דנ"א 1075/14 קרן היסוד המגבית המאוחדת לארץ ישראל נ. קרן קיימת לישראל באמצ

לפניי בקשה לדיון נוסף בפסק דינו של בית משפט זה בע"א 3860/09 קרן קיימת לישראל באמצעות מינהל מקרקעי ישראל נ' קרן היסוד המגבית המאוחדת לישראל בע"מ (12.1.2014) (מפי השופט נ' הנדל , בהסכמת הנשיא א' גרוניס והשופט ח' מלצר ).

רקע

1.

בשנת 1924 רכשה המשיבה 1, קרן קיימת לישראל (להלן: קק"ל ), זכות בעלות במקרקעין המצויים בין הכפר בית צפאפה לבין כביש תלפיות-קטמונים בירושלים (להלן: המקרקעין ). בשנת 1926 החכירה קק"ל את המקרקעין לחברת סולל בונה למטרת מחצבה וחרשת אבן וכן להקמת בתי מעון לעובדים במקום. בהסכם החכירה נקבע כי אין רשות בידי החוכר לעשות שימוש במקרקעין למטרה אחרת, אלא אם קיבל את הסכמת המחכיר לכך. בהסכם החכירה נקבע גם כי המקרקעין יוחכרו עד לשנת 1973 תמורת תשלום דמי חכירה. לפי ההסכם, בתום תקופת החכירה האמורה – בהעדר הודעה מטעם מי מהצדדים – תתחדש החכירה עד לשנת 2022.

2.

בשנת 1929 הועברו זכויות החכירה מסולל בונה למבקשת, קרן היסוד המגבית המאוחדת לארץ ישראל בע"מ (להלן: קרן היסוד ), בהתאם לתנאי הסכם החכירה המקורי. לפי פסק דינו של בית המשפט המחוזי, שאליו אתייחס בהמשך הדברים, זכות החכירה של קרן היסוד נרשמה בפנקס השטרות.

3.

עם תום מלחמת העצמאות נכללו המקרקעין בתחומי ממלכת ירדן. בשנת 1963 עברו המקרקעין הליכי הסדר, ובסופם נרשמו במרשם המקרקעין על שם הממונה הירדני על רכוש האויב. לאחר מלחמת ששת הימים, בשנת 1970, עברו המקרקעין לניהולו של האפוטרופוס הכללי. לפי פסק דינו של בית המשפט המחוזי, גם לאחר התפתחויות אלה, נותרו קק"ל וקרן היסוד רשומות כבעלים וחוכרת בהתאמה בפנקס השטרות, אולם בהמשך רישומים אלה בוטלו.

4.

לצד ההתרחשויות המתוארות, אין מחלוקת כי במהלך השנים השתנו תוכניות הבינוי הרלוונטיות, וכיום אין עוד אפשרות מבחינה תכנונית להקמת מחצבה במקום. כן אין מחלוקת כי בשנת 1973 לא נמסרה הודעה מטעם מי מהצדדים (קרן היסוד וקק"ל) על ביטול הסכם החכירה.

5.

בחודש אוגוסט 2001 פנתה קרן היסוד לאפוטרופוס הכללי לראשונה וביקשה את הסכמתו לקבלת נסחי רישום של המקרקעין. עד לאותה עת לא עשתה קרן היסוד כל שימוש במקרקעין. בעקבות פנייה זו התקיימה בחודש ינואר 2002 פגישה משולשת בין נציגי האפוטרופוס הכללי, קרן היסוד וקק"ל. בהמשך לפגישה האמורה ביקשה קק"ל מהאפוטרופוס הכללי לשחרר את המקרקעין מניהולו ולרשום אותם על שם קק"ל. בהמשך הודיע האפוטרופוס הכללי על הסכמתו לשחרר את המקרקעין לידיה של קק"ל בכפוף לתשלום דמי ניהול. קק"ל סירבה לשלם את דמי הניהול, והאפוטרופוס הכללי סרב בתגובה לשחרר את המקרקעין.

ברקע הדברים עמדה מחלוקת בין קרן היסוד לבין קק"ל בשאלת מעמדה של קרן היסוד במקרקעין. קק"ל טענה כי בשנת 1948 חתמה קרן היסוד על שטר לביטול הסכם החכירה האמור, וכי עוד באותה שנה החכירה קק"ל את המקרקעין לצד ג', האחים סגל (להלן: האחים סגל ). קרן היסוד מצדה הכחישה שחתמה על שטר הביטול.

6.

על רקע המחלוקת המתוארת לעיל, הגישה קרן היסוד לבית המשפט המחוזי המרצת פתיחה, שבמסגרתה התבקש בית המשפט להצהיר כי קק"ל זכאית להירשם כבעלים של המקרקעין, וקרן היסוד – כחוכרת. כמו כן התבקש בית המשפט להכריע בשאלת דמי הניהול המגיעים לאפוטרופוס הכללי. בהסכמת הצדדים פוצל הדיון לשניים – תחילה התבקשה הכרעה בשאלת מעמדה של קרן היסוד במקרקעין. זוהי השאלה העומדת במוקד הבקשה לדיון נוסף שלפניי. לאחר מכן ניתנה הכרעתו של בית המשפט בשאלת דמי הניהול להם זכאי האפוטרופוס הכללי. שאלת דמי הניהול אינה רלוונטית להליך זה.

7.

ביום 19.3.2009 ניתן פסק דין חלקי בשאלה הראשונה, היא שאלת מעמדה של קרן היסוד במקרקעין. בית המשפט המחוזי (השופט ר' כרמל ) קיבל את עמדתה של קרן היסוד, וקבע כי זכויות החכירה שלה במקרקעין עומדות בעינן (ה"פ (מחוזי י-ם) 6138/07 קרן היסוד – המגבית המאוחדת לישראל בע"מ נ' האפוטרופוס הכללי והכונס הרשמי (19.3.2009)). קק"ל לא השלימה עם פסק הדין והגישה ערעור לבית משפט זה.

פסק הדין מושא הבקשה לדיון נוסף

8.

טענתה העיקרית של קק"ל בפני בית המשפט בערעור הייתה שמכלול העובדות מלמד כי חוזה החכירה בין קק"ל לקרן היסוד נזנח במהלך השנים. קרן היסוד מצדה סברה כי החוזה עודנו בתוקף.

9.

בית המשפט (מפי השופט נ' הנדל , בהסכמת הנשיא א' גרוניס והשופט ח' מלצר ) קיבל את הערעור. בית המשפט לא קיבל את טענת קק"ל שלפיה הסכם החכירה בינה לבין קרן היסוד בוטל, וכן קבע כי עקב אי-צירופם של האחים סגל, לא ניתן לקבוע מסמרות בזכויותיהם במקרקעין. אולם, נקבע כי לאור העקרונות שהותוו בפסיקה, ההסכם בין הצדדים – נזנח. בית המשפט עמד על ההלכות הכלליות בנושא לפיהן במקרה המתאים, יש לראות הסכם כחוזה שפקע או בוטל באופן משתמע על ידי הצדדים, וכי דוגמה אחת לכך היא פקיעת חוזה מחמת זניחתו. עוד ציין בית המשפט כי לא בנקל ייקבע שבעל זכות מכוח הסכם זנח אותה, ונדרש להצביע על נסיבות מיוחדות המלמדות כי בעל הזכות ויתר על זכותו לפי החוזה. בית המשפט עמד על כך שטענה לזניחת הסכם מבוססת במידה רבה על ממצאים עובדתיים, אשר בהם תתערב ערכאת הערעור רק במקרים חריגים. בית המשפט הוסיף וציין כי מכיוון שבענייננו אין מחלוקת בין הצדדים על מרבית העובדות, השאלה היא מהי המשמעות המשפטית שיש לייחס למערכת עובדות זו. כלומר, מדובר בשאלה משפטית, להבדיל מהתערבות בממצאים עובדתיים.

10.

על רקע עקרונות כלליים אלה, קבע בית המשפט כי חוזה החכירה נזנח על ידי הצדדים ברבות השנים. בית המשפט קבע כי במשך למעלה מ-70 שנה עמד ההסכם בבחינת "אבן שאין לה הופכין" (פסקה 9). כן צוין כי קרן היסוד שטענה לזכויות חכירה במקרקעין לא נקטה בשום פעולה בקשר למקרקעין לאורך השנים ואף לא שילמה דמי חכירה. בית המשפט ציין כי קרן היסוד נמנעה מתשלום דמי החכירה עקב פטור מתשלום שנתנה לה קק"ל, אולם מצא כי נתון זה מחזק את טענת קק"ל שלפיה החוזה בין הצדדים נזנח. בית המשפט הקנה משקל רב לכך שלא הוקמה במקרקעין מחצבה, ואף לא נעשה במקרקעין שימוש אחר. כן עמד בית המשפט על כך שכיום לא ניתן עוד לעשות שימוש במקרקעין לצורך המטרה שעמדה ביסוד הסכם החכירה, היא הקמת מחצבה. לנוכח האמור לעיל, קיבל בית המשפט את ערעורה של קק"ל, ביטל את פסק דינו החלקי של בית המשפט המחוזי, ודחה את המרצת הפתיחה של קרן היסוד שבה התבקש בית המשפט להצהיר כי היא בעלת זכויות החכירה במקרקעין.

קרן היסוד הגישה בקשה לדיון נוסף בפסק הדין.

הבקשה לדיון נוסף

11.

לטענת קרן היסוד, בפסק הדין מושא הבקשה לדיון נוסף נקבעה הלכה חדשה וקשה, העומדת בסתירה לשורה של הלכות שנקבעו בבית משפט זה. לטענת קרן היסוד, פקיעת חוזה עקב זניחתו הוכרה בפסיקה רק כאשר הזכות שנזנחה הייתה זכות אובליגטורית, להבדיל מזכות קניינית; כאשר בעל זכות היה מודע לזכותו וזנח אותה במפורש; כאשר הוכח שינוי מצב לרעה של צד שלישי תם לב (במרבית המקרים); וכאשר מדובר היה בחוזה לתקופה בלתי קצובה, שלא כלל הוראות מפורשות בדבר אופן ביטולו או סיומו. לטענת קרן היסוד, בית משפט זה התעלם מתנאים אלה שגובשו בפסיקה וקבע הלכה שלפיה די בחוסר מעש של אחד הצדדים להסכם כדי להביא למסקנה שההסכם נזנח. לטענת קרן היסוד, שגה בית משפט זה בהחילו את דוקטרינת פקיעת חוזה מחמת זניחתו על זכות חכירה לדורות שהושלמה ברישום, שהיא זכות קניינית. נטען כי כאשר מדובר בזכות קניינית לא נדרשת כל פעולה למימושה של הזכות, ולכן לא ניתן לייחס לבעל הזכות "חוסר מעש" ביחס לזכות זו או ויתור עליה. כן נטען כי בענייננו היה החוזה קצוב בזמן, ולכן לא היה מקום להסיק מחוסר המעש של קרן היסוד כי היא זנחה את ההסכם.

12.

המשיבים 2-1, קק"ל ורשם המקרקעין, התנגדו לבקשה. לטענת המשיבים 1 – 2, הכרעתו של בית המשפט הושתתה על נסיבותיו המיוחדות של המקרה הנדון. לטענתם, שאלת מהות הזכות שעליה ויתרה קרן היסוד – זכות אובליגטורית או זכות קניינית – לא נדונה בפסק הדין מושא הבקשה לדיון הנוסף, ועל כן לא הייתה שום כוונה לקבוע בעניין זה הלכה חדשה. יתרה מזאת, לטענת המשיבים 2-1 הטענות בדבר מהות זכות החכירה לא הועלו בפני בית המשפט של ערעור, ועל כן אין כל הצדקה להעלותן לראשונה במסגרת בקשה לדיון נוסף. המשיבים 2-1 הוסיפו וטענו כי לכל היותר מהווה פסק דינו של בית משפט זה פיתוח פסיקתי של הלכה קיימת אשר אינו מצדיק לקיים דיון נוסף בפסק הדין.

13.

האפוטרופוס הכללי הודיע שאין בכוונתו להגיש תגובה לבקשה וביקש לפטרו מהתייצבות להליך.

דיון והכרעה

14.

דין הבקשה להידחות. לטענת קרן היסוד, בית המשפט קבע הלכה שלפיה די בחוסר מעש לבדו על-מנת להביא למסקנה כי זכות חוזית נזנחה או פקעה, ולטענתה הלכה זו סותרת הלכות קודמות בסוגיה זו. ואולם, בפסק הדין לא נקבעה ההלכה לה טוענת קרן היסוד, וממילא פסק הדין אינו עומד בסתירה להלכות קודמות שנפסקו בנושא.

בפסק דינו מושא הבקשה יישם בית המשפט הלכות קיימות בדבר זניחת זכות או פקיעתה על נסיבותיו של המקרה דנן, וביניהן העובדה כי קרן היסוד לא נקטה בשום פעולה בקשר למקרקעין במשך שנים רבות, ואף לא שילמה עבורם דמי חכירה; כי לא הוקמה במקום מחצבה; כי לא נעשה שימוש אחר במקרקעין; וכי כיום לא ניתן עוד לקיים את מטרתו המקורית של הסכם החכירה. מכלל נתונים אלה הסיק בית המשפט כי "...[] הסכם החכירה המקורי כבר איננו 'בין החיים'" (פסקה 9). בית המשפט הוסיף והדגיש, כי מסקנתו שלפיה אי-תשלום דמי החכירה מעיד על זניחת ההסכם מושתתת על נסיבותיו המיוחדות של המקרה דנן (שם). ככלל, יישום הלכות קיימות על מערכת עובדות קונקרטית, אינו עולה כדי הלכה חדשה. שלא כטענת קרן היסוד, בפסיקה שעליה הסתמך בית משפט זה, הושם דגש על בחינת נסיבותיו של כל מקרה לגופו ולא נדרש להראות קיומם של תנאים ספציפיים ומוגדרים מראש. בע"א 10148/05 חברת תדי ירושלים בע"מ נ' כץ-שיבאן (15.3.2010) אף נקבע כי "המסקנה המשפטית בדבר זניחת ההסכם ופקיעתו, אותה גזר בית משפט קמא מן העובדות שהוכחו בפניו אף מעוגנת היטב בפסיקתו של בית משפט זה בה נקבע כי ייתכנו מקרים בהם שתיקה, חוסר מעש והעדר כל פעולה לביצוע החיובים הקבועים בחוזה במשך תקופה ארוכה מאוד, יהא בהם כדי ללמד על כך שהצדדים זנחו את ההסכם וויתרו על ביצועו ולכן יש לראותו כהסכם שפקע או בוטל בהסכמת הצדדים ועבר מן העולם" (פסקה 20, ההדגשות הוספו – מ"נ; כן ראו והשוו: ע"א 1901/91 מראות יפו העתיקה בע"מ נ' חברת חלקה 51 בגוש 7060 בע"מ (9.4.1997) (להלן: עניין מראות יפו העתיקה )). עוד יצוין, כי מעבר לחוסר המעש של קרן היסוד, הדגיש בית משפט זה בהכרעתו את שינוי הנסיבות שחל מאז נכרת הסכם החכירה, הבא לידי ביטוי בכך שכיום לא ניתן עוד לקיים את מטרתו המקורית של הסכם החכירה (פסקות 10-9; השוו: עניין מראות יפו העתיקה , פסקה 6). לנוכח האמור לעיל, אין בפסק הדין מושא הבקשה חידוש ממשי, ומכל מקום אין בו חידוש המצדיק קיומו של דיון נוסף.

15.

קרן היסוד הקנתה משקל רב בטענותיה לכך שזכות החכירה שבידיה היא זכות קניין, אשר לגביה לא ניתן לקבוע שנזנחה. ואולם, טענות הצדדים בפני בית המשפט המחוזי ובפני בית משפט זה התמקדו בשאלת תוקפה של הזכות החוזית העומדת לקרן היסוד מכוח הסכם החכירה. בפסק דינו של בית המשפט המחוזי צוין אמנם כי קרן היסוד הייתה רשומה בפנקס השטרות כחוכרת המקרקעין, אולם הסיבה לביטול רישום זה לא התבררה די צרכה, ומכל מקום לא נדונה שם השלכתו של הרישום בפנקס השטרות על זכויותיה של קרן היסוד. כפועל יוצא מכך, השאלה אם לקרן היסוד זכות קניין במקרקעין, והשאלה אם מן הראוי לקבוע כי זכות מסוג זה נזנחה, כלל לא נדונו בפסק דינו של בית משפט זה. על דרך העיקרון, תנאי סף לעריכת דיון נוסף הוא שבפסק הדין מושא הבקשה נקבעה הלכה, וזו צריכה להיעשות באופן מפורש וגלוי (דנ"א 179/13 שובר נ' מדינת ישראל (8.4.2013)). "אכן, עד שנדע אם דברים שאמר בית-המשפט העליון בפסק-דין עולים הלכה, חייבת אותה הלכה לגלות עצמה על-פני פסק-הדין. וגילוי-פנים בהקשר ענייננו פירושו הוא זה, שבית-המשפט ביקש במודע ובכוונת-מכַוון לקבוע הלכה, ולא עוד אלא שביטא את כוונתו באורח ברור ומפורש; כך, לא פחות" (דנ"א 4804/02 רביזדה נ' גולדמן

(19.8.2002)). ההלכה שלטענת קרן היסוד נקבעה בפסק הדין מושא הבקשה, אינה מפורשת או גלויה. כפי שציינתי באחת הפרשות, "דיון נוסף יינתן רק בהלכה שנפסקה . מקום שבו בית המשפט לא דן בשאלה שמעלים העותרים, הרי שלא נפסקה בה הלכה ואין מניעה להעלותה בעתיד" (דנ"א 8184/13 דבאח נ' מדינת ישראל , פסקה 22 (8.5.2014)). בבחינת למעלה מן הצורך, ומבלי לקבוע מסמרות בסוגיה הנדונה, יצוין כי בעבר היה נכון בית המשפט לקבוע כי במקרים יוצאי-דופן גם הטוען לזכויות קנייניות או מעין קנייניות בנכס אינו חסין מפני טענת שיהוי או ויתור (ראו, למשל: ע"א 2907/04 סופיוב נ' עזבון המנוח בכור סופיוב ז"ל , פסקה 6 (13.6.2007); עמדתם של השופטים י' קדמי ו ד' דורנר בע"א 4682/92 עזבון המנוח סלים עזרא שעיה ז"ל נ' בית טלטש בע"מ , פ"ד נד(5) 252, 281-280, 288-286 (2000), שבו אחת מטענות ההגנה הייתה כי התובע השתהה במימוש זכות קניין: השופט י' קדמי סבר שם כי דין טענת השיהוי באותו עניין להידחות, אך לא מהטעם כי מדובר בזכות קניין, ואילו השופטת ד' דורנר סברה כי יש לדחות את הטענה שלפיה אין נתבע יכול להתגונן בטענת שיהוי כנגד תביעה למימוש זכויות קנייניות. אך ראו, מנגד, את עמדתו של השופט א' מצא שם). גם מטעם זה אין בפסק הדין חידוש מהסוג המצדיק קיומו של דיון נוסף.

16.

הבקשה נדחית. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.