 שורה 31 עד עמוד 28 שורה 2: "העד מר מערב: אז אני אענה, השאלה הראשונה עניתי שהבסיס העובדתי של השטחים הוא שונה, עוד פעם, יש לי הסכם ויש לי בדיקה שלי, אני לא יודע להתערב, אני לא, ציינתי את זה כעובדה. לגבי המרכיב השני של החלק היחסי הנוסף ציינתי שהמקדם של 44 הוא סביר בעיניי אם הוא היה מנותק מכל ההקשרים, כשהוא לא מנותק מכל ההקשרים אז לדעתי הוא אפילו על הצד הגבוה, אם הייתי חושב, הייתי צריך לתקנן אותו אפילו מטה." לאחר שבחנתי את הטענות, הנני סבורה כי הנתבעים לא קופחו. זאת הואיל ומצאתי לאמץ את עמדתו של מומחה בית המשפט ולפיה, במקרה הקונקרטי, בהתאמת המקדם לנסיבות, המקדם לזכויות שמגלם את פער השטחים הוא סביר. אשר לכך, הנני סבורה כי מכריעה את הכף נסיבה קונקרטית אשר הובאה על ידי המומחה ואף פורטה על ידי התובעים בסיכומיהם ולא זכתה למענה כלשהו על ידי הנתבעים והקשורה להתכנות מימוש זכויות הבניה בפועל. כך, אין חולק כי עסקינן בזכויות להרחבת דירה בבית משותף. בהתאמה, על מנת לממש את זכויות הבניה לא די בתכנון המאפשר את הרחבת הדירות (קרי בתכנית מתאר), אלא שנדרשת הסכמה קניינית להצמדת החלקים ברכוש המשותף עליהם נעשית הבנייה לשם ביצוע הבניה בפועל. על אפשרות המימוש הקניינית של זכויות אלו חולשות הוראות סעיפים 71א'-ד' לחוק המקרקעין. בהתאם להוראות אלו, על מנת לממש את זכויות הבניה על דרך הצמדת רכוש משותף, יש צורך בהסכמת מי שבבעלותם: "שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם". עוד קובעות הוראות אלו כי מי שביצע בעצמו הרחבה אינו רשאי להתנגד להרחבה דומה. לטענת התובעים – אשר לא נסתרה על ידי הנתבעים – בין התובעים נכללים בעלי 13 דירות קטנות בפרויקט. נטען כי תובעים אלו מסרבים לביצוע הרחבה על ידי הנתבעים ובהינתן שבסך הכל כולל הבית המשותף 32 דירות- ברי כי הנתבעים אינם יכולים לטעון שקניינית ניתן היה לממש את זכויות הבניה במקרה דנן בפועל. בנסיבות אלו ואך מטעם זה, הנני סבורה כי בדין נקבע על ידי מומחה בית המשפט כי ההתכנות למימוש זכויות הבניה, יש בה כדי להשפיע על שווין של זכויות הבניה ובהתאמה העמדת התמורה בגינן על תמורה בהתאם למקדם נמוך יותר (כאמור במקרה דנן 0.33 אל מול 0.44) – היא על פניו סבירה. הטעם השלישי – האם הוכחה כדאיותו הכלכלית של הפרויקט – קרי, האם הפרויקט עומד בתנאי סעיף 2(א)(1) לחוק פינוי בינוי? לטענת הנתבעים, ככל שתוקננה להם הזכויות הנוספות כנטען על ידם, הפרויקט לא יהיה כדאי כלכלית ומשכך, לא יעמוד בתנאי הסעיף. אלא, שמשנדחו טענות הנתבעים ונקבע כי התמורות אשר הוצעו להן, אין בהן כדי לקפחם וכי הנתבעים אינם זכאים לתמורה נוספת – עומדת שרירה וקיימת קביעת המומחה מטעם בית המשפט ובהתאם לה במתכונתו הנוכחית הפרויקט הוא כלכלי ויתרה מכך, כי רווחיותו ליזם, נכון לשנת 2023, עלתה בקנה אחד עם תקן 21.1. משכך נדחית גם טענתם זו של הנתבעים. כריכוז – הואיל ונדחו טענותיהם השל הנתבעים, הנני קובעת כי סירובם לחתום על הסכם הפינוי בינוי אינו סביר, וכפועל יוצא מכך הנני מאשרת את העסקה. לאור קביעתי אפנה לבחון את הסעדים אשר התבקשו על ידי התובעים. הסעד הראשון לו עתרו התובעים הוא חיוב הנתבעים להתקשר בעסקת הפינוי בינוי. לסעד זה זכאים התובעים לפי הוראות סעיף 2(א) (2) לחוק פינוי בינוי. משכך, בסיפא לפסק הדין תינתן לנתבעים שהות בת 30 ימים לחתום על כלל המסמכים הנדרשים וככל שלא יעשו כן, ימונו באי כוח היזם על מנת לחתום על המסמכים בשמם ובמקומם. כפי שפורט לעיל, נוסף על סעד זה - שהוא במהותו סעד אכיפה- עתרו התובעים במסגרת כתב התביעה מטעם לסעד אשר הוגדר על ידם כסעד חלופי כספי ואולם, סעד זה נמחק. סוף דבר; התביעה מתקבלת. בתוך 30 יום מהיום יחתמו הנתבעים על הסכם הפינוי בינוי מיום 16.1.22 וכן על כל המסמכים התצהירים, הפרוטוקולים, מסמכי השעבוד מול המוסד הפיננסי, דיווחים לרשויות המס, השטרות, מכל סוג ומין שהוא, הדרושים ו/או שיידרשו לשם מימוש וקיום הפרויקט. ככל שלא יעשו כן עד למועד כפי שנקבע, הנני ממנה את ב"כ הבעלים - עו״ד אלעד ווסמנוביץ ו/או כל עורך דין אחר ממשרדו ו/או את ב״כ היזם, עו״ד איריס אוסטרובסקי שילה ו/או כל עורך דין אחר ממשרד שפיגלמן, קורן, זמיר ושות׳, לצורך התקשרות בעסקה בשם הנתבעים. הנתבעים יישאו בהוצאות התובעים בסך כולל העומד על 40,000 ₪. בקביעת ההוצאות הבאתי לידי ביטוי את העובדה שהנתבעים אמנם התנגדו לפרויקט ואולם, לא מצאתי כי מדובר בטעמים מופרכים, אלא בכאלו שהציגו שאלות רלוונטיות לדיון. עוד הבאתי לידי ביטוי את ניהול ההליך באופן יעיל ותוך חסכון במשאבי זמן ועלויות. התשלום יבוצע בתוך 30 יום מהיום. המזכירות תדוור את פסק הדין לצדדים.