ע"א 2123/10 מ.ד נופי ים השקעות בע"מ נ. עו"ד פיני יניב בתפקידו ככונס נכסי

השופט נ' הנדל:

1.

לפנינו ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 8.3.2010 (כב' סגן הנשיאה י' צבן ) בהמרצת פתיחה 8103/09. בית המשפט המחוזי דחה את בקשת המערערים למתן סעד הצהרתי בשני נושאים. האחד, העדר אחריותם לחיוביה של חברה מקבוצת חברות חפציבה למשיב מס' 2 (להלן: הבנק ). והאחר, זכאותם ל-19.5% מתקבולי מכר הדירות בפרויקט "חופים" (להלן: הפרויקט ) שהוקם בחלקה 246 בגוש 10572 בגבעת אולגה שבחדרה (להלן: המקרקעין ). מוקד הדיון היה בנושא הראשון של הבקשה, שכן הנושא השני לא היה שנוי במחלוקת לגופו, אלא שנקבע שהוא הקדים את זמנו, מפני שחלוקת התקבולים טרם נידונה (וראו הנפסק על ידי מותב זה בע"א 1940/11).

רקע עובדתי והכרעת בית המשפט המחוזי

2.

המערערת 1 (להלן: נופי ים ) רכשה את המקרקעין בשנת 2000 בעזרת מימון שקיבלה מהבנק. להבטחת החוב לבנק נרשמה במרשם המקרקעין משכנתא ראשונה בדרגה לטובת הבנק. כמו כן, ביום 19.9.2000 נרשם לטובת הבנק שעבוד אצל רשם החברות על זכויותיה של נופי ים במקרקעין.

ביום 1.9.2002 נחתם חוזה מכר בין נופי ים לבין חפציבה בנייה פיתוח והשקעות בע"מ, ולפיו הראשונה מוכרת לאחרונה מחצית מזכויותיה במקרקעין. יוער, כי בהמשך הועברו זכויות הקונה במקרקעין לחברת חפציבה חופים בע"מ, ולהלן תיקראנה כל חברות הבת של קבוצת חפציבה: חפציבה . ביום 15.7.2003 חתמו הצדדים על תוספת לחוזה, בה הסכימו על שינוי תנאי העסקה באופן שחפציבה תרכוש 80.5% מהנכס. העסקה הוגדרה כעסקת קומבינציה, לפיה חפציבה תבנה יחידות דיור במקרקעין והתמורה לנופי ים תהיה בדמות 19.5% מיחידות הדיור (להלן:

הסכם

התמורות ). במסגרת הסכם התמורות (נספח 3ב, סעיף 6) התחייבה נופי ים לרשום לטובת חפציבה משכנתא בדרגה שנייה על המקרקעין להבטחת פירעון חובה של נופי ים לחפציבה. המשכנתא נרשמה בהתאם להתחייבות.

ביום 23.12.2003 נחתם "הסכם ליווי ואגרות חוב" (להלן: הסכם הליווי ) בין הבנק לבין חפציבה ונופי ים. ההסכם הגדיר את נופי ים ואת חפציבה כלקוח ואת המערערים 2 ו-3 כערבים. במסגרת ההסכם, ולהבטחת חובותיו של הלקוח, שועבדו מלוא הזכויות במקרקעין ובפרויקט לבנק. בסעיף 97 להסכם הליווי נאמר כי:

"מובהר בזאת כי הלקוח… מ.ד. נופי ים השקעות בע"מ והערבים מס' 1-2 דני משה ודני רחל יהיו אחראים רק ל-19.5% מסכומי האשראי בגין ערבויות חוק המכר וכן לכל ההוצאות בגין 19.5% מסכומי ערבויות חוק המכר".

על סמך הסכם הליווי נרשם שעבוד אצל רשם החברות ביום 29.3.2004. בראשית שנת 2007 (אישור עורך הדין לחתימת נציג הבנק הוא מיום 24.1.2007) חתמה נופי ים על שטר משכנתא, בו הסכימה לשעבד לטובת הבנק את כל זכויותיה במקרקעין להבטחת חובותיה וחובות חפציבה לבנק. בעקבות שטר המשכנתא נרשם שעבוד נוסף על זכויותיה של נופי ים במקרקעין לטובת הבנק, הן אצל רשם החברות הן במרשם המקרקעין.

מאחר שנופי ים לא עמדה בהתחייבויותיה לבנק בגין רכישת המקרקעין, ביום 5.8.2007 מונה כונס נכסים למימוש זכויותיה במקרקעין (צו ראש ההוצאה לפועל בהרצליה בתיק מס' 2606808077). ביום 16.8.2007 מונה בהחלטת בית המשפט המחוזי בירושלים כונס נכסים עקב קריסת קבוצת חפציבה. ביום 22.4.2008 אישר בית המשפט המחוזי בירושלים הסדר עם הבנק להשלמת הפרויקט. ביום 1.6.2008 אושר הסכם קבלני עם חברת דניה סיבוס בע"מ, ונופי ים צורפה להסכם (בש"א 2736/08, פש"ר 4202/07, להלן: ההסדר ).

בין הצדדים נפלה, כאמור, מחלוקת אודות מחויבותה של נופי ים לבנק בגין חובותיה של חפציבה. במחלוקת זו אימץ בית המשפט המחוזי את עמדת הבנק. זאת במספר רבדים. נקבע כי הדיון בהיקף השעבוד ותקפותו נועד לשם מתן הסעד הכספי. על כן, המרצת פתיחה אינה הדרך הראויה מבחינה דיונית לבחון שאלות אלו. מעבר לכך, נתקבלה טענת הבנק שדין ההמרצה להידחות על הסף מחמת מעשה בית דין, משום שסוגיית מימוש המקרקעין לטובת כיסוי חובות חפציבה נידונה והוכרעה כבר במסגרת ההסדר. זאת על בסיס הסכמת הצדדים, ובכללם נופי ים, לכך שהשעבוד על המקרקעין מבטיח גם את חובות חפציבה. לצד זאת, טענותיה של נופי ים נדחו גם לגופן:

ראשית , שטר המשכנתא משנת 2007 והמשכנתא שנרשמה מכוחו מעידים בבירור על הסכמתה של נופי ים לשעבוד זכויותיה במקרקעין לחובותיה של חפציבה. שנית , גם באשר לפרשנותו של הסכם הליווי משנת 2003, עולה ממנו בבירור הסכמתה של נופי ים לשעבוד זכויותיה במקרקעין. סעיף 97 להסכם זה, שצוטט לעיל, מגביל את היקף חיוביה האישיים של נופי ים, אך לא את הסכמתה ל שעבוד מקרקעיה לחובות חפציבה. בית המשפט המחוזי הסביר שנופי ים הסכימה לשעבוד מקרקעיה לטובת חובותיה של חפציבה, על הסיכונים הגלומים בכך, על מנת להשיג ליווי בנקאי להתחלת בניית הפרויקט.

טענות הצדדים בערעור

3.

נופי ים בסיכומיה גורסת כי סעיף 97 להסכם הליווי שולל הן אחריות אישית שלה לחובותיה של חפציבה הן שעבוד של מקרקעיה. סימוכין לכך היא מביאה מכך ששעבוד כאמור לא נרשם במרשם המקרקעין עד לשנת 2007. כמו כן, לדבריה, מסמך ששלח הבנק לנופי ים ולחפציבה לאחר הסכם הליווי מוכיח שהבנק עצמו לא ציפה מנופי ים להטיל שעבוד על מקרקעיה לטובת חובות חפציבה.

באשר למשכנתא שנרשמה בשנת 2007, נופי ים מציעה הסבר שונה מזה שננקט בהחלטה נשוא הערעור. לדבריה, בשנת 2006 חפציבה הנפיקה אגרות חוב בבורסה לניירות ערך בתל אביב. במסגרת התשקיף התחייבה חפציבה לשעבד לטובת רוכשי האג"ח את כל העודפים שיהיו לה מפרויקטים שונים, ובכללם הפרויקט הנידון. התפתחות זו עוררה חשש בבנק לגבי יכולתו לעשות שימוש בעודפי הפרויקט לכיסוי חובותיה של חפציבה כלפיו, ועל כן דרש מנופי ים לשעבד לו את חלקה במקרקעין, בשעבוד שיחליף את זה שרשמה נופי ים לטובת חפציבה בשל חובותיה כלפיה. נופי ים הסכימה לכך, אך לדבריה הסכמה זו לא היוותה שינוי בתנאי ההתקשרות שבינה לבין הבנק מחד גיסא וחפציבה מאידך גיסא. על כן, יש לסייג את תוקפו של השעבוד לזכויותיה של חפציבה, דהיינו 80.5%.

טענה נוספת בפיה של נופי ים היא טענה משפטית. לשיטתה, אף אם במסגרת הסכמיה עם חפציבה ועם הבנק היא הסכימה לשעבד את זכויותיה להבטחת פירעון חובותיה של חפציבה, משעה שחפציבה לא עמדה בחיוביה כלפי נופי ים והפרה את החוזה, ונופי ים שלחה הודעת ביטול, הרי שאין עוד תוקף לשעבוד על אף שהוא נרשם. טענה זו היא תומכת בהלכה שנקבעה בע"א 357/00 יהושע נ' בוכהולט פ"ד נז(4) 529 (2003), שתידון להלן.

4.

המשיבים 1-2 סומכים את ידיהם על החלטת בית המשפט המחוזי, תוך חזרה, בין היתר, על הקביעה לפיה השאלה שבמחלוקת הוכרעה כבר במסגרת ההסדר, שקיבל תוקף של פסק דין. הם מציינים כי נופי ים לא ערערה בסיכומיה על קביעת בית המשפט המחוזי כי יש כאן מעשה בית דין, ועל כן ערעורה אינו נוגע אלא בקביעות של בית המשפט המחוזי שנאמרו כאמרות אגב.

לגופם של דברים, המשיבים גורסים כי סעיף 97 אכן אינו מצמצם את תחולת השעבוד אלא היבטים מסוימים של האחריות האישית. באשר למשכנתא משנת 2007, המשיבים טוענים כי לשונה מדברת בעד עצמה, ולא ניתן לפרשה באופן שאינו מבהיר את הסכמתה של נופי ים לשעבד את זכויותיה לטובת חובותיה של חפציבה. בנוסף, אף אם ניתן היה לקבל את טענת נופי ים כי לא הבינה את שהיא עושה, משום שחפציבה ובעל השליטה בה, בועז יונה, הטעו אותה בנידון – הדבר מקים לכל היותר עילת תביעה נוספת כנגד חפציבה. מכל מקום, הסיבה לכך שרישום המשכנתא נעשה בשנת 2007 אינה קשורה לסוגיית האג"ח שהזכירה נופי ים בטיעוניה, אלא לכך שלקראת סוף 2006 הוחל בניהול הפרויקט, ואז בדק הבנק את הבטוחות שבידו ודרש לרשום את השעבוד שלא נרשם מחמת טעות.

דיון והכרעה

5.

דין הערעור להידחות. למסקנה זו ניתן להגיע מן הטעם הפשוט של מעשה בית דין, על פי ההסדר בין הצדדים שקיבל תוקף של פסק דין שהפך חלוט (בש"א (י-ם) 2736/08, פש"ר (י-ם) 4202/07 ). נופי ים איננה נותנת לו מענה של ממש בסיכומיה. ברם, למעלה מן הדרוש, אתייחס גם למישור המהותי.

6.

על פני הדברים, אין מקום להתערב בהכרעת בית המשפט המחוזי באשר לפירוש הנכון של סעיף 97 להסכם הליווי. ברם, נדמה שאין צורך להכריע במחלוקת זו בין הצדדים בעניין, יען כי משעה שנחתם שטר המשכנתא בשנת 2007 וזו אף נרשמה, הסוגיה האמורה מאבדת מחשיבותה, או ליתר דיוק – יש לבחון אותה בראייה אחרת. כפי שנפסק בבית המשפט המחוזי: "ככל שייקבע כי המשכנתא משנת 2007 תקפה וכי היא נועדה לשעבד את כל זכויות נופי ים במקרקעין להבטחת חובות חפציבה לבנק, הרי שגם אם הסכם הליווי נתון לפרשנות (מה שאין לדעתי כן), שטר המשכנתא, שנערך בשלב מאוחר יותר, מבטא את הסכמת הצדדים כפי שזו עמדה לנגד עיניהם באותה עת" (עמ' 15 להחלטה). האמור טומן בחובו קביעת ממצאים עובדתיים – שאין מקום לסטות לגביהם מן הכלל בדבר אי-התערבות – וקביעת מסקנות משפטיות – שיסודן בדין.

פרשנות שטר המשכנתא (מוצג 20 בתיק המשיבים) והיקף השעבוד שנועד ליצור ושנרשם בעקבותיו ברורה. נופי ים הסכימה לשעבד את המקרקעין שבבעלותה במשכנתא שנייה לטובת פירעון חובותיה של חפציבה. בהקשר זה יש מקום לתת את הדעת לכך שמדובר במרשם המקרקעין, ובמסמך המוליד זכות קניינית היפה כלפי כולי עלמא. בל נשכח שכוחו של המרשם הוא ביכולתו לספק לציבור מידע מהימן אודות הזכויות במקרקעין על בסיס האמור בו ותו לא. זו היא מהותו של המרשם ותכליתו. כפי שנקבע בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969: "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו". אמנם, כאשר ראובן משעבד את מקרקעיו ללוי להבטחת חובותיו של שמעון – כדוגמת המקרה דנא – עיקר נפקותו של השעבוד אינו בפן הבטוחתי-קנייני שלו, אלא בהשפעתו על יחסיהם המשפטיים של ראובן ולוי. לוי הופך בפועל לנושה של ראובן ברמה מסוימת (ראו סעיף 12 לחוק המשכון, תשכ"ז-1967). ברם, אין בכך כדי לחרוג מכללי הפרשנות הראויים ביחס למרשם המקרקעין בכלל, ובנסיבות המקרה, לרבות היחסים הפנימיים בין הצדדים, כפי שתוארו בפרט. לכך יש להוסיף שאין טענה של מרמה או קיומו של פגם לגבי השטר גופו.

7.

מכאן יש לעבור לבחינת טיעונה המשפטי של נופי ים, הגורס כי אף אם היא אכן שעבדה את מקרקעיה להבטחת פירעון חובותיה של חפציבה, משבוטל החוזה עקב הפרתו היסודית על ידי חפציבה, דינו של השעבוד להתבטל. לצורך הבחינה ניתן לצאת מתוך הנחה שהודעת ביטול אכן נמסרה כדת וכדין, על אף שבהודעתו של המנהל המיוחד לחברות חפציבה נמסר לנו שהודעה שכזו לא נמסרה.

טיעון זה דינו להידחות אף הוא. התחייבותה של נופי ים לבנק, שהשתכללה לשעבוד רשום, אינה מותנית בכך שהסכמיה עם חפציבה עומדים בתוקפם. יתר על כן, עולה מהחלטת בית המשפט המחוזי ומהגיון הדברים שכאשר הסכימה נופי ים לשעבד את מקרקעיה להבטחת פירעון חובותיה של חפציבה, היה בכך משום נטילת סיכון מחושב לאפשרות של הסתבכות כלכלית של חפציבה, שתביא לכך שהאחרונה איננה יכולה לעמוד במחויבויותיה לבנק או לנופי ים. זו מטרתו של כל שעבוד, ובכלל זה המשעבד את נכסו להבטחת חובו של חברו.

לנפסק בע"א 357/00 יהושע נ' בוכהולט פ"ד נז(4) 529 (2003) אין כל עניין לטיעונה של נופי ים. במקרה שם מדובר היה ברוכש מקרקעין המשעבד אצל רשם המשכונות את זכויותיו האובליגטוריות לקבלת המקרקעין. בפסק הדין נקבע, שלכשבוטל חוזה המכר עקב הפרה יסודית, בטלו הזכויות האובליגטוריות, וממילא פקע השעבוד בהעדר נכס ממושכן. כפי שהדגיש המשנה לנשיאה א' ריבלין באותו עניין: "זכות משכון בזכות הקניינית, להבדיל מבזכות החוזית, מעולם לא עמדה לבנק". במקרה דנא, לעומת זאת, המקרקעין והבעלות הקניינית בהם הם המשועבדים, ולביטול החוזה שבין נופי ים לחפציבה אין, כאמור, השפעה על כך. נכון לציין, כי השוני בין המקרה דנא לעניין בוכהולט נעוץ אפוא באופי ההסכם ובמושא השעבוד. שוני זה הינו תוצאה של הסכמת הצדדים במקרה האחד לעומת משנהו. כאמור, התשתית העובדתית והמשפטית תומכת במסקנה אליה הגיע בית המשפט המחוזי.

8.

אציע לחבריי לדחות את הערעור, ולחייב את נופי ים בשכר טרחת באי כוחם של המשיבים בסך 30,000 ₪.

ש ו פ ט

השופטת מ' נאור :

אני מסכימה.

ש ו פ ט ת

השופט ח' מלצר :

אני מסכים.

ש ו פ ט

הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט נ' הנדל.