ע"א 3799/17 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ. עיריית ירושלים

1.

לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 23.4.2017 ב-ת"א 65929-06-16 (כבוד השופטת ח' מאק קלמנוביץ ). בפסק הדין נדחתה על הסף, מטעמי מעשה בית דין וחוסר סמכות עניינית, תביעת המערערת להצהיר על בעלותה של המשיבה 3 במקרקעין שבשכונת בקעה בירושלים, ועל זכויותיה של המערערת כחוכרת לדורות הנובעות מבעלות זו; ובתוך כך להורות על ביטול רישום הבעלות במקרקעין על שם עיריית ירושלים.

רקע עובדתי ותכנוני

2.

המדובר בסכסוך בנוגע למקרקעין שברחוב יהודה בשכונת בקעה בירושלים הידועים כחלקות 152, 153, 154 בגוש 30014 (להלן: חלקה 152, חלקה 153, חלקה 154, וביחד – המקרקעין ). עד לשנת 1978 הייתה החזקה במקרקעין בידי המשיבה 3 – שאז זו האחרונה החכירה אותם למערערת לתקופה של 99 שנים; והמערערת אמנם מחזיקה בהם. כיום לא נעשה במקרקעין שימוש של ממש על ידי המערערת, וככל שיש להם שימוש כלשהו, הרי זו חורשה בלב שכונת מגורים.

כארבע שנים קודם להסכם החכירה, ביום 8.2.1974, פורסמה למתן תוקף תוכנית 1718 שאותה יזמה עיריית ירושלים, היא המשיבה 1 (להלן: העירייה ), ובהתאם לתכנית יועדו המקרקעין להרחבת רחוב יהודה ולשוליים ירוקים. כן נקבע במסגרת התכנית כי המקרקעין יופקעו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה. בשנת 1979 חתמה המערערת על ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת החלקות על שם העירייה ללא תמורה; ואלה אכן נרשמו על שם העירייה בשנת 1987. למען הסדר יצוין כי כך נעשה, לטענת העירייה, לאחר שהמערערת מצידה קיבלה את זכויות הבניה הנובעות מהשטחים שהועברו לידי העירייה; ואילו המערערת מצידה טוענת כי העירייה התנתה מתן היתר בניה למערערת בחלקות סמוכות, בהעברת המקרקעין על שם העירייה כאמור ללא תמורה.

3.

במהלך השנים נעשו מספר שינויים בייעוד המקרקעין. בשנת 1983 פורסמה למתן תוקף תכנית המייעדת את חלקה 152 לשטח ציבורי פתוח, ואת חלקות 153 ו-154 לדרך. למעלה מעשור לאחר אישור התכנית, בשנת 1996, נתקבלה החלטה בוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים (להלן: הוועדה המחוזית ), בהתאם לתכנית נוספת, על שינוי ייעוד המקרקעין למגורים; אך זו בוטלה בפסק דין כפי שיובהר בהמשך. מכל מקום, על פי הודעת עדכון שהגישה העירייה במסגרת הערעור, ביום 6.9.2017 אושרה בוועדה המחוזית תכנית מתאר 242560 המייעדת את המקרקעין לשטח ציבורי פתוח – ולהקמת גן ציבורי שם.

הליכים קודמים

4.

בהליכים קודמים ביקשה המערערת לתקוף את התנהלות העירייה בנוגע למקרקעין, ופסקי הדין שניתנו בנדון פורטו בפסק הדין נושא הערעור שיחד עימו הוגשה הבקשה דנן לעיכוב ביצוע. לענייננו די לומר כי בניגוד לעמדת המערערת, נקבע ש החלטת הוועדה המחוזית משנת 1996 המייעדת את המקרקעין למגורים בטלה בשל פגמים פרוצדורליים שנפלו בהליך קבלת ההחלטה; ועוד נקבע כי בנסיבות אלה ייעודם של המקרקעין הוא לשטח ציבורי פתוח, בהתאם לתכניות קודמות (עת"מ (י-ם) 23/98 עו"ד ד"ר משה כהן נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה

ירושלים (26.5.1999); עת"מ (י-ם) 20/99 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' שר הפנים (8.8.2001)).

לאחר שניתנו פסקי הדין בעניין ההיבט התכנוני של המקרקעין כנזכר לעיל, עתרה המערערת לביטול רישום הבעלות במקרקעין על שם העירייה, ולהשבת הרישום למשיבה 3 (יוער כי עתירה זו לא הוגשה לעיוני). בית המשפט לעניינים מנהליים דחה את עתירת המערערת על הסף, מן הטעמים של מעשה בית דין והיעדר סמכות עניינית (עת"מ (י-ם) 167/05 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים (2.3.2005) (להלן: העתירה המנהלית ). בפסק הדין הובהר כי מאחר שהסעד העיקרי שנתבקש הוא שינוי רישום הבעלות, העתירה אינה בסמכותו של בית משפט לעניינים מנהליים. כן נקבע כי ההיבטים התכנוניים של המקרקעין נדונו במספר פסקי דין, וקיים לגביהם מעשה בית דין. ערעור שהוגש על פסק הדין לבית משפט זה נמחק בהסכמה (עע"מ 2332/05).

5.

ביום 30.6.2016 עתרה בשנית המערערת לשינוי רישום הבעלות במקרקעין והחזרת זכויות החכירה למערערת – הפעם לבית המשפט המחוזי, כשעילת התביעה העיקרית הייתה כי העירייה זנחה הלכה למעשה את מטרת ההפקעה (להלן: התובענה נושא הערעור ). בפסק הדין מיום 23.4.2017 שהוא נושא הערעור, דחה בית המשפט המחוזי את התובענה על הסף, כאשר גם במקרה זה נסמך פסק הדין על עילות סף של היעדר סמכות עניינית ומעשה בית דין. בית המשפט קבע כי הסעד המבוקש, ביטול הרישום על שם העירייה ורישומו מחדש על שם המשיבה 3, משמש ככסות לתובענה שרובה ככולה בענייני תכנון ובנייה; ועל כן התובענה אינה בסמכותו של בית המשפט המחוזי, אלא בסמכותו של בית משפט לעניינים מנהליים דווקא.

על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הוגש ערעור לבית משפט זה, ובד בבד הוגשה כאמור בקשה לעיכוב ביצוע, היא הבקשה שלפניי.

6.

בהחלטתי מיום 10.5.2017 ניתן צו ארעי שלפיו המקרקעין יוותרו בחזקת המערערת עד למתן החלטה אחרת. כן הוריתי למשיבים להגיש תגובתם לבקשה, ולאחר קבלת התגובות סברתי כי יש מקום לקבוע את התיק לישיבת קדם ערעור לפניי – וזאת בניסיון לסיים את הסכסוך בכללו בהסכמה. ישיבת קדם הערעור אכן נערכה ביום 24.9.2017, אך הניסיון לסיים את הסכסוך לא עלה יפה, ומכאן החלטתי.

טענות הצדדים בבקשה לעיכוב ביצוע

7.

לטענת המערערת, שלעמדתה הצטרפה גם המשיבה 3, סיכויי הערעור טובים. לשיטתה, שגה בית המשפט המחוזי שעה שדחה את התובענה על הסף מן הטעם של היעדר סמכות עניינית – וזאת במיוחד בשים לב לכך שעוד קודם לכן נדחתה העתירה המנהלית שהגישה המערערת, תוך שנקבע שם כי מדובר בטענות קנייניות שיש לבררן בבית המשפט המחוזי; מה גם שדחיית תביעה על הסף היא אמצעי קיצוני שיש לנקוט בו רק במקרים חריגים, ולא כזהו המקרה דנן. כן מלינה המערערת על התנהלות העירייה, שטענה טענות סותרות בשני ההליכים בשאלת הסמכות העניינית לדון בזכויות הקנייניות במקרקעין. לגופו של עניין נטען כי העירייה זנחה הלכה למעשה את מטרת ההפקעה של המקרקעין בכך שקפאה על שמריה במשך שנים רבות. אשר למאזן הנוחות, נטען כי הלכה היא שכאשר בזכויות במקרקעין עסקינן, תגבר הנטייה לעכב את ביצוע פסק הדין. ועוד בהקשר זה, נטען כי ביצוע פסק הדין עלול להפוך את הערעור לתיאורטי בלבד, וזאת מן הטעם שאם אכן יוקם במקרקעין גן ציבורי והשטח ייפתח לציבור הרחב, לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו. לבסוף צוין כי מאחר שהעירייה נמנעה מלפעול למימוש מטרת ההפקעה במשך זמן כה רב, אין לשעות לטענתה כי קיים צורך ציבורי דחוף במימוש ייעוד המקרקעין והקמת גן ציבורי בשטחם.

8.

מנגד טוענות העירייה והמשיבה 2, היא הוועדה המקומית לתכנון ובניה (להלן: הוועדה המקומית ), שאליהן מצטרף גם המשיב 4, כי המערערת מכבירה בהליכים משפטיים זה שנים רבות; כל טענותיה כבר נדחו בשורה של פסקי דין, והגיעה העת להביא את הפרשה לסיומה. במצב דברים זה מן הראוי ליתן לעירייה ליהנות מפירות זכייתה בפסק הדין, ולאפשר לתושבי המקום ליהנות מהקמת גן ציבורי במקרקעין. עוד לגישתן של העירייה והוועדה המקומית, בדין קבע בית המשפט המחוזי שיש לדחות את התביעה על הסף, הן בשל היעדר סמכות עניינית והן משום מעשה בית דין. לשיטתן, סיווג המקרקעין נדון והוכרע כבר מספר פעמים בפסקי דין קודמים, והצדק עם בית המשפט כי הסעד המבוקש (שינוי רישום הבעלות במקרקעין) משמש ככסות למקצה שיפורים בנושא זה. כן נטען, כי אף הסעד הגלוי המתבקש בערעור, הוא ביטול ההפקעה ושינוי רישום הבעלות עקב זניחת מטרת ההפקעה, מצוי בסמכותו העניינית של בית משפט לעניינים מנהליים. לעניין מאזן הנוחות נטען כי אמנם ביצוע פסק הדין משמעו פינוי המקרקעין, אך אלה אינם משמשים למגורים או לעסקו של אדם – ומדובר אפוא בחורשה בלבד. בנסיבות אלה לא ייגרם למערערת כל נזק מפינוי המקרקעין, ובהתאם אף לא יהיה כל קושי בהשבת המצב לקדמותו אם יתקבל הערעור. עוד נטען כי במסגרת מאזן הנוחות יש להביא בחשבון גם את האינטרס הציבורי – שלפיו יש לאפשר לתושבי המקום ליהנות מן הגן הציבורי בהקדם האפשרי.

דיון והכרעה

9.

לאחר עיון בבקשה ובתגובות לה, ולאחר ששמעתי את הצדדים שהופיעו לפניי, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות. בפתח הדברים יוער כי הגם ששני הצדדים גם יחד התייחסו לבקשה כבקשה לעיכוב ביצוע, משנדחתה התביעה על הסף הרי שמדובר בבקשה לסעד זמני בערעור. ואולם לא מצאתי מקום להתעכב על עניין זה, שכן חרף דחיית התביעה על הסף, התוצאה האופרטיבית של פסק הדין נושא הערעור היא פינוי המערערת מהמקרקעין – ואת זאת מבקשת המערערת לעכב.

כלל הוא כי הזוכה בתביעתו זכאי ליהנות מפירות התביעה, ואין די בעצם הגשת הערעור כדי להורות על עיכוב ביצוע פסק הדין (ראו: ע"א 9336/16 וקסמן נ' לויט , בפסקה 18 (5.1.2017); ע"א 6961/14 עיריית חיפה נ' ורדיה סנטר מרכזי בע"מ , בפסקה 4 (19.11.2014)). על מנת להצדיק סטייה מן הכלל האמור, על מבקש הבקשה לשכנע בדבר התקיימותם של שני תנאים מצטברים: סיכויי ערעור טובים; ומאזן נוחות הנוטה לטובתו (ע"א 9320/16 פלוני נ' רשות מקרקעי ישראל , בפסקה 5 (2.1.2017)). היחס בין שני התנאים הוא כשל "מקבילית כוחות", במובן זה שככל שמאזן הנוחות נוטה לכיוון המבקש, ניתן להקל בדרישה בנוגע לסיכויי הערעור, ולהיפך. עם זאת, ככלל, מאזן הנוחות הוא השיקול המכריע בין השניים (ראו למשל: ע"א 8823/16 רחמים לוי נ' אסתר זייגר, בפסקה 7 (29.1.2017); ע"א 620/16 רשות מקרקעי ישראל נ' מזרחי , בפסקה 6 (27.3.2016)).

10.

בענייננו, לא עמדה המערערת בנטל המוטל עליה כדי לזכות בסעד הזמני המבוקש. אמנם, כאשר המדובר בבקשה לעיכוב ביצוע פסק דין לפינוי מקרקעין, גוברת הנטייה להיענות לבקשה לעיכוב ביצוע – וזאת משום החשש שמימוש פסק הדין יגרור אחריו נזק בלתי הפיך (ראו למשל: ע"א 5529/15 פלונית נ' בנק מזרחי טפחות

(9.9.2015) ). ואולם במקרה דנן אין עסקינן בפינוי בית מגורים או מקום עסקה של המערערת, כי אם בחורשה שבה המערערת אינה עושה כל שימוש. במצב דברים זה, נראה על פניו כי תפיסת החזקה בחורשה על ידי העירייה לא תסב למערערת נזק בלתי הפיך או נזק שאינו בר פיצוי. מנגד, עומדת זכותה של העירייה לקיום פסק הדין ולשימוש במקרקעין למטרתם – היא רווחת הציבור – ושימוש כאמור לא יכול שייעשה אם יעוכב פסק הדין. מטבע הדברים, עיכוב ביצוע פסק הדין יפגע כמובן גם בתושבי המקום המבקשים ליהנות מן הגן הציבורי שעתיד לקום במקרקעין. בהינתן האמור, לא ניתן לומר כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המערערת באופן המצדיק את קבלת הבקשה לעיכוב ביצוע.

11.

אשר לסיכויי הערעור, לא מצאתי שיש בהם כדי להטות את הכף לטובת מתן הצו. אומר תחילה, כי על פניו קיים קושי במצב שבו הן בית המשפט לעניינים מנהליים והן בית המשפט המחוזי, דחו את טענות המערערת לשינוי רישום הבעלות במקרקעין על הסף מטעמים של היעדר סמכות עניינית. למעשה טענתה של המערערת לזניחת מטרת ההפקעה לא נדונה לגופה על ידי אף אחת משתי הערכאות הדיוניות הללו. עם זאת, עסקינן בסכסוך המתפרש על פני עשרות שנים ונדון בשורה של הליכים, כאשר בכולם נדחו זה מכבר טענות אחרות שטענה המערערת, והוכרע כי לא נפל כל פגם בהפקעת המקרקעין ובייעודם לשטח ציבורי פתוח. במובן זה נראה כי הערעור שהגישה המערערת, אף אם יתברר שיש בו ממש, נועד לכל היותר ל"דחיית הקץ" מבחינתה;

ואף אם הדיון יוחזר לאחת מן הערכאות הדיוניות לצורך בירור טענת זניחת מטרת ההפקעה לגופה, קיים ספק בנוגע לסיכוייה של המערערת לזכות בסעד שבו היא חפצה בסופו של יום, זאת בלא שאקבע מסמרות בנדון.

12.

סוף דבר, הבקשה נדחית. המערערת תפנה את המקרקעין עד ליום 31.11.2017. אין צו להוצאות.