ע"א 4476/18 מוסטפא מוראד מרעי נ. עדנאן לוטפי חוסייני

בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (סגן הנשיא כב' השופט י' כהן ) מיום 31.5.2018 בת"א 43694-04-16.

הרקע לבקשה

1.

המבקש היה הבעלים הרשום של מקרקעין המצויים בכפר מנדא ששטחם כ-5,000 מ"ר (להלן: המקרקעין ). ביום 14.8.2015 משיב 4, בנו של המבקש, כרת הסכם עם משיבים 3-1, במסגרתו מכר לכל אחד מהם חלק מהזכויות במקרקעין (להלן: ההסכם ). ההסכם התאפשר נוכח שני ייפויי כוח בלתי חוזרים מהמבקש למשיב 4. ביום 28.1.2016 רשמו משיבים 3-1 את זכויותיהם בחלקה במרשם המקרקעין.

2.

ביום 21.4.2016 הגיש המבקש תביעה נגד משיבים 4-1 לבית המשפט המחוזי בחיפה, במסגרתה טען כי זכויותיו במקרקעין נמכרו ללא ידיעתו וללא הסכמתו, תוך שימוש בייפויי כוח שחתימתו עליהם זויפה. על כן, נטען כי יש לבטל את ההסכם ולהשיב את רישום המקרקעין על שמו. במקביל להגשת התביעה הגיש המבקש בקשה למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד, האוסר על המשיבים לעשות כל דיספוזיציה או פעולה במקרקעין. ביום 22.4.2016 ניתן צו מניעה במעמד צד אחד על ידי שופט תורן (כב' השופט ס' ג'יוסי ), וביום 27.4.2016 קבע סגן הנשיא כב' השופט י' כהן כי דיון בבקשה במעמד הצדדים יתקיים ביום 8.5.2016. במסגרת דיון זה הותר צו המניעה הזמני על כנו.

3.

ביני לביני, ביום 1.5.2016 מכר משיב 1 את זכויותיו במקרקעין למשיבים 6-5, וביום 2.5.2016 נרשמה לטובתם הערת אזהרה. משיב 1 לא הודיע על אודות עסקה זו במעמד הדיון בצו המניעה הזמני, ומשהתברר במהלך ההליך על אודותיה, צורפו גם משיבים 6-5 כמשיבים להליך.

4.

ביום 31.5.2018 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי. בקצירת האומר, ומבלי למצות את כל קביעותיו, קבע בית המשפט כי השתכנע שהמבקש לא עשה עסקאות כלשהן עם משיבים 3-1 ולא היה שותף למעשיו של בנו אלא היה קורבן להם. לפיכך, נקבע כי דינן של העסקאות שבוצעו עם משיבים 3-1 ביחס למקרקעין בטלות. יחד עם זאת, בית המשפט קבע כי משיבים 6-5 רכשו את זכותם ממשיב 1 בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, ועל כן לפי הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין ), זכותם גוברת על זכותו של המבקש. לנוכח האמור הושבו למבקש זכויותיו ממשיבים 3-2 בלבד, ונקבע כי משיבים 6-5 רשאים לרשום על שמם את הזכויות שרכשו ממשיב 1.

טענות הצדדים

5.

המבקש הגיש לבית משפט זה ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ובצדו הוגשה גם הבקשה שלפנַי, במסגרתה התבקש עיכוב ביצוע הרכיב המורה על זכאותם של משיבים 6-5 להירשם כבעלים על החלק שרכשו ממשיב 1 במקרקעין. לטענת המבקש, סיכויי הערעור גבוהים שכן כלל לא מתקיימים התנאים שבסעיף 10 לחוק המקרקעין בענייננו. ראשית, משיבים 6-5 כלל לא רשמו את זכותם במרשם המקרקעין אלא רשמו הערת אזהרה לטובתם בלבד, ולא די בכך כדי לעמוד בתנאי "תקנת השוק" לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין. שנית, על פי הפסיקה חובת תום הלב הנכללת בסעיף 10 לחוק חלה עד למועד רישום הזכות במקרקעין. בענייננו, משיבים 6-5 יודעים שזכותם מוטלת בספק והם טרם רשמו את בעלותם במרשם המקרקעין, ועל כן גם התנאי בדבר תום הלב אינו מתקיים. עוד טוען המבקש כי זהו המקרה הקלאסי להיעתר לבקשה מעין זו, שכן מאזן הנוחות נוטה לטובת מי שמבקש לשמור על מצב הזכויות הקיים בנכס מקרקעין עד להכרעה בערעור. נטען כי אם לא יעוכב ביצוע פסק הדין ייגרם לו נזק בלתי הפיך, בעוד שלמשיבים 6-5 לא ייגרמו נזקים כלל. בפרט כשמדובר בקרקע חקלאית, הררית ובלתי ניתנת לעיבוד.

6.

מנגד, משיבים 6-5 טוענים כי יש לדחות את הבקשה. באשר למאזן הנוחות, אין לקבל את הטענה הגורפת לפיה בעניין של מקרקעין יש ליתן עיכוב ביצוע. צריך שיהיה חשש לנזק בלתי הפיך אם לא יעוכב פסק הדין, ובענייננו המערער לא עמד על חשש שכזה. באשר לסיכויי הערעור, אלה נמוכים מאוד. ראשית, טענתו כי העסקה לא הסתיימה ברישום ועל כן לא מתקיימים תנאי "תקנת השוק" מהווה הרחבת חזית אסורה מפני שהיא לא נטענה בערכאה הדיונית והועלתה לראשונה רק במסגרת הערעור. שנית, הדרישה לסיום הרכישה ברישום ללא אבחנה וללא מתן "פתח מילוט" מטילה אחריות מוגברת על הקונה מקום שבו בפועל הפעולות הנדרשות לשם השלמת הרישום על שמו בעיקרן תלויות במוכר ולא בו. במקרה הנוכחי משיבים 6-5 הסתמכו על המרשם, בו היו רשומות זכויותיו של משיב 1, ולכן זכותם גוברת על זכותו של המבקש. שלישית, ההלכה הפסוקה בדבר הימשכות חובת תום הלב עד למועד הרישום אינה רלוונטית לענייננו, בו המבקש כלל לא היה רשום במרשם המקרקעין כי אם משיב 1, ומשיבים 6-5 עשו את כל הדרוש מהם במסגרת חובת תום הלב. משיבים 6-5 טענו טענות נוספות אך לא ראיתי מקום לדון בהן באכסניה זו.

7.

משיבים 3-1 השיבו כי הבקשה אינה נוגעת לזכויותיהם, ומשכך הם מותירים את ההחלטה בבקשה לשיקולו של בית המשפט. משיב 4 לא הגיב לבקשה.

דיון והכרעה

8.

כלל ידוע הוא כי בעל דין שזכה בהליך זכאי ליהנות מפירות זכייתו, ואין בהגשת הערעור כשלעצמה כדי להצדיק את עיכוב ביצוע פסק הדין של הערכאה הדיונית ( תקנה 466 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984). עיכוב ביצוע הוא החריג לכלל, ויינתן רק במקום שבו שוכנע בית המשפט כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש וכי סיכויי הערעור טובים (ע"א 6360/15 אבו זהרייה נ' עזבון המנוחה סילביה חליל סלאמן , פסקה 7 (30.11.2015); ע"א 1790/15 מזרחי נ' אבני , פסקה 8 (16.8.2015)). מאזן הנוחות וסיכויי הערעור מקיימים ביניהם יחס של "מקבילית כוחות", כך שככל שבית המשפט משתכנע כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש, יש בכך כדי להקל בדרישה להוכחת סיכויי הערעור, ולהיפך ( ע"א 71/18 הרשות הפלסטינית נ' יורשי המנוחה שרון בן שלום ז"ל , פסקה 13

(22.2.2018); ע"א 6636/15 קריסטל נ' עו"ד עודד רוט, הנאמן לנכסי החייב יוסף מרגוליס (בפשיטת רגל) , פסקה 11 (27.10.2015)).

9.

לאחר עיון בבקשה ובתגובה לה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל באופן חלקי, כפי שיבואר להלן.

10.

באשר למאזן הנוחות. אכן, כאשר מדובר במקרקעין, קיימת נטייה לעכב את ביצועו של פסק דין המורה על שינוי הזכויות בהם. ברם, הדברים האמורים נכונים ככלל כאשר מדובר בדירת מגורים (וראו: ע"א 8797/16 אובצ'ינקוב נ' סופר , פסקה 18 (28.5.2018)) ולא באדמה חקלאית כבענייננו. מה גם, אין ברישום הבעלות על שם משיבים 6-5 כשלעצמו כדי ליצור מצב בלתי הפיך עבור המבקש. יחד עם זאת, מצב שבו יועברו המקרקעין מידי משיבים 6-5 לצדדים שלישיים טרם ההכרעה בערעור אכן עשוי לגרום למבקש נזק בלתי הפיך, וההליך שלפנינו הוא ראיה לכך.

11.

באשר לסיכויי הערעור, על פניו ומבלי לקבוע מסמרות, נראה כי אלה אינם נמוכים. בית המשפט המחוזי קבע כי משיבים 6-5, שכאמור רשמו הערת אזהרה על זכויותיהם במקרקעין אך לא השלימו את הרישום, מקיימים את תנאי "תקנת השוק" שבסעיף 10 לחוק המקרקעין וזכאים לרשום בעלותם. למול זאת, ניצבת ההלכה הפסוקה המצמצמת את תחולת "תקנת השוק" למצבים שהסתיימו ברישום בלבד ( רע"א 2267/95

האפוטרופוס הכללי

נ' הרטפלד , פ"ד מט(3) 854 (1995)). בנסיבות אלה קשה לטעון כי הערעור משולל יסוד. ער אני לטענת משיבים 6-5 כי המבקש לא העלה טענה זו לפני הערכאה הדיונית, אולם שעתה של טענה זו יפה בעת הדיון בערעור לגופו. בכל מקרה אין באמור כדי להוות שיקול מכריע לטובת דחיית הבקשה במלואה.

12.

לנוכח כל האמור, מצאתי מקום להורות על סעד זמני שיבטיח מצד אחד כי משיבים 6-5 יוכלו להירשם כבעלי זכויות במקרקעין, ומצד שני לא יעבירו זכויותיהם לצדדים שלישיים ובכך ימנעו אפשרות של השבת המצב לקדמותו ( ע"א 5178/17 פלד נ' פאל

(18.07.2017) ; ע"א 6360/15 אבו זהרייה נ' עזבון המנוחה סילביה חליל סלאמן (30.11.2015 ); ע"א 7424/15 חליליה נ' מוחמד וחיד בנאת (גאנם) ז"ל (30.11.2015); ע"א 6634/15 טופ במרחבי השרון ייזום בע"מ נ' קפלן

(15.11.2015). באופן זה לא ייגרמו נזקים בלתי הפיכים למבקש.

13.

סוף דבר : הבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין כפי שהוגשה נדחית, ומשיבים 6-5 רשאים אפוא לרשום את המקרקעין על שמם בלשכת רישום המקרקעין . לצד האמור, ניתן בזה צו האוסר על ביצוע דיספוזיציה בזכויות משיבים 6-5 במקרקעין עד להכרעה בערעור.