דנ"א 7624/07 יורם אליהו נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אתא

בפניי עתירה לדיון נוסף בפסק דינו של בית המשפט העליון מיום 22.8.07 שבו נדחה ערעורם של העותרים ונתקבל חלקית ערעורה של המשיבה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב, שקבע את שיעור הפיצויים להם זכאים העותרים בגין הפקעת מקרקעין המצויים בבעלות העותר 1 (להלן: העותר ).

העותר 1 היה הבעלים של מקרקעין בשטח של 10,760 מ"ר בקרית-אתא שייעודם היה לחקלאות. על-פי תכנית מתאר חדשה שנכנסה לתוקף ביום 11.8.91 יועדו כ-92 אחוזים משטח המקרקעין של העותר להפקעה כשטח ציבורי פתוח מיוחד. על-פי אותה תכנית נכללו יתר מקרקעי העותר, יחד עם מקרקעין נוספים שאינם בבעלותו, בתחומי מגרש שיועד למגורים. כחודש לאחר כניסת התכנית לתוקף הופקעו מקרקעי העותר בהתאם לתכנית. לאחר שהתנהלו הליכים משפטיים שונים באשר לעצם הפקעת מקרקעי העותר על ידי המשיבה הוסכם בין הצדדים (בהסכמה שקיבלה תוקף של פסק דין של בית המשפט העליון) כי ההפקעה לא תבוטל, וכי בית המשפט המחוזי יכריע בעניין תחולתו של סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה ) על נסיבות המקרה דנן ויקבע את שיעור הפיצויים לו זכאים העותרים, ככל שהדבר יידרש. סעיף 190(א)(1) סיפא הנ"ל עוסק במצב בו הפקעת חלק ממקרקעין גורמת להפחתת שוויה של יתרת המקרקעין שלא הופקעה. שאלת פרשנותה של הוראה זו ותחולתה במקרה דנן הייתה השאלה המשפטית העיקרית שהתעוררה בפרשה שלפנינו, והיא אף העומדת ביסוד העתירה לדיון נוסף שבפניי.

בפסק דינו של בית המשפט המחוזי נקבע כי סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון והבניה אינו חל במקרה דנן, וכי אין לחייב את המשיבה להפקיע את יתרת מקרקעי העותר, על אף שחלה ירידה בשווי יתרת המקרקעין. זאת, משום שהפגיעה בשווי יתרת המקרקעין הינה תולדה של התכנית החדשה ולא של ההפקעה עצמה. בהקשר זה יצוין כי בית המשפט המחוזי מצא כי חלה ירידה בשווי יתרת המקרקעין, על אף שייעודה שונה מייעוד חקלאי לייעוד של מגורים, משום שעל-פי התכנית החדשה זכויות העותר ביתרת המקרקעין הן בשיתוף עם בעלים אחרים. בנוסף קבע בית המשפט המחוזי את שיעור הפיצוי לו זכאי העותר הן עבור המקרקעין שהופקעו והן עבור יתרת המקרקעין ששוויה ירד. על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הוגשו ערעורים לבית משפט זה הן מצד העותרים, שטענו כי נוכח היקף ההפקעה מן הראוי היה להחיל במקרה דנן את הגנת הפחתת השווי הקבועה בסעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון והבניה והן מצד המשיבה, שהעלתה טענות נגד עצם חיובה בפיצוי העותרים. העותרים מצידם העלו גם טענות שונות בנוגע לשיעור פיצויי ההפקעה שנפסקו להם.

פסק הדין בערעור, שהוא נשוא העתירה לדיון נוסף שבפניי, ניתן מפי השופט א' גרוניס ובהסכמת המשנה לנשיאה א' ריבלין והשופטת ע' ארבל . השאלה שעמדה במוקד פסק הדין נשוא העתירה, ושלגביה הוגשה העתירה לדיון נוסף שבפניי, הינה שאלת פרשנותו של סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון והבניה ותחולתו במקרה דנן. על-פי האמור בסעיף הנ"ל: "לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש". בפסק דינו עמד השופט גרוניס על כך שהוראה זו מעניקה הגנה רחבה לבעל הקרקע, שכן בנסיבות בהן ההפקעה החלקית מביאה להפחתת יתרת שווי המגרש נאלצת הרשות לבחור בין הפקעה של המגרש בכללותו לבין ויתור כליל על ההפקעה. השופט גרוניס הוסיף עוד כי ברבות השנים נעשו מאמצים בפסיקה לצמצם את תחולתה של הגנת הפחתת השווי, וכי אפשר שפרשנות פסיקתית מצמצמת זו הובילה למעשה ל"הגנת חסר" על בעל הקרקע. עוד הוסיף השופט גרוניס כי שינוי מסוים בפסיקה בנוגע להגשת הפחתת השווי אירע בעע"ם 1975/01 ועדה מקומית לתכנון ולבניה, כרמיאל נ' רובינשטיין , פ"ד נו(6) 638 (2002) (להלן: עניין רובינשטיין ), שבו נקבע כי הגנת הפחתת השווי תחול גם במקרים בהם הפגיעה בשווי יתרת המגרש נגרמה עקב התכנית ולא רק כתוצאה מההפקעה בפועל. בהסתמך על ההלכה שנקבעה בעניין רובינשטיין קבע השופט גרוניס , בניגוד לפסק דינו של בית המשפט המחוזי, כי אין כל מניעה להחיל את סעיף 190(א)(1) סיפא אף במקרים בהם מקור הפגיעה בשווי יתרת המגרש הינו בתכנית המתאר. בהקשר זה הוסיף עוד השופט גרוניס כי במקרה שלפנינו קיים פער זמנים מזערי בין מועד אישור התכנית לבין מועד ההפקעה, ועל כן יש בהכרח להתייחס לשני השלבים כאחד. משמצא השופט גרוניס כי ניתן באופן עקרוני להחיל את הגנת הפחתת השווי במקרה דנן, הוא נדרש לבחון האם אמנם אירעה בפרשה שלפנינו הפחתה של יתרת שווי המגרש. נוכח העובדה, שאותה תכנית שלפיה בוצעה הפקעת מקרקעי העותר הביאה גם לשינוי ייעוד יתרת המקרקעין מייעוד חקלאי לייעוד של מגורים, קבע השופט גרוניס – על סמך חוות הדעת הדעת השמאיות שהוגשו – כי התכנית הביאה לעליית שווי יתרת המקרקעין. לפיכך, מצא השופט גרוניס כי המסקנה אליה הגיע בית המשפט המחוזי לפיה הגנת הפחתת השווי בסעיף 190(א)(1) סיפא אינה חלה במקרה דנן היא נכונה; אולם, זאת לא מפני שמקור הפגיעה היה בתכנית המפקיעה אלא משום ששווי יתרת המקרקעין כלל לא ירד. על כן קבע השופט גרוניס , שלעמדתו הצטרפו כאמור יתר חברי המותב, כי אין לחייב את הוועדה להפקיע את יתרת המקרקעין, וכי העותר זכאי לפיצוי אך ורק עבור השטח שהופקע על ידי המשיבה. קביעה זו היא נשוא העתירה לדיון נוסף שבפניי.

בעתירתם לדיון נוסף טוענים העותרים כי בפסק הדין נשוא העתירה נקבעה הלכה חדשה, הסוטה מהוראות סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון והבניה ומפסיקה קודמת בנוגע לפרשנות הסעיף. עיקר טענותיהם של העותרים מופנה לקביעה שבבחינת השאלה האם שווי יתרת המקרקעין שלא הופקעו ירד כתוצאה מההפקעה יש להתחשב בכך שהתכנית שלפיה בוצעה ההפקעה כללה גם הוראות בדבר שינוי ייעוד יתרת המקרקעין שלא הופקעה, וכך הביאה לעליית שוויה. לטענת העותרים קביעה זו, שנעשתה לראשונה בפסק הדין נשוא העתירה, אינה עולה בקנה אחד עם לשון החוק ומביאה לפגיעה בזכות הקניינית שהוענקה לבעלי מקרקעין על ידי המחוקק. לטענת העותרים סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון והבניה מחייב לבדוק את השפעת ההפקעה עצמה (להבדיל מהתכנית שייעדה מקרקעין מסוימים להפקעה) על שווי יתרת המגרש, ואילו ההלכה החדשה שנקבעה בפסק הדין נשוא העתירה מנתקת את הקשר הסיבתי שבין מעשה ההפקעה לבין הפגיעה בשווי יתרת המגרש. העותרים מוסיפים וטוענים כי בפסק הדין בעניין רובינשטיין , אליו התייחס בית המשפט בפסק הדין נשוא העתירה, נקבע אמנם כי הגנת הפחתת השווי תחול גם כאשר מקור הפגיעה בשווי יתרת המגרש הוא בתכנית המפקיעה ולא בהפקעה עצמה; אולם, כך טוענים העותרים, פסק הדין בעניין רובינשטיין לא שינה את הדרך בה יש לחשב את הפחתת השווי, וזו חייבת להיות תוצאה ישירה של ההפקעה עצמה ולהתייחס לשטח הפיזי של היתרה.

דין העתירה לדיון נוסף להידחות. אכן בפסק הדין נשוא העתירה מצויה קביעה תקדימית, לפיה בבחינת זכויותיו על-פי סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון והבניה של בעל המקרקעין שחלק ממקרקעיו הופקעו מן הראוי להתחשב גם בהשבחת המקרקעין שלא הופקעו בעקבות התכנית שלפיה בוצעה ההפקעה. קביעה זו מהווה פיתוח הלכתי מסוים של ההלכה שנקבעה בעניין רובינשטיין , לפיה בבחינת הפגיעה בבעל המקרקעין ניתן לבחון גם את הנזק שנגרם לו כתוצאה מהתכנית המפקיעה ולא רק מההפקעה עצמה. עם זאת, נוכח העובדה שההליך של דיון נוסף בפסק דין של בית המשפט העליון הוא הליך נדיר וייחודי, שנועד לבחון הלכות בעלות משמעות ציבורית או משפטית רחבה, ברי כי לא כל פיתוח של ההלכה מצדיק את קיום ההליך (ראו: דנ"א 8349/03 יואב רובינשטיין ושות' חברה לבנין פיתוח

ומימון בע"מ נ' פקיד שומה למפעלים גדולים (לא פורסם, 28.6.04); דנ"א 1912/05

מדינת ישראל נ' ד'אהר

(לא פורסם, 12.4.05) ). זאת ועוד, במקרה דנן התוצאה אליה הגיע בית המשפט בפסק הדין נשוא העתירה התבססה לא רק על כך שהתכנית שלפיה בוצעה ההפקעה הביאה גם לעליית שווי יתרת המקרקעין שלא הופקעה, אלא גם על נסיבותיו הקונקרטיות של המקרה דנן; שכן מועד כניסת התכנית המפקיעה לתוקף ומועד ביצוע ההפקעה היו סמוכים מאוד זה לזה. בנסיבות אלה אין מתקיימים התנאים לקיום דיון נוסף הקבועים בסעיף 30(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984.

אשר על כן, העתירה נדחית.