דנ"א 5255/14 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ. אליק רון בע"מ

1.

לפניי עתירה לדיון נוסף בפסק דינו של בית משפט זה ברע"א 3002/12, שניתן ביום 15.7.2014 (השופט י' עמית , בהסכמת השופטים א' רובינשטיין ו ע' פוגלמן ) . בפסק הדין נדונה השאלה מה דינן, לצורך חיוב בהיטל השבחה, של זכויות מותנות במקרקעין אשר נכללו בתוכנית מתאר מקומית ואושרו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה רק לאחר מכר המקרקעין לבעלים חדשים.

2.

בתכנית מתאר מקומית גב/מק/2002 (להלן – התוכנית ), אשר נכנסה לתוקפה בשנת 2003, הוסמכה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים, היא העותרת, לאשר, בתנאים מסוימים, תוספת שטחי בניה, ניוד זכויות וזכויות נוספות. הקניית זכויות אלה הותנתה, אפוא, בקבלת אישור העותרת (לפיכך, יכונו זכויות אלה להלן – הזכויות המותנות ). בשנת 2007 רכשה המשיבה 1 ממינהל מקרקעי ישראל (להלן – המינהל ) מקרקעין שעליהם חלה התוכנית (להלן – המקרקעין ). במסגרת בקשתה למתן היתר בנייה, ביקשה המשיבה 1 כי העותרת תאשר את כלל הזכויות המותנות שנקבעו בתוכנית. בשנת 2008, אושרה הבקשה, בתנאים מסוימים, על ידי ועדת המשנה של העותרת ולאחר מכן אושררה על ידי העותרת במליאתה (להלן – אישור הזכויות המותנות ). כתוצאה מכך גדל השטח המותר לבנייה באחוזים ניכרים. בהמשך ניתן למשיבה 1 היתר בנייה הכולל את הזכויות המוגדלות. העותרת ביקשה לחייב את המשיבה 1 בהיטל השבחה בגין היתר הבנייה, ובכלל זה הובאה בחשבון ההשבחה שנוצרה בגין הזכויות המותנות. עמדת העותרת הייתה כי החלטתה בדבר אישור הזכויות המותנות היא אירוע המס המקים חבות בהיטל השבחה. היות שהחלטה זו נתקבלה לאחר שהמשיבה 1 רכשה את המקרקעין, יש לחייבה בהיטל במועד מתן היתר הבנייה. המשיבה 1 השיגה על כך. טענתה העיקרית הייתה כי אירוע המס המקים חבות בהיטל השבחה בגין הזכויות המותנות התרחש עם כניסת התוכנית לתוקף, ולא עם אישור הזכויות המותנות, אז היה המינהל הבעלים של המקרקעין, והמימוש היה בעת רכישת המקרקעין על ידי המשיבה 1. לפיכך, לטענתה, לא ניתן לגבות היטל השבחה נוסף בגין הוצאת היתר הבנייה על ידי העותרת.

3.

בהסכמת הצדדים, מונה שמאי מכריע. הלה קבע כי אישור התוכנית ואישור הזכויות המותנות מהווים שני אירועי מס שונים, שבגין כל אחד מהם יש לגבות היטל השבחה. לדבריו, אישור הזכויות המותנות היווה השבחה של המקרקעין "בדרך אחרת", כאמור בסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן – החוק ). לדברי השמאי המכריע, יש לנכות מההשבחה הכוללת שנוצרה בגין הזכויות המותנות את ההשבחה שנוצרה כתוצאה מהכללת הזכויות בתוכנית, עוד לפני שאושרו על ידי העותרת וזאת, בשיעור של 75% מההשבחה. העותרת ערערה על החלטת השמאי המכריע לבית משפט השלום בהרצליה (עש"א 2293-10-09, כבוד השופט ש' פרידלנדר , פסק הדין מיום 17.8.2010). טענותיה של העותרת נגד קביעתו האמורה של השמאי המכריע נדחו. בית המשפט קבע כי ההשבחה הגלומה בזכויות המותנות "התגבשה בשני אירועי מס שונים" – אישור התוכנית ואישור הזכויות המותנות, אשר היווה "השבחה... בדרך אחרת" (פיסקה 30 לפסק הדין). עם זאת, הערעור נתקבל בחלקו, ביחס לטענות אחרות שהעלתה העותרת, החורגות מעתירה זו.

4.

העותרת ערערה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (ע"א 2851-11-10, פסק הדין מיום 11.3.2012 מפי כבוד השופט י' שנלר , בהסכמת כבוד השופטים ק' ורדי ו ר' לבהר שרון ). בית המשפט המחוזי קבע כי אישורה של התוכנית שכללה את הזכויות המותנות מהווה השבחה ואין מדובר בהשבחה "בדרך אחרת". לדבריו, זהו אירוע המס היחיד לעניין ההשבחה בגין הזכויות המותנות ויש להעריך את השפעתו על השבחת המקרקעין בדרך שמאית, בין היתר, בהתחשב בסיכויי מימוש התנאי. בית המשפט קבע, כי לא היה מקום לחייב את המשיבה 1 בהיטל השבחה בגין הוצאת היתר הבנייה, אלא ניתן היה לגבות היטל השבחה רק מהמינהל, בגין ההשבחה הכרוכה באישור התוכנית. עם זאת, היות שהמשיבה 1 לא השיגה על הכרעתו של השמאי המכריע ועל פסק דינו של בית משפט השלום, נקבע כי הכרעתו של בית משפט השלום בעניין זה תיוותר על כנה. בשולי הדברים, העיר בית המשפט המחוזי כי בנסיבות העניין, בהתחשב ב"חלף היטל ההשבחה" ששילם המינהל לעותרת בהתאם לסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק, ייתכן שהעותרת אף יצאה נשכרת. לאור האמור, נדחה ערעור העותרת בהיבטים אלה, אך נתקבל באופן חלקי בהיבטים אחרים שאינם מענייננו.

5.

על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הגישה העותרת בקשת רשות ערעור לבית משפט זה (רע"א 3002/12). לאחר קבלת תגובת היזם ועמדת היועץ המשפטי לממשלה, החליט בית המשפט לדון בבקשת רשות הערעור כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור על פיה. בפסק הדין שניתן ביום 15.7.2014, מפי השופט י' עמית , בהסכמת השופטים א' רובינשטיין ו ע' פוגלמן , התקבל הערעור באופן חלקי במישור העקרוני, ונדחה במישור האופרטיבי. השופט עמית ציין כי אישור הזכויות המותנות הביא לעלייה נוספת בשווי המקרקעין ולכן, לכאורה מדובר בהשבחה שיש לגבות היטל בגינה. עם זאת, יש לבחון האם מדובר בעליית שווי בעקבות אחת משלוש פעולות התכנון המנויות בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק. הוא ציין כי מאופן חישוב ההשבחה שהציעו העותרת והיועץ המשפטי לממשלה, ניתן להבין כי הם רואים את אישור הזכויות המותנות כמתן הקלה. בית המשפט קבע כי בנסיבות העניין, הזכויות המותנות אינן מהוות הקלה ויש לראותן כזכויות מעין-מוקנות. לדבריו, ההשבחה בגין הזכויות המותנות היא השבחה "עקב אישור תוכנית", כאמור בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק. לשיטתו, אירוע המס שיצר את ההשבחה הוא אירוע מס אחד, שמועדו הוא רגע אישור התוכנית, ואילו אישור הזכויות המותנות אינו מהווה אירוע מס נוסף. השופט עמית הסביר כי אף שמדובר בהשבחה אחת, המורכבת מהזכויות שנכללו בתוכנית ומאישורן בפועל בהמשך, הרי שהיא התממשה בשני שלבים, בעת מכירת המקרקעין ובעת מתן היתר הבנייה. הוא קבע כי את היטל ההשבחה יש לגבות בשני מועדי המימוש, לפי מידת ניצול הזכויות המותנות על ידי בעל המקרקעין בכל אחד מהמועדים, וזאת ניתן להעריך בדרך שמאית. בהקשר זה, הזכיר השופט עמית כי

סעיף 7 לתוספת השלישית לחוק מאפשר תשלום של היטל השבחה בהתאם למידת ניצולן בפועל של הזכויות הנובעות מפעולת התכנון. לבסוף, נקבע כי במקרה דנא חישוב ההשבחה בגין הזכויות המותנות כאמור היה מוביל להפחתת ההיטל בו חויבה המשיבה 1, אך כיוון שהיא לא ערערה על כך, נותר על כנו גובה ההיטל שקבע השמאי המכריע.

6.

לאחר כל זאת, הגישה העותרת את העתירה שלפניי לקיום דיון נוסף בפסק הדין בבקשת רשות הערעור. היא טוענת כי בפסק הדין נפסקה הלכה חדשה בעניין השבחה הנובעת מזכויות מותנות. לדעתה, מדובר בהלכה חשובה, שלה השלכות רוחב קשות משום שיישומה יוביל לאי-גביית מס אמת, וזאת בניגוד לתכליתו של החוק ולכוונתו של בית המשפט. העותרת חוזרת על עמדתה לפיה רק החלטתה שלה לאשר את הזכויות המותנות היא שהביאה להתגבשותן ולהפיכת התוכנית לתוכנית משביחה. לטענתה, הקביעה כי לא אישור הזכויות המותנות הוא שהביא לתוספת הזכויות או להוצאתן מן הכוח אל הפועל, אינה עולה בקנה אחד עם ההלכה הפסוקה. כמו כן, היא מבהירה כי בשונה ממה שסבר בית המשפט, אין היא טוענת כי ההשבחה נעשתה בדרך של הקלה, אלא לגישתה, אישור הזכויות המותנות הוא בבחינת השבחה עקב אישור תוכנית. העותרת טוענת כי בהתאם לעמדתה זו, לאורך השנים, היא חייבה בהיטל השבחה בגין הזכויות המוקנות רק לאחר אישורן של הזכויות המותנות. היא מציינת כי קבלת עמדתה היא הדרך היחידה שתביא לגביית מס אמת. לשיטתה, בעקבות פסק הדין נושא העתירה, במרבית המקרים יוטל היטל השבחה בחֶסֶר

או לא ייגבה כלל, אף במקרים של התעשרות משמעותית של היזם. בה בעת, לדבריה, בחלק מהמקרים עלול הבעלים להיות מחוייב ביתר בהיטל השבחה, אף שבדיעבד יתברר כי כלל לא הייתה השבחה. העותרת מציינת כי השמאי מטעמה מעריך את היקף גביית החסר והגירעון שייווצר בקופתה כתוצאה מפסק הדין בסכום של כ-20 מיליון ש"ח לשנה. בנוסף, מזהירה העותרת כי לפסק הדין השלכות לגבי עשרות הליכים משפטיים התלויים ועומדים לפני ערכאות שונות, כי הוא ישפיע על גבייתם של היטלי השבחה במסגרת תוכניות מתאר רבות נוספות וכי הוא עלול להוביל לעלייה במחירים של נכסי דלא ניידי. בהקשר זה, מלינה העותרת על ההבחנה שנעשתה בפסק הדין נושא העתירה בין הזכויות המותנות במסגרת תמ"א 38 לבין זכויות מותנות בכל יתר תוכניות המתאר. היא מזהירה כי ייווצר שוני בין תוכניות שונות מבחינת מועד ההשבחה וחישוב ההשבחה, בלא שיש כל הבחנה ממשית בין המקרים.

עוד טוענת העותרת כי משמעות פסק הדין נושא העתירה היא כי הקונה, שלא היה הבעלים של המקרקעין ביום אירוע המס (יום תחילת התוכנית), ישלם היטל השבחה בגין מימוש זכויות חלקי. זאת, בניגוד להוראות התוספת השלישית לחוק ולפסיקה קודמת ועקבית של בית משפט זה, לפיהן רק מי שהיה בעל המקרקעין בעת אירוע המס יחוייב בהיטל השבחה. עוד היא טוענת כי לא ייתכן מימוש חלקי בלבד של זכויות מקום שנמכרו כל הזכויות במקרקעין, ולפיכך, לא ניתן לגבות היטל השבחה "משלים" מרוכש הזכויות. בנוסף, מעירה העותרת כי בסמוך לאחר מתן פסק הדין בעתירה ניתן פסק דינו של בית משפט זה בבר"מ 1560/13 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן נ' מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ (22.7.2014) (להלן – עניין מגן ). לדבריה, מדובר בפסק דין בעל חשיבות לענייננו, כיוון שנקבע שם שפגיעה המקימה זכות תביעה לפי סעיף 197 לחוק תתגבש רק עם הוצאת היתר בנייה להקמת מתקן שידור מכוח תמ"א 36א, ולא עם פרסומה של תוכנית המתאר האמורה. העותרת מציינת כי בעניין מגן נעשתה הבחנה בין שני המקרים ומבקשת כי הדיון הנוסף יעסוק בהבחנה זו. לבסוף, דוחה העותרת את הקביעה לפיה המינהל שילם לה בעד הזכויות המותנות, להבדיל מהזכויות המוקנות בתוכנית.

7.

דין העתירה להידחות. אין מתקיימים במקרה דנא התנאים לקיום דיון נוסף, הקבועים בסעיף 30(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984. כידוע, דיון נוסף הוא הליך נדיר ויוצא דופן שבית משפט זה יידרש אליו רק כאשר בהלכה שנפסקה ישנם חידוש, קשיות או חשיבות משמעותיים במיוחד (דנ"א 602/05 כהן נ' "מגדל" חברה לביטוח בע"מ , פיסקה 3 (5.5.2005)). אף אם בפסק הדין נושא העתירה אכן נקבעה הלכה חדשה בנוגע למהותן של זכויות מותנות לעניין חיוב בהיטל השבחה (וראו, פיסקה 12 לפסק הדין), הרי שבכך לבד אין כדי להצדיק דיון נוסף. כפי שנקבע, "לא כל חידוש הלכתי די בו להצדיק סטייה מן הכלל הרגיל שלפיו פוסק בית המשפט העליון בשלושה ופסיקתו היא סוף פסוק. נדרשת הלכה מיוחדת וחריגה שיש בה כדי לשנות באורח מהותי נורמות ששררו עובר להלכות שנדונו והוכרעו בפסק הדין" (דנ"א 3455/05 עטיה נ' שחר , פיסקה 6 (11.10.2005)). הקשיים הטמונים, לדידה של העותרת, בפסק הדין נושא העתירה זכו להתייחסות ולדיון נרחב בפסק הדין. כך, למשל, נדונו שם השאלות הנוגעות לחיובם של בעלים שונים במקרקעין בהיטל השבחה (ראו פיסקה 46 לפסק הדין); שאלות שעניינן מקרים שבהם נתגלה בדיעבד, לאחר שנגבה היטל ההשבחה, כי הזכויות לא אושרו (פיסקה 50 לפסק הדין); וכן נדונו השפעותיו של פסק הדין לגבי תמ"א 38 (פיסקאות 57-52 לפסק הדין). אף פסקי הדין העיקריים בהם תמכה העותרת את טענותיה נדונו בפסק הדין נושא העתירה. למעשה, חלק ניכר מטענותיה של העותרת חוזרות על טענות שנדונו והוכרעו בהליכים הקודמים, ונראה כי מדובר בטענות ערעוריות המכוונות נגד נכונות ההכרעה בפסק הדין נושא העתירה. טענות מעין אלה אינן מצדיקות דיון נוסף, שהרי הליך זה אינו מיועד לקיום הליך ערעור נוסף על פסקי דין של בית המשפט העליון ( דנ"א 6230/12 מחקשווילי נ' רשות המיסים בישראל , פיסקה 3 (4.9.2012) . עוד יצוין, כי בהחלטה האם לקיים דיון נוסף, יש להביא בחשבון גם את הצורך לעשות שימוש יעיל במשאביו המוגבלים של בית המשפט (ראו, דנג"ץ 5019/13 בית הדין השרעי לערעורים בירושלים נ' פלונית , פיסקה 7 (14.8.2013)). לבסוף, יש ליתן משקל מסוים אף לכך שפסק הדין נושא העתירה ניתן פה אחד (דנ"א 2393/12 מדינת ישראל נ' מולהי , פיסקה 9 (22.4.2012)). אשר על כן, איני סבור כי המקרה שלפניי נמנה עם אותם מקרים נדירים וחריגים המצדיקים דיון נוסף.

8.

העתירה נדחית, אפוא, בלא שהוגשה תשובה. לפיכך, לא ייעשה צו להוצאות.