דנ"א 8184/13 מפיד מחמוד קאסם דבאח נ. מדינת ישראל

1.

לפניי בקשה לדיון נוסף בפסק דינו של בית משפט זה ב-ע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל (17.11.2013), אשר ניתן מפי השופט י' עמית

ובהסכמת השופטת א' חיות והשופט ע' פוגלמן , ואשר דחה את ערעורם של העותרים על פיצויי ההפקעה שנפסקו להם בבית המשפט המחוזי בחיפה.

רקע עובדתי

2.

המחלוקת בין הצדדים נסבה סביב שוויין של זכויות העותרים בקרקעות אשר הופקעו על ידי המשיבה בשנת 1962. בעת הרלוונטית חלה על המקרקעין תוכנית הבניין המנדטורית The Galilee District Regional Outline Planning Scheme , שסימונה הרשמי הינו RP/50/42 (להלן: התכנית המנדטורית ). התכנית המנדטורית סיווגה את המקרקעין כאזור חקלאי ( Agricultural zone ).

3.

בשנת 2004 הגישו העותרים תביעה לקבלת פיצוי עבור החלקות שהופקעו. תוך זמן קצר שילמה המדינה לעותרים סכומים שלא היו שנויים במחלוקת, על בסיס שומה של השמאי הממשלתי שנערכה בשנת 1971. העותרים חלקו על שומה זו. חוות דעת עדכנית של השמאי הממשלתי מר ברסלב, אשר התבססה על השוואה לעסקאות בעלות מאפיינים דומים, העריכה כי שוויה של הקרקע גבוה מהשווי שהוערך בחוות הדעת הקודמת משנת 1971. בהתאם לזאת, עדכנה המדינה את סכום הפיצוי.

4.

העותרים חלקו על שיטת החישוב של השמאי ברסלב וטענו כי לאור פוטנציאל הבנייה הטמון בקרקע יש להעריך את הדונם הראשון בכל חלקה כשווה פי שמונה משווי קרקע חקלאית. בית המשפט המחוזי דחה את התביעה וקיבל את חוות דעתו של ברסלב לעניין השווי הבסיסי של הקרקע. העותרים ערעורו על פסק הדין.

פסק הדין מושא הבקשה לדיון נוסף

5.

בית משפט זה דחה את טענת העותרים וקבע כי נתוני העסקאות שהשווה ברסלב, אשר נעשו בחלקות הכפופות לתכנית המתאר ושמצבן התכנוני זהה לחלקות שהופקעו מידי העותרים, משקפים את ערכו המלא של פוטנציאל הבניה במועד הקובע ולכן אין לשקלל את פוטנציאל המגורים בשווי הקרקע פעם נוספת. בית המשפט קבע כי לשיטת ההשוואה יתרון משמעותי בקביעת הפיצוי במקרה זה, שבו הערכת השווי מתבצעת שנים רבות לאחר ההפקעה וישנו קושי להעריך את שווי הקרקע. שיטת ההשוואה משקפת את השווי שייחס השוק למקרקעין בזמן אמת, בהתאם למידע אשר היה ידוע באותה תקופה. כדי לערער על השווי שהתקבל על ידי ההשוואה, על הנפקעים להניח תשתית עובדתית אשר תצביע על פוטנציאל בנייה ייחודי בחלקות, וכן על השוני בין החלקות המופקעות למקרקעין שבבסיס ההשוואה. בית המשפט קבע בנוסף כי ככל שנגרם נזק ראייתי עקב שיהוי בהגשת התביעה לפיצוי, יש לזקוף אותו לחובת העותרים.

6.

בית המשפט התייחס להלכה שנפסקה בעניין ע"א 8937/08 מדינת ישראל מנהל מקרקעי ישראל נ' חביב אללה (1.12.2011) (להלן: עניין חביב אללה ) ביחס לאותה תכנית מנדטורית, לפיה לצורך קביעת גובה הפיצוי יש לראות את הדונם הראשון בכל חלקה כאילו היה קרקע המיועדת לבניה, וקבע שברירת מחדל זו תחול רק מקום שבו לא קיימות עסקאות להשוואה. בית המשפט פסק כי פסק הדין בעניין חביב אללה אינו קובע פיצוי אוטומטי מוגדל לדונם הראשון בכל חלקה או שולל את שיטת ההשוואה. על כן, כאשר קיימות עסקאות להשוואה, כמו במקרה זה , יש לפסוק פיצוי בהתאם לעסקאות אלו. בית המשפט קבע כי קיומן של עסקאות להשוואה מעביר את נטל ההוכחה אל הנפקעים, להראות שבעניינם פוטנציאל הבנייה גבוה משמעותית מאשר בעסקאות שהושוו. על יסוד טעמים אלו נדחה ערעור העותרים. מכאן הבקשה לדיון נוסף שלפניי.

הבקשה לדיון נוסף

7.

לטענת העותרים, בפסק הדין נקבעה הלכה קשה, אשר משפיעה על עשרות רבות של בעלי קרקעות באזור הגליל שקרקעותיהם הופקעו על ידי המדינה בשנים 1962 ו-1976.

8.

העותרים טוענים כי מידע תכנוני חדש, אשר היה ברשות המשיבה במועד ניהול ההליך ונחשף לאחרונה, משליך על גובה פיצויי ההפקעה שיש לפסוק לטובתם. המדובר בחוות דעת תכנונית שנכתבה על ידי פרופ' קיפניס אשר, כך לטענת העותרים, קובעת כי החל משנת 1955 הקפיאה הועדה המחוזית לתכנון ובנייה את זכויות הבנייה המוקנות ביעוד חקלאי בתכנית המנדטורית, וזאת מבלי לשנות את התכנית המאושרת. לטענת העותרים, בשל העדרה של תכנית מאושרת נמנעה מהם האפשרות לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין. התוצאה היא שהמשיבה גרמה לירידת ערך אשר לא ניתן לעותרים פיצוי בגינה.

9.

לטענת העותרים ההקפאה גרמה לכך שנתוני ההשוואה שנעשתה בעניינם משקפים את שווי היעוד החקלאי בלבד. העותרים טוענים כי בשל עובדה זו נגרם עוול לאוכלוסיה שלמה ממנה הופקעו קרקעות ביעוד חקלאי. העותרים טוענים שהיה על בית המשפט לגזור את שווי אחוזי הבנייה המוקנים בתכנית ממקרקעין ביעוד בניה הנמצאים באזור, במטרה להעריך את הפיצוי הריאלי עבור דונם בניה במועד הקובע, תוך נטרול אפקט ההקפאה.

10.

המשיבה טוענת בתשובתה לבקשה שבפסק הדין לא חידש בית המשפט כל הלכה, אלא חזר על דברים שנקבעו בעבר, בדבר היותה של שיטת ההשוואה שיטת הערכה עדיפה. המשיבה טוענת כי חוות הדעת של פרופ' קיפניס נכתבה בעקבות פרשת חביב אללה , במטרה להראות כי הועדה המקומית לא נהגה ליתן היתרים לבנייה בקרקע חקלאית בעת הרלוונטית וכי הביקוש למגורים מחוץ למקום יישוב בעת ההיא היה נמוך. בחוות הדעת נרשם כי החל משנות החמישים היה ברור לבעלי החלקות כי לא יוכלו לממש את הזכות להקמת בית מגורים באזור החקלאי. מסקנה זו ביסס פרופ' קיפניס על מאמר ועל דברי הכנסת, על כן לא היתה מניעה כי העותרים יגיעו למידע זה בעצמם. יתרה מכך, ב"כ העותרים קיבל לידיו את חוות הדעת בספטמבר 2012 ונמנע מלהביאה בפני בית המשפט עד למתן פסק הדין (בנובמבר 2013). המשיבה מוסיפה וטוענת כי ככל שישנו קושי ראייתי להתחקות אחר פעילות הועדות המקומיות בשנים אלו, יש לזקוף אותו לחובת העותרים אשר המתינו שנים רבות עד להגשת התביעה, בהתאם לפסק דינו של בית המשפט.

11.

לטענת המשיבה, גם אם שווי השוק ירד כתוצאה ממהלכים תכנוניים כאלה ואחרים, אין בכך התנהלות בלתי חוקית של המשיבה ולא ניתן להתעלם ממחירי השוק לצורך פסיקת הפיצוי. המשיבה טוענת כי הטענה בדבר הקפאה כלל לא עמדה בפני בית המשפט ומטעם זה לא הכריע בה. בהתאם לזאת, אין בפסק הדין כדי למנוע דיון בטענה זו בתביעות אשר יתבררו בעתיד.

12.

אחר הדברים האלה ביקשו העותרים להוסיף תגובה לתשובת המשיבה. בהחלטתי מיום 11.2.2014 קיבלתי את תגובת העותרים ואפשרתי למשיבה להגיב לתגובה זו.

13.

העותרים ביקשו להוסיף כי נתוני חוות הדעת של פרופ' קיפניס היו בידי המשיבה בעת ניהול ההליך אך היא נמנעה מלהביאם. לטענתם, הטענה שעסקאות ההשוואה אינן משקפות את שווי הדונם לבניה נטענה על ידם מלכתחילה, אך לא היו ברשותם הנתונים המופיעים בחוות הדעת של קיפניס. העותרים טענו כי מחוות הדעת עולה באופן ברור כי עסקאות שנעשו בשנים 1962-1955 אינן משקפות את פוטנציאל הבנייה בקרקע ולכן ההשוואה לעסקאות אלו הינה שגויה.

14.

המשיבה הגיבה לתגובה המשלימה, וטענה כי טענת העותרים בדבר הקפאה כלל לא עלתה בגלגוליו השונים של תיק זה ולא הוכרעה בפסק הדין, וכי מדובר בהרחבת חזית במסגרת דיון נוסף.

15.

לגופם של דברים טענה המשיבה, כי כל שעולה מחוות דעתו של קיפניס הינו שהועדה המחוזית החליטה לתקן את התכנית המנדטורית כך שתאסור על בניה בקרקע חקלאית, אך אין בכך משום הוכחה לטענה בדבר הקפאה. המשיבה טענה כי הליכי תכנון עשויים להעלות או להוריד את מחירי הקרקע וכי אין כל כלל משפטי הקובע שאין להתייחס להשפעת הליכים אלו על המחיר.

דיון הכרעה

16.

לאחר עיון בטענות הצדדים ובפסק דינו של בית משפט זה, הגעתי לכלל מסקנה כי אין מקום לקיומו של דיון נוסף.

17.

הסמכות להורות על קיומו של דיון נוסף מעוגנת בסעיף 30 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, והיא מוגבלת לתנאים המנויים בסעיף 30(ב), לפיהם ייעתר בית המשפט לבקשה רק מקום בו עומדת הלכה שנפסקה בסתירה להלכה קודמת של בית המשפט העליון, או שמפאת חשיבותה, קשיותה או חידושה של הלכה שנפסקה יש מקום לקיים בה דיון נוסף. התנאים המנויים בסעיף 30(ב) הינם תנאים בלעדיהם אין, אך יש לומר כבר עתה כי לא בכל מקום שבו מתקיימים תנאים אלו יש מקום לקיומו של דיון נוסף, אלא רק במקרים חריגים בהם ישנה הצדקה עניינית נוספת לעשות כן (דנ"א 4439/10 יאלי נ' הקדש קרן המנוח יצחק גבריאלוביץ , פסקה 7 לפסק דינה של השופטת ע' ארבל (15.9.2010) (להלן: עניין יאלי ); דנ"א 7639/12 עוגן נדל"ן מניב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל , פסקה 7 לפסק דינו של הנשיא א' גרוניס

(03.12.2012)).

18.

בפסק הדין מושא הבקשה לדיון נוסף חזר בית המשפט על ההלכה, לפיה מבין השיטות הנהוגות להערכת שווי קרקע לצורך פיצויי הפקעה עדיפה השיטה ההשוואתית (ראו למשל: ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי , פ"ד לט(4) 185, 188 (1985) ; ע"א 3159/09 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' בית עדה , פסקאות פ"ב-פ"ג לפסק דינו של השופט א' רובינשטיין (28.04.2013); אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין 827 (2013) ).

19.

את קביעותיו של בית המשפט בפסק הדין מושא הבקשה לדיון נוסף יש להבין על רקע פסק הדין בעניין ע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד , פ"ד נח(4) 406 (2004) (להלן: עניין ראשד ), אשר עסק באותה תכנית מנדטורית, ובו נקבע כי התוכנית מתירה בנייה מסוימת ומוגבלת למגורים, שאינה סותרת את ייעוד הקרקע ומביאה לביטולו, בשטח שלא יפחת מ-1,000 מ"ר ומבלי לפצל את הקרקע לחלקות נפרדות. בהתאם לזאת, נקבע בעניין ראשד כי יש לחשב את הפיצוי כך שדונם אחד מכל חלקה יחושב כקרקע שניתן לבנות עליה בית מגורים אחד ויתרת החלקה תוערך לפי שוויה של קרקע חקלאית. בעניין חביב אללה נקבע כי על הפיצוי שינתן בגין פוטנציאל הבניה לשקלל את שווי פוטנציאל הבניה גם מקום בו טרם ניתן אישור על ידי הועדה המקומית, וכי הנטל לשכנע כי יש הצדקה לסטות מהזכויות המוענקות על ידי התוכנית מוטל על כתפי המדינה . בהמשך לקביעות בשני פסקי הדין הללו, קבע פסק הדין מושא בקשה זו כי אמנם בחישוב הפיצויים בגין ההפקעה יש להביא בחשבון את הזכויות הפוטנציאליות בקרקע, כפי שהן מתבטאות בתכנית המנדטורית, אך עסקאות הכפופות אף הן לאותה תכנית מתאר כבר משקפות את ערכו המלא של פוטנציאל הבנייה הקיים בתכנית במועד הקובע, ולכן אין הצדקה לשקלל את פוטנציאל המגורים בשווי הקרקע פעם נוספת (וראו בהקשר זה: ע"א 9750/11 מסרי נ' מינהל מקרקעי ישראל , פסקה 16 לפסק דינו של השופט ס' ג'ובראן (03.02.2014) (להלן: עניין מסרי )) . ובמילותיו של בית המשפט, מפי השופט י' עמית (פסקה 21):

מצבם התכנוני של המקרקעין בעסקאות אלה היה זהה למצבן התכנוני של החלקות , באשר כולם כפופים במידה שווה לתוכנית המתאר המנדטורית על האפשרות הכלולה בה לקבל היתר בנייה. ובקיצור, עסקאות ההשוואה כבר מגלמות בתוכן את השפעת הפוטנציאל לקבלת היתר בנייה על שווי השוק של החלקות" (ההדגשה במקור).

20.

אפילו אניח כי קביעה זו היא קביעה חדשה, הרי שלא כל חידוש הלכתי או קושי מצדיקים דיון נוסף בהרכב מורחב של בית משפט זה (ראו: דנ"א 4538/13 גולדשטיין נ' קצין התגמולים (31.10.2013); דנ"א 6564/12 פארס נ' כהן , פסקה 5 לפסק דיני (04.12.2012); דנ"א 5136/12 פלוני נ' היועץ המשפטי לממשלה , פסקה 6 לפסק דינו של הנשיא א' גרוניס (04.09.2012)). המקרה שלפנינו אינו בא בגדרם של המקרים החריגים והמיוחדים אשר יצדיקו דיון נוסף.

21.

טענתם של העותרים אינה כי קביעת בית המשפט שגויה. העותרים טוענים כי קביעה זו אינה נכונה בעניינם , מקום שבו המקרקעין שהופקעו ועסקאות ההשוואה נמצאו כולם באזור אשר הוקפא (כך על פי הטענה) בשל כוונה לשנות את התכנית. טענת העותרים היא כי במצב זה שיטת ההשוואה הינה בעייתית ועשויה להביא לתוצאה בלתי רצויה. טענה זו לא עלתה בפני בית המשפט ועל כן כלל לא נדונה. עם זאת, פסק הדין השאיר פתח לנפקעים לערער על תוצאה המתקבלת בהליך השוואה במקרים המתאימים (פסקה 25):

"כדי לערער על השווי המתקבל מעסקאות ההשוואה, על הנפקעים להניח תשתית עובדתית הולמת אשר תצביע על קיומו של פוטנציאל בנייה ייחודי בחלקות המופקעות, ולהראות במה מוֹתַר החלקות המופקעות מן המקרקעין שעמדו בבסיס עסקאות ההשוואה" (ההדגשה במקור).

22.

ההלכה שנקבעה אינה חוסמת העלאת טענות מסוג הטענות שמעלים העותרים. מכאן שטענת העותרים בדבר קשיותה והשלכותיה של ההלכה דינן להידחות (ראו והשוו: ע"א 6132/12 ח'ג'אזי נ' מדינת ישראל , פסקה 17 לפסק דינו של השופט ע' פוגלמן (7.1.2014) (להלן: פרשת ח'ג'אזי ), שם נקבע כי נתוני ההשוואה הינם "נקודת מוצא לדיון" ועל המערערים להוכיח כי עסקאות ההשוואה אינן משקפות מידע מלא או שיש הצדקה לסטייה מהשווי הנסמך עליהן) . דיון נוסף יינתן רק בהלכה שנפסקה . מקום שבו בית המשפט לא דן בשאלה שמעלים העותרים, הרי שלא נפסקה בה הלכה ואין מניעה להעלותה בעתיד (והשוו: עניין יאלי ; דנ"א 7742/12 אלמו הנע מבוקר בע"מ נ' הפניקס הישראלי חברה לביטוח בע"מ , פסקה 5 לפסק דיני (6.12.2012)).

23.

לגוף העניין, הטענה שמעלים העותרים הינה טענה "ערעורית", אשר אינה מתייחסת לתוקפה של הלכה שנפסקה אלא לעובדות המקרה המסוים, ושאין בכוחה להצדיק דיון נוסף. טענה זו ראוי היה לה שתתברר, לכל המאוחר, בשלב הערעור (דנ"א 6036/12 פיטרו נ' גן יאשיה, מושב עובדים של חיילים משוחררים להתיישבות חקלאית שיתופית , פסקה 5 לפסק דיני

(27.09.2012)). העותרים לא הסבירו מדוע חוות הדעת או המסמכים עליהם נסמכה (אשר לטענת המשיבה כוללים מאמרים ופרוטוקולים שפורסמו בדברי הכנסת) לא הוגשו קודם לכן, ומדוע לא היו יכולים לגלות מסמכים אלו בשקידה סבירה. חוות הדעת אשר אליה מפנים העותרים לא צורפה לבקשתם, אך דומה כי ממילא אין המדובר בראיה בעלת פוטנציאל הוכחתי משמעותי אשר עשויה לשנות את תוצאות המשפט (וראו: ע"א 7623/10 הידרו נע (שותפות לא רשומה) נ' סאן הייטק בע"מ , פסקה 28

לפסק דינו של השופט י' עמית (12.1.2014); עניין מסרי , פסקה 15 לפסק דינו של השופט ס' ג'ובראן ) . לעמדת המשיבה, בחוות הדעת מציין פרופ' קיפניס כי כוונת הועדה המחוזית היתה לתקן את התכנית המנדטורית כך שתיאסר בניית בתי מגורים בקרקע חקלאית והיא אינה מוכיחה שאכן היתה הקפאה. משכך, נראה שאף בשלב הערעור לא ניתן היה לצרף ראיה זו ועל אחת כמה וכמה במסגרת בקשה לדיון נוסף (והשוו: פרשת ח'ג'אזי , פסקה 19, בה נדחתה במסגרת הערעור בקשה דומה להוספת חוות הדעת כראייה).

24.

בטרם סיום, אעיר כי העותרים ציינו במסגרת בקשתם שבכוונתם להגיש בקשה נפרדת לצירוף חוות הדעת של פרופ' קיפניס והחקירה הנגדית שהתקיימה בעניינה בתיק אחר. בסופו של דבר לא הגישו העותרים בקשה זו. לאור עמדת המשיבה, לפיה חוות הדעת אינה מוכיחה כי אכן היתה הקפאה, והיות שלגופם של דברים נראה שחוות דעת זו ממילא אינה משפיעה על התוצאה ושבקשה לצרפה היתה נדחית, דומה שאין צורך להידרש לשאלה האם יש לאפשר את הגשתה כעת.

25.

סוף דבר: הבקשה נדחית. העותרים ישלמו לאוצר המדינה הוצאות בסך 10,000 ש"ח.