רע"א 2331-24 רע"א 2331-24

1.בפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 24.1.2024 (עש"א 69335-06-23, השופטת ל' ביבי). בית המשפט המחוזי דחה ערעור על פסק דינה של המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין בתל אביב-יפו (להלן: המפקחת) מיום 18.5.2023 (תיק 5/901/2020, המפקחת א' ארפי מוראי).

2.מקורו של הסכסוך שבפני בפרויקט בנייה בעיר תל אביב-יפו לפי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, הידועה כתמ"א 38 (להלן: הפרויקט). הפרויקט נסב על הריסתו של בית משותף, המורכב משני מבנים וכולל 55 דירות בסך הכול, והחלפתו בארבעה בניינים חדשים שייבנו במקומו ויחלקו חניון תת-קרקעי משותף. מבלי להיכנס לפירוט שאינו נדרש בענייננו, יצוין כי בסופו של דבר התקשרו הבעלים של 54 דירות בחוזה לביצוע הפרויקט אשר מקנה לכל אחד מהם, בין השאר, תוספת שטח, מחסן וחניה. המבקש, המייצג את עצמו, הוא הבעלים של הדירה הנותרת בבית המשותף ובשלב הנוכחי הוא היחיד מבין בעלי הדירות המסרב לחתום על החוזה ומתנגד לפרויקט. עוד יוער, כי המשיבים הם בעלי דירות אחרים בבית המשותף.

3.ביום 27.8.2020 נתנה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב-יפו (להלן: הוועדה המקומית) היתר בנייה לפרויקט, בתנאים שונים. בשל כך, ובהתאם להוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: חוק חיזוק בתים משותפים), הגישו המשיבים תביעה למפקחת נגד בעלי הדירות שהתנגדו לאישור הפרויקט באותה עת, ובהם המבקש.

4.כתב ההגנה שהגיש המבקש כלל טענות רבות להתנגדותו, ובהן – בין היתר – טענות תכנוניות לגופו של הפרויקט, טענות בנוגע לכדאיותו של הפרויקט ולתנאיו, טענות לפגיעה בעקרון שוויון התמורות, טענות לניגוד עניינים של באת-כוח המשיבים, ואף טענות שייחסו תרמית לגורמים שהיו מעורבים באישור הפרויקט. עוד העלה המבקש טענות מתחום המשפט המינהלי כנגד חלק מן התנאים שקבעה הוועדה המקומית לצורך ביצוע הפרויקט, ובכלל זה בנוגע לבניית מקלט ציבורי במתחם הפרויקט וכן לחתימה על כתב התחייבות שעניינו ויתור על זכות תביעה בגין נזקי הצפה.

5.למען שלמות התמונה יצוין בתמצית, כי במסגרת ההתדיינות הגיש המבקש ערעור לבית המשפט המחוזי על שתי החלטות ביניים שקיבלה המפקחת. ערעורו של המבקש נדחה ביום 13.7.2021 (עש"א 45248-03-21, השופטת ביבי), ובהמשך לכך גם בקשת רשות ערעור שהגיש על כך לבית משפט זה (רע"א 5564/21, השופט א' שטיין).

6.בפסק הדין הנזכר בפתח הדברים קיבלה המפקחת את תביעת המשיבים וחייבה את המבקש לחתום על החוזה לביצוע הפרויקט בתוך שבעה ימים ממועד מתן פסק הדין. תחילה קבעה המפקחת כי המשיבים עמדו בדרישות הדין להגשת התביעה, עם מתן היתר הבנייה לפרויקט לפי סעיף 2(א) לחוק חיזוק בתים משותפים והשגת הסכמתם של יותר מ-80% מבעלי הדירות בבית המשותף לפי סעיף 5א לאותו החוק. עוד הובהר כי "בהינתן הסכמה של בעליהם של 54 מתוך 55 דירות בבית המשותף... הנטל הרובץ לפתחו של [המבקש], להוכיח את טעמי התנגדותו... כבד יותר מהרגיל" (פסקה 34 לפסק הדין). על רקע זה דנה המפקחת בכלל טענותיו של המבקש בפירוט רב, ודחתה אותן לגופן. בין השאר, הפנתה המפקחת להחלטתי ברע"א 1002/14 שומרוני נ' קופמן (9.7.2014) (להלן: עניין שומרוני), שבה נקבע כי יש לבחון בכל מקרה את מכלול הנסיבות, ובהן את טעמי ההתנגדות ואת שאלת הצגתה של חלופה קונקרטית לפרויקט המוצע (שם, בפסקאות 28-27). לבסוף, המפקחת מתחה ביקורת על התנהלותו של המבקש לאורך ההליך ואף פסקה לחובתו הוצאות משפט בסך של 50,000 שקלים.

7.ביום 28.6.2023 הגיש המבקש ערעור על פסק דינה של המפקחת לבית המשפט המחוזי. בערעורו עמד המבקש על התנגדותו לפרויקט וחזר על עיקרי טענותיו בהקשר זה. המבקש הוסיף והצביע על שגיאות שונות שנפלו לשיטתו בקביעותיה של המפקחת בפסק הדין, ואף הלין על סכום ההוצאות שפסקה נגדו. מנגד, המשיבים סברו כי דין הערעור להידחות.

8.ביום 24.1.2024 דחה בית המשפט המחוזי את ערעורו של המבקש (וכן שתי בקשות נוספות שהגיש). בית המשפט המחוזי עמד על הכלל הנוהג לפיו ערכאת הערעור תיטה שלא להתערב בממצאים שנקבעו על-ידי הערכאה הדיונית, אשר התרשמה במישרין מהעדויות ומהראיות שהונחו בפניה. בהמשך לכך בחן בית המשפט המחוזי את טענותיו של המבקש לפרטיהן, וביחס לכולן הגיע למסקנה כי אין להתערב בקביעותיה של המפקחת, העובדתיות והמשפטיות גם יחד. עוד הודגש כי בהתאם לעניין שומרוני, ובפרט בנסיבות שבהן המבקש "מצהיר על עצמו כמי שמעונין בקיומו של הפרויקט ברם סבור כי ניתן לבצע אותו בתמורות טובות יותר" (פסקה 21 לפסק דינו של בית המשפט המחוזי), היה עליו להציג טעם ממשי להתנגדותו, ובהתאם לכך להציע חלופה קונקרטית ורלוונטית, הקשורה לטעמי ההתנגדות, דבר שלא נעשה. לבסוף, אף בית המשפט המחוזי חייב את המערער בהוצאות, זו הפעם בסך 15,000 שקלים.

9.בקשת רשות הערעור שבפני מכוונת כלפי פסק דינו של בית המשפט המחוזי ומלאה טענות כרימון. בעיקרו של דבר, המבקש חוזר על הטענות שהעלה בפני הערכאות הקודמות, ומלין על האופן שבו בחן בית המשפט המחוזי את טענותיו בערעור ועל מסקנותיו. אשר לאמת המידה למתן רשות ערעור, המבקש גורס כי זכויותיו נפגעו באופן שעולה כדי עיוות דין, וכי טענותיו מעלות שאלות עקרוניות החורגות מעניינם הפרטני של הצדדים.

10.לאחר שעיינתי בבקשה על נספחיה, הגעתי לכלל מסקנה שדינה להידחות לפי תקנה 148א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, אף מבלי להידרש לתשובה. זאת, מכיוון שהבקשה אינה עומדת באמת המידה המצמצמת למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" (ראו: רע"א 8477/18 גורמן נ' אנגל, פסקה 5 (7.2.2019), רע"א 2475/21 קירשנבאום נ' אביב ניהול ואחזקת מבנים (א. נ. ו. מ.) בע"מ, פסקה 9 (22.4.2021)). לאמיתו של דבר, הבקשה נטועה היטב בנסיבותיו של המקרה דנן, ואינה מעוררת כל שאלה עקרונית. אף השאלות הנוגעות לטיב החלופה שהיה על המבקש להציג היו בעלות אופי יישומי וקונקרטי. כמו כן, מכלול טענותיו של המבקש נדונו בהרחבה במסגרת ההליך, ולאחר שנבחנו לגופן – נדחו אחת לאחת. על רקע זה לא מצאתי כי נפל בהכרעותיהן של הערכאות הקודמות פגם העולה לכדי עיוות דין. הבקשה אינה מצדיקה אפוא התערבותו של בית משפט זה.

11.סוף דבר: בקשת רשות הערעור נדחית. משלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות.