ת"א 34109-03-19 ת"א 34109-03-19

עסקינן בתביעה כספית שהוגשה על ידי מר שרון חיים וגב' שרון שושנה (להלן:"התובעים") כנגד רשות מקרקעי ישראל (להלן:"רמ"י" ו/או "הנתבעת") וכנגד גב' לני וייל (להלן:"השמאית") על סך של 654,041 ₪ נכון למועד הגשת התביעה בתאריך 14.03.2019. לטענת התובעים, בהתאם לחוות דעת השמאי מטעמם, שווי הקרקע לחישוב דמי ההיוון, ללא דמי פיתוח, עומד על 700,000 ₪ בלבד ומשהיו אמורים לשלם רק 66% מהסכום, אזי היה עליהם לשלם 462,000 ₪ בצירוף מע"מ, קרי סך כולל של 540,540 ₪ ולא הסכום שנגבה מהם בפועל 1,194,581 ₪. לכן, על הנתבעות 1-2, ביחד ולחוד, להשיב את הסכום ששילמו התובעים ביתר בסך של 654,041 ₪ בצירוף ריבית והצמדה, ובתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד ומע"מ. בהחלטת כב' השופטת מ' יפעתי, המותב הקודם שישב בדין, מתאריך 27.03.2020 התקבלה הודעת החסינות שהגישה מדינת ישראל והתביעה האישית שהוגשה כנגד השמאית, נדחתה. ההחלטה מדברת בעד עצמה, כאשר מצוין בה מפורשות, כי החסינות שהוענקה לשמאית מכח סע' 7 א(א) לפק' הנזיקין [נוסח חדש] הינה חסינות דיונית ומשמעותה כי אף שהניזוק אינו יכול להיפרע מידי עובד הציבור באופן אישי, אין הדבר גורע מזכותו להיפרע מן המדינה או הרשות הציבורית כמעסיקה או כשולחתה של השמאית, במקרה דנא. לפיכך, התביעה האישית כנגד השמאית נדחתה ונותרה על כנה התביעה כנגד מדינת ישראל. מצופה היה מהתובעים לדייק בטענותיהם בסיכומיהם ולא לטעון כי הנתבעת 2 הינה השמאית (ראו סע' 3 לסיכומי התובעים). כתב ההגנה הוגש הן בשם רמ"י והן בשם אגף שומת מקרקעין, אשר יוצגו בהליך דנא על ידי היועץ המשפטי לממשלה ונציגיו מפרקליטות מחוז מרכז. תמצית טענות התובעים בכתב התביעה לטענת התובעים, שילמו סך של 63,500$ למושב תנובות- מושב עובדים להתיישבות שיתופית (להלן:"האגודה") תמורת רכישת הזכויות במגרש מס' 19 בהרחבה במושב תנובות (להלן:"המגרש") במקום אביה המנוח של התובעת, מר יעקב מנחם ז"ל. הרכישה אושרה על ידי הגורם השיפוטי לאחר שניתנה הסכמת נושי האגודה והעיקול על המגרש הוסר לצורך שיווקו לתובעים. אופן הקצאת המגרש לתובעים נקבעה, כפי שנעשה לרוכשים האחרים בהרחבה, בהתאם להחלטות רמ"י שעמדו בתוקפן באותה העת מס' 737 ו- 631. בסמוך לאחר קבלת מלוא התמורה על ידי האגודה מהתובעים, נטען על ידי התובעים כי הומצאו לרמ"י, המסמכים הבאים: הסכם לרכישת המגרש- נספח א' לכתב התביעה. הסכם עם האגודה ועם האגודה המוניציפלית- נספח ב' לכתב התביעה. בקשות להתקבל לחברות באגודה המוניציפלית- נספח ג' לכתב התביעה. נספח להסכם המתייחס לחפירות ארכיאולוגיות- נספח ד' לכתב התביעה. תצהיר מועמדים- נספח ה לכתב התביעה. נספח תשלומי הוצאות פיתוח- נספח ו' לכתב התביעה. אישור תשלומים לאגודה עבור הוצאות פיתוח מיום 28.7.2005 אישור תשלום עבור רכישת המגרש בסך של 222,390 ₪ מיום 15.12.1997. עוד צוין על ידי התובעים בסעיף 13 לכתב התביעה כי "הטיפול בהעברת הזכויות על שם התובעים בנתבעת היה בידי האגודה". לטענת התובעים, בשנת 2005 האגודה מצאה לנכון לראשונה לדרוש מהתובעים לשלם סכום נוסף בגין תמורת הרכישה, אשר הוגדר כ"הוצאות פיתוח" ואז נודע לתובעים כי "האגודה עכבה את רישום זכויותיהם בנתבעת בניסיון לקבלת הסכום הנוסף. כאמור התובעים התוועדו לדברים רק בדיעבד" (סעיף 15 לכתב התביעה). בנקודת זמן זו, בוטלו החלטות 737 ו- 631 ונכנסה תחתיהן הוראת מעבר מס' 972. האגודה דרשה מהתובעים תשלום נוסף בסך של 130,000 ₪ בעבור הוצאות פיתוח כתנאי להשלמת העברת הזכויות במגרש לתובעים אצל הנתבעת. ככל שהתובעים לא היו משלמים את הוצאות הפיתוח, לא היתה ניתנת המלצת האגודה והתובעים היו מאבדים את הזכות למגרש לצמיתות. לפיכך, התובעים מיהרו ושילמו את הוצאות הפיתוח כפי שהתבקשו על ידי האגודה. הוסיפו התובעים, כי התברר שהנתבעת שינתה את הנחיותיה ואסרה על האגודה לגבות מהתובעים בעבור דמי פיתוח מעבר לסך של 100,000 ₪ צמודים למועד מתן ההחלטה. משהאגודה גבתה סכום העולה על האמור, "הקפיאה" הנתבעת את הטיפול בהעברת הזכויות במגרש לתובעים, תוך הענשתם, מבלי לידע את התובעים. לטענת התובעים, בהתאם להחלטה 731, היו אמורים לשלם דמי היוון לנתבעת בגובה 66% משווי קרקע לא מפותחת בצירוף מע"מ ובעבור 140 מ"ר מבונים ולא לשלם מראש עבור כלל קיבולת הבניה. בפועל, חויבו התובעים לשלם לנתבעת דמי היוון בשיעור של 91% בצירוף מע"מ מכל קיבולת הבניה המותרת על פי תכנית המתאר החלה, קרי בגין 240 מ"ר. יתרה מזאת, מעלים התובעים טענות כנגד האגודה, אשר לטענתם ניסתה לתמרן מהלכים שונים למראית עין על מנת להיחלץ מהגביה האסורה ומדיווחי כזב, ואף ניסתה לפעול לביטול הקצאת המגרש לתובעים. בשלהי שנת 2009, הבינו התובעים שהאגודה שוב מוליכה אותם שולל, חזרו בהם מביטול העסקה עם האגודה ודרשו מהנתבעת לקבל דרישת תשלום דמי ההיוון. רק בתאריך 07.07.2013 המציאה הנתבעת מפרט כספי לתובעים ובו דרישת היוון על סך של 946,539.94 ₪ נכון ליום 3.1.2013 המהווים 91% משווי הקרקע ללא הפחתת הוצאות הפיתוח. התובעים הגישו השגה בתאריך 29.3.2013, ואילו הנתבעת סירבה להידרש לה מנימוקיה. בעקבות זאת, לטענת התובעים, הגישו תביעתם כנגד רמ"י במסגרת ת"א 24881-08-14 והנתבעת חזרה בה מטענתה שהתובעים זנחו את זכותם למגרש והואילה להביא את השגת התובעים בפני ועדת ההשגות על פי נהליה, ולפיכך התביעה נמחקה. בתאריך 01.06.2016 התקיים הדיון הראשון והיחיד בהשגת התובעים, הומצא פרוטוקול חלקי ולא נכון בעליל למרות שהדיון הוקלט ובתאריך 02.08.2016 הודיעה הנתבעת לתובעים על הפסקת הטיפול בהשגה שכן השמאית דרשה שהצדדים יגיעו להסכמה באשר לגובה הוצאות הפיתוח עד ליום 05.07.2016 והדבר לא נעשה. מאז חלו עיכובים נוספים, אשר בעקבותיהם ביקשו התובעים להוציא את הבירור מידי השמאית שכן לטענתם יש לפוסלה ולהעביר את הדיון לשמאי אחר במסגרת ההשגה שהוגשה על ידי התובעים. בקשת התובעים לא נענתה, ובתאריך 07.08.2017 שילמו התובעים את דמי היוון שנדרשו לשלם על ידי הנתבעת תוך שמירת טענותיהם. התובעים מעלים שלל טענות כנגד התנהלותה של השמאית, אשר הכרעתה לטענתם מוכיחה בעליל כי השמאית הוציאה בכוונת מכוון שומה, שהינה מוטה לטובת הנתבעת. בתאריך 17.12.2017 התקבל מפרט כספי חדש שנחתם על ידי התובעים תחת מחאה והערר נותר בעינו. הנתבעת שללה את זכות התובעים ל"ערעור שני" המוקנית בנוהלי המנהל וחייבה את התובעים בתוספת שיערוך בסכום של 62,990 ₪ והעמידה את דמי ההיוון על סך של 1,021,010 בצירוף מע"מ, קרי סך כולל של 1,194,581 ₪. הסכום שולם על ידי התובעים תחת מחאה, ומכאן הוגשה תביעה דנא. הסעד המבוקש על ידי התובעים כמצוין בכתב התביעה הוא השבת סך של 654,041 ₪ על ידי הנתבעות 1-2, ביחד ולחוד, משנגבו שלא כדין, כאשר המדובר ב"הפרשי הצמדה וריבית" שחויבו התובעים על ידי רמ"י. התובעים טוענים, כי בהתאם לחוות דעת השמאי מטעמם, שווי הקרקע לחשוב דמי ההיוון, ללא דמי פיתוח, עומד על 700,000 ₪ בלבד ומשהיו אמורים לשלם רק 66% מהסכום, אזי היה עליהם לשלם 462,000 ₪ בצירוף מע"מ, קרי סך כולל של 540,540 ₪ ולא הסכום שנגבה מהם בפועל 1,194,581 ₪. לכן, על הנתבעות 1-2, ביחד ולחוד, להשיב את הסכום ששילמו התובעים ביתר בסך של 654,041 ₪ ( 540,540 -1,194,581 ₪). חוזרים התובעים ומדגישים בכתב התביעה כי "אינם תובעים בתביעה את הנתבעים בגין גביית יתר של דמי ההיוון מעל 140 מ"ר מבונים" (סעיף 77 לכתב התביעה). לסיכום בתמצית טענותיהם של התובעים בסיכומים שהוגשו מטעמם, נטען כי היה עליהם לשלם דמי היוון מקסימליים לשנים הרלוונטיות מבחינתם, כדלקמן: לשנת 1997- כאשר חתמו על מלוא המסמכים שנדרשו מהם על פי החלטות המנהל שבתוקף ואילו הרמ"י פעלה בניגוד להחלטות ולנהלים- 66,538 ₪ לשנת 2005- כאשר לטענת התובעים באוגוסט 2005 האגודה העבירה לרמ"י את מלוא המסמכים הנדרשים להעברת הזכויות על המגרש - 229,840 ₪ לשנת 2013- 491,242 ₪ בית המשפט התבקש בסיכומי התובעים לחייב את רמ"י להשיב לתובעים את הסכומים שגבתה ביתר שכן התובעים שילמו סך של 1,194,581 ₪ נכון ליום 12.11.2017. לפיכך, ככל שבית המשפט יקבל את טענות התובעים כי ניתן היה להעביר את זכויותיהם על המגרש בכל אחת מהשנים המפורטות להלן, על רמ"י להשיב את הסכומים הבאים: לשנת 1997- על רמ"י להשיב סך של 1,128,043 ₪ לשנת 2005- על רמ"י להשיב סך של 964,741 ₪ לשנת 2013- על רמ"י להשיב סך של 703,339 ₪ . עיננו הרואות כי בעוד כי בכתב התביעה נטען כי יש להשיב לתובעים סך של 654,041 ₪, בסיכומי התובעים מצוינים סכומים שונים תוך העלאת טענות עובדתיות ומשפטיות באשר להתנהלות רמ"י כלפי התובעים בעת שהפעיל את החלטותיו ואת נהליו, לטענת התובעים, באופן פסול שפגע בתובעים. אין לי אלא להידרש לנטען בכתבי הטענות. תמצית טענותיהן של הנתבעות בכתב ההגנה כאמור, כתב ההגנה הוגש במאוחד מטעם רמ"י ומטעם מדינת ישראל-אגף שומת המקרקעין (להלן:"האגף") שולחתה ומעסיקתה של השמאית (להלן:"הנתבעות"( . לטענת הנתבעות, התביעה הוגשה בחוסר תום לב בחלוף תקופת ההתיישנות, בהעדר סמכות עניינית תוך אי מיצוי הליכים וניסיון תקיפה עקיפה של החלטת השמאית. בנוסף, לטענת הנתבעות לא ברור מקור החובה המשפטית מכוחה עותרים התובעים לסעד של השבה של חלק מסכום דמי ההיוון ששילמו התובעים. מוסיפות הנתבעות וטוענות, כי דין התביעה להידחות אף לגופה, שכן בניגוד לטענות התובעים, רמ"י פעלה כדין לאורך כל ההתנהלות מול התובעים בהתאם להחלטות המועצה ולנהלי רמ"י. בנוסף, דין התביעה כנגד האגף להידחות אף לגופה, שכן הכרעתה המקצועית של השמאית ניתנה באופן מנומק ומבוסס, בהתאם לנהלי האגף לשומת המקרקעין ועל פי כל דין ואין לקבל את טענות התובעים כנגד הכרעתה זו. מוסיפות הנתבעות, כי נוכח טענת התובעים שדמי ההיוון היו צריכים להיחשב בערכים של שנת 2005 ולחילופין שנת 2009 לכל המאוחר, וכי היו זכאים לקבל את הזכויות במגרש במהלך שנת 2005 ואילו האגודה עיכבה של רישום הזכויות בנתבעת (סע' 15 לכתב התביעה), ניסתה לתמרן את התובעים למהלכים למראית עין (סע' 25 לכתב התביעה) וכי בשלהי 2009 הבינו התובעים שוב שהאגודה מוליכה אותם שולל (סע' 27 לכתב התביעה), היה על התובעים לצרף את האגודה כנתבעת להליך דנא, ומשלא עשו כן דין תביעתם להידחות. התובעים לאורך כל הדרך עשו דין לעצמם, התעלמו מנהלי רמ"י, פעלו בניגוד לנהלים, הצהירו תצהירי שווא וכו' ובכך התנהלו בחוסר תום לב, אשר יש בה כדי לדחות את תביעתם (סע' 18 לכתב ההגנה). לטענת רמ"י, מועד הגשת בקשה לעסקה נקבע על פי המועד בו הוגשו על ידי מבקש העסקה מלוא המסמכים הדרושים לביצוע. לפיכך, המועד הקובע בשומה נקבע ליום 3.1.2013, שכן לא ניתן היה לבצע את העסקה קודם לכן בהעדר המצאת מלוא המסמכים הדרושים לעסקה. בתאריך 17.8.2014 הגישו התובעים תביעתם כנגד רמ"י במסגרתה ביקשו להצהיר כי חוב דמי ההיוון של התובעים עומד על סך של 53,000 ₪ בלבד ויש להורות לרמ"י לבצע את העסקה ולרשום את המגרש על שמם בכפוף לתשלום הסך האמור. בהמלצת בית המשפט, התובעים מחקו את התביעה ביום 29.6.2015 והסכימו להגיש בקשה לעיון חוזר, כפי שהתבקשו בעבר על ידי רמ"י. בתאריך 29.6.2015 התובעים הגישו את הבקשה לעיון חוזר על גבי הטופס הנדרש בהתאם לנהלי רמ"י ובתאריך 19.11.2015 הבקשה הועברה לשמאי הממשלתי. בתאריך 01.06.2016 התקיים דיון בפני השמאית, אשר במהלכו התגלעה מחלוקת בין הצדדים באשר לערך הקרקע, אשר השמאית בעלת סמכות לדון בה, ומחלוקת לגבי סכום הוצאות הפיתוח שיש להפחית משווי המגרש, אשר אינה מחלוקת שמאית ואינה מוכרעת על ידי גורמי השמאי הממשלתי. לאחר חליפת תכתובות, בתאריך 2.8.2016 לאחר שלא הועברה הודעה על הסכמת הצדדים לענין עלויות הפיתוח, השמאית הודיעה על הפסקת הטיפול בהשגה והבהירה כי הטיפול בבקשה יחודש לאחר קבלת הסכמת הצדדים. ב"כ התובעים ביקש בתאריך 8.8.2016 מהשמאית להתפטר וכי ימונה שמאי אחר במקומה ולזמן דיון בפני ועדת השגות חדשה- דבר שאינו אפשרי שכן ועדת ההשגות הינה ערכאת ערעור על הדיון בפני השמאי המחוזי. בתאריך 27.12.2016 רמ"י פנתה למשרד השמאי הממשלתי וביקשה לחדש את הדיון תוך צירוף מכתבה והאסמכתא, אשר מוכיחה לטענתה כי הוצאות הפיתוח עומדות על סך של 100,000 ₪. לנוכח תגובת ב"כ התובעים בתאריך 24.1.2017, השיבה השמאית בתאריך 5.2.2017 כי לא ניתן להמשיך את הטיפול בהכרעה בבקשה עד לקבלת ההסכמות. בתאריך 6.2.2017 ב"כ התובעים ביקש מהשמאית לפסול את עצמה, בין היתר, משדעתה מוטה ושגויה לחלוטין. בקשה זו הועברה לשמאי הממשלתי הראשי והאחרון דחה את הבקשה והנחה את השמאית להמשיך את הטיפול בהשגה בהתאם להנחיות המקצועיות כמקובל. ביום 5.3.2017 השמאית הודיעה שוב על הפסקת הטיפול בבקשה בהעדר הסכמות בין הצדדים בנוגע לאומדן הוצאות פיתוח. בקשתו של ב"כ התובעים מיום 2.4.2017 להעביר את ההכרעה למרחב חיפה עקב התנהלות הפסולה של השמאית לטענתו, נדחתה ביום 4.7.2017. בתאריך 4.8.2017 שולמו דמי ההיוון על ידי התובעים בהעברת זהב באופן חד צדדי מבלי שאושרה העסקה ולפיכך הסכום הושב במיידי לתובעים. בתאריך 31.8.2017 פנתה סגנית שמאית רמ"י למנהלת מחוז ת"א והמרכז באגף שמאות מקרקעין בבקשה לחדש את הדיון בבקשה ולהכיר בהוצאות הפיתוח כפי שנקבעו בסך של 100,000 ₪. בתאריך 5.9.2017 מנהלת מחוז ת"א והמרכז באגף שומת מקרקעין הודיעה לצדדים על חידוש הדיון בבקשה וזאת על אף המחלוקות לגבי הוצאות הפיתוח. בתאריך 28.9.2017 ניתנה הכרעת השמאית, במסגרתה הוחלט על דחיית ההשגה והותרת השומה שנקבעה על ידי רמ"י על כנה. בתאריך 2.11.2017 אושרה העסקה עקרונית ובתאריך 12.11.2017 נשלח לתובעים מפרט כספי. בתאריך 5.12.2017 השיב ב"כ התובעים את המפרט הכספי חתום רק על ידי התובע 1. הודע לתובעים ולבא כוחם כי ככל שברצונם להשיג על החלטת השמאית עליהם לפנות לוועדת ההשגה באופן עצמאי עד לתאריך 26.12.2017. רק בתאריך 5.2.2018 ביקש התובע בביקורו במשרדי רמ"י לקבל שובר לועדת ההשגות ובקשתו סורבה שכן המועד חלף ביום 27.12.2017. בתאריך 26.2.2018 נחתם חוזה פיתוח בין רמ"י לבין התובעים. לטענת רמ"י, מתוך שלל הגרסאות של התובעים, לא ברור בגין מה שולמו הסכומים בסך של 27,000$ ו- 62,798$ מהאגודה, כאשר כל סכום ששולם על ידי התובעים מעבר ל- 100,000 ש"ח (צמוד למדד תשומות הבניה משנת 1999), אינו מהווה הוצאות פיתוח ואין להחשיבו ככזה. לטענת האגף, השמאית עבדה בהתאם לקווים המנחים הכלליים של השמאי הממשלתי הראשי, כאשר רכיב הפיתוח אינו רכיב שמאי בעיקרו. רכיב השווי הנקוב בשומות רמ"י הינו שווי קרקע כמפותחת. הכרעות האגף הינן הכרעות מקצועיות, אשר ניתנות באופן מנומק ומבוסס לאחר שמיעת טיעוניהם של מלוא הצדדים תוך הפעלת שיקול דעת עצמאי ובלתי תלוי. חוות הדעת השמאי מטעם התובעים נבחנה על ידי השמאית, אשר שקלה ובחנה הן את חוות הדעת והן את טענות התובעים, כמו גם את חוות הדעת מטעם רמ"י ואת טענותיה של רמ"י, והגיעה למסקנה מנומקת ומבוססת, שיש לדחות את טענות התובעים. ההליך ההשגה על הבקשה לעיון חוזר נקבע בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל ועל התובעים היה לפעול בדרך זו ומשלא עשו כן, דין תביעתם זו להידחות. הנתבעים הכחישו כמובן את הנטען בחוות הדעת השמאי מטעם התובעים. דיון והכרעה למעשה, ליבת טענותיהם של התובעים בתביעה דנא היא כי רמ"י לא פעלה בהתאם לנהליה והחלטותיה בנק' זמן שהיה עליה לפעול, כי אם פעלה באופן פסול שגרם לתובעים נזק כספי, בין היתר, משלטענת רמ"י לא הומצאו לה מסמכים במועד הנדרש, מקום שלטענת התובעים מלוא המסמכים הומצאו לרמ"י בעת ששיעור דמי ההיוון היה 66% וניתן היה לרשום את הזכויות במגרש על שמם של התובעים כבר ב- 1996-1997, ולכל המאוחר בשנת 2005 ורמ"י לא עשתה כן. בנוסף, נטען על ידי התובעים כי השומה שהוצאה על ידי רמ"י בשנת 2013 וכן הכרעת השמאית מיום 27.09.2017, המועסקת על ידי מדינת ישראל, במסגרת "עיון חוזר בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1181 מגרש 19 לפי תב"ע צש/מק/2-0/54א', רח' התבור, הרחבת מושב תנובות", קרי במסגרת ההשגה שהגישו התובעים על קביעת רמ"י באשר לשווי המגרש, שגויות ובהתאם לחוות דעת השמאי מטעם התובעים, רמ"י גבתה דמי היוון ביתר ועליה להשיבם. סמכות עניינית, אי מיצוי הליכים וניסיון לתקיפה עקיפה של ההחלטה בבקשה לעיון חוזר באשר לטענת הנתבעות כי דין התביעה להידחות בהעדר סמכות עניינית, אפנה את הצדדים להחלטת כב' השופטת ר' רונן ברע"א 78776-12-24 רשות מקרקעי ישראל נ' שמואל אליהו מסבכר ( נבו, 09.03.2025), לפיה: 10." ככלל, סמכות השיפוט העניינית של ערכאה מנהלית או אזרחית נקבעת על פי מבחן הסעד המבוקש ולא לפי עילת התביעה (רע"א 7497/20 עיריית באר שבע נ' ביג מרכזי קניות בע"מ, פסקה 9 [נבו] (11.1.2021) רע"א 1450/20 פרילינג נ' ניר משה מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, פסקה 22 [נבו (19.4.2020). שאלת הסמכות העניינית בנוגע לתביעות השבה נבחנה אך לאחרונה במפורט בפסק הדין בעניין נווה גד. באותו עניין הבהיר הנשיא י' עמית את ההלכה הפסוקה לפיה זהות הערכאה קשורה בטבורה לסעדים שהתבקשו בתביעה. משכך נקודת המוצא היא כי הסמכות העניינית לדון בסעד ההשבה נתונה לערכאות האזרחיות (פסקה 26 לפסק דינו). לכן, כאשר נישום שילם לרשות סכום כלשהו והוא מבקש לתבוע את השבתו – תביעתו צריכה להתברר כתביעה אזרחית לפני בית המשפט המוסמך (בהתאם לסכום הנתבע, ראו פסקה 13 לפסק דינו)." בנוסף, בהתאם לפסק דינו של כב' הנשיא השופט י' עמית במסגרת ע"א 4151/20 נוה-גד בניין ופיתוח בע"מ נ' עיריית באר שבע [נבו](18.10.2023)(להלן:"פסק הדין בעניין נווה גד"): "8..... סוגיית הסמכות העניינית מוסדרת בחקיקה ראשית, וכללו של דבר שהסמכות הולכת אחר הסעד. כאשר הסעד שנתבע הוא סעד כספי, הסמכות העניינית מסורה לערכאה האזרחית, קרי לבית משפט השלום או בית המשפט המחוזי, בהתאם לסכום התביעה (סעיפים 40(1) ו-51(א)(2) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984) (להלן: חוק בתי המשפט). אגב תביעה כספית שמוגשת לערכאה האזרחית, יכול התובע להעלות טענות במישור המינהלי, בדרך של תקיפה עקיפה, והערכאה האזרחית מוסמכת להכריע בטענות אלו מכוח סמכותה הנגררת (סעיף 76 לחוק בתי המשפט). לעומת זאת, כאשר הסעד המבוקש בתביעה הוא קביעה כי החלטה מינהלית או דרישות תשלום מצד הרשות אינן בתוקף, הדרך לתבוע זאת היא באמצעות תקיפה ישירה בפני הערכ אה המינהלית המוסמכת (דנ"א 7398/09 עיריית ירושלים נ' שירותי בריאות כללית, פסקה 27 לפסק דינו של הנשיא (בדימ') א' גרוניס [פורסם בנבו] (14.4.2015) (להלן: דנ"א עיריית ירושלים)). שאלה נפרדת היא אם במערכת נסיבות מסוימת יש לאפשר לבעל דין להעלות טענותיו נגד הרשות בדרך של תקיפה עקיפה במסגרת תביעה אזרחית, או שמא יש לדרוש ממנו לנקוט הליך בערכאה המינהלית המוסמכת שבו יתקוף במישרין את האלמנטים המינהליים שביסוד החלטת הרשות. במילים אחרות, שאלת הסמכות העניינית אינה בהכרח סוף פסוק, וגם במצבים שבהם הערכאות האזרחיות הן בעלות סמכות עניינית להכריע בתביעה, "לעיתים בתי המשפט לא ייטו להעניק סעד מקום בו התובע בחר לילך במסלול של תקיפה עקיפה ונמנע מלהעמיד את הפגם הנטען לביקורת בדרך של תקיפה ישירה" (דנ"א עיריית ירושלים, פסקה 28 והאסמכתאות שם; כן ראו רע"א 2063/16 גליק נ' משטרת ישראל, פסקה כ"א לחוות דעתו של המשנה לנשיאה א' רובינשטיין (שנותר באותה פרשה בדעת מיעוט) והאסמכתאות שם [פורסם בנבו] (19.1.2017) (להלן: עניין גליק)). מכאן, שהעובדה שבית המשפט הוא בעל סמכות עניינית לדון בתביעה כספית, אינה שוללת מבית המשפט את האפשרות לסלק את התביעה על הסף בנימוק כי המסלול הדיוני המתאים לבירור התביעה הוא נקיטת הליך של תקיפה ישירה בפני הערכאה המינהלית המוסמכת. בד בבד, חשוב להבהיר כי "עצם קיומה של אפשרות לתקיפה ישירה של פעולה מינהלית לא בהכרח ישלול בכל מקרה את האפשרות לתקיפה עקיפה", והדבר הוא לעולם תלוי הקשר ונסיבות (דנ"א עיריית ירושלים, שם; עניין גליק, פסקה כ"ב; ע"א 1600/08 מקסימדיה פרסום חוצות בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו, פסקה 28 והאסמכתאות שם [פורסם בנבו] (18.8.2011) (להלן: עניין מקסימדיה); בג"ץ 2172/13 כהן נ' שר המשפטים, פסקה 8 והאסמכתאות שם [פורסם בנבו] (21.3.2013)). ..... 10. הסוגיה של תקיפה עקיפה אל מול תקיפה ישירה היא סוגיה רבת היבטים שזכתה לדיונים ענפים בפסיקה. אך לאחרונה עמד בית משפט זה בהרחבה על יתרונותיהם וחסרונותיהם של שני סוגי התקיפות, וסקר את השיקולים שיש לקחת בחשבון לצורך הכרעה אם לאפשר בירור של מחלוקת בהליך של תקיפה עקיפה (ראו פסק דינו של השופט ע' גרוסקופף בע"א 3129/19 זנלכל בע"מ נ' פקיד שומה חיפה, פסקאות 75-71 והאסמכתאות שם [פורסם בנבו] (25.8.2022)). איננו נדרשים אפוא להתחיל במלאכה מבראשית, ודי שנזכיר בקצרה את עיקרי הדברים כפי שהובאו ונסקרו שם. בין יתרונותיו של מנגנון התקיפה העקיפה ניתן למנות שיקולים של יעילות והימנעות מפיצול ההליך, לצד ניהול הדיון בתוך מסגרת עובדתית בשלה וקונקרטית שלא תמיד מתאפשר בהליך של תקיפה ישירה. מנגד, מנגנון התקיפה העקיפה אינו נטול חסרונות. כך, לעתים הערכאה האזרחית אינה בעלת המומחיות להעביר ביקורת שיפוטית על מעשה שלטוני, וקיים חשש מפני שחיקת חלוקת הסמכויות בין הערכאות השונות. בנוסף לכך, ישנו חשש מפני ניהול הליך ללא שמיעת צדדים רלוונטיים ומפני עקיפת מגבלות השיהוי ומיצוי ההליכים. על כך יש להוסיף כי סדרי הדין ודיני הראיות אינם זהים בשני סוגי ההליכים, וגם עובדה זו אינה נטולת רלוונטיות לצורך הכרעה מהו המסלול הדיוני המתאים (ראו גם בעניין אלפריח, פסקה 12; עוד לגבי ההבחנה בין סדרי הדין של הליך מינהלי להליך של תובענה ייצוגית (ותובענה מינהלית), ראו בעע"ם 7639/20 עזר נ' עיריית רחובות [פורסם בנבו] (2.7.2023), פסקאות 11, 20 לפסק דינה של השופטת וילנר; פסקאות 20, 24 לפסק דינו של השופט גרוסקופף; פסקאות 32-30 לפסק דינה של השופטת ברק-ארז). באשר לשיקולים שניתן לקחת בחשבון בבוא בית המשפט לקבוע אם תביעה ראויה להתברר בדרך של תקיפה עקיפה אם לאו, ניתן למנות, בין היתר, את השאלה היכן מצוי מרכז הכובד של ההליך, תוך שימת לב לטיבו ומהותו של הסעד המבוקש (להבדיל מהכותרת שניתנה לו); טיבו של הגוף השלטוני וסוג הפעולה הנתקפת, כך שככל שמדובר בנורמה בעלת רמה נורמטיבית גבוהה יותר, וככל שמדובר בנורמה כללית יותר, כך תגבר הנטיה שלא לאפשר את תקיפתה באופן עקיף; השלכותיה של הסוגיה הנדונה ורגישותה הציבורית; קיומו או העדרו של מנגנון השגה פרטיקולרי או של מסלול שהוגדר בחקיקה לצורך קיום ביקורת שיפוטית על המעשה הנתקף; התנהלותו של בעל הדין; חומרת הפגם המינהלי; ושיקולי צדק." לנוכח ההלכה המנחה והמחייבת, המפורטת בהרחבה בפסק הדין בעניין נווה גד, מקום בו התובעים שילמו את דמי ההיוון ותביעתם הינה תביעה להשבת הסכומים, אזי מקומה של התביעה להתברר כתביעה אזרחית בפני בית המשפט בשלום במקרה דנא לנוכח סכום התביעה. יתרה מזאת, "משעה שהנישום מילא אחר דרישת התשלום ופרע את חובו כלפי הרשות- פתוחה בפניו הדרך להגיש תביעת השבה לערכאה האזרחית המוסכמת, שבמסגרתה יוכל להעלות גם טענות במישור המנהלי בדרך של תקיפה עקיפה" (פסק הדין בעניין נווה גד בסע' 17 סיפא). לפיכך, משעסקינן בתביעה להשבת כספים ששולמו, לטענת התובעים, על ידם בניגוד להנחיות והחלטות רמ"י, בין היתר, עקב טעויות שנפלו בתחשיב רמ"י והשמאית, טרוניית התובעים באשר להוצאות הפיתוח ששולמו על ידם, מועדי החלת החלטות רמ"י לנוכח טענתה של רמ"י להעדר המצאת מסמכים במועד הנדרש להחלת הוראות המעבר להחלטת 737, כאשר אין בכתב התביעה טענה כי ההחלטות שמכוחן פעלו הנתבעות הינן בלתי חוקיות או בלתי סבירות ויש לבטלן, לא מתבקש סעד צופה פני עתיד ואף אין השלכה רוחבית לתביעה דנא על הציבור הרחב - הינני דוחה את הטענה להעדר סמכות עניינית לבית משפט זה לדון בתובענה דנא. בנוסף, יש בידי התובעים להעלות טענות במישור המנהלי בדרך של תקיפה עקיפה במסגרת תביעה דנא. יתרה מזאת, טענות התובעים בתביעה דנא חורגות מסמכות ועדת ההשגות בהתאם לסע' 4.20.16 (ב) (פרק 4- סע' 4.20.16) לקובץ החלטת מועצת מקרקעי ישראל.: " (ב) הליכי ההשגה נועדו לבירור סוגיות שמאיות בלבד, ולא יתבררו במסגרתם סוגיות משפטיות הנוגעות לניהול הקרקע על ידי הרשות, לרבות טענות הנוגעות לעצם החיוב, טיב זכויותיו הקנייניות או החוזיות של המבקש ופרשנות החלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי הרשות וכן לא יתבררו טענות הנוגעות לגובה עלויות פיתוח שהופחתו מהשומה ואופן קביעתן...". משאין עסקינן בסוגיה שמאית בלבד, כי אם בטענות הנוגעות לנהלי והחלטות רמ"י שהיה מקום , לטענת התובעים, להחיל וליישם בנקודות זמן שונות, מחלוקת באשר לעלויות הפיתוח, טיב הזכויות החוזיות או הקנייניות של התובעים בנק' זמן שונות כאשר לטענת התובעים היה על רמ"י לרשום את זכויותיהם במגרש כבר ב- 1997 ולחילופין בנק' זמן שונות, דבר המשליך על שיעור דמי ההיוון שנדרשו לשלם- הרי שוועדת ההשגות נעדרת סמכות לדון בטענות אלו. טענת ההתיישנות משביום 7.3.2013 שלחה רמ"י לתובעים מפרט כספי לעסקה שאושרה בהתאם להחלטות התקפות באותה העת- 1180 ו- 1253, זאת לאחר שלטענת רמ"י התובעים המציאו את המסמך האחרון שנדרש להשלמת העסקה (אישור המנהלה להסדרים) רק ביום 10.2.2013, אינני מוצאת כי התביעה שהוגשה בתאריך 14.03.2019 התיישנה. למעשה, המועד המוקדם להיווצרות עילת התביעה הוא במועד משלוח המפרט הכספי לעסקה ביום 7.3.2013, בו נודע למעשה לתובעים לראשונה מהו סכום דמי ההיוון שעליהם לשלם בהתחשב בשווי המגרש לטענת רמ"י. כל ניסיון להפריד בין תשובתה של רמ"י מיום 7.3.2013 לבין נק' זמן קודמות שהיה על התובעים, לטענת רמ"י, להסיק מהי ההחלטה שעל בסיסה רמ"י תערוך את החישוב מבלי לקבל מענה ברור וסופי באשר לסכום שהתובעים נדרשים לשלם לטענת רמ"י, הינה מלאכותית ואינה ראויה בנסיבות. העובדות כפי שהוכחו במכלול הראיות שהוגשו והעדויות שנשמעו, ואשר רלוונטיות לענייננו משטענותיה של רמ"י כי יש לדחות את התביעה על הסף, נדחו, אפנה לסקור בסדר כרונולוגי את אשר הוכח בפניי בהתאם לראיות שהוגשו במסגרת הליך דנא והעדויות שנשמעו בפניי. בתאריך 08.08.2005 פנתה לראשונה האגודה לרמ"י בבקשה לאשר ביצוע הקצאת המגרש לתובעים (סעיף 7 לתצהירה של גב' חיו), כאשר המדובר במועד האחרון להגשת בקשה לביצוע עסקה לפי החלטה 737. החלטת מועצה 737 (להלן:"החלטה 737") נתנה לזכאים הטבות לרכישת זכויות בפטור ממכרז ובשיעור היוון מופחת של 66%. בעקבות בג"צ 244/00 עמותת שיח חדש נ' שר התשתיות ואח', בוטלה החלטה 737 שכן הוראותיה פגעו בעקרונות הצדק החלוקתי והפלו לטובה את המגזר החקלאי, כפי שנקבע בבג"צ. לפיכך, החלטה 737 הוחלפה בתאריך 10.3.2003 בהחלטת מועצה 959, אשר הוחלפה בתאריך 10.05.2009 בהחלטת מועצה 1180 ובתאריך 25.03.2012 הוחלפה בהחלטת מועצה 1253. כיוון שבעת הכרזת בטלות החלטה 737 היו עסקאות בשלבי ביצוע, התקבלו הוראות מעבר. תחילה החלטת מועצה 972 ואח"כ החלטת מועצה 1065 שהאריכה את הוראת המעבר 972. בהתאם נקבע בהוראות המעבר כי החלטה 737 מיושמת על הרחבות שהוחל ביצוען עד ליום 31.12.06 ובאזורי עדיפות לאומית עד ליום 5.2.2007. ההבדל העיקרי בין החלטה 737 להחלטות שבאו אחריה, הרלוונטי לתביעה דנא, הוא ששיעור התשלום עלה מ- 66% ל- 91% ושיש לבצע את העסקה למלוא הזכויות בתב"ע. בהחלטה מספר 959 נקבע, בין היתר, כי הישוב החקלאי או מי מטעמו לא יגבה מהמומלצים כספים מעבר לעלויות הפיתוח וכי בגין החכירה ישולמו על ידי החוכר דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% משווי המקרקעין ללא פיתוח. שיעור דמי חכירה מהוונים של 91% לא שונה בהחלטה 1181 או 1253. רמ"י השיבה לאגודה במכתב מיום 14.04.2006 (צורף נספח 2 לתצהירה של גב' חיו) כי בהתאם לתצהירם של התובעים מיום 04.08.2005, האגודה דרשה הוצאות פיתוח בסך הגבוה מהסכום שהותר בהתאם להנחיות אגף הבקרה ברמ"י, קרי 100,000 ₪ כולל מע"מ עבור הוצאות פיתוח (בצמוד למדד תשומות הבניה משנת 1999), אשר נכון למועד משלוח המכתב מגיע לסך של 130,327.24 ₪ כולל מע"מ. בנוסף, נכתב : "מבדיקת המסמכים שהומצאו לנו לא נמצאו: אישור המינהלה להסדרים אישור מ.א על ביצוע הפיתוח בתיאום עמה אישור האגודה על עמידת המומלצים בקריטריונים שאושרו ע"י האגודה". (הדגשה שאינה במקור). בתאריך 09.10.2006 נשלח מכתב תזכורת לאגודה בנוגע להקצאת המגרש (נספח 3 לתצהירה של גב' חיו) תוך שנכתב כדלקמן: "המבוקש במכתבי שבסימוכין (מכתבי מיום 14.4.06- השלמה שלי), שלנוחיותכם רצ"ב העתק, לא הומצא לנו. אני מסבה את תשומת לבכם ללוח הזמנים הקצר לעריכת עסקה לפי החלטה 737 על הוראות המעבר שלה: ביצוע עסקה (שמשמעותו אישור עסקה, תשלום דמי היוון וחתימת הסכם פיתוח) ייעשה לא יאוחר מיום 31.12.06". מכתב תזכורת נוסף נשלח בתאריך 19.12.2006 (נספח 4 לתצהירה של גב' חיו) לאחר שהתקבל מכתב מהאגודה נושא תאריך 30.10.06 (נספח י' לתצהירם של התובעים) לפיו האגודה מבקשת לבטל את תצהיר 51יב, קרי ביטול תצהירם של התובעים מיום 4.8.05 במסגרתו הצהירו התובעים כי שילמו סך של 113,890 ₪ לאגודה, משהנתונים בתצהיר אינם מדויקים. במכתב מיום 19.12.06 צוין מפורשות , בין היתר, כי: "... אם ברצון האגודה להביא לאישור הקצאת המגרש לפי החלטות 737,972- הינכם נדרשים להמציא לנו בבהילות את המסמכים החסרים. לידיעתכם: ביצוע עסקה לפי ההחלטות הנ"ל ניתן לביצוע לא יאוחר מ- 31.12.06. ביצוע עסקה משמעותו: אישור עסקה ע"י המנהל, תשלום דמי היוון וחתימת הסכם פיתוח" (הדגשה במקור). עוד צוין על גבי המכתב בכתב יד כי הפקס הגיע ליעדו לאחר בירור טלפוני. עוד הוכח בפניי כי עד ליום 31.12.06 המסמכים שצוינו במכתבי רמ"י לצורך עריכת העסקה לפי החלטה 737 לא הומצאו לרמ"י ומשכך העסקה לא בוצעה ועל כן התובעים לא נכנסו להוראת המעבר של החלטה 737. לטענת התובעים בתצהירם, ב- 2005 פנה אליהם גזבר האגודה ודרש תשלום עבור הוצאות פיתוח מעבר לסכומים ששילמו שאם כן לא יגיש את "התיק למנהל" והתובעים יאבדו את המגרש (סע' 21 לתצהיר) ויש חלון הזדמנויות אחרון עד 31.10.2005 ( סע' 23 לתצהיר) וזו הפעם הראשונה לטענת התובעים שגילו שהמגרש לא רשום על שמם ושהאגודה לא טיפלה בעניין. בסע' 18 לתצהירם, מודים התובעים כי "כל נושא העברה לא טופל על ידנו, לא היה אמור להיות מטופל על ידנו אלא על ידי האגודה ועורך הדין של האגודה". בחקירתו הנגדית הודה התובע "...אני מבחינתי האגודה היתה היא זו שמוציאה ומביאה, כלומר התקשורת היחידה שלי היתה היא רק עם האגודה, ללכת למנהל מקרקעי ישראל מה לי ולהם, בשבילי הם חצי אלוהים" (עמ' 46 לפרוט' ש' 32-36). משמע, התובעים מודים כי ידעו בזמן אמת שהאגודה מטפלת בביצוע העברת הזכויות במגרש 19 על שמם של התובעים. לפיכך אין בטענותיהם של התובעים, כי לא היו מיודעים למצב בזמן אמת או כי לא היו מכותבים, כדי לסייע בידי התובעים, שכן ידעו שהאגודה באמצעות עורך הדין מטעמה מטפלת בנושא והיה עליהם ליזום פניות לאגודה על מנת לברר את סטטוס רישום זכויותיהם במגרש, דבר שנמנעו מלעשות עד לשנת 2009 כטענתם בסע' 38 לתצהירם, כשעו"ד אלברק החל לטפל עבורם בקבלת הזכויות במגרש. יתרה מזאת, התובעים מודים בתצהירם כי ידעו כבר בשנת 2005 כי חלון ההזדמנויות האחרון לרישום זכויותיהם הינו עד 31.10.2005, כטענת האגודה, וחרף זאת לא פעלו כנדרש לצורך השלמת התיעוד החסר לצורך העברתו לרמ"י. יש בהודאה זו של התובעים כדי לקעקע אף את טענתם כי חשבו שברגע שהאגודה דיווחה לרמ"י, המגרש עובר לבעלותם של התובעים (סע' 29 לתצהירם של התובעים) וכן את טענתם בסעיף 38 לתצהירם כי כל המידע הובא לידיעתם של התובעים רק בשנת 2009 על ידי בא כוחם. משכבר בשנת 2005 נודע לתובעים, הגם כי יכלו לדעת קודם לכן, כי הזכויות במגרש לא הועברו לבעלותם, היה עליהם לבצע כל פעולה הנדרשת לצורך הסדרת זכויותיהם במגרש, אלא שלא הוכח בפניי כי התובעים עשו כן. חרף טענותיהם של התובעים כי היה בידי רמ"י לרשום זכויותיהם של התובעים במגרש עוד בשנים 1996-1997 ולכל המאוחר בשנת 2005 ולהחיל הוראות מעבר הנוגעות להחלטה 737, הדבר לא הוכח על ידי התובעים. מנגד, רמ"י הוכיחה כי משלא הועברו מלוא המסמכים הנדרשים להשלמת העסקה כמפורט בתכתובות לעיל, העסקה לא הושלמה עד ליום 31.12.2006, ולפיכך חלף המועד בהתאם להוראות המעבר של החלטה 737. לפיכך, הוכח כי התובעים אינם זכאים לשלם דמי היוון בשיעור של 66%. ככל שהאגודה לא דיווחה לתובעים עד לשנת 2005, הרי שהיה על התובעים ליזום פניה לאגודה על מנת לברר את סטטוס רישום זכויותיהם במגרש. משמודים התובעים שבשנת 2005 הודיעה להם האגודה שלא נרשמו זכויותיהם במגרש ויש חלון הזדמנויות לטענתם עד 31.10.05, מקום שהיה קיים עד ל- 31.12.06, ובכל זאת התובעים לא פעלו במשך כשנתיים עד 31.12.06, אין להם אלא להלין על עצמם שלא נכנסו להוראות המעבר של החלטה 737. אם לא די בכך, הרי שבתאריך 16.5.2007 פנו התובעים במכתב בכתב ידו של התובע לרמ"י וביקשו "אישור ביטול עסקה" (נספח 5 לתצהירה של גב' חיו). מכתב רמ"י המאשר כי העסקה לא בוצעה, הומצא לתובעים עוד באותו היום (נספח 6 לתצהירה של גב' חיו). בקשתם של התובעים מהווה הודאה כי התובעים ידעו שהעברת הזכויות במגרש 19 על שמם לא בוצעה. הגדילו התובעים לעשות וביקשו "ביטול העסקה", ככל שהיתה עסקה. בקשתם זו של התובעים מקעקעת את טענתם כי היה על רמ"י לבצע העברת הזכויות במגרש על שמם בשנת 2005 על פי הוראות מעבר החלטה 737, מקום שהם עצמם ביקשו לבטל את העסקה. רק בתאריך 20.4.2009 התקבל מכתב ב"כ התובעים נושא תאריך 12.4.2009, במסגרתו צוין כי התובעים הודיעו לאגודה על ביטול "הסכם ביטול העסקה" עקב הפרתה על ידי האגודה לכל אורך ההתקשרות, וכי התובעים מבקשים לדעת מה נדרש להשלמת ההקצאה של המגרש על שמם (נספח 9 לתצהירה של גב' חיו). לנוכח המפורט עד כה בהרחבה, הוכח בפניי כי העסקה לא הושלמה עד ליום 31.12.2006 , אם משום שבזמן אמת התובע ביקש את אישורה של רמ"י לכך שהעסקה בוטלה (נספחים 5-6 לתצהירה של גב' חיו), ואם משום שהתובעים לא הוכיחו כי מלוא המסמכים שהתבקשו להמציא עד ליום 31.12.2006, הומצאו עד לאותו מועד. זאת ועוד, יש בשאלת ב"כ התובעים את גב' חיו מטעם רמ"י בעמ' 44 לפרוט' מיום 18.3.2025 כדי לחזק קביעתי זו, כפי שיפורט להלן: ב"כ התובעים: "אני יודע שמדברים על 2005, ואני אומר לך בש-2010 המצאתי כל המסמכים שלכאורה היו חסרים ב- 2005 למר רייזמן, ואז התבקשה בקשה חדשה של התצהירים לא בתוקף. הגב' חיו:נכון". (הדגשה שאינה במקור). התובע עומת עם העובדה שלא זימן לעדות את נציג האגודה ולא המציא מסמכים שיתמכו בטענתו כי כלל המסמכים הומצאו לרמ"י עובר למועד האחרון כאמור, והשיב כי לא פנה לב"כ האגודה דאז, עו"ד נמרוד, כדי לוודא שהעסקה הושלמה והזכויות בקרקע עברו על שמם של התובעים כי אם סמך על האגודה "לא, מה אני צריך...ב- 97 אני שילמתי לאגודה... מאותו רגע אני יודע שהמגרש הוא שלי, אני לא צריך להתחיל לחפש אחרי". בהמשך חקירתו, התובע השיב תשובות מגומגמות, חלקיות ללא מענה ברור באשר למלוא המסמכים שהתבקשו להמציא (עמ' 45 לתמלול ש' 8-38, עמ' 47 ש' 7-14, עמ' 50-53, עמ' 60). עוד הוברר בחקירתו של התובע, כי אין בידו מסמך שיעיד שפנו או שהאגודה פנתה לרמ"י לבדוק את עניינים מאוג' 2005 ועד שנת 2009 ( עמ' 57, עמ' 59 ש' 3-18). כך גם הוכח בחקירתו של התובע, כי בין השנים 2005-2009 אין פניה ישירה של התובעים לרמ"י או לאגודה בנוגע לרישום הזכויות בקרקע, הגם כי כבר נודע להם בשנת 2005 לטענתם על התנהלותה הלא חוקית של האגודה כטענתם וכי ככל שלא יומצאו מלוא המסמכים לרמ"י עד ליום 31.12.2006, אין עסקה (עמ' 56 לתמלול ש' 4-38). הדבר התחזק בחקירתה של התובעת, אשר אישרה כי אין לה מסמך בכתב שיעיד שפנו בזמן האמת בשנות ה-90 מאו עד לשנת 2005 לקבלת אישור על השלמת העסקה (עמ' 82 ש' 30-35, עמ' 85 ש' 26-28, עמ' 86). בנוסף, הוכח כי התובעים לא שילמו לרמ"י מאומה בין השנים 1995 ועד 31.12.2006 והתובעים לא קיבלו מרמ"י שום אישור על השלמת העסקה באותם שנים ואף לא לפני 2017 (עמ' 59 ש' 38-39 ועמ' 60 ש' 1-6). זה המקום לציין כי התובעים הרבו להתחמק ממתן תשובות ברורות לשאלות שנשאלו, לרוב נדרש היה לשאול את אותה שאלה מספר פעמים על מנת לקבל מענה, ביחוד מקום בו התשובה אינה עולה בקנה אחד עם תביעתם של התובעים. באשר לתובעת, הרי שלרוב לא זכרה את הפרטים לטענתה ולמרות זאת חתמה על אותו תצהיר שחתם בעלה התובע, ללא כל הסתייגות מצידה- דבר הפוגם במהימנותה בעיני בית המשפט. אשר על כן, אסכם כי הוכח בפניי שהתובעים לא עמדו בתנאי הוראות המעבר של החלטה 737 ולפיכך לא היו זכאים להקצאת המגרש בתנאי החלטה 737. לפיכך, בדין נערכה העסקה של התובעים בהתאם להחלטה 1180 והחלטה 1253, שהיו תקפות במועד עריכת העסקה והזמנת השומה לדמי היוון. נקיטת הליך משפטי על ידי התובעים כנגד האגודה וקבלתם פיצוי מאת האגודה במסגרת בוררות בנקודת זמן זו בשנים 2009-2010 מהתיעוד שהומצא על ידי בעלי הדין עולה כי התובעים פעלו על מנת לבטל את "ביטול העסקה", לשוב ולבקש מרמ"י להקצות להם את המגרש, לבטל את מס השבח שהוחל עליהם ובעיקר התנהלו אל מול האגודה בהתאם למכתב ב"כ התובעים מיום 12.4.2009 אשר הופנה לאגודה (חלק מנספח 9 לתצהירם של התובעים) במסגרתו מועלות טענות של מרמה, רשלנות "באי דיווח העסקה למנהל, הכנת הצהרות חדשות ששימשו על ידכם להונות את מנהל מקרקעי ישראל ואת שלטונות המס, וכלה בהסכם הביטול שאין בו מאומה מהאמת- שמרשי מעולם לא ביקשו את הביטול- אלא הביטול נכפה עליהם על ידכם- כדי לשרת את המטרה היחידה של "טיהור המקדש" משהשרץ שנולד על ידכם כבר ב 4/12/1997." במכתב זו מודים התובעים כי למעשה האגודה היא ששיקרה אותם מאז 4/12/1997 ופעלה לטענתם באופן פלילי, הן באשר לגביית כספים והן באשר לדיווח כוזב לרשויות המסים ולרמ"י. התובעים מעלים טענות קשות כנגד האגודה – הן במסגרת כתב התביעה, אשר לטענתם גרמה, בין היתר, לעיכוב בהעברת הזכויות במגרש לתובעים, גבתה שלא כדין דמי פיתוח הגבוהים מהמותר, לא המציאה את מלוא המסמכים הנדרשים במועד לרמ"י, הוליכה את התובעים שולל בניסיון לבטל את הקצאת המגרש לתובעים ולמעשה גרמה במעשיה ולחילופין במחדליה לכך שהתובעים התבקשו לשלם דמי היוון בשיעור של 91% בעוד שאילו האגודה היתה פועלת בהתאם לנדרש במועד, דמי ההיוון היו בשיעור של 61% וכו', והן במסגרת תצהירם לרבות סע' 21-27, סע' 40 וסע' 43-50 . מצופה היה מהתובעים לנוכח טענותיהם הקשות כנגד האגודה להגיש תביעתם כנגד האגודה במסגרת תביעה דנא, אלא שהדבר לא נעשה ואף לא נכתב בכתב התביעה ולחילופין בתצהיר עדותם הראשית של התובעים כי הגישו תביעה נפרדת כנגד האגודה, בגין עילה כלשהי הנוגעת למגרש נשוא התובענה. התובעים הגישו תצהיר עדות ראשית אחד לשניהם, אשר הוגש לתיק בית המשפט ביום 20.1.2021 מבלי שצוין התאריך בו חתמו התובעים על התצהיר. במסגרת חקירתה הנגדית של התובעת עלה באופן מפתיע, כי האגודה שילמה לתובעים פיצוי במסגרת בוררות, שהתנהלה בין התובעים לבין האגודה, ומרגע שהדבר הועלה, התובעת "איבדה" את זיכרונה ובאופן מפתיע לא זכרה מה הסכום ששולם לתובעים על ידי האגודה במסגרת הבוררות, אך מדובר בסכום שאינו נוגע להוצאות פיתוח (עמ' 88 לתמלול מיום 14.1.25 ש' 3 , ש' 7-10). עוד השיבה לשאלת ביהמ"ש: "אז בגין מה קיבלתם חזרה כסף מהאגודה אם לא קיבלתם חלק מהוצאות הפיתוח? ... גב' שרון: אני לא יודעת אני פשוט מבולבלת עם הסדר של הדברים. אבל שילמנו 100 ומשהו לפיתוח, וקיבלנו בבוררות 130 ומשהו אני חושבת. אבל זה לא הוגדר החזרה של כספי פיתוח. שאלת ביהמ"ש: זה לא היה החזר של הוצאות פיתוח? גב' שרון: לא. שאלת ביהמ"ש: אלא מה? פיצוי מהאגודה על ההתנהלות שלה כלפיכם? גב' שרון: לא יודעת להגיד לך, באמת שלא, לא זוכרת זה כל כך הרבה, לשאלת ביהמ"ש: את היית בהליך הבוררות, את חלק מהליך הבוררות, את לא יודעת מה תבעתם בהליך הבוררות? גב' שרון: אבל ישבתי בצד, לא .. שאלת ביהמ"ש: את לא נתת תצהיר ולא נחקרת בהליך הבוררות? גב' שרון: עד כמה שזכור לי, לא חושבת, לא זוכרת. שאלת ביהמ"ש: לא זוכרת או שזה לא? הגב' שרון: לא זוכרת אני חושבת שלא. ... שאלת ביהמ"ש: את יודעת על מה תבעתם בבוררות? גב' שרון: מה? שאלת ביהמ"ש : על מה תבעתם בבוררות אז? גב' שרון: את האגודה שאלת ביהמ"ש: על מה? גב' שרון: שלא התנהלה כמו שצריך ובגלל זה שילמנו הרבה כספים בגלל ההתנהלות. אמרתי אני לא יודעת. שאלת ביהמ"ש: יש לך עותק מהמסמכים שתבעתם, נכון? גב' שרון: כנראה, אני לא נכנסתי לניירות ... גב' שרון: אני חושבת שכן, צריך להיות. הגיוני." (הדגשה שאינה במקור) (עמ' 88-89 לתמלול). בשלב זה, מצאתי לנכון להפסיק את חקירתה הנגדית של התובעת ולהעלות על דוכן העדים בשנית את התובע מר שרון שהיה נוכח באולם ביהמ"ש וזאת בהתאם לסמכות הנתונה לי בדין. ואז בחקירתו בשנית של התובע הוברר כדלקמן: "מר שרון: באיזה שנה אני לא זוכר אבל זה היה לפחות אנחנו 24-25 בסביבות אולי איזה 10 שנים, משהו כזה. ... מר שרון: פלוס מינוס 10 שנים, מזמן זה לא היה לפני יומיים. תבענו אותם את האגודה אז בזמנו על ההתנהלות הפסולה שלהם שלם לא דיווחו דיווחי אמת למינהל. שאלת ביהמ"ש: ומה עוד? מר שרון: והם לא דיווח על הכספים שהם (לא ברור) הרי היו צריכים לדווח על מסמכים, הרי ב- 2005, מה אמרתי קודם ב- 2005 .. מר שרון: מה אמרתי מקודם ב- 2005? שרק ב- 2005 אני יודע שהיו להם את כל המסמכים, לפני כן לא ידעתי שום דבר. לכן עד כמה שזכור לי אנחנו תבענו אותם כי הם לא דיווחו דיווחי אמת, הם לא דיווחו על הכספים ששילמנו לאגודה, הרי שילמנו 63,000 פלוס 130,000 דולר, לא דיווחו את זה למינהל ולכן תבעתי. שאלת ביהמ"ש:מתי תבעת אותם במדויק? מר שרון: אני לא זוכר. שאלת ביהמ"ש: ואיפה המסמכים? למה לא צירפת אותם ולא ציינת את זה בתצהיר שלך? מר שרון: לא יודע. ... שאלת ביהמ"ש: מי ייצג אותך בהליך הבוררות? מר שרון: אלברק. שאלת ביהמ"ש: על איזה מסמך חתמת לפני שקיבלת את הכספים או הגעתם להסדר או היה פסק בוררות, היה פסק בוררות? מה היה שם? מר שרון: אני ממש לא זוכר על מה חתמתי. שאלת ביהמ"ש: אתה לא זוכר על מה חתמת, אבל היה פסק בוררות? מר שרון: אני ממש לא זוכר, ממש לא זוכר זה אי שם, שאלת ביהמ"ש: מה הסכום שקיבלת חזרה? מר שרון: מעל 100,000 שקל. שאלת ביהמ"ש: ובגין מה? מר שרון: אני לא זוכר להגיד במדויק. אמרתי תביעתי אותם על ההתנהגות הפסולה שלהם ועל כל זה שדיווחו דיווחים לא דיווחי אמת. שאלת ביהמ"ש: ויכול להיות שגם תבעת אותם על זה שהם לא העבירו את מלוא המסמכים למנהל בזמן, ובגלל זה מה שגרם לכם לעיכובים עם המנהל? מר שרון :לא זכור לי. שאלת ביהמ"ש: לא זוכר אדוני? מר שרון: לא זוכר. אני לא, שאלת ביהמ"ש: זאת לב ליבה של התביעה שלכם פה. ואדוני לא זוכר את זה. מר שרון: אני ממש לא זוכר, רני רציתי רק לשכוח מכל מה שהיה, באמת. שאלת ביהמ"ש: ואיפה המסמכים נמצאים אדוני היום בכל הנוגע להליך הבוררות? מר שרון: אם יש מסמכים אז אולי יש מסמכים אצל אלברק...אולי יש לי משהו, אני לא זוכר. אני יכול רק לבדוק." (הדגשה שאינה במקור) (עמ' 89-90 לתמלול ). אשר על כן, הוברר באופן מפתיע בחקירתם הנגדית של התובעים, כי תבעו את האגודה על התנהלותה בכל הנוגע למגרש וזאת באמצעות בא כוחם המייצג אותך בהליך דנא ואף קיבלו פיצוי מבלי שהצהירו על כך בתצהיר עדותם הראשית, אשר הוגש בשנת 2021 ואילו לטענת התובע הליך הבוררות התקיים בין השנים 2014-2015. יתרה מזאת, עדותם של התובעים כמפורט לעיל, היתה הססנית, מגומגמת, לא הגיונית תוך "איבוד זיכרון" וניסיון ברור להתחמק ממתן מענה ברור לשאלות מאוד ממוקדות שנשאלו ולא ניתן להן מענה. לפיכך, הינני מוצאת את עדותם של התובעים כלא מהימנה בעיניי. לא ניתן כל הסבר להעדר הצהרתם של התובעים בתצהירם על ההליך המשפטי שניהלו כנגד האגודה תוך המצאת המסמכים במסגרת הליך גילוי מסמכים ולכל המאוחר במסגרת תצהיר עדותם הראשית, כאשר נדמה כי רמ"י לא היתה מתנגדת להמצאת המסמכים בשלב הגשת הראיות, שכן מדובר במסמכים, אשר יתכן שנוגעים לליבת התביעה, קרי תביעתם של התובעים כנגד התנהלות האגודה כמצוין בכתב התביעה ובתצהיר עדותם ואשר יש בה כדי לגרום להעדר דיווח במועד לרמ"י והעדר המצאת מלוא המסמכים הנדרשים לרמ"י על מנת שיוכלו להיכנס להוראת המעבר הנוגעת להחלטה 737. משרמ"י לא ביקשו לחייב את התובעים בהמצאת מלוא התיעוד הנוגע לתביעתם כנגד האגודה, לרבות ההסדר אליו הגיעו ולחילופין פסק הבוררות, אין בידי רמ"י להוכיח כי התובעים קיבלו מאת האגודה את הפיצוי הנתבע בתביעה דנא כנגדן. עם זאת, כאמור מצאתי את עדותם של התובעים כלא מהימנה בעיניי, ויש אף לראות את הסתרת ההליך המשפטי שהתנהל כנגד האגודה כהתנהלות חסרת תום לב וניקיון כפיים מצד התובעים, אך אין בה כדי לדחות את התביעה על הסף כטענת רמ"י בסע' 46 לסיכומיהן. לפיכך, אדרש להמשיך ולבחון את אשר הוכח בפניי על פי סדר כרונולוגי, ככל שנוגע לנושאים הרלוונטיים שעליי להכריע בהם בפסק הדין. המשך סקירת הראיות והעדויות כפי שהוכחו בבית המשפט ואשר נוגעים לענייננו בתאריך 29.03.2010 פנה ב"כ התובעים לרמ"י וביקש "לקבל בחוזר את הנדרש להשלמת העברת הזכויות על שמם אצלכם" תוך שצירף את מכתב האגודה למס שבח המאשר את עסקת ההקצאה וכי היא עומדת בעינה (חלק מנספח 10 לתצהירה של גב' חיו). במענה למכתב זה, השיבה רמ"י לב"כ התובעים ביום 19.4.2010 כי "במגרש הנ"ל לא בוצעה עסקה והמגרש פנוי. על מנת לטפל בהקצאה על האגודה להעביר אלינו את התצהירים והמסמכים ע"פ החלטה 1180" (חלק מנספח 11 לתצהירה של גב' חיו). בהחלטה 1180 שהוגשה נ/1 נקבע, בין היתר, כי הקצאת מגרש למגורים תיערך למלוא קיבולת הבניה במגרש עפ"י התכנית שבתוקף במועד אישור העסקה במינהל (סע' 6.4), דמי החכירה שישולמו למינהל יקבעו מהשומה הפרטנית שיערוך השמאי הממשלתי או שמאי המינהל או מי מטעמם, ללא פיתוח (סע' 6.3), ככל שהוצאות הפיתוח כולל הסבסוד אינן עולות על 100,000 ₪ כולל מע"מ, אומדני הפיתוח לא יבדקו על ידי המינהל. בתאריך 15.6.2010 נשלח מכתב ב"כ התובעים לרמ"י בצירוף מכתב האגודה לשלטונות מס שבח מיום 14.1.2010 במסגרתו ביקשה האגודה לחזור בה מהודעתה על ביטול העסקה, יחד עם מסמכים מהאגודה נושאים תאריך 8.8.2005, תצהיר התובעים מיום 8.8.2005 במסגרתו צוין כי הוצאות הפיתוח ששולמו על ידי התובעים הינם בסך של 113,890 ₪ ותצהיר האגודה מיום 8.8.2005 (נספח 12 לתצהירה של גב' חיו). למכתב זה של ב"כ התובעים לא צורפו המסמכים החסרים שפורטו במכתב רמ"י מיום 14.4.2006. בתאריך 11.7.2010 השיבה רמ"י כי "מאחר והעסקה לא בוצעה אין אפשרות להסתמך על טפסים ומסמכים שנמסרו בעבר. יש להעביר את כל המסמכים ע"פ הוראת אגף 101 מיום 2/5/10" (נספח 13 לתצהירה של גב' חיו). בתאריך 11.8.2010 נשלח מכתב נוסף על ידי ב"כ התובעים (נספח יב' לתצהירם של התובעים), אשר רמ"י השיבה לו ביום 20.9.2010 כי "בבדיקה נוספת שנערכה עם מנהל המחוז נקבע כי יש להעביר את כל התצהירים והמסמכים לפי החלטה 1180 ועל פיהם תערך העסקה להקצאת המגרש" (נספח 14 לתצהירה של גב' חיו), זאת מאחר שכאמור התובעים לא עמדו בהוראות המעבר, שכן העסקה לא הושלמה עד ליום 31.12.2006. לטענת רמ"י בסע' 26 לתצהירה של גב' חיו, אשר לא נסתר, לאחר חילופי מכתבים נוספים והמצאת המסמכים הנדרשים להשלמת העסקה למעט אישור מנהלה להסדרים, רמ"י החלה בהסדרת העסקה והזמנת השומה, כאשר המועד הקובע בשומה נקבע ליום 3.1.2013 כאשר אישור המנהלה להסדרים התקבל ברמ"י רק בתאריך 10.2.2013. לטענת רמ"י, לא ניתן היה לבצע את העסקה מוקדם מתאריך 3.1.2013 שכן לא הומצאו לה מלוא המסמכים הדרושים לשם ביצוע העסקה. אדגיש, כי התובעים ורמ"י לא המציאו לתיק ביהמ"ש את חליפת המכתבים הנוספים החל מחודש אוקטובר 2010 ועד למועד משלוח המפרט הכספי ביום 7.3.2013. משנטל ההוכחה על התובעים להוכיח כי המציאו את מלוא המסמכים הנדרשים לביצוע העסקה במועד המוקדם למועד הקובע שנקבע על ידי רמ"י, קרי קודם ל- 3.1.2013, הרי שהתובעים לא עמדו בנטל המוטל עליהם, ולפיכך שווי הזכויות בקרקע יחושב נכון ליום 3.1.2013 ולא בהתאם למועד מוקדם יותר. יתרה מזאת, משמלוא התיק ברמ"י מצוי בידי התובעים, חזקה עליהם כי ככל שהיו בתיק מסמכים המוכיחים כי מלוא המסמכים הנדרשים הומצאו קודם ליום 3.1.2013, היו מגישים אותם, ומקום שלא הומצאו, הרי שהדבר פועל לחובתם של התובעים ומחזק את טענת רמ"י כי מלוא המסמכים להשלמת העסקה הומצאו רק ביום 3.1.2013 (להלן:"המועד הקובע") ולכן אין לחשב את שווי הזכויות הקרקע לשנים שקדמו למועד הקובע. בתאריך 7.3.2013 נשלח לתובעים מפרט כספי לעסקה שאושרה בהתאם להוראות החלטה 1180 והחלטת 1253 כאשר המועד הקובע הוא ה- 3.1.2013. ערך הקרקע שנקבע במפרט לצורך ביצוע העסקה הוא 1,040,153.78 ₪ ולפיכך דמי החכירה המהוונים, המהווים 91% מערך הקרקע , הינם בסך של 946,539.94 ₪ . כן צוין כי "כל הסכומים הנ"ל יחויבו בהפרשי שערוך מיום קביעת ערך הקרקע ועד ליום אישור העסקה, בתוספת מע"מ כחוק". במפרט הכספי צוינו שלוש אופציות, העומדות בפני התובעים: לאשר הסכמה לערך העסקה ולתשלום, ולהשיב עותק המפרט חתום. ככל שאין הסכמה לערך העסקה, יש באפשרות התובעים להגיש בקשה לעיון חוזר בתוך 30 יום על גבי טופס "בקשה לעיון חוזר בשומה" שצורף למפרט ובתשלום אגרה בגין עיון חוזר בסך של 921 ₪, כאשר הסכום הקובע לביצוע העסקה יהיה הסכום שיקבע ע"י השמאי בבקשה לעיון חוזר, בין אם יעלה ובין אם יפחת. על ההחלטה לעיון חוזר, ניתן להשיג בפני ועדת השגות. יש באפשרות התובעים לבקש כי העיון החוזר וההשגה יושלמו לפני ביצוע העסקה. במקרה כזה, התשלום בגין העסקה יבוצע בתוך 30 ימים ממועד משלוח ההחלטה על ידי המינהל על ההחלטה בעיון החוזר או ההשגה, לפי הענין. יש באפשרות התובעים לבקש כי העיון החוזר וההשגה יערכו במקביל לביצוע העסקה. במקרה כזה, יהא על התובעים לשלם לפחות 75% מהסכום הנקוב לתשלום הנקוב במפרט ולהפקיד ערבות בנקאית אוטונומית הכוללת הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן ותוספת ריבית על פי חוק פסיקת ריבית על היתרה. תשלום היתרה יעשה בתוך 7 ימים ממועד משלוח ההודעה ע"י המינהל בדבר ההחלטה על העיון החוזר או ההשגה. בתאריך 30.3.2013 חתם התובע על המפרט, אשר התקבל בתאריך 4.4.2013 ברמ"י בצירוף מכתב בא כוחו ללא טופס הבקשה לעיון חוזר בשומה בטרם ביצוע העסקה (נספח 15 לתצהירה של גב' חיו ונספח יד' לתצהירם של התובעים). למכתב צורף אישור תשלום אגרה ששולמה ביום 27.3.2013. התובעים בחרו שלא להגיש את הבקשה לעיון חוזר במקביל לביצוע העסקה, שכן לא ביקשו לשלם לפחות 75% מהסכום הנקוב לתשלום במפרט ולא הפקידו ערבות בנקאית אוטונומית. במסגרת הבקשה לעיון חוזר, אשר נשלחה ללא טופס הבקשה לעיון חוזר, צוין כי הסכום הנכון לא יעלה על 100,000 ₪ כאשר התובעים שמרו על זכותם לצרף חוות דעת שמאי. בתאריך 18.4.2013 נשלח לב"כ התובעים מכתב שבו הוסבר כי עליו למלא טופס בקשה לעיון חוזר חתום ומאומת, אשר צורף למכתב ולשלוח בחוזר בתוך 14 יום (נספח 16 לתצהירה של גב' חיו). לטענת רמ"י, רק בתאריך 23.6.2013 ובאיחור מהמועד שצוין במכתב רמ"י מיום 18.4.2013, הוגשה על ידי התובעים חוות דעת שמאית ללא הטופס לעיון חוזר, בעוד כי התובעים מצרפים כחלק נספח טו' לתצהירם "בקשה לעיון חוזר בשומה" חתומה על ידי התובע בלבד נושאת תאריך 28.4.2013. התובעים לא הסבירו בתצהירם ולא בעדותם בביהמ"ש כיצד הומצא לטענתם הטופס לעיון חוזר ומתי הומצא לרמ"י. במכתב מיום 23.6.2013 לא מצוין כי טופס "הבקשה לעיון חוזר" מצורף למכתב. למעשה, לא הוכח בפניי כי טופס "הבקשה לעיון חוזר" החתום על ידי התובע ונושא תאריך מיום 28.4.2013, הומצא לרמ"י. בהתאם לנספח טז' לתצהירם של התובעים, נשלחו תזכורות והתראות של ב"כ התובעים לרמ"י על גבי מכתבו מיום 23.6.2013. עד שבתאריך 17.8.2014 הגישו התובעים תביעה כנגד רמ"י נושאת מס' ת"א 24881-08-14, במסגרתה ביקשו מביהמ"ש להצהיר כי חוב דמי ההיוון עומדים על סך של 53,000 ₪ בלבד ולהורות לרמ"י לבצע את העסקה ולרשום את מגרש 19 על שמם של התובעים בכפוף לתשלום החוב הנטען על ידי התובעים (נספח יז' לתצהירם של התובעים). במסגרת פרוטוקול הדיון שהתקיים ביום 22.6.2015, אשר צורף כחלק מנספח יז' לתצהירם של התובעים, קיבלו הצדדים את המלצת ביהמ"ש לפיה הבקשה לעיון חוזר תידון לגופה בכפוף לכך שיוגש בתוך 30 יום טופס הבקשה לעיון חוזר והכל בהתאם לנהלי המינהל ומבלי שיהא בכך הסכמה לקבלת שיעור דמי ההיוון או כל טענה משפטית או שמאית הנטענת על ידי התובעים. ביום 29.6.2015 התובעים הגישו את הבקשה לעיון חוזר על גבי הטופס הדרוש (נספח 18 לתצהירה של גב' חיו). יש בהסכמה זו של הצדדים ובעצם משלוח טופס הבקשה לעיון חוזר כדי לחזק את טענת רמ"י, כי ככל שטופס הבקשה לעיון חוזר היה מוגש על ידי התובעים יחד עם הגשת הבקשה לעיון חוזר ולחילופין בסמוך לאחריה כפי שהתבקשו, הבקשה לעיון חוזר היתה נידונה ללא עיכובים. לפיכך, אין על התובעים אלא להלין על עצמם משלא הוכיחו שהגישו את טופס הבקשה לעיון חוזר במועד ונדרשו לעשות זאת בעקבות הגשת תביעתם, אשר נמחקה. בתאריך 19.11.2015 הבקשה לעיון חוזר הועברה לשמאי הממשלתי ובתאריך 1.6.2016 התקיים דיון בפני השמאית, כאשר במהלך הדיון התגלעה מחלוקת בין הצדדים בנוגע לערך הקרקע, המהווה מחלוקת שמאית, וכן מחלוקת באשר להוצאות הפיתוח שיש להפחית משווי המגרש. בסיום הדיון, קבעה השמאית במכתבה נושא תאריך 2.6.2016 (נספח יט' לתצהירם של התובעים), בין היתר, כי על רמ"י להמציא "מסמך עלויות פיתוח מאושרות ע"י הבקר ותצהיר החוכר על הוצאות הפיתוח". בנוסף, קבעה השמאית כי לעניין עלויות הפיתוח, על הצדדים להגיע להסכמה ולהעבירה לעיונה עד ליום 5.7.2016. עוד קבעה כי ככל שלא תהא הסכמה, הטיפול בהכרעה בהשגה יופסק. לא הומצא לעיון בית המשפט מכתב רמ"י העונה על בקשת השמאית, קרי "מסמך עלויות פיתוח מאושרות ע"י הבקר ותצהיר החוכר על הוצאות הפיתוח", ואשר היה להמציאו עד ליום 5.7.2016. רק בתאריך 27.12.2016 נשלח המבוקש על ידי רמ"י, כפי שיפורט להלן. אין בתצהירה של גב' חיו או בעדותה מענה לשאלה מדוע במשך חצי שנה לא הומצאו המסמכים על ידי רמ"י לשמאית. בתאריך 6.6.2016 פנה ב"כ התובעים בכתב לשמאית והעלה טענות, בין היתר, כי רישום הפרוטוקול מוטה באופן בוטה וכי לא יתכן שהשמאי יסיר עצמו מאחריות לנושא הוצאות הפיתוח. בנוסף, התבקש העתק תמליל של ההקלטה של הדיון שהתקיים. בתאריך 14.6.2016 השמאית השיבה כי עלויות הפיתוח אינן רכיב שמאי בעיקרו ובהתאם למדיניות האגף, שווי הקרקע יקבע ככולל פיתוח ורכיב הפיתוח ינוכה באופן תיאורטי. אומדן הפיתוח יהיה ערך קבוע שנמסר על ידי בקר פיתוח רמ"י/אגרות עירוניות/עלות פיתוח נורמטיבית בהתאם לפרק ה'- הקווים המנחים של השמ"ר. ככל שקיימת אי הסכמה בין הצדדים לעניין האומדן כאמור, על הצדדים להגיע להסכמה. באשר להקלטה, נטען כי ההקלטה נעשית על ידי מתמחים ככלי עזר לרישום עיקרי הדברים שנאמרו בדיון והדבר אף נאמר בעת הדיון. עם כתיבת הפרוטוקול, ההקלטה נמחקת ולצדדים ניתנת אפשרות תגובה לפרוטוקול (נספח 20 לתצהירה של גב' חיו). בתאריך 2.8.2016 לאחר שלא הועברה הודעה מטעם הצדדים על הסכמה לעניין עלויות הפיתוח, נשלחה מכתבה של השמאית (נספח כג' לתצהירם של התובעים ונספח 21 לתצהירה של גב' חיו) ולפיו בשלב זה הופסק הטיפול בהשגה. הטיפול בהשגה יחודש לאחר קבלת הסכמת הצדדים. בתאריך 8.8.2016 ב"כ התובעים השיב כי לא איתר סמכות המאפשרת לשמאית להפסיק את הטיפול בבקשה לעיון חוזר ושב על טענותיו כי השמאית מוטה לטובת רמ"י וכי קביעת גובה הוצאות הפיתוח הינו חלק מעבודת השמאי. ב"כ התובעים ביקש מהשמאית להתפטר וכי ימונה שמאי אחר במקומה ויוזמן דיון בפני ועדת השגות חדשה בדחיפות (נספח כד' לתצהירם של התובעים). בתאריך 27.12.2016 רמ"י פנתה למשרד השמאי הממשלתי וביקשה לחדש את הדיון לאחר שנכתב כי "הוצאות הפיתוח שאושרו הן 100,000 ₪ כולל מע"מ צמוד למדד תשומות הבניה נכון ל 1/99", צורף מכתב רמ"י מיום 14.4.26 וכן תצהיר האגודה וקבלה על תשלום הוצאות פיתוח מיום 31.7.2005 (נספח 23 לתצהירה של גב' חיו). אין בתצהירה של גב' חיו או בעדותה הסבר המניח את הדעת, מדוע מכתב שכזה לא הומצא לשמאית עד ליום 5.7.2016, כפי שהתבקש על ידי השמאית ביום 2.6.2016. כשנשאלה על כך גב' חיו בחקירתה הנגדית מדוע לקח לרמ"י 4 חודשים לפנות למשרד השמאי הממשלתי (מחודש אוגוסט ועד חודש דצמבר ) ולבקש את חידוש הדיון, השיבה "לא יודעת להגיד לך" (הדגשה שאינה במקור) (עמ' 25 ש' 25-29). בתאריך 24.1.2017 פנה ב"כ התובעים בתגובה לבקשה לחידוש הדיון ובתאריך 5.2.2017 השיבה השמאית לצדדים, כי מאחר והמחלוקת בעניין עלויות הפיתוח בעינה עומדת, לא ניתן להמשיך את הטיפול בהכרעה עד לקבלת הסכמות. בתאריך 6.2.2017 פנה ב"כ התובעים וביקש מהשמאית לפסול את עצמה בטענות המפורטות במכתבו (נספח 24 לתצהירה של גב' חיו ונספח כה' לתצהירם של התובעים). בקשת ב"כ התובעים לפסילת השמאית הועברה לשמאי הממשלתי הראשי והאחרון דחה את הבקשה והנחה את השמאית להמשיך את הטיפול בהשגה בהתאם להנחיות המקצועיות כמקובל. בתאריך 5.3.2017 הודיעה שוב השמאית על הפסקת הטיפול בבקשה לעיון חוזר בהעדר הסמכות בעניין אומדן הוצאות הפיתוח בהתאם לנוהל מס' 4 (נספח 25 לתצהירה של גב' חיו). בתאריך 2.4.2017 פנה ב"כ התובעים לרמ"י והציע להעביר את הבקשה לעיון חוזר להכרעה במרחב חיפה נוכח התנהלותה הפסולה של השמאית, לטענתו (נספח 26 לתצהירה של גב' חיו). הבקשה נדחתה בתאריך 4.7.2017 תוך שצוין בסע' 4 למכתב כי הטיפול בהשגה בתיק הרשות נסגר בהתאם למכתב השמאית מיום 5.3.2017 והרשות תכלכל צעדיה ותבחן המשך שיווק המגרש (נספח 27 לתצהירה של גב' חיו). בתאריך 4.8.2017 שולמו דמי ההיוון על ידי התובעים בהעברת זהב תחת מחאה תוך שמירת מלוא טענותיהם. רמ"י השיבה את הסכום ששולם במיידי לתובעים וזאת משהסכום שולם מבלי שהעסקה אושרה ברמ"י. כשנשאלה על כך, גב' חיו בחקירתה הנגדית הפנתה בצדק לנהלים ולמפרט הכספי המונה את האופציות שעמדו בפני התובעים ואשר בחרו שלא לשלם מאומה עד לסיום הדיון בהשגה ובסיומה ידרשו לשלם את הסכום שיקבע בצירוף הפרשי הצמדה וריבית (עמ' 28-30 לפרוט' מיום 18.3.2025 וכן עמ' 38 ש' 23-34): "שזה נכון, זאת אומרת ברגע שהוא בחר בעסקה המקורית לא לשלם הוא בחר להגיש השגה לפני ביצוע עסקה, אז רק אחרי שהתקבלה תשובת השמאי הממשלתי והוא בחר שלא להגיש השגה לוועדת ההשגות אז זה בעצם המחיר שהוא צריך לשלם.... בתוספת הפרשי הצמדה וריבית." (הדגשה שאינה במקור). לפיכך, אין בידי לקבל לגופה את טענת התובעים, אשר לא נטענה בכתב התביעה, כי היה על רמ"י לאפשר לתובעים לשלם תחת מחאה את מלוא דמי ההיוון ביום 4.8.2017 במהלך הדיון בהשגה ובטרם הסתיים הדיון בהשגה בהתאם למפרט הכספי שהוגש ביום 7.3.2013. בתאריך 31.8.2017 פנתה סגנית שמאית רמ"י למנהלת מחוז ת"א והמרכז באגף שומת מקרקעין בבקשה לחדש את הדיון בבקשה ולהכיר בהוצאות הפיתוח כפי שנקבעו בסך של 100,000 ₪ כולל מע"מ צמוד למדד תשומות הבניה נכון ל 1/99 (התכתובות צורפו נספח 28 לתצהירה של גב' חיו). בתאריך 13.9.2017 אישר ב"כ התובעים את קבלת ההודעה על חידוש הדיון בהשגה וביקש לקיים דיון נוסף. בתאריך 14.9.2017 השיבה השמאית כי אינה מוצאת מקום לקיים דיון נוסף שכן בדיון שהתקיים ביום 1.6.2016 הועלו כל טיעוני הצדדים. השמאית ציינה כי באפשרות הצדדים להעביר חומר נוסף בכתב עד ליום 19.9.2017. באותו היום ב"כ התובעים השיב כי אינו מקבל את עמדת השמאית וביקש לקיים דיון נוסף. בתגובה, השמאית השיבה כי עמדתה בעניין אי קיום הדיון עומדת בעינה. התכתובות צורפו נספח 29 לתצהירה של גב' חיו. בתאריך 27.9.2017 ניתנה הכרעת השמאית בבקשה לעיון חוזר, במסגרתה נדחתה הבקשה לעיון חוזר שהוגשה על ידי התובעים. הכרעת השמאית צורפה כחלק מנספח ל' לתצהירם של התובעים. בתאריך 2.11.2017 אושרה העסקה עקרונית על ידי רמ"י ובתאריך 12.11.2017 נשלח לתובעים מפרט כספי בהתאם לערך קרקע בסך של 1,059,000 ₪ בצירוף שערוך נכון ליום 25.10.2017 בסך של 62,000 ₪ , קרי ערך הקרקע לצורך ביצוע העסקה הינו 1,121,990.03 ₪, כאשר דמי היוון מהווים 91% מערך הקרקע והינם בסך של 1,021,010.93 ₪, אשר להם יש לצרף מע"מ והפרשי שערוך מהמועד הקובע בשומה, קרי ה- 3.1.2013, ועד ליום אישור העסקה ה- 2.11.2017. (המכתב צורף נספח 31 לתצהירה של גב' חיו וכחלק מנספח ל' לתצהירם של התובעים). בתאריך 17.12.2017 שלח ב"כ התובעים לרמ"י את המפרט הכספי חתום על ידי שני התובעים וציין כי ערר/עיון חוזר יומצא בנפרד (נספח לא' לתצהירם של התובעים). בתאריך 13.12.2017 ביקר התובע במשרדי רמ"י ואף התקיימה שיחה עם ב"כ התובעים והוסבר להם כי עליהם לפנות לוועדת ההשגות באופן עצמאי עד ליום 26.12.2017. (עמ' 50 לפרוט' מיום 18.3.25 ש'- 2-9). חרף האמור, רק בתאריך 5.2.2018 ביקש התובע לקבל שובר לתשלום לוועדת ההשגות ובקשתו סורבה בחלוף המועד כאמור (נספח 34 לתצהירה של גב' חיו). בתאריך 14.03.2019 הוגשה תביעה דנא. לאחר שסקרתי את התכתובות הנחוצות לענייננו בסדר כרונולוגי, אתפנה לבחון את סוגיית הוצאות הפיתוח ולאחריה את חוות דעת השמאיות מטעם התובעים, חוות דעת השמאיות מטעם רמ"י, חוות דעת השמאית במסגרת הבקשה לעיון חוזר ואת חוות דעת השמאית מטעם ביהמ"ש בהליך דנא. סוגיית הוצאות הפיתוח ששולמו על ידי התובעים לאגודה כפי שפורט לעיל, התובעים טענו בכתב התביעה וכן בתצהיר עדותם הראשית טענות שונות ביחס לסכום הוצאות הפיתוח שנגבו מהם על ידי האגודה. בתצהיר עדותם הראשית טענו בסע' 26 ו- 33 כי האגודה גבתה סכום נוסף על הוצאות הפיתוח בסך של 62,798$ ובסע' 27-28 לתצהירם נכתב כי שילמו עבור הוצאות פיתוח 27,000$, אשר "צ"ל 29,189$- 131,000 ₪)" . התובע נחקר בנוגע לסוגיית הוצאות הפיתוח ולא סיפק תשובות ברורות בנושא. בתחילה השיב בעמ' 39 לפרוט' מיום 14.1.25 "עשינו עם האגודה עסקה, והעסקה היתה על 63,500 דולר כולל הוצאות פיתוח" ולאחר מכן השיב בעמ' 42 ש' 7-17 כי 63,500 דולר שולמו לאגודה עבור חוב שנצבר על ידי אביה המנוח של אשתו התובעת. כנדרש לשוב ולהבהיר השיב "אני אגיד לך ככה, אני באתי ישר לאגודת מושב תנובות ואמרו לי אתה רוצה את המגרש בבקשה שלם 63,000 דולר כולל הוצאות פיתוח..." (עמ' 42; "למעשה זה החוב של אביה של אשתי אבל את החוב הזה המשפחה הייתה צריכה לשלם, אני הייתי צריך לשלם אך ורק הוצאות פיתוח כמו כל חבר במושב (עמ' 43 ש' 19-22). מוסיף ומשיב התובע בעמ' 73-74 כי אכן הוא חתם על התצהיר שצורף נספח 1 לתצהירה של גב' חיו נושא תאריך 4.8.2005 ושם מצוין כי הוצאות הפיתוח כולל מע"מ ששילמו מגיעים לסך של 113,890 ₪ . התובע טוען לראשונה בעדותו כי התצהיר עליו חתם ביום 4.8.2005 הינו שקרי וכי הכריחו אותו לחתום על תצהיר שקרי. כשעומת התובע עם מכתב בא כוחו מיום 11.8.2010 (נספח 7 לתצהירה של גב' חיו) שם מצוין בסע' 12 כי "בפועל –שולמו הוצאות פיתוח בגובה 113,800 לפי חישוב של 100,000 ₪ צמודי מדד 1/3/1999", השיב "אני לא יודע להסביר את הנקודה הזאת..." (עמ' 74-75 לפרוט'). מתוך כך, עולה כי סכום הוצאות הפיתוח שנדרשו לשלם התובעים במאובחן מהחוב שהותיר אביה המנוח של התובעת, הוא סכום הוצאות הפיתוח שאושר על ידי הבקר של רמ"י, קרי 100,000 ₪ צמוד מדד. באשר לטענת התובעים כי האגודה גבתה מהם הוצאות פיתוח ביתר והיה על רמ"י לדרוש מהאגודה להשיב להם את הסכום שנגבה ביתר ובמקביל לא היתה מניעה לרישום זכויותיהם במגרש (סע' 35 לתצהירם של התובעים) – לא רק שלא הוכח כי התובעים שילמו הוצאות פיתוח מעבר לסכום שאושר על ידי רמ"י, כי אם הוכח כאמור שהזכויות במגרש לא הועברו על שמם של התובעים במסגרת החלטה 737 והוראות המעבר בעניינה, שכן לא הומצאו המסמכים הנדרשים לביצוע העסקה כמפורט לעיל בהרחבה ולפיכך העסקה לא אושרה עד ליום 31.12.2006, שהיווה המועד האחרון כאמור. לפיכך, התובעים לא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח כי האגודה גבתה מהם הוצאות פיתוח מעבר לסכום שאושר ע"י רמ"י וכי הדבר גרם "להקפאת" העברת הזכויות במגרש על שמם של התובעים. בנוסף, לאחר ששקלתי טיעוני הצדדים, מצאתי לנכון לקבל את טענת רמ"י כי הוצאות הפיתוח אינן רכיב שמאי אלא רכיב הנקבע על ידי בקר רמ"י, בין היתר, לנוכח סע' 4.20.16 (ב) (פרק 4- סע' 4.20.16) לקובץ החלטת מועצת מקרקעי ישראל: " (ב) הליכי ההשגה נועדו לבירור סוגיות שמאיות בלבד, ולא יתבררו במסגרתם סוגיות משפטיות הנוגעות לניהול הקרקע על ידי הרשות, לרבות טענות הנוגעות לעצם החיוב, טיב זכויותיו הקנייניות או החוזיות של המבקש ופרשנות החלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי הרשות וכן לא יתבררו טענות הנוגעות לגובה עלויות פיתוח שהופחתו מהשומה ואופן קביעתן...". כמצוין גובה עלויות הפיתוח אינן רכיב שמאי ולכן לא יתבררו במסגרת הליכי ההשגה. בנוסף, בחקירתו של השמאי מינס אביגדור מטעם התובעים בסוגיה מעמ' 31 לפרוט' ש' 33 ועד עמ'32 ש' 39- תשובותיו של מר מינס היו מגומגמות, לא ברורות ולא הגיוניות. מר מינס לא ידע להשיב כיצד מבצעים חישוב של הוצאות פיתוח בשומה לאחר שטען כי הדבר מהווה רכיב שמאי עד שבסוף הודה "אני לא צריך להוכיח את הטענות שלי זה מעשה יום יום..". יתרה מזאת, גב' חיו העידה בנושא כי מדובר ברכיב שנקבע על ידי בקר רמ"י והדבר לא נסתר על ידי התובעים. אף השמאית מטעם ביהמ"ש, גב' אביב, נשאלה בנושא, כמפורט בהרחבה בעמ' 16-17 לפרוט' מיום 14.1.2025 והשיבה כי הוצאות הפיתוח הן נתון שמתקבל מבקרי הפיתוח ברמ"י ואינו נתון שמאי. חוות דעת השמאי מטעם התובעים, מר אביגדור מינס לתביעה הוגשו שתי חוות דעת שמאיות של השמאי מר אביגדור מינס- האחת נושאת תאריך ה- 18.06.2013, אשר הומצאה במסגרת ההליך שהתנהל בפני השמאית, לתמיכת טענות התובעים במסגרת הבקשה לעיון חוזר שהוגשה על ידי התובעים על קביעת השומה של רמ"י. חוות הדעת השניה נושאת תאריך 09.11.2020, אשר הוגשה במסגרת הליך דנא. במסגרת חוות דעת השמאי אביגדור מינס מיום 18.06.2013, נקבע כי שווי הזכויות של המגרש הלא מבונה, הזמין לבניה בגודל של 500 מ"ר הוא 1,170,000 ₪ (בהתאמה לישוב תנובות) בניכוי פיתוח בסך של 200,000 ₪, בניכוי מע"מ וניכוי תרומת הפיתוח לשווי 10%, מגיע לסך של 746,154 ₪ , וזאת נכון לתאריך הקובע ה- 3.1.2013 שנקבע על ידי שמאי רמ"י. הוסיף השמאי מינס כי יש לנכות אף תשלום ששולם בפועל לאגודה בסך של 62,798$ וזאת באישור רמ"י. לנוכח המפורט לעיל בהרחבה בפן העובדתי, יש לדחות את הטענה לניכוי סך של 62,798$, בין היתר, משלא הוכח על ידי התובעים כי רמ"י אישרה את ביצוע התשלום על ידי התובעים לאגודה וכי מדובר בהוצאות פיתוח. כאמור חוות הדעת צורפה במסגרת ההליך שהתנהל בפני השמאית בבקשה לעיון חוזר, כאשר אין בחוות הדעת כדי לתמוך למעשה בטענת התובעים בבקשה לעיון חוזר כי הסכום הנכון שיש לכל היותר לחייבם לשלם לרמ"י לא יעלה על 100,000 ₪. אין במסגרת חוות הדעת השמאי הראשונה מטעם התובעים מיום 18.06.2013 התייחסות לנק' הזמן השונות הנטענות בתביעה דנא על ידי התובעים- לא שנת 1997 ולא שנת 2005, כי אם המועד הקובע על פי חו"ד השמאי מטעם רמ"י, קרי ה- 3.1.2013 בלבד. קרי, בזמן אמת, התובעים הגישו את הבקשה לעיון חוזר המהווה למעשה השגה על קביעת השמאי מטעם רמ"י, אך ורק בנוגע לשווי המגרש וכפועל יוצא מכך שיעור דמי ההיוון והניכויים הנטענים. משקבעתי כמפורט לעיל, כי ממילא לא הוכח על ידי התובעים כי העסקה הושלמה קודם למועד הקובע שנקבע על ידי רמ"י, באופן המחיל עליהם את הוראות המעבר להחלטה 737, ממילא אדרש לחוות הדעת השמאיות של כל בעלי הדין כאשר המועד הקובע הוא ה- 3.1.2013. במסגרת חוות דעת השמאי מר מינס מטעם התביעה נושאת תאריך 09.11.2020, קובע השמאי כי נכון לשנת 2013, שווי המגרש כשהוא זמין לבניה בגודל של 500 מ"ר למלוא זכויות הבניה הוא 1,300,000 ₪ (ולא 1,700,000 ₪ כפי שקבע בשמאות מיום 18.6.2013), בניכוי הוצ' פיתוח בסך של 200,000 ₪, בניכוי מע"מ ותרומת פיתוח לשווי 10%, אזי שווי הזכויות למגרש (לבניה של 160 מ"ר) הוא 846,153 ₪ . באשר להוצאות הפיתוח, אפנה לפרק הרלוונטי, במסגרתו לא קיבלתי את טענות התובעים באשר להוצאות הפיתוח. תשובותיו של השמאי מר מינס מטעם התובעים במסגרת חקירתו הנגדית היו מתחמקות, לא סיפקו מענה קונקרטי כי אם תשובות כללית, ללא ממוקדת ואף נעדרת מסמכים לתמיכה. לדוגמה- בעמ' 20 ועמ' 21 לפרוט' מודה מר מינס כי "הן כלליות... מה שכתוב פה זה מאוד כללי... אין לי אפשרות להצביע על, לא על מראה מקום ולא על זמן.". כשעומת מר מינס עם נתוני השוואה של השמאים האחרים בניגוד לנתוני השוואה החסרים בחוות דעתו, השיב מר מינס "כן, אמרתי לך שזה לא היה חשוף לשע"מ" (עמ' 25 לפרוט'). וכשעומת עם תקן 3 של הוועדה לתקינה שמאית סע' 5.1 "גישת ההשוואה להערכת שווי הזכות בקרקע תתבסס על ניתוח של 3 מחירי השוואה לפחות", נכון?" השיב, "כן" (עמ' 25 ש' 27-33), ובהמשך השיב "הוא תקן וולנטרי ומי שרוצה לפעול על פי התקן הזה פועל..." (עמ' 26 ש' 8-14) . לאחר מכן חזר בו וכשנשאל: "הרי אפשר שנסכים שהשומה שלך לא עומדת בתקן הזה שהרגע הצגתי לך, כי הוא היה צריך לפחות 3 נתוני השוואה" לפתע השיב " אם אתה קורא לזה תקן" (עמ' 26 ש' 15-17). בהמשך חקירתו הוברר כי לא צירף טבלה עם נתונים של גוש, חלקה ביחס לאותם מגרשים , אף לא שווי למטר מבונה, שווי למלוא זכויות הבניה, שווי ל- 160 מ"ר ובכך לא יכלו השמאית מטעם ביהמ"ש ואף לא שמאי רמ"י לבחון את טענותיו (עמ' 26 -27 לפרוט'), בהמשך השיב " אני לא ציינתי את זה בחוות הדעת זה נכון אני יכול להביא, אני יכול להביא לך טבלה אקסל" (עמ' 28 לפרוט'). כשנשאל ממוקד ע"י ביהמ"ש :"אז זאת אומרת כשאדוני פירט בחוות דעתו את הערכתו לשנת 2013 אדוני התחשב בעסקאות הללו שאדוני ציין ב- 2011-2012?" השיב "כן, יכול להיות מאוד. יכול להיות מאוד תוך כדי התאמה לזמן" (עמ' 29 ש' 9-12). תשובה מתחמקת, לא ברורה או קונקרטית- הכיצד שמאי לא יודע באיזה עסקאות התחשב לצורך עריכת חוות דעתו, ואי לכך אף הקורא את חוות דעתו אינו יודע באיזו עסקאות התחשב- למר מינס הפתרונים. בהמשך חקירתו הוברר כי לא הביא את הנתונים של מכרזי שיווק לקרקע שמציין בחוות דעתו לרבות גוש חלקה ומיקום בארץ- עמ' 30-31 לפרוט'. כשנשאל איך חוות דעתו מתכתבת עם מכתבו של ב"כ התובעים מיום 29.3.13 2באשר לשווי, השיב "יכול להיות שיש פה זה, אני צריך לבדוק את עצמי, יכול להיות שיש פה טעות תחשיבית... .. יכול להיות שיש טעות.." (עמ' 33-34) (מלוא ההדגשות אינן במקור). לפיכך, אין בידי לקבל את חוות הדעת שערך מר מינס, אשר אין בחקירתו כדי לבססן כי אם יש בחקירתו כדי לקעקע את הנכתב בהן, ואשר אינו מבוסס על נתונים הנתמכים במסמכים כלשהם. חוות הדעת השמאיות מטעם רמ"י בתאריך 3.1.2013 הגישה רמ"י את חוות הדעת השמאי יעקב כהן, אשר סומנה נ/3 בהתאם להחלטה מיום 18.3.2025, ואשר עליה הגישו התובעים כאמור בקשה לעיון חוזר. בהתאם לחוות הדעת, קבע השמאי יעקב כהן כי ערך המגרש ללא פיתוח, ובהתחשב בהוצאות פיתוח בסך של 100,000 ₪ כולל מע"מ צמודות לתשומות הבניה מיום 1.1.2009 הוא 1,040,000 ₪ נכון למועד הקובע, קרי יום מתן השומה ה- 3.1.2013. השמאי יעקב כהן לא נחקר על חוות דעתו. במסגרת ההליך המשפטי הוגשה חוות דעת נוספת מטעם רמ"י שנערכה על ידי השמאי אורן שמני, נושאת תאריך 23.05.2021, אשר נכון למועד הקובע 3.1.2013 נקבע כי שווי הזכויות במגרש הוא 1,092,650 ₪ . אף השמאי אורן שמני לא נחקר על חוות דעתו. חוות דעת השמאית במסגרת הבקשה לעיון חוזר וסבירות פרק הזמן עד לקבלת הכרעתה כאמור בתאריך 27.9.2017 ניתנה הכרעת השמאית בבקשה לעיון חוזר, במסגרתה נדחתה הבקשה לעיון חוזר שהוגשה על ידי התובעים. הכרעת השמאית צורפה כחלק מנספח ל' לתצהירם של התובעים ובמסגרתה נקבע, בין היתר, כי שווי הזכויות בקרקע בניכוי הוצאות פיתוח ( בסך של 160,746 ₪ ) וללא מע"מ, נכון למועד הקובע ה- 3.1.2013 הוא 1,059,000 ₪. עוד נקבע כי : "בהתאם לנוהל מקצועי 3 של האגף, סעיף 13, היות והשווי שהתקבל במסגרת ההכרעה בהשגה, אינו עולה על 10% מהשווי שנקבע בשומת המשיבה, רשאי השמאי הדן בהשגה לאמץ את הערך שנקבע בשומת המשיבה, לטובת הנישום, ולדחות את ההשגה". עוד צוין כי: "על החלטה זו יוכלו הצדדים להשיג בפני וועדת ההשגות לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1181 וזאת בתוך 30 יום מהמועד שבו הומצאה להם על ידי רמ"י תשובה לפי נספח ב' לנוהל 12.02 של הנהלת רמ"י". חרף נוהל מקצועי 3 של האגף סעיף 13- לא נערך המפרט הכספי שנשלח על ידי רמ"י לתובעים לפי שווי של 1,040,000 ₪, כי אם על בסיס שווי של 1,059,000 ₪ ומכאן טעותה של רמ"י, כפי שהודתה בסע' 95 לסיכומיה. אכן, התובעים לא טענו טענה זו בזמן אמת בשנת 2017 והעניין עלה לראשונה במסגרת חקירתה של גב' חיו ביום 18.3.2025. לפיכך, לנוכח הטעות בסכום שצוין במפרט הכספי, היה על רמ"י לערוך בזמן אמת את חישוב דמי ההיוון בשיעור של 91% משווי הקרקע בהתאם להחלטה 1181 (לאחר ניכוי הוצ' פיתוח וללא מע"מ) בסך של 1,040,000 ₪ לאחר שיצורפו הפרשי הצמדה וריבית מהמועד הקובע 3.1.2013. השמאית לא נחקרה בהליך דנא. בהמשך לקביעות המפורטות לעיל, משאין בתצהירה של גב' חיו או בעדותה הסבר המניח את הדעת מדוע מכתב רמ"י בצירוף מלוא המסמכים שהתבקשו לא הומצאו לשמאית עד ליום 5.7.2016 כי אם רק ב- 27.12.2016, ובהעדר התייחסות בראיות הנתבעת, בעדותה של גב' חיו או בסיכומי הנתבעת לטענה כי השמאית לא היתה רשאית "להקפיא" את הדיון בבקשה לעיון חוזר בהעדר הסכמה באשר להוצאות הפיתוח, וזאת פעם אחר פעם, כפי שפורט לעיל בהרחבה וגם כאשר התבקשה על ידי הממונים עליה לשוב "ולהחיות" את הדיון, נמנעה מלעשות זאת- הינני מוצאת לנכון לקבל את טענת התובעים כי לא היתה כל הצדקה להחלטה "להקפיא" את הדיון בבקשה לעיון חוזר, והעיכוב שחל מ- 5.7.2016 ועד למתן ההכרעה ב- 27.9.2017 אינו באשמת התובעים, כי אם בשל עיכוב רמ"י בהעברת המסמכים לשמאית ובשל החלטת השמאית "להקפיא" את ההליך, וזאת ללא הצדקה. בצדק שאל ב"כ התובעים את גב' חיו מדוע על התובעים לשלם לרמ"י תוספת שערוך על כל התקופה שרמ"י לא קידמה את נושא השומה במסגרת הבקשה לעיון חוזר (עמ' 39 לפרוט' מיום 18.3.2025 ש'30-35). בהתאם לפירוט הנרחב בפן העובדתי באשר להתנהלות הצדדים בסדר כרונולוגי, שוכנעתי כי הן רמ"י והן השמאית, היו צריכים לפעול לקידום הדיון בבקשה לעיון חוזר ולא היתה כל מניעה מצד רמ"י להמצאת מלוא התיעוד עד ליום 5.7.2016 ולכל היותר היה על השמאית להמציא הכרעתה בתוך 30 יום לאחר מכן, קרי עד ליום 5.8.2016 (אותו פרק שנדרש לשמאית להכין את הכרעתה מרגע שהתקבלה פנייתה של סגנית שמאית רמ"י בתאריך 31.8.2017 למנהלת מחוז ת"א והמרכז באגף שומת מקרקעין לחדש את הדיון ועד שניתנה ההכרעה ב- 27.9.2017), שכן לטענת השמאית לא נדרש היה דיון נוסף. אין בכך כדי חלילה לקבל את טענת התובעים כי השמאית היתה מוטה לטובת רמ"י. המדובר לכל היותר בפגם בשיקול הדעת, שכן בסופו של יום, לאחר ששבה ונדרשה על ידי רמ"י והממונים עליה, השמאית מסרה הכרעתה בעיון החוזר תחת ההנחה כי הוצאות הפיתוח היו בעצם בהתאם לנהלי רמ"י שחייבו באותה העת, קרי 100,000 ₪ כולל מע"מ צמוד למדד תשומות הבניה מיום 1.1.2009. נהיר כי היה על השמאית לפעול תחת הנחה זו מלכתחילה. לכל הפחות, היה על רמ"י להבהיר זאת מלכתחילה כפי שנדרשה על ידי השמאית בסמוך לאחר הדיון שהתקיים ולכל המאוחר עד ליום 5.7.2016 בהתאם לדרישת השמאית. חוות דעת השמאית מטעם ביהמ"ש, גב' דליה אביב בחוות דעת השמאית מטעם ביהמ"ש, הגב' אביב, מתאריך 10.5.22 נקבע כי נכון למועד הקובע בשנת 2013 שווי זכויות בניה של 160 מ"ר מהווה סך של 1,020,000 ₪ (כולל מע"מ ופיתוח). גב' אביב הודתה בחקירתה כי יש להפחית מהשווי את הוצאות הפיתוח, כפי שרמ"י דרשה בהקשר זה בסך של 100,000 ₪ נכון למדד תשומות הבניה ב- 1.1999 (עמ' 5 לפרוט' מיום 14.1.25 ועד עמ' 6) ואח"כ מפחיתים את המע"מ (עמ' 7 ש' 1-6). בהמשך השיבה כי אכן בחו"ד השמאית השווי הוא למלוא זכויות הבניה (עמ' 13 לפרוט' ש' 5-11) ולא ל- 160 מ"ר. לפיכך, הגב' אביב התבקשה לעשות חישוב של 160 מ"ר זכויות בניה במגרש על פי החישוב שערכה השמאית וליתן מענה ככל שהשמאית היתה מבצעת חישוב זכויות בניה של 160 מ"ר, מה היה שווין- השיבה "...אז ככה על פי מיטב הבנתי את התחשיב ועל בסיס הטבלה שאני רואה היא היתה מגיעה לשווי של 160 מטר 1,043,482 ₪ כולל מע"מ ופיתוח" (הדגשה שאינה במקור) (עמ' 15 לפרוט' ש' 20-23). בהמשך דייקה השמאית מטעם ביהמ"ש, גב' אביב, את תשובתה לאחר שערכה חישובים, והשיבה כי בהתאם לחישובים שביצעה השמאית בבקשה לעיון חוזר, הרי ששווי 160 מ"ר זכויות בניה בהתאם לחישובי השמאית הוא "1,062,000 ₪ כולל מע"מ ופיתוח" (הדגשה שאינה במקור) (עמ' 15 לפרוט' מיום 14.1.25 ש' 36). לסיכום עדותה של השמאית מטעם ביהמ"ש, גב' אביב, היתה סדורה, עקבית, סיפקה מענה מקצועי והיגיוני לכל שאלה ויש בעדותה לחזק את קביעתה בחוות דעתה כי שווי זכויות בניה של 160 מ"ר נכון לשנת 2013, קרי למועד הקובע, הוא 1,020,000 ₪ כולל מע"מ ופיתוח. סכום, אשר נמוך מהסכום שנקבע הן על ידי רמ"י והן על ידי השמאית במסגרת הבקשה לעיון חוזר. העדפת קביעותיה של המומחית מטעם ביהמ"ש, גב' אביב, בחוות דעתה על פני קביעות יתר השמאים בחוות הדעת מטעמם בהתאם להלכה הפסוקה, מומחה מטעם בית המשפט משמש כ"זרועו הארוכה"| של בית המשפט ותפקידו לחוות את דעתו בצורה אובייקטיבית על נושא המחלוקת (ראו אחד מני רבים: רע"א 975/23 חברה החשמל לישראל בע"מ נ' פלונית, פסקה 14 [פורסם בנבו] (7.9.2023)), "...ואף שבית המשפט חופשי לסטות מחוות דעתו, יעשה כן- ככלל- כחריג ובמשורה (ע"א 544/10 פלונית נ' עיריית כפר קאסם [פורסם בנבו] (12.3.2013). במקרה דנא, המומחית מטעם ביהמ"ש, גב' אביב, עמדה איתנה בחקירתה הנגדית, אשר חיזקה את קביעותיה במסגרת חוות דעתה, בניגוד לשמאי מטעם התובעים מר מינס, ואילו יתר השמאים כלל לא נחקרו. לסיכום אשר על כן, הינני מוצאת לנכון לאמץ את קביעתה של השמאית מטעם ביהמ"ש, כי שווי 160 מ"ר זכויות בניה נכון למועד הקובע בשנת 2013 הוא 1,020,000 ₪ כולל מע"מ והוצאות פיתוח. מתוך סכום זה יש לנכות הן את המע"מ והן את הוצאות הפיתוח בסך של 100,000 ₪ צמוד למדד תשומות הבניה נכון ל- 1.1.2009 בהתאם לנהלי רמ"י באותה העת. לאחר ביצוע הניכויים, יש להתחשב ב- 91% מהסכום לצורך חישוב דמי ההיוון, וסכום זה יחויב בהפרשי שערוך מיום 3.1.2013 ועד ליום 5.8.2016, כמפורט לעיל לנוכח עיכוב לא סביר ללא נימוק המניח את הדעת בהתנהלות רמ"י והשמאית. לפיכך, על רמ"י לשלם לתובעים כדלקמן : כל סכום ששולם על ידי התובעים מעבר לסכום שאמורים היו לשלם בהתאם לחישוב המפורט בסע' 140 לפסק הדין, וזאת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד תשלום התובעים את דמי ההיוון לרמ"י ועד למועד השבת הסכום בפועל. בנוסף, על רמ"י להשיב לתובעים את האגרה ששילמו בגין ניהול הליך דנא בצירוף הצמדה וריבית כדין ממועד תשלום האגרה ועד למועד התשלום בפועל. להשיב לתובעים את חלקם בשכר טרחת השמאית מטעם ביהמ"ש בצירוף הצמדה וריבית ממועד נשיאתם של התובעים בתשלום ועד למועד התשלום בפועל. לשאת בשכ"ט עו"ד בסך של 35,000 ₪ בצירוף מע"מ. אבהיר כי אינני מחייבת את הנתבעת בתשלום שכ"ט השמאי מטעם התובעים, שכן אין בידי לקבל אף אחת מחוות הדעת שערך כמפורט לעיל, אשר נערכו כלאחר יד ולא סיפקו מענה מקצועי לסוגיות השנויות במחלוקת. הינני מורה לרמ"י לבצע את החישובים הנדרשים על פי פסק הדין ולהמציא פסיקתה לחתימה בתוך שבוע ימים ממועד קבלת פסק הדין. הפסיקתה תועבר לתגובת התובעים בטרם תיחתם, וככל שהצדדים יהיו חלוקים באשר לסכום, תיערך פניה לשמאית מטעם ביהמ"ש לקבלת מענה בסוגיה המצויה במומחיותה. המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים. זכות ערעור כדין.