ע"א 2673/16 הדר שי נתן נ. עו"ד כנעאן עומר

בקשה למתן סעד זמני לתקופת הערעור על פסק דינו מיום 22.2.2016 של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט י' אטדגי ), בת"א 24492-01-12, בגדרו נקבע, בין היתר, כי המבקש והמשיב 1 הם בעלי זכויות שוות במקרקעין נשוא הערעור, וכי העסקה למכירת המקרקעין למשיבה 3 תקפה בכל הנוגע לחלקו של המשיב 1 במקרקעין.

במסגרת הבקשה, עותר המבקש כי אורה על כך שצו המניעה הזמני שניתן על-ידי בית משפט קמא (כב' השופט ח' ברנר ) ביום 12.3.2012, האוסר על הצדדים לקדם את ביצועה של עסקת המכר, ימשיך לחול על הצדדים עד למתן החלטה בערעור.

רקע

1.כעולה מפסק הדין קמא, המבקש (להלן: שי ) והמשיב 1 (להלן: עומר ) הגישו יחדיו בשנת 2007 הצעה למכרז שפרסם מנהל מקרקעי ישראל, לרכישת מגרש המיועד לבניה בשטח של כ-600 מ"ר והנמצא ביפו (להלן: המגרש ), בהציעם סכום של מיליון ש"ח, וזכו במכרז. בתחילת שנת 2009, חתמו השניים על חוזה לרכישת המגרש, ונרשמו כבעלי הזכויות בו.

לימים, התגלעה בין שי לבין עומר מחלוקת על ההסכמות בעל-פה

שהיו ביניהם בקשר לעסקה (השניים לא ערכו הסכם בכתב).

על-פי גרסתו של שי, ההסכמה הייתה כי ההשקעה הראשונית (סכום הרכישה בסך מיליון ש"ח) תשולם על-ידי שי, ואילו תשלומי מע"מ, מס רכישה, הוצאות פיתוח וכל הוצאה נוספת שתידרש ישולמו על-ידי עומר, כך שבסופו של דבר ישווה עומר את סכום השקעתו לסכום שהשקיע שי. שי טען כי למרות הסכמה זו, עומר הודיע לו כי הוא אינו יכול לשאת בתשלומי המע"מ (155,000 ש"ח) וביקש משי כי הוא יישא בתשלום זה, ועומר יחזיר לו לאחר שימכור דירה בבעלותו בחולון. שי שילם את סכום המע"מ, אך עומר מעולם לא החזיר לו סכום זה.

גרסתו של עומר הייתה שונה בתכלית. עומר טען כי מלכתחילה הוסכם כי הוא יהיה הבעלים היחיד של המגרש, ושהוא רשאי למכרו כראות עיניו, ואילו שי יקבל את סכום השקעתו בתוספת רווח של חמישים אלף דולר, אך לא יהיה זכאי לחלק במגרש. נטען כי רישומו של שי כבעלים במגרש נועד כדי להבטיח את זכויותיו הכספיות. עומר לא הכחיש כי הוא היה צריך לשלם את סכום המע"מ, אך לדבריו שי הסכים לשלם גם אותו, לאחר שהוסכם ביניהם שהרווח שיקבל שי יהיה גדול יותר ממה שסוכם בתחילה (75 אלף ש"ח).

2.במשך השנים שלאחר הזכייה במכרז נעשו מספר ניסיונות למכירת המגרש, שלא צלחו. בתחילת שנת 2011 הוגשה הצעתה של המשיבה 2 (להלן: מאיטק ) לרכישת המגרש בתמורה לסכום של 2.7 מיליון ש"ח. המשיב 4 הוא מנהלה של מאיטק ומניותיה מוחזקות בידי המשיבה 3.

עומר טען ששי הסכים תחילה למכירת המגרש, אך בהמשך התחמק מחתימה על ההסכם בטענה שהוא התקשר עם רוכש פוטנציאלי אחר שהציע הצעה גבוהה יותר לרכישת המגרש. מנגד, שי טען כי הוא התנה את העסקה עם מאיטק בכך שתיערך התחשבנות בינו לבין עומר באשר לגובה השקעותיהם, וכי ייחתם ביניהם מסמך של "שימור תביעות", לפיו יהיה ניתן להגיש תביעה ביחסים ביניהם, אך עומר סירב.

3.ביום 29.6.2011 נחתם הסכם למכירת המגרש למאיטק, עליו חתם עומר בלבד בשמו ובשם שי תוך שימוש בייפוי כוח בלתי חוזר מיום 16.12.2007 עליו, לגרסת עומר, חתם שי עוד בשלבים מוקדמים של העסקה. לטענת שי, חתימתו על ייפוי הכוח זויפה על-ידי עומר, ולחלופין נטען כי גם אם הוא עצמו חתם על המסמך, הרי שהדבר נעשה בהטעיה, מבלי שהוסבר לו על מה הוא חותם, ותוך ניצול קשיי הקריאה והבנת הנקרא מהם הוא סובל.

מאיטק שילמה לעומר סכום של 2.5 מיליון ש"ח, והיתרה – 200,000 ש"ח – הופקדה בנאמנות עד לתשלום מס השבח. עומר טען שהפקיד את חלקו של שי בסך 1,250,000 ש"ח בחשבון נאמנות על שמו של שי.

4.ביום 12.1.2012 הגיש שי לבית משפט קמא תביעה נגד המשיבים ובה התבקשו הסעדים הבאים: להצהיר ששי הוא הבעלים של כל הזכויות במגרש; לחלופין, להצהיר שחלקו של שי בזכויות במגרש הוא כיחס שבין השקעתו ובין השקעותיו של עומר; להצהיר כי הסכם המכר שנעשה עם מאיטק מבוטל; להצהיר על בטלות ייפוי הכוח הנדון; להתיר לשי לפצל את סעדיו על-מנת שיוכל להגיש תביעה כספית, ולמנות כונס נכסים למכירת המגרש וחלוקת תמורתו.

יחד עם כתב התביעה הוגשה גם בקשה למתן צו זמני, שימנע את קידום וביצוע העסקה עם מאיטק, וביום 12.3.2012 נעתר בית משפט קמא לבקשה, בכפוף לבטוחות שהופקדו.

5.בפסק הדין, קבע בית המשפט קמא כי שי ועומר היו שותפים במגרש, אך דחה את טענתו של שי לפיה יש לחלק את הזכויות בו לפי יחס ההשקעות של כל אחד מהם. כן נקבע כי עומר היה רשאי למכור את חלקו במגרש (מחצית מהזכויות) גם ללא הסכמתו של שי. במהלך ההתדיינויות בין הצדדים, הודיעה מאיטק על ביטולו של ההסכם לרכישת חלקו של שי במגרש, ומשכך, התייתר הצורך לדון בשאלת תוקף מכירת חלקו של שי מכוח ייפוי הכוח שמסר לעומר. לסיכום נקבע, כי הסכם המכר תקף ביחס לחלקו של עומר ובטל ביחס לחלקו של שי. עוד נקבע, כי המחלוקת הכספית בין שי לבין עומר צריכה להתברר בתביעה נפרדת ללא תלות בקביעת זכויותיהם במגרש.

ביום 31.3.2016 הגיש שי ערעור כלפי פסק-הדין קמא, ולצדו הבקשה למתן סעד זמני לתקופת הערעור שבפניי. כאמור, בבקשתו עותר שי כי צו המניעה הזמני שניתן על-ידי בית משפט קמא ביום 12.3.2012 ימשיך לחול על הצדדים עד להכרעה בערעור.

6.להשלמת התמונה יצוין כי בחודש יולי 2012, הגישה מאיטק תביעה נגד שי ועומר, במסגרתה דרשה להורות על השבת חלקו של שי מתוך הסכום ששילמה מאיטק עבור המגרש. מאיטק הצהירה כי אם יינתן פסק דין סופי לפיו שיעור זכויותיו של עומר במגרש קטן מ-50%, מאיטק תכבד זאת, והסכם הפשרה בין עומר לבין מאיטק יהיה תקף רק לגבי זכויותיו של עומר במגרש. ביום 22.2.2012 הגיעו הצדדים להסכם פשרה בתביעתה של מאיטק, לפיו עומר ישיב למאיטק 52% מהסכום המופקד אצלו (כלומר 52% מחלקו של שי) והיתרה תישאר בידיו, עד לתום בירורה של תביעתו של שי.

הבקשה דנא

7.במסגרת הבקשה, מבהיר שי כי הערבות העצמית, כמו גם הפיקדון הכספי בסך 50,000 ש"ח, שהופקדו כחלק מתנאי ההחלטה למתן צו זמני, נותרו בעינם, והם מצויים עדיין בקופת בית משפט קמא. נטען כי קיים חשש שהמשיבים ינסו להעביר את הזכויות שנקבעו כשייכות להם על-ידי בית משפט קמא לצד שלישי, באופן שייתר את ערעורו של שי על קביעות פסק הדין קמא, ומשום כך נוטה מאז הנוחות לטובתו. עוד נטען כי סיכויי הערעור טובים נוכח טעויות משפטיות שנפלו בפסק הדין כמו גם הפגיעה ב"חוש הצדק" הנובעת ממנו.

8.בתגובה לבקשה ציין עומר כי גם הוא הגיש ערעור על פסק-הדין קמא, ובמסגרתו הוא מבקש לערער על הקביעה לפיה עומר ושי שותפים במגרש בחלקים שווים. בתגובתו טען עומר כי סיכויי ערעורו של שי אינם גבוהים, שכן בית משפט קמא ביסס קביעותיו לאחר שהתרשם מהעדויות והראיות שהובאו בפניו, וכידוע, ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בממצאים שבעובדה. באשר למאזן הנוחות נטען כי לשי לא יגרם נזק בלתי הפיך אם תידחה בקשתו, אף אם בסופו של יום יתקבל ערעורו, שכן גם אז יוכל שי לקבל את שוויין הכספי של זכויותיו במגרש. לטענת עומר, משלא מדובר בנכס שהוא "בית מגורים", אלא בנכס מסחרי, אין להיעתר לבקשה לסעד זמני באופן אוטומטי, על אף שהמדובר בנכס מקרקעין. לבסוף נטען כי הבקשה לסעד זמני הוגשה בשיהוי, וגם מטעם זה יש לדחותה.

9.בתגובת המשיבים 4-2 נטען כי שי התעלם מהעובדה שחל שינוי מהותי בין מצבו בבקשה למתן סעד זמני בהליכים בבית משפט קמא, לבין מצבו לאחר מתן פסק הדין. נטען כי כעת ישנן קביעות עובדתיות שיפוטיות העומדות בניגוד לטענותיו של שי, וכי בבקשתו הוא לא הוכיח כי סיכויי הערעור להתקבל גבוהים או כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו. נטען כי שי לא פירט כיצד דחיית בקשתו תגרום לא נזק בלתי הפיך, או כזה שלא ניתן לכמת לסכום כספי. הובהר כי המדובר בנכס להשקעה, והעברתו לצד שלישי אינה בלתי הפיכה, אלא מגלמת בתוכה נזק כספי הניתן לפיצוי. המשיבים, לעומת זאת, כך נטען, נקלעו בעל כורחם לסכסוך לא להם, והם מנועים מלעשות שימוש בנכס שרכשו בתום לב. לטענת המשיבים, כספם מושקע כבר כשבע שנים במגרש, והמשך עיכוב האפשרות לפעול למכירתו או לפיתוחו – גורמים להם נזקים של ממש. עוד נטען כי שי התנהג לאורך השנים בחוסר תום לב כלפי המשיבים

דיון והכרעה

10.לאחר העיון בבקשה ובתגובות לה, אני סבור כי דין הבקשה להתקבל, כמפורט בפסקה 12 שלהלן.

כידוע, על המבקש לעכב ביצועו של פסק דין עד למתן הכרעה בערעור להוכיח כי סיכויי הערעור להתקבל גבוהים, וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו.

באשר לסיכויי הערעור, מבלי לטעת מסמרות ובזהירות המתבקשת, נראה כי לא ניתן לומר שסיכויי ערעורו של שי מבוטלים או אפסיים, בעיקר בכל הנוגע לטענתו בדבר הפרכת החזקה הקבועה בסעיף 28 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. כזכור, בית משפט קמא קבע כי אין לחלק את הזכויות במגרש לפי יחס ההשקעות של השותפים בו, וזאת בהתאם לחזקה הנזכרת. בערעורו, טוען שי, כי המדובר בחזקה הניתנת להפרכה, וכי בנסיבות המקרה הנדונות, ההסכמה בין השניים הייתה אחרת – כי חלוקת הזכויות במגרש תקבע על-פי השקעותיהם של כל אחד מהשותפים בו, כך שלשי 74% מהזכויות במגרש ואילו לעומר 26% מהן. אמנם, טענה זו לא התקבלה בבית משפט קמא, ולכאורה – מדובר בקביעה עובדתית אשר ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בה. משכך, נראה, כי המשוכה העומדת בפני שי אינה נמוכה. עם זאת, כאמור, לא ניתן לומר כי סיכוייו של שי לשכנע בטענותיו מבוטלים, או כי ערעורו מופרך מיסודו.

11.מכל מקום, את המשקל העיקרי בבחינת בקשתו של שי ראיתי ליתן לשיקולי מאזן הנוחות. כידוע, כאשר המדובר בבקשה לעיכוב ביצוע פעולות הנוגעות לנכס מקרקעין, אשר עלולות להיות בלתי הפיכות (כמו מכירת הנכס לצד שלישי), נוטה הכף לקבלת הבקשה לעיכוב ביצוע למשך תקופת הערעור. זאת, גם כאשר המבקש אינו מתגורר בנכס המקרקעין נשוא הבקשה, וגם אם הוא אינו הבעלים היחיד של הנכס (ראו: ע"א 6283/12 צדוק נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ , פסקה 7 (18.11.2012)). אמנם, המדובר בנכס מסחרי, שנרכש על-ידי שי ועומר לצרכי השקעה, אך הבעלות בנכס מקרקעין היא זכות בנכס מסוים , עם מאפיינים ייחודיים לו, וגם כשאין המדובר ב"בית המגורים", שווי השוק של הנכס אינו מהווה תמיד תחליף הולם למכלול האינטרסים של בעליו.

מנגד, טענות המשיבים, לפיהן "מזה כ-7 שנים שכספם של המשיבים מושקע במגרש ... והמשך העיכוב ביכולתם לנהוג מנהג בעלים כגון מכירת הזכויות, שמירה על המקרקעין, ופיתוחם לצורך השבחה – גורמים להם נזקים של ממש", נטענו בעלמא, ללא נתונים או פירוט הולם, ומבלי לתמוך טענות אלה בתשתית ראייתית הולמת.

12.נוכח האמור, נראה כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש, ועל כן ראיתי להיעתר לבקשה, ולהורות על המשך תוקפו של צו המניעה הזמני מיום 12.3.2012 עד להכרעה בערעור. הערבות העצמית והפיקדון הכספי שהופקדו כחלק מתנאי הצו הזמני יישארו בקופת בית המשפט כתנאי להמשך תוקפו של הצו בתקופת הערעור.