ע"א 6965/19 הארכיבישוף ג'ורג' חכים נ. פדל אלבסול

לפנַי בקשה למתן סעד זמני במסגרת ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופטת ת' נאות פרי ) בת"א 52865-12-15 ות"א 44729-06-16 מיום 23.7.2019.

1.

במרכז פסק הדין מושא הערעור בניין ברחוב הציונות בעיר חיפה, הידוע גם כגוש 11362 חלקות 38 ו-39 (להלן: הבניין או הנכס ) . הבניין הוא בניין בעל ארבע קומות ושתי דירות בכל קומה. הדירות הושכרו בדמי מפתח לדיירים מוגנים, ביניהם משיב 1 (להלן: אלבסול ), אשר התגורר בבניין משנת 1978.

2.

המקרקעין עליו ניצב הבניין נרכשו על ידי קרוב משפחתם של משיבים 4-2 (להלן: המנוח לואיס ו- נחאס , בהתאמה) בשנות ה-30 של המאה העשרים. בשנת 1952 העביר המנוח לואיס את הבניין למבקשת (להלן: הכנסייה ) באמצעות כתב נאמנות. העברת הזכויות נרשמה במרשם המקרקעין כהעברה ללא תמורה. בכתב הנאמנות צוין כי לבני משפחת נחאס קמה זכות לדמי השכירות בבניין, וכי אסור לכנסייה להעביר את הזכויות בו לצד שלישי.

3.

בשנת 2010 חתם אלבסול על הסכם לרכישת הבניין מול הכנסייה (להלן: הסכם המכר ) באמצעות הארכיבישוף בדימוס אליאס שקור (להלן: הארכיבישוף שקור ). במסגרת הסכם המכר נקבעה התמורה בעבור הבניין על סך של 950,000 ש"ח. כמו כן, הסכם המכר הותנה באישורו של הכס הקדוש.

4.

לבית המשפט המחוזי בחיפה הוגשו שתי תביעות נפרדות אשר אוחדו. הראשונה הוגשה על ידי אלבסול, אשר עתר למתן סעד הצהרתי אשר יכריז כי הוא הבעלים של הבניין ואשר יורה לרשם המקרקעין לרשום את הנכס על שמו. התביעה השנייה הוגשה על ידי בני משפחת נחאס, אשר טענו כי הם בעלי הזכויות בבניין והכנסייה לא הייתה רשאית למכור אותו לאחר. על כן, אין כל תוקף להסכם המכר ויש להצהיר כי הם בעלי הנכס ולאפשר את רישומו על שמם.

5.

בית המשפט המחוזי, בפסק דין מפורט ומנומק, קבע כי הסכם המכר בין הכנסייה לבין אלבסול הינו הסכם אמיתי ולא הסכם "פיקטיבי", אשר קיבל את אישור הכס הקדוש. הכנסייה אמנם ביקשה לבטל את האישור עקב פניות ושיקולים נוספים, אך הדבר לא השתכלל לכדי ביטול לפי דיני חוזים. לצד זאת, קיבל בית המשפט גם את עמדת נחאס, לפיה בהתאם להסכם הנאמנות קיבלה הכנסייה את זכויות הבעלות בבניין, ללא תמורה, כאשר הייתה הסכמה בין הצדדים כי משפחת נחאס זכאית לפירות שהנכס יניב ואסור לכנסייה להעביר את הזכויות לצדדים שלישיים, כגון אלבסול. בהתנגשות הזכויות בין נחאס לבין אלבסול, אשר רכש את הבניין בתמורה ובתום לב, מצא בית המשפט כי ידו של האחרון על העליונה. על כן, בית המשפט קיבל את תביעתו של אלבסול והורה על העברת הזכויות בנכס על שמו בלשכת רישום המקרקעין. מנגד, תביעתם של נחאס נדחתה, במובן זה שנדחו דרישותיהם למתן סעד בדבר רישום הנכס על שמם.

6.

על פסק הדין הגישה הכנסייה ערעור. בד בבד עם הערעור הוגשה גם בקשה למתן צו זמני אשר יאסור על אלבסול לבצע כל דיספוזיציה בנכס. מהבקשה עולה כי לאחר מתן פסק הדין אכן רשם אלבסול את זכויותיו בנכס.

7.

בכל הנוגע לערעור, טענתה העיקרית והמרכזית של הכנסייה היא כי שגה בית המשפט המחוזי בהתעלמו מכך שההסכם נחתם על ידי הארכיבישוף שקור, אשר לא היה מוסמך לחתום עליו, ומהעובדה שהתמורה המוסכמת הייתה נמוכה משמעותית ממחיר השוק. על כן להשקפתה סיכויי הערעורים טובים מאוד וכן מאזן הנוחות נוטה לטובתה. מעבר לכך, לכנסייה טענות רבות נוספות נגד פסק דינו של בית המשפט המחוזי ודומה כי אין משפט בפסק הדין בו לא מוצאת הכנסייה דופי. בתגובתם הצטרפו נחאס לבקשה למתן סעד זמני, בטענה כי מדובר במקרה מורכב המעורר סוגיות משפטיות בתחום דיני הקניין. הם אף ציינו כי הם הגישו לבית המשפט המחוזי בקשה משלהם לעיכוב ביצוע פסק הדין, וזו נתקבלה בכפוף להפקדת ערובה בסך של 150,000 ש"ח, שלא הופקדה על ידם.

8.

ביום 27.11.2019 הוגשה תגובתו של אלבסול לבקשה. בתגובה נטען כי טענתה העיקרית של הכנסייה במסגרת הערעור והבקשה למתן סעד זמני, כי הסכם המכר נחתם בלא סמכות על ידי הארכיבישוף שקור, מהווה הרחבת חזית אסורה. הרחבת חזית זו, לשיטת אלבסול, מהווה כשלעצמה טעם לסילוק הבקשה על הסף. מעבר לכך, לעניין מאזן הנוחות טוען אלבסול כי הכנסייה אינה עושה כל שימוש בנכס ורצונה למנוע את העברת הזכויות בשלב זה נובע מחשש מתביעה כספית על ידי נחאס.

9.

לאחר עיון בבקשה ובתגובות ולאחר ששקלתי בדברים, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להידחות.

כידוע, השיקולים המנחים בבקשה למתן סעד זמני הם סיכויי הערעור ומאזן הנוחות. בין שני שיקולים אלה מתקיימת "מקבילית כוחות", במובן זה שככל שמאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש, פוחת הנטל להראות כי סיכויי הערעור גבוהים – ולהיפך (ראו למשל: ע"א 4476/18 מרעי נ' חוסייני , פסקה 8 (8.7.2018)).

10.

אף מבלי להידרש לסיכויי הערעור, לא מצאתי כי מאזן הנוחות מצדיק מתן סעד זמני. כפי שצויין בפסיקה לא פעם, חשש לנזק בלתי הפיך שייגרם בענייני מקרקעין אינו קם באופן "אוטומטי", ויש לבחון את נסיבות העניין, מהות המקרקעין וזיקת בעלי הדין כלפיהם (ראו למשל: ע"א 9891/17 בלס נ' איילון , פסקה 10 (4.2.2018); ע "א 7341/17 וולס נ' מידן , פסקה 6 (8.10.2017)). בהקשר זה נקבע כי כאשר מדובר בנכסים המשמשים להשקעה ומסחר, העברת הזכויות בהם תביא לנזקים כספיים בלבד שהם ברי פיצויי (ראו: ע"א 2938/12 פארס נ' פארס , פסקה 9 (10.6.2012)). בענייננו, אין ספק כי הנכס הוא נכס עסקי או "מעין עסקי" מבחינת הכנסייה, שאינו נושא עבורה ערך או מאפיינים ייחודיים. במצב דברים זה, כל נזק שעשוי להיגרם לכנסייה הוא נזק כספי בלבד שניתן יהיה לפצותה בגינו, ככל שהערעור יתקבל (ראו: ע"א 2644/19

קק"ל נ' עזבון המנוח פאיז עלי אחמד חוסין ז"ל , פסקה 7 (11.6.2019))

סוף דבר, הבקשה נדחית. הכנסייה תישא בהוצאות אלבסול בסך של 15,000 ש"ח.