פרטי ההליך
בבית המשפט העליון
בג"ץ
681/16
לפני:
כבוד השופט ע' פוגלמן
כבוד השופטת ד' ברק-ארז
כבדו השופט מ' מזוז
העותר:
קינן נפתלי
נ ג ד
המשיבים:
1.
מנהל מקרקעי ישראל - מרחב צפון
2. אס - אב בנין יזמות השקעות ופתוח בע"מ
(פורמאלית)
עתירה למתן צו על-תנאי
בשם העותר: עו"ד
עמינדב יבור
בשם המשיב 1: עו"ד
נחי בן אור
פסק-דין
1. העתירה
שבפנינו כוונה, על-פי האמור בה, למתן צו שעניינו רישום הערת אזהרה על נכס.
2. בפתח הדברים נציין כי העתירה
מנוסחת בלשון שאינה בהירה במלואה, ועל כן קיים קושי להבין את מלוא הטענות המועלות
בה. עם זאת, בסופו של דבר הגענו למסקנה כי אין צורך להידרש למלוא הטענות, לנוכח
המסקנה שאליה הגענו בדבר קיומו של סעד חלופי, כמפורט להלן.
3. בקצירת האומר, נאמר כי
העתירה נסבה על מקרקעין בטבריה הידועים כגוש 15014, חלקה 61 (להלן:
המקרקעין
). בעבר, שימשו המקרקעין
למה שכונה, כך למדנו, "מתחם הפלאפלים" בטבריה (להלן:
המתחם
). לפני למעלה מעשור
החליטו עיריית טבריה ורשות מקרקעי ישראל (כונתה אז מינהל מקרקעי ישראל. להלן:
הרשות
), לפתח את המתחם
באמצעות חברה יזמית, אס-אב בנין יזמות השקעות ופתוח בע"מ, היא המשיבה
הפורמאלית בהליך זה (להלן:
היזם
).
ההתקשרות של העירייה ושל הרשות עם היזם נעשתה בדרך של מכרז. פיתוח המתחם, במתכונת
של פרויקט פינוי-בינוי, כלל פינוי של מפעילי הדוכנים במתחם לצורך הקמתו של מבנה
חדש במקום. במבנה שהוקם נבנו חנויות חדשות, ומפעילי הדוכנים היו אמורים לקבל
זכויות חכירה לדורות מהוונת במתחם המחודש, לאחר רישום המבנה כבית משותף.
4. אביו של העותר היה אחד ממפעילי
הדוכנים במתחם. בחודש אפריל 2011, לקראת סיום הקמתו של המבנה החדש, נרשמה לטובתו
הערת אזהרה על המקרקעין במרשם המקרקעין. בשלב זה, טרם הושלם רישום הזכויות של
מפעילי הדוכנים, לרבות אביו של העותר, במרשם המקרקעין.
5. כעולה מהעתירה, ביום
16.1.2015 נחתם הסכם בין העותר לבין אביו שבמסגרתו האב העביר לעותר את זכויותיו
בדוכן במתחם ללא תמורה. בהמשך לכך, פנה העותר למרשם המקרקעין וביקש לרשום הערת
אזהרה לזכותו. בקשתו לרישום הערת האזהרה סורבה מאחר שלא צורפה לה הסכמתה של בעלת
המקרקעין, היא הרשות. עקב כך, העותר פנה לרשות בבקשה כי זו תמציא את הסכמתה לרישום
הערת אזהרה. בקשה זו נדחתה במכתב שנשלח לעותר ביום 10.11.2015 מטעם הרשות. במכתב
צוין כי על היזם מוטלת האחריות לדאוג לרישום זכויותיהם של בעלי הדוכנים ברישומיה
של הרשות, וכי כל עוד לא נעשה רישום כאמור, לא ניתן לבצע פעולות בנכסים לרבות
רישום הערת אזהרה לטובת צדדים שלישיים.
6. מכאן העתירה שבפנינו,
שהוכתרה כ"בקשה למתן צו עשה", ובה נטען כי יש להורות לרשות "להסכים
לרישום הערת אזהרה בלשכת רשות מקרקעין לכל עיסקה שנעשתה כדין בתחומי מתחם
הפלאפלים".
7. בעיקרם של דברים, העותר
טוען כנגד סירובה של הרשות להסכים לרישום הערת אזהרה לזכותו. נטען כי החלטה
זו של הרשות היא "בלתי סבירה באופן קיצוני" וכי היא נוגדת את האמור בסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (סעיף שעניינו "העברת השכירות"). כמו כן, ניתן להבין כי העותר מפנה טענות בעתירה כנגד רשם המקרקעין, שלא צורף כמשיב לעתירה. במסגרת כך, נטען כי "לשונו של סעיף 126 לחוק המקרקעין איננה משאירה אופציות לרשם המקרקעין לבדוק בציציותיהם של צדדים לחוזה". עוד נטען, כי בנסיבות העניין אין צורך בהסכמתה של הרשות לרישום הערת האזהרה, ודי בהסכמתו של היזם לצורך כך. לבסוף, נטען כי "אם נרשמה הערת אזהרה על הרוכש המקורי, פשיטא שהוא רשאי להעביר את זכותו לרוכש שני".
8.הרשות טוענת כי דין העתירה להידחות – על הסף ולגופה. לטענת הרשות, אין כל יריבות בין העותר לבינה, משום שכלל ההסכמים של אבי העותר הנוגעים לעתירה נערכו מול עיריית טבריה והיזם. הרשות מוסיפה ומצביעה על כך שהעירייה כלל לא צורפה לעתירה, והיזם צורף כמשיב פורמאלי בלבד. עוד נטען, כי העתירה מופנית גם נגד רשם המקרקעין, שאף הוא לא צורף כמשיב בעתירה. הרשות טוענת עוד כי בהסכמים שנערכו בין עיריית טבריה והיזם לבין אביו של העותר הובהר במפורש כי רישום זכויות החכירה ייעשה על-ידי היזם, וכן כי כל עוד לא נרשמו אצל הרשות זכויותיו של העותר במקרקעין, לא ניתן לבצע פעולות נוספות בנכס, לרבות רישום הערת אזהרה לטובתו. עוד הודגש, כי בהסכמים צוין שרישום הזכויות ייעשה רק לאחר רישומו של בית משותף במבנה, ודבר זה לא נעשה. הרשות מוסיפה וטוענת כי את עיקר טענותיו של העותר יש אפוא להפנות כלפי היזם, ואין מקום לברר אותן בבית משפט זה כי אם בהליך אזרחי. לבסוף, הרשות טוענת כי סירובה לרשום הערת אזהרה לטובת העותר במקרקעין עולה בקנה אחד עם המדיניות שבה היא נוהגת לפיה ככלל, אין לאפשר רישום הערות אזהרה על מקרקעין שהוקצו על-ידי המינהל, לטובת מי שאינו צד להסכם ההקצאה (בהפניה לנוהל מס' 41.01 של הרשות).
9.לאחר הגשת התגובה המקדמית מטעם הרשות, התבקשו הצדדים ביום 4.5.2016 להתייחס לשאלה האם הסמכות לדון בטענות שהועלו בעתירה אינה נתונה לערכאה אחרת.
10.בהודעה מיום 18.5.2016 מטעם הרשות זו חזרה ועמדה על כך שאת הטענות של העותר יש להפנות נגד היזם במסגרת של הליך אזרחי. עוד נטען כי גם שאר טענותיו של העותר הנוגעות לרישום בלשכת המקרקעין צריכות להתברר בפני ערכאה אזרחית מוסמכת.
11.בהודעות העותר מיום 15.5.2016 ומיום 9.6.2016 הוא ציין כי לבית המשפט לעניינים מנהליים לא נתונה הסמכות לדון בטענותיו. עוד נטען, ככל שניתן היה להבין, שהעותר יכול לתבוע את הרשות בבית המשפט האזרחי, אך קיימת הצדקה לברר את הטענות נגדה בבית משפט זה.
12.דין העתירה להימחק על הסף – בראש ובראשונה מחמת קיומו של סעד חלופי. במרכז העתירה עומדות טענות הנוגעות
לסירובה של הרשות לתת את הסכמתה לצורך רישום הערת אזהרה. טענות אלה נסבות בעיקרן על פעולות של הרשות כבעלים של מקרקעין, להבדיל מהפעלת סמכויות שלטוניות על-ידה. מכאן, שבית משפט זה אינו הערכאה המתאימה לברר אותן (ראו למשל: בג"ץ 731/86
מיקרו דף
נ' חברת החשמל לישראל בע"מ , פ"ד מא(2) 449, 455 (1987) ; בג"ץ 3961/02 בלייברג נ' מינהל מקרקעי ישראל – מחוז ת"א
(21.5.2002); רע"א 546/11 מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל נ' אליקים בן ארי בע"מ
(25.7.2011)). בהקשר זה יוער כי, כמתואר לעיל, לעותר ניתנה הזדמנות להבהיר מדוע ראוי כי בית משפט זה ידון בטענותיו, אולם הוא לא השכיל לעשות כן. בנסיבות אלה, אין מנוס ממחיקת העתירה. מובן שאין בכך כדי לקבוע דבר ביחס לטענות לגופן.
13.בנוסף לכך, כפי שטוענת הרשות, דומה שלפחות חלק מהטענות המועלות בעתירה צריכות להיות מופנות כנגד גורמים שכלל לא צורפו לה כמשיבים. אולם, גם נוכח האמור לעיל, אין תוחלת לצירופם להליך הנוכחי.
14.אשר על כן, העתירה נמחקת. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.
ניתנן היום, י"ז בסיון התשע"ו (23.6.2016).
ש ו פ ט
ש ו פ ט ת
ש ו פ ט
_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.
16006810_A06.doc עכ
מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il