ע"א 1790/15 אריאלה מזרחי נ. אברהם אבני

1.

לפני בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט ח' טובי ) בתיקים שאוחדו: ה"פ 41730-03-11 ות"א 33788-03-11, וזאת עד למתן הכרעה בערעור שהגישה המבקשת. עניינו של ההליך – תוקפו של זיכרון דברים למכירת נכס מקרקעין.

אביא להלן את הנתונים הצריכים להכרעה בבקשה.

רקע עובדתי

2.

המבקשת ואחיה (המשיב הפורמלי 1) הם יורשי אימם המנוחה, גב' תמרי נעמי ז"ל, אשר הלכה לעולמה בשלהי שנת 2009 (להלן: המנוחה ). המנוחה היתה הבעלים הרשום במושע של 22.5% בבניין המצוי ברחוב הכרמל 27 בתל-אביב (להלן: הנכס ). בנוסף, זכאית היתה המנוחה להירשם כבעלים במושע של 7.5% מהזכויות בנכס, אותן קיבלה בירושה מבעלה המנוח ובמתנה מאחֵיה. עובר לפטירת המנוחה רבץ על הנכס חוב ארנונה לעיריית תל-אביב (להלן:

העירייה ) בסך של 1.4 מיליון ש"ח, בגינו נתמנה כונס נכסים על הנכס מטעם העירייה.

3.

ביום 24.2.2010 נחתם זיכרון דברים בין המבקשת ואחיה הנ"ל לבין המשיב למכירת הזכויות בנכס, שהם 30% מזכויות הבעלות במקרקעין. בתמורה התחייב המשיב לשלם את חוב הארנונה הרובץ על הנכס, וכן לשאת במלוא מס השבח שיחול על עסקת המכר. בנוסף, התחייב המשיב לשלם למבקשת ולאחיה הנ"ל יחד סך של 100,000 ש"ח "לפי תוצאות המשא ומתן עם העירייה". עורך הדין גיל לוי (להלן: עו"ד לוי ) הוסמך לפעול בשם עיזבון המנוחה, ובעקבות עתירה מנהלית שהגיש, הגיעו הצדדים לפשרה שקיבלה תוקף של פסק דין, על פיו הופחת חוב הארנונה לסך של 600,00 ש"ח, שישולם בשני תשלומים. לאחר הסדרת התשלומים ביקש המשיב לחתום על חוזה מכר מפורט, כמתחייב מזיכרון הדברים, אך המבקשת כפרה בתוקפו המחייב של זיכרון הדברים וסירבה להשלים את עסקת המכר על פיו. המבקשת טענה, בין היתר, כי לא היתה מודעת לכך שהיא מוכרת את זכויותיה בנכס למשיב, וכי חתמה רק על ייפוי כוח המסמיך את עו"ד לוי לבוא בדברים עם העירייה כדי להקטין את חוב הארנונה. מכאן התביעות ההדדיות שהוגשו לבית המשפט המחוזי להצהיר על תוקפו, או אי-תוקפו של זכרון הדברים.

פסק הדין של בית המשפט המחוזי

1.

בית המשפט המחוזי הנכבד קבע כי לא רק שגרסתה – המשתנה – של המבקשת איננה ראויה לאמון כשלעצמה, אלא שהיא נסתרת בעדויותיהם של אחיה ושל עו"ד לוי, שהיו אמינות בעיניו. בית המשפט קבע כי גרסתה של המבקשת היא בלתי סבירה בעליל, שכן הדעת איננה נותנת כי המשיב יפעל "לשם שמיים", רק כדי להיטיב עם המוכרים, מבלי שיהיה לו עניין ממשי בנכס. משכך נקבע כי לא עלה בידי המבקשת להוכיח פוזיטיבית "כאפשרות קרובה" כי לא הייתה מודעת לתוכנו של זיכרון הדברים ולנפקות החתימה עליו, ולכן נדחתה הטענה בדבר בטלות זיכרון הדברים מעיקרו.

בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי מדובר בעסקת מכר תקפה ומחייבת, וכי מלשון זיכרון הדברים ומתוכנו עולה ברורות כי הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בהסכם למכירת הזכויות בנכס. עוד נפסק, כי בזיכרון הדברים קבעו הצדדים את עיקרי התנאים הדרושים להתקשרותם בעסקת המכר, ולכן ניתן להניח כי כוונתם היתה להגיע לכדי קשר משפטי מחייב, זאת חרף העובדה שזכויות המוכרים טרם נרשמו בספרי המקרקעין. בית המשפט הוסיף כי גם הנסיבות שקדמו לחתימת זיכרון הדברים מביאות לאותה מסקנה, בשל החשש הממשי והמידי של המוכרים למימוש הנכס על ידי כונס הנכסים. כך נלמד גם מהתנהלות הצדדים לאחר החתימה: המבקשת איפשרה למשיב לקיים עד תום את חיוביו על פי זיכרון הדברים, ונקבע כי יש בכך כדי ללמד על גמירות דעתה להתקשר בהסכם מחייב עם המשיב. בית המשפט קבע בנוסף כי זיכרון הדברים כולל את כל הפרטים המהותיים הנדרשים לעסקת מכר מקרקעין. בנוגע לשווי הנכס קבע בית המשפט כי אין ממש בטענת המבקשת כאילו התמורה האמורה להשתלם על ידי המשיב – איננה עומד ביחס לשווין של הזכויות הנמכרות.

על יסוד כל האמור הוצהר כי זיכרון הדברים הוא בעל תוקף משפטי מחייב, במסגרתו רכש המשיב את זכויות המבקשת ואחיה בנכס, ובית המשפט הורה למבקשת לבצע את כל הדרוש להשלמת העסקה בהתאם לזיכרון הדברים.

2.

על פסק הדין הנ"ל הגישה המבקשת ערעור לבית משפט זה, ויחד עמו הגישה בקשה, אותה הכתירה "דחופה" לעיכוב ביצוע פסק הדין, או לחלופין, לרשום הערת אזהרה שתאסור על המשיב לעשות כל דיספוזיציה בנכס – היא הבקשה שלפני.

טענות המבקשת

3.

המבקשת טוענת כי המשיב לא שילם לה את הסכום בו חויב בפסק הדין, ולמעשה, לטענתה, המשיב מעכב מרצונו את ביצוע פסק הדין, ככל שהדברים נוגעים לרישום הזכויות בנכס על שמו. אשר למאזן הנוחות, טוענת המבקשת כי הנכס לא שימש אותה למגורים וגם לא הניב דמי שכירות החיוניים לפרנסתה, ולכן אין היא מבקשת לעכב את העברת הנכס לידי המשיב, אלא רק לרשום הערת אזהרה על הנכס שתמנע מהמשיב להעביר או לשעבד את הזכויות בו לצדדים שלישיים עד להכרעה בערעור. לגבי סיכויי הערעור טוענת המבקשת כי בפסק הדין התקיימו כשלים, טעויות וסתירות המקנים לערכאת הערעור זכות להתערב בקביעות שקבע בית המשפט המחוזי.

תגובת המשיב

4.

בהתאם להחלטתי מיום 25.3.2015 – הגיש המשיב תגובתו לבקשה. המשיב שולל את טיעוני המבקשת וגורס כי אין להיענות לבקשה על שתי חלופותיה. לטענת המשיב, דין הבקשה להידחות, שכן סיכויי הערעור קלושים. לדברי המשיב, עיקר טענות המבקשת נוגעות לממצאים עובדתיים שקבע בית המשפט המחוזי, למהימנות ולאמון שנתן לעדים שהעידו לפניו, וכידוע, ערכאת הערעור איננה מתערבת בממצאים שנקבעו אלא במקרים יוצאי דופן, שאינם מתקיימים כאן. לטענת המשיב, אף מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתו: הנכס לא שימש את המבקשת למגורים, או לכל צורך אחר, לא הניב לה דמי שכירות או הכנסות אחרות, ולכן מדובר באינטרס כספי בלבד הניתן לפיצוי במידה שיתקבל הערעור. מנגד, מתן הסעד הזמני ימנע מהמשיב להשקיע כספים בנכס ולכן יגרום לו נזקים נוספים. המשיב מזכיר כי נגרמו לו כבר נזקים כבדים בשל התנהלות המבקשת מאחר שכבר שילם קרוב למיליון ש"ח בגין העסקה, אך איננו יכול, במשך כארבע שנים, ליהנות מפירות הנכס. עוד טוען המשיב כי נפלו סתירות מהותיות ובולטות בעדותה של המבקשת, ללא שנתנה הסבר לכך.

המשיב מציין עוד כי שילם את מלוא מס הרכישה ואת חלקו של אחיה של המבקשת במס השבח, למעט קנסות שהוטלו. לטענת המשיב, בניגוד לטענות המבקשת, הוא מנסה לקדם את רישום הזכויות בנכס על שמו, אך נתקל בקשיים בירוקרטיים ומהותיים, שמקורם, בין היתר, בחוסר שיתוף הפעולה של המבקשת. המשיב אף טוען כי הוא מתכוון לנקוט נגד המבקשת בהליכים משפטיים בגין הנזקים שנגרמו ונגרמים לו, ולדעתו, טרם הגיע המועד לביצוע התשלום הנוסף למבקשת שנקבע בפסק הדין. יחד עם זאת, מציין המשיב כי העביר למבקשת סך של 35,000 ש"ח בגין התשלום הנוסף לאחר ניכוי הוצאות המשפט שנקבעו לחובתה, בהתאם לאמור בפסק הדין, וכי השיק נפרע על ידה.

לחלופין ולמען הזהירות טוען המשיב כי אם סבור בית המשפט כי יש מקום ליתן סעד זמני שיאסור עליו לבצע דיספוזיציות בנכס, הרי שאין כל צורך ברישום הערת אזהרה ודי במתן צו מניעה מתאים, שיותנה בהפקדת בטוחות וערובות מתאימות. המשיב מזכיר כי ככל שייקבע כי לזיכרון הדברים אין תוקף משפטי מחייב, הרי שעל המבקשת יהיה להשיב לו סך של 700,000 ש"ח לפחות, ולא ברור לו אם יש ביכולתה לעמוד בתשלום זה.

דיון והכרעה

5.

כידוע, הגשת ערעור לא תעכב ככלל את ביצוע פסק הדין שעליו מערערים, וכי רק במקרים חריגים יעוכב ביצועו של פסק הדין.

מכאן, שצד שזכה במשפט זכאי בעקרון ליהנות מפסק הדין בסמוך למועד נתינתו, והוא איננו נדרש להמתין להכרעה בערעור שהגיש הצד שכנגד.

עיכוב ביצוע פסק דין יינתן, אם כן, על דרך הכלל, כאשר המבקש מצליח להראות כי אם לא יעוכב פסק הדין, לא ניתן יהיה, או יהיה קשה להשיב את המצב לקדמותו, היה וערעורו יתקבל. נטל השכנוע כי קיים טעם, שיצדיק היעתרות לבקשה מוטל אפוא על המבקש (ראו: ע"א 4087/15 אלפסי נ' קרייג (30.6.2015) (להלן: עניין אלפסי )).

זאת ועוד, במסגרת בחינת בקשה לעיכוב ביצוע פסק דין – על בית המשפט להביא בחשבון שני שיקולים: סיכויי ההצלחה בערעור ומאזן הנוחות (ראו ע"א 6887/14 רמת צבי מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' דובלין (30.11.2014)). בין שני שיקולים אלה קיימת "מקבילית כוחות" ו מתקיימים יחסים של מעין "כלים שלובים": ככל שסיכויי הערעור נראים גבוהים יותר, כך ניתן להקל בדרישה שמאזן הנוחות יטה לכיוון המבקש, ולהפך (ראו החלטתי ב ע"א 6111/13

מדינת ישראל משטרת ישראל נ' שמש (27.10.2013)). במסגרת בחינת "מאזן הנוחות" יש לבחון האם ביצועו המיידי של פסק-הדין יגרום למבקש נזק שאינו ניתן לתיקון, באם יזכה בערעור. על בית המשפט לבחון גם את התוצאות שתגרמנה לכל אחד מבעלי הדין כפועל יוצא של החלטותיו האפשריות. כאשר נזקו הצפוי של האחד גדול, ואילו לצד השני צפויה רק השהיה מוגבלת במימוש טובת הנאה, או נזק שניתן לפצות עליו – תגבר הנטייה שלא ליצור עובדות מוגמרות (ראו עניין

אלפסי , פיסקה 10)).

עתה, משפורטו בתמציתיות העקרונות – אעבור לישומם על ענייננו.

6.

לאחר עיון בבקשה שלפני ובחומר שצורף לה ובתגובת המשיב – אינני סבור כי המבקשת עמדה בנטל להוכיח כי סיכויי הערעור הם כאלה המצדיקים את עיכוב ביצוע פסק הדין, ואף לא כי מאזן הנוחות נוטה לטובתה.

משכך, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין להידחות . אפרט הדברים להלן.

7.

לעניין סיכויי הערעור – ערעורה של המבקשת מופנה בעיקר כנגד ממצאי עובדה ומהימנות, אשר נקבעו על-ידי בית המשפט המחוזי הנכבד בפסק דינו. כידוע, לא בנקל תתערב ערכאת הערעור בממצאים כגון דא, אלא במקרים מיוחדים וחריגים, בהם נפל פגם שיורד לשורש העניין, או כשהדברים אינם מבוססים על פניהם

(ראו: ע"א 3344/15 ד"ר אלי אשכנזי נ' גלי (15.6.2015 )). עם כל הזהירות המתבקשת בשלב זה, ומבלי להביע עמדה נחרצת – לא נראה בשלב זה כי המקרה דנן נופל בגדר אותם מקרים חריגים שמצדיקים התערבות שכזו (השוו: ע"א 3415/13 אס אל אס מפרשים בע"מ נ' אורשב ניהול והשקעות בע"מ

(23.6.2013)).

מעבר לכך, גם בעניינים שבהם הערכאה המבררת איננה נהנית מיתרון אינהרנטי על פני בית משפט זה, ביושבו כערכאת הערעור, כגון: ניתוח ופרשנות של מסמכים כתובים, לא שוכנעתי כי קיימת סבירות גבוהה להתערבות בנסיבות דנן. בית המשפט המחוזי הנכבד בחן את זיכרון הדברים, עמד בהרחבה על פרטיו וקבע, לאחר ניתוח המכלול – כי מתקיימים, לשיטתו, תנאי גמירות הדעת והמסוימות, הנדרשים לשכלולו של זיכרון הדברים לכדי הסכם מחייב. בסוגיה זו אינני קובע מסמרות, לנוכח הלקוניות של המסמך וההתניה העמומה משהו באשר לתשלום הסך הנוסף של 100,000 ש"ח, ואולם הנני רואה לציין כי בטענות שהועלו על-ידי המבקשת לא מצאתי, בשלב זה, טעם מבורר שעשוי להצדיק התערבות בהכרעתו של בית המשפט קמא הנכבד בעניין זה.

נוכח האמור לעיל – סבורני כי סיכויי הערעור כאן אינם גבוהים במידה המצדיקה מתן עיכוב ביצוע.

8.

אשר ל מאזן הנוחות – בענייננו, לא הוכח כי דחיית הבקשה לעיכוב ביצוע תגרום למבקשת נזק בלתי הפיך, אם בסופו של יום יתקבל ערעורה. מפסק דינו של בית המשפט המחוזי הנכבד ומהבקשה שלפני עולה כי הנכס לא שימש את המבקשת למגורים, או לכל צורך אחר, וכן לא הניב לה דמי שכירות, או הכנסות אחרות. משכך מדובר למעשה, ובעיקרו של דבר, באינטרס כספי של המבקשת. בהקשר זה יש לציין כי המבקשת עצמה העידה בפני בית המשפט המחוזי הנכבד: "לי הנכס לא מניב שום הכנסה – רק צרות". הנה כי כן, הואיל ונראה כי עסקינן בעיקר באינטרס כספי – נזק בהקשר זה, ככל שנגרם, או יגרם למבקשת, הוא, ככלל – הפיך. יתר על כן, המבקשת לא טענה, וממילא לא הוכיחה, כי מקרה זה נכנס לגדר אותם חריגים שבהם קיים חשש שהיא לא תוכל להיפרע מן המשיב, באם ערעורה יתקבל, ומכאן שאינני מוצא הצדקה להעניק לה את הסעד הזמני שהתבקש על-ידה.

יתרה מכך יש לזכור כי במסגרת ה"עיסקה" בין הצדדים שילם המשיב סכומים ניכרים, וביניהם: את תשלום חוב הארנונה (המופחת) לעיריית תל-אביב וכן כספים למבקשת עצמה ולאחיה. לפיכך ניתן להעריך כי ככל שנגרם, או יגרם למבקשת נזק כתוצאה מאי-עיכוב פסק דינו של בית המשפט המחוזי – בשלב בירור הערעור גופו ניתן יהיה לקזז את שווי הנזק מהסכומים שהמשיבה תחויב להשיב, במידה שערעורה יתקבל בסופו של יום.

9.

זאת ועוד – אחרת. לא ראיתי גם לקבל את בקשתה של המבקשת לרשום הערת אזהרה על הנכס – לבל יעשה בו המשיב דיספוזיציות. בהקשר זה אוסיף כי הצו המבוקש בחלופה זה איננו בחזקת עיכוב ביצוע, אלא בגדר סעד עשה זמני וממילא מסתבר מתגובתו של המשיב כי הוא – מבלי לקבל את טענות המבקשת – מודע לנפקות האפשרית של קבלת הערעור ולמשמעות של עשיית עיסקה נוגדת ללא גילוי דבר קיומו של הערעור.

10.

על יסוד כל האמור לעיל – הבקשה לעיכוב ביצוע נדחית . המבקשת תישא בהוצאות המשיב בסך של 7,500 ש"ח.