בר"מ 1435/18 הוועדה המקומית לתכנון ולבנה נס ציונה נ. יעל ורון יעקב ואח'

בקשות רשות לערער על פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים מרכז-לוד (כב' השופטת ז' בוסתן ) שבגדרו התקבל ערעור המשיבים על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז (להלן: ועדת הערר ), ונקבע כי תביעתם של המשיבים תועבר לשמאי מכריע.

1.

המשיבים 1 בבר"ם 1435/18 ובבר"ם 1436/18 (להלן: המשיבים ) הם בעלים של דירות שנבנו על ידי המבקשת בבר"ם 1436/18, בפרויקט בנס ציונה (להלן בהתאמה: הדירות ; החברה ; ו הפרויקט ). לצורך קידום הפרויקט, מסרה החברה כתב שיפוי לוועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה, היא המבקשת בבר"ם 1435/18 (להלן: הוועדה המקומית ). ביום 12.11.2003 פורסמה למתן תוקף תכנית תמ"מ 21/3 (להלן: התכנית המחוזית או התכנית ), שבגדרה סומן, בין היתר, תוואי כביש 423 בסמוך לדירות המשיבים (להלן: הכביש ). בעקבות אישור התכנית הוגשו לוועדה המקומית תביעות רבות לפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק ). תביעות אלה עסקו, בחלקן, בשאלה אם מתעוררת זכאות לפיצוי מקום בו אישורה של תכנית הוביל לירידת ערך כתוצאה מאובדן "פוטנציאל תכנוני". הערר שהגישו המשיבים בענייננו, אשר עסק – להבדיל מכך – בשאלת הפיצוי כתוצאה מאובדן ערך בגין סלילת הכביש, נדחה על ידי הוועדה המקומית. בהחלטה זו נקבע, בין היתר, כי התכנית אינה כוללת את רמות הדיוק והמסוימות הנדרשות לשם הגשת תביעה כאמור.

2.

על החלטת הוועדה המקומית הוגשו מספר עררים לוועדת הערר, וביום 30.12.2018 הודיע היועץ המשפטי לממשלה (המשיב 2 לבקשות שלפניי) על כוונתו העקרונית להצטרף לדיון בהם בשאלת הפיצוי בגין אובדן פוטנציאל תכנוני (שלא עמדה במוקד המחלוקת נושא הבקשות שלפניי). ביום 20.10.2013 דחתה ועדת הערר את הטענות בערר שהגישו המשיבים, וקבעה כי בכל הנוגע לכביש אין בתכנית את רמות הדיוק והמסוימות הנדרשות לשם הגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק. עוד צוין בהחלטה כי ביום 13.10.2009 אושרה תכנית מח/174, המציגה באופן מדויק את תוואי הכביש, ועל כן היא מתאימה יותר להגשת תביעה לפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק בנסיבות העניין. למען שלמות התמונה יוער כי ביום 11.8.2010 נדחו שלוש עתירות שתקפו בין היתר את החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז מרכז לדחות התנגדויות שהוגשו בעניינה של תכנית מח/174 (עת"ם (מחוזי ת"א) 2624/06 חברת מטעי שרונה נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה (11.8.2010); להלן: עת"ם 1038/07 ). בגדרי פסק הדין בעת"ם 1038/07 ציין בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו (כב' סגן הנשיא ע' מודריק ), בין היתר, כי הכביש נכלל בהוראות התכנית המחוזית, שנכנסה לתוקף זה מכבר ושלא ניתן עוד להשיג עליה, ולכן קיים קושי להעמיד למבחן בשלב זה את עצם נחיצותו.

3.

ובחזרה לענייננו. המשיבים ערערו על החלטת ועדת הערר, וערעורם נדון יחד עם ערעורים מינהליים אחרים בקשר לתכנית המחוזית, שנסבו כאמור בעיקרם של דברים על שאלת הפיצוי בגין פגיעה מתכנית בשל אובדן פוטנציאל תכנוני. ביום 14.12.2017 ניתן פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים, אשר קיבל את ערעור המשיבים וקבע כי תביעתם לקבלת פיצוי תועבר לשמאי מכריע. בית המשפט עמד על כך שלשם קבלת פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק יש לעמוד בשני תנאים מצטברים: ראשית להראות כי נפגעה תכונה מתכונות המקרקעין, ושנית להוכיח את מידת הפגיעה על פי שווי המקרקעין (שם, סעיף 3, בעמ' 63). בפסק הדין נקבע כי המשיבים צלחו את השלב הראשון, שכן תוואי הכביש המופיע בתכנית המחוזית מסוים דיו כדי להצביע על פגיעה במקרקעין, משום שמדובר בכביש העובר בתא שטח מצומצם בין חלקות המשיבים לבין פסי רכבת. על כן, מצא בית המשפט כי למרות שעסקינן בתכנית מתאר מחוזית, ניתן להגיש בגינה תביעה לפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק בנסיבות המקרה דנן. בעניין מסוימות התכנית הפנה בית המשפט גם להכרעה בעת"ם 1038/07, שם נקבע כאמור כי הכביש היה לעובדה תכנונית מוגמרת משעה שניתן תוקף לתכנית המחוזית ולא ניתן היה עוד להשיג עליה. בקשה לעיון חוזר בפסק הדין שהוגשה על ידי הוועדה המקומית נדחתה ביום 10.4.2018.

4.

על פסק דין זה הוגשו הבקשות דנן, לצד בקשות רבות נוספות למתן רשות ערעור, שנסבו על סוגיית הפוטנציאל התכנוני (וראו לאחרונה פסק דין בהליך אחר שנדון לפני בית משפט זה: בר"ם 10212/16 דלי דליה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה (1.4.2020); בקשה לדיון נוסף הוגשה על פסק הדין זה, דנ"ם 3201/20 גיוין נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה ). הוועדה המקומית, היא המבקשת בבר"ם 1435/18, טוענת כי בקשת הרשות לערער מעוררת שאלה עקרונית הנוגעת למסוימות הנדרשת של תכנית על מנת לבסס זכאות לקבלת פיצוי לפי סעיף 197 לחוק. לשיטתה, לא היה מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר, היא הגוף המקצועי המוסמך לבחינת מסוימות התכנית ולבחינת הצורך במינוי שמאי מכריע. לגופם של דברים, נטען כי התכנית המחוזית, שנערכה בקנה מידה של 1:50,000, אינה מאפשרת הוצאת היתרי בנייה לסלילת הכביש, ולא ניתן ללמוד ממנה על אודות מיקומו המדויק, רוחבו ויתר מאפייניו. לכן, ככל שנגרמת פגיעה לדירות כתוצאה מהתכנית המחוזית, זו אינה מסוימת דיה כדי להקים זכות לפיצויים, ויש לבחון את תביעתם של המשיבים לקבלת פיצוי ביחס לתכנית מח/174, אשר לגביה קבעה ועדת הערר כי היא קובעת באופן מדויק את תוואי הכביש. הוועדה המקומית מוסיפה וטוענת כי גם אם מקבלים את עמדת פסק הדין לגבי מסוימות התכנית המחוזית, המשיבים לא הרימו את הנטל להראות כי המקרקעין שבבעלותם נפגעו מהתכנית כנדרש. בנוסף, הוועדה המקומית טוענת כי לא היה מקום להעביר את התביעה לשמאי מכריע מבלי להידרש לטענות נוספות שהועלו על ידה, בין היתר בעניין כתב ויתור שעליו חתמו המשיבים בעת רכישת הדירות המונע מהם, לשיטתה, להגיש את התביעות העומדות ביסודו של ההליך דנן. עוד טענה הוועדה המקומית כי לא ניתן היה להסתמך על פסק הדין בעת"ם 1038/07 לצורך הכרעה בשאלת מסוימות התכנית בענייננו.

5.

החברה, שהגישה את בקשת הרשות לערער בבר"ם 1436/18, סבורה אף היא כי לא היה מקום להתערב בהכרעתה של ועדת הערר בנוגע למסוימות התכנית, שהיא סוגיה הנמצאת בתחום מומחיותה המקצועית של ועדת הערר. בנוסף, טוענת החברה כי אף אם נמצא כי התכנית מסוימת דיה לשם הגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק, לא היה מקום להעביר את תביעת המשיבים לשמאי מכריע בטרם הוכרעו כלל טענותיה המשפטיות. בהקשר אחרון זה טוענת החברה כי המשיבים ידעו על אודות הכביש עובר לקניית הדירות, וכי בגדרי ההסכם עמם התחייבו המשיבים להימנע מהגשת תביעה נגד החברה ונגד "כל רשות" לפי סעיף 197 לחוק. משכך, סבורה החברה כי בקשת הרשות לערער מעלה שאלה בעלת השלכות רוחב משמעותיות, וכי פסק הדין גורם לה עיוות דין.

6.

התבקשה תשובה. המשיבים טוענים כי המבקשות לא היו רשאיות להגיש את הבקשות דנן למתן רשות ערעור, משום שפסק הדין הורה על העברת התביעה לשמאי מכריע, שהיא בגדר החלטה אחרת שלא ניתן לערער עליה. המשיבים סומכים ידיהם על פסק הדין, וסבורים כי לא מתעוררת עילה להתערב בו. לטענתם, בגדרי עת"ם 1038/07 נקבע כי בגדרי התכנית המחוזית הפך הכביש לעובדה סטטוטורית, ולמצער הוועדה המקומית מושתקת מלהעלות את טענותיה נגד מסוימות תכנית זו, בהינתן טענותיה באותו הליך.

היועץ המשפטי לממשלה, המשיב 2, הודיע כי אינו רואה לנקוט עמדה בבקשות דנן בשלב זה, משאלה אינן מעוררות שאלה עקרונית הנוגעת לפיצוי בגין ירידת ערך כתוצאה מאובדן "פוטנציאל תכנוני", אשר עמדה כאמור במוקד בקשות אחרות למתן רשות ערעור על פסק הדין נושא הבקשות שלפניי.

למען שלמות התמונה יוער כי ביום 5.7.2018 דחיתי בקשות למתן סעדים זמניים מטעם המבקשות, שבגדרן התבקש בית משפט זה להורות על הקפאת הדיון לפני השמאי המכריע.

7.

הגם שהבקשות האחרות בנושא "הפוטנציאל התכנוני" עדיין תלויות ועומדות וטעונות השלמת טיעון, לא ראיתי לעכב את ההכרעה בהליכים דנן, שאינם מעלים את הבעיה העקרונית האמורה. לאחר שעיינתי בבקשות ובתשובת המשיבים להן, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשות להידחות. בפתח הדברים אציין כי יש לדחות את טענת המשיבים שלפיה המבקשות לא היו רשאיות לערער על פסק הדין (בדרך של הגשת בקשת רשות לערער לבית משפט זה). בטענתם זו ביקשו המשיבים להסתמך על הפסיקה שעסקה בשאלה אם ניתן להגיש ערעור על החלטת ביניים של ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה (וראו בר"ם 6657/14 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה נ' היועץ המשפטי לממשלה , פסקה 6 (28.10.2014)). אלא שנראה שבטענתם זו נתפסו המשיבים לכלל טעות. לפנינו בקשת רשות לערער על פסק דין שהורה על קבלת ערעור מינהלי כך שתביעת המשיבים, שנדחתה תחילה על ידי ועדת הערר, תועבר לשמאי מכריע. פסק דין כאמור נתון לערעור אם ניתנת רשות לכך על ידי בית משפט זה, וזאת להבדיל ממצב שבו מי מהצדדים מבקש להשיג על החלטת ועדת הערר למנות שמאי מכריע בטרם ניתנה החלטתה הסופית.

8.

מכל מקום, לעניינן של הבקשות דנן, כידוע, רשות לערער על פסק דין בית משפט לעניינים מינהליים בערעור על החלטה של ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה תינתן במשורה, כאשר מתעוררת שאלה רחבה החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים (בר"ם 3704/18 הוועדה המקומית לתכנון ובניה – עיריית חדרה נ' קלוסקי , פסקה 5 (2.7.2018); בר"ם 5018/16 גדיר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "יזרעאלים" , פסקה 5 (8.9.2016)). חרף ניסיון לשוות לבקשות אצטלה עקרונית, לא שוכנעתי כי אלה הם פני הדברים. כפי שציין בית המשפט לעניינים מינהליים, גם תכנית ארצית או תכנית מחוזית היא "תכנית" כמשמעותה בסעיף 197 לחוק, ובלבד שהיא מסוימת וברורה במידה המאפשרת לזהות פגיעה קונקרטית במקרקעין (בר"ם 5898/16 ברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון , פסקה 33 (10.3.2020); בר"ם 1560/13 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ' מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ , פסקה 28 (22.7.2014)). הדיון בעניינם של הצדדים בפסק הדין נסב על השאלה אם התכנית המחוזית מסוימת דיה כדי שהמשיבים יוכלו לתבוע פיצוי בגין אישורה. לשאלה זו מצא בית המשפט להשיב בחיוב מן הנימוקים שפורטו, הנובעים מהמאפיינים הפרטניים של התכנית כפי שנמצאו. השגות הוועדה המקומית והחברה על קביעות אלו הן יישומיות במהותן, ובכך אין עילה לבירור נוסף לפני בית משפט זה. אף הטענות ביחס למערכת היחסים החוזית שבין החברה לבין המשיבים ואינן מגלות עילה למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי".

הבקשות בבר"ם 1435/18 ובבר"ם 1436/18 נדחות אפוא. המבקשת בבר"ם 1435/18 תישא בהוצאות המשיבים 1 בסך של 15,000 ש"ח. המבקשת בבר"ם 1436/18 תישא בהוצאות המשיבים 1 בסכום זהה.