ע"א 4225/20 יוסף רוזנברג נ. בסיס אלדמע(חדד)

לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופטת ריבי למלשטריך-לטר ) בת"א 50453-11-18 מיום 7.4.2020, אשר הורה על מחיקת הערות אזהרה ביחס ל-4 דירות המצויות בבית משותף בחיפה.

רקע והשתלשלות העניינים

1.

ברחוב פרויד 47-45 בחיפה, הידוע כגוש 10785, חלקה 95 (להלן: " הבית המשותף ") עומד בניין בן 8 דירות. המשיבים הם בעלי הזכויות והדיירים ב-4 מבין הדירות הללו (להלן: " הדיירים האחרים "). המבקשים הם מר רוזנברג ושני ילדיו - בעלי הזכויות בדירה שבקומה העליונה של הבית המשותף.

2.

בשנת 1992 בנו מר רוזנברג ואשתו המנוחה, גב' גלינה רוזנברג (להלן: " בני- הזוג רוזנברג ") על גג הבית המשותף מרפסת מרוצפת, גידרו אותה, ופתחו אליה פתח יחיד ומקורה מתוך דירתם, חרף התנגדות הדיירים האחרים בניין. ביום 18.5.1992, לאחר שבני-הזוג רוזנברג סירבו להרוס את הבנייה האמורה, הגישה נציגות הבית המשותף תביעה נגדם למפקח על רישום המקרקעין בה עתרה להשבת המצב לקדמותו. בחלוף שנה וחצי, בחודש דצמבר 1993, הודיעו בני הזוג רוזנברג ונציגות הבית המשותף למפקח על רישום המקרקעין כי הגיעו להסכם פשרה, וזה האחרון קיבל ביום 13.12.1993 תוקף של פסק דין (להלן: " הסכם הפשרה "). בהסכם הפשרה נקבע כי בני הזוג רוזנברג ישלמו לחמישה דיירים (קרי, ל-5 דירות) תשלום כספי לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף, וכי שני הדיירים הנותרים יחתמו על כתב ויתור. מנגנון התשלום נקבע בהסכם להיות בהתאם לקביעת שמאי מקרקעין. כמו כן, סעיף 7(ג) להסכם הפשרה הטיל את עלויות תיקון צו רישום הבית המשותף ורישום הערות האזהרה על פי הסכם הפשרה על בני-הזוג רוזנברג בקובעו: " הנתבעים [בני-הזוג רוזנברג] יטפלו ברישום התקנון ו/או הערות האזהרה וישאו בכל ההוצאות האגרות והמיסים הדרושים לשם ביצוע הרישום הנ"ל ".

3.

על פי פסק דינו של בית המשפט קמא, שמאי המקרקעין שמונה מכוח הסכם הפשרה קבע כי על בני-הזוג רוזנברג לשלם סך של 19,000 ש"ח לחמשת הדיירים יחדיו (כ-3,800 ש"ח לכל דייר), וזאת בגין "שווי שימוש" ברכוש המשותף. בני הזוג רוזנברג טענו בכתבי טענותיהם בבית משפט קמא כי הסכום האמור ננקב בדולר ארה"ב ולא בשקלים, עם זאת אין חולק כי הכספים שולמו לדיירים האחרים בין דצמבר 1994 לנובמבר 1995. בסמוך לקבלת הכספים חתמו המשיבים על ייפויי כוח בלתי חוזרים לצורך רישום הערות האזהרה, וביום 5.12.1995 נרשמו הערות אזהרה על דירות חמשת הדיירים, בהתאם לסעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: " חוק המקרקעין "). בהמשך נמכרה אחת מ-5 הדירות והערת האזהרה ביחס אליה הוחלפה בהערת בית משפט לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין. הסכם הפשרה לא דווח לרשויות המס ולא שולמו בגינו אגרות או מסים. כמו כן במהלך השנים שחלפו מאז החתימה על הסכם הפשרה לא תוקן צו רישום הבית המשותף ולא נמחקו הערות האזהרה.

4.

בפברואר 2014 פנתה נציגות הבית המשותף לבני-הזוג רוזנברג בבקשה להשלים את תיקון צו רישום הבית המשותף, אולם הם סירבו לכך. לימים נפטרה גלינה רוזנברג והמבקשים 3-2 נכנסו בנעליה כיורשים (להלן יחדיו: " משפחת רוזנברג ").

5.

בחלוף 25 שנים מהחתימה על הסכם הפשרה, ביום 21.11.2018, הגישו המשיבים תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה בה עתרו למחיקת הערות האזהרה על דירותיהם. בכתב התביעה התייחסו המשיבים לעסקה כמתן זכות שימוש ולא כהסכם מכר (סעיף 2 לכתב התביעה), ונטען בה, בין היתר, כי המבקש 1, מר רוזנברג, דורש מהמשיבים תשלום עבור הסכמתו למחיקת הערות האזהרה שנרשמו על פי הסכם הפשרה, וכי הוא מסרב להשלים את תיקון צו רישום הבית המשותף ולשלם את המיסים הכרוכים בתיקון האמור.

6.

משפחת רוזנברג הגישה כתב הגנה, בו טענה כי ההתחייבות לתיקון צו רישום הבית המשותף חלה בהתאם לסעיף 7(ב) להסכם הפשרה על כל הצדדים להסכם הפשרה – הדיירים האחרים ומשפחת רוזנברג גם יחד, ואילו התחייבות בני-הזוג רוזנברג בהסדר הפשרה נגעה אך ל"רישום התקנון והערות האזהרה". כן נטען כי עסקינן בעסקת מכר זכויות במקרקעין, ולא אך במתן "זכויות שימוש" ברכוש המשותף, וכי מס השבח צריך להיות משולם על ידי כל אחד מהדיירים שמכרו את זכויותיהם בגג, קרי על ידי כל אחד מהמשיבים בנפרד. בכל הנוגע להערות האזהרה נטען כי " מטרת רישום הערות ההזהרה היתה לשמש בטוחה לשיתוף פעולה לתיקון צו בתים משותפים ותיקון התקנון המוסכם, באופן ש[משפחת רוזנברג] יקבלו את הצמדת הגג לדירתם, הצמדה עבורה שילמו 20,000 $ .... " (סעיף 3 לכתב ההגנה בבית המשפט המחוזי).

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

7.

ביום 7.4.2020 ניתן פסק דינו של בית המשפט קמא. בית המשפט קמא פסק כי פרשנות הסכם הפשרה מעידה על כך שמשפחת רוזנברג לקחה על עצמה את הטיפול בתיקון צו רישום בתים משותפים ותיקון התקנון, באופן שמרפסת הגג תוצא מהרכוש המשותף ותוצמד לדירתם. זאת, הסיק בית משפט קמא מפרשנות סעיף 7 להסכם הפשרה, וממכלול הוראות הסכם הפשרה, המלמדים כי התחייבות המבקשים בהסכם הפשרה בכלל, ולעניין תיקון צו רישום הבית המשותף בפרט, מסתכמת בחתימה על הסכם הפשרה ועל מסמכים נוספים שאמור היה להכין ב"כ משפחת רוזנברג דאז. בית המשפט קמא דחה את טענת משפחת רוזנברג לפיה הדיירים האחרים לקחו על עצמם בהסכם הפשרה את החובה לבצע את התיקון לצו רישום הבית המשותף, וקבע כי התחייבותם "לעשות את כל הנדרש" היא במובן זה שיחתמו על כל מסמך נדרש לצורך זה. כמו כן נקבע כי סעיף 7(ג) להסכם הפשרה מלמד על התחייבות ספציפית של משפחת רוזנברג לפיה הם אלו שיטפלו ברישום התקנון וברישום הערות האזהרה. תימוכין נוספים לקביעה זו מצא בית משפט קמא בהתנהלות הצדדים לאחר החתימה על הסכם הפשרה.

בכל הנוגע להערות האזהרה קבע בית משפט קמא כי רישום הערות האזהרה נועד להבטיח את ביצוע התיקון של צו רישום הבית המשותף על ידי משפחת רוזנברג, מתוך הבנה שתיקון כאמור יתבצע בתוך זמן סביר. נפסק כי לרישום הערות האזהרה אין תכלית בפני עצמו, וממילא אין בכוחו להשיג את מטרת ההצמדה של המרפסת לדירת משפחת רוזנברג. בית המשפט קמא דחה את טענת משפחת רוזנברג לפיה תיקון צו רישום הבית המשותף מצוי באחריות הדיירים האחרים, ופסק כי מדובר בטענה כבושה שאיננה נתמכת במאום, וכי מהעדויות שנשמעו לפני בית משפט קמא עולה כי משפחת רוזנברג לא חפצה, מסיבותיה שלה ונוכח ההוצאות הכרוכות בכך, לקדם את תיקון צו רישום הבית המשותף.

לאחר מכן בחן בית המשפט קמא את השאלה מהו המועד בו היה על משפחת רוזנברג לבצע את תיקון צו רישום הבית המשותף. נפסק, בהתבסס על סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, כי יש להשלים פרט זה שלא נזכר בהסכם הפשרה על פי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, וכי כאשר עסקינן בעסקת מקרקעין הנוהג המקובל הוא רישום בהקדם האפשרי. משפחת רוזנברג, כך נקבע, לא עמדה בחובה זו ונמנעה משך 27 שנים, חרף פניות מצד נציגות הבית המשותף, מביצוע התחייבויותיה על פי הסכם הפשרה.

בשלב זה פנה בית המשפט קמא לבחון את השאלה מי אמור לשאת בתשלום מס השבח כתוצאה מהעסקה. נפסק כי מהעדויות שנשמעו בבית משפט קמא עולה כי הצדדים כלל לא ראו בהסכם שהתגבש עסקת מכר מקרקעין, אלא כהסכם למתן זכות שימוש בלעדית למשפחת רוזנברג, קרי "רישיון במקרקעין". בית המשפט קמא ביסס מסקנה זו על העדויות שנשמעו לפניו, על לשון הסכם הפשרה ועל הנסיבות החיצונית שאפפו את ההסכם. נוכח קביעה זו ואימוץ הפרשנות המוצעת על ידי הדיירים האחרים, נפסק כי משפחת רוזנברג הם הגורם אשר צריך לשאת בכל ההוצאות, המסים והאגרות הכרוכים במימוש הסכם הפשרה, שנועדו להצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירתם.

לבסוף, בכל הנוגע לביטול הערות האזהרה נפסק כי רישום הערות האזהרה אינן התוכן העיקרי של הסכם הפשרה, ונועד אך להבטיח את תיקון צו רישום הבית המשותף ותיקון התקנון. עוד נפסק כי משפחת רוזנברג נמנעת משך כ-25 שנים מביצוע התחייבויותיה בהתאם להסכם הפשרה, וכי אין היא יכולה להמשיך להטיל על הדיירים האחרים לדורותיהם את הנטל של הערות האזהרה על זכותם הקניינית, ועל כן יש להורות על ביטולן.

נוכח דברים אלו, קבע בית המשפט קמא כי יש להורות על ביטול הערות האזהרה הרשומות על דירות הדיירים האחרים לטובת משפחת רוזנברג עד ליום 8.8.2020, וזאת גם אם לא יושלם רישום התקנון המוסכם עד למועד זה. כן נפסק כי מס השבח אשר יחול בגין הצמדת המרפסת לדירת משפחת רוזנברג ושאר המסים, ההוצאות והאגרות שיחולו בגינה ישולמו על ידי משפחת רוזנברג, ביחד ולחוד. בנוסף, חייב בית המשפט קמא את משפחת רוזנברג בתשלום הוצאות הדיירים בסך 20,000 ש"ח וכן בהחזר אגרה.

טענות הצדדים בבקשה לעיכוב ביצוע

8.

משפחת רוזנברג לא משלימה עם פסק דינו של בית המשפט קמא והיא הגישה ערעור ולצידו בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין – היא הבקשה שלפניי.

בבקשה לעיכוב ביצוע חזרה משפחת רוזנברג על טענותיה בבית משפט קמא, והיא ייחדה שורות ספורות לסוגיית עיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט הקמא. לעניין מאזן הנוחות נטען כך: " מדובר בתביעה לאכיפת הסכם פשרה, שהוגשה בשנת 2018 לאכיפת הסכם הפשרה שנכרת בשנת 1993, כך שאין כל "בהילות" בביצוע פסה"ד, על פני הדברים". משפחת רוזנברג הוסיפה וטענה כי הדיירים האחרים הם אשר מסכלים את ביצוע הסכם הפשרה בעצם סירובם להגיש דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין. בכל הנוגע לסיכויי הערעור נטען כך: " נוכח סיכויי הערעורים הטובים, ולאור מאזן הנוחות הנוטה באורח קיצוני לטובת המבקשים, מן הדין ומן הצדק לקבל בקשת עיכוב ביצוע זו, ללא תנאים מכבידים, מעבר להתחייבות העצמית של המבקש 3, המצורפת לבקשה זו ". אמרו ולא הוסיפו.

להשלמת התמונה יצוין כי ביום 26.6.2020 ניתנה לצדדים הצעת בית משפט זה, שתמציתה רישום הערת בית משפט בהתאם לסעיף 130 לחוק המקרקעין חלף הערות האזהרה הרשומות כיום מכוח סעיף 126 לחוק המקרקעין. משפחת רוזנברג הגישה ביום 2.7.2020 את עמדתה לפיה הם מסכימים להסדר המוצע אולם מבקשים להוסיף עליו, ואילו הדיירים האחרים הגישו ביום 15.7.2020 הודעה ממנה עולה כי אין הם מסכימים להצעה.

9.

ביום 29.7.2020 הוגשה תגובת הדיירים האחרים לבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין. לטענתם, משפחת רוזנברג לא הציגה כל נימוק המעיד כי סיכויי הערעור שהוגש על ידם טובים, וכל שעשו במסגרת בקשתם הוא העתקה של כתב ההגנה בבית משפט קמא לבקשתם לעיכוב ביצוע בבית משפט זה. ביחס למאזן הנוחות נטען כי משפחת רוזנברג לא הצביעה על נזק בלתי הפיך אשר ייגרם לה אם לא תתקבל בקשתם, ומאידך הם הצביעו על כך שעיכוב הביצוע פוגע ביכולתם למכור את דירותיהם בשל הערות האזהרה. בפרט, מציינים הדיירים האחרים כי המשיבה 4 מצויה בהליכי מכירה מתקדמים של דירתה, וכי מתן עיכוב ביצוע עלול לסכל את עסקת המכר.

דיון והכרעה

10.

תקנה 466 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות" ) קובעת כי "הגשת ערעור לא תעכב את ביצוע ההחלטה שעליה מערערים" . עיכוב ביצועו של פסק דין הוא אפוא החריג לכלל. שניים הם השיקולים שנקבעו בפסיקת בית משפט זה לעיכוב ביצוע פסק דין עד להכרעה בערעור: האחד – סיכוי הערעור להתקבל הם טובים; השני –

מאזן הנוחות נוטה לטובת מבקש העיכוב, במובן זה שביצוע פסק הדין יגרום לו נזק בלתי הפיך או כי יהיה קושי ממשי להשיב את המצב לקדמותו ככל שיזכה בערעור ופסק הדין יבוטל . בין שני השיקולים הללו מתקיים יחס של מקבילית כוחות, לפיו ככל שסיכויי הערעור גבוהים יותר כך ניתן להקל בדרישת מאזן הנוחות, ולהיפך. יחד עם זאת, מקובל לראות בשיקולי מאזן הנוחות כראשונים במעלה (ע"א 1881/14 שומרז חברה לבנין ופתוח בע"מ נ' שמריז , פסקה 12 (13.4.2014); ע"א 5432/16 סמואל נ' אליהו , פסקה 13 (18.1.2017 ); ע"א 4790/19 רשות מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוח עבדאללה דעיבס , פסקה 16 (24.12.2019)).

11.

נטל השכנוע להראות שחל אחד החריגים בגינו יש לעכב ביצוע פסק דין, מוטל על מבקש עיכוב הביצוע (ע"א 2965/96 עטיה נ' עיריית תל-אביב-יפו , פ"ד נ(1) 668, 671 (1996)). על מנת לעמוד בנטל זה על מבקש עיכוב הביצוע להציג תשתית ראייתית ועובדתית לתמיכה בטענתו בדבר הקושי שיעמוד בפניו בהמשך הדרך אם בקשת העיכוב תידחה ( ע"א 9351/07

הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק נ' נגל , פסקה 5 (23.12.2007); עע"מ 4006/20 עיריית חיפה נ' מוניות גרין ליין בע"מ (15.7.2020)).

12.

בנסיבות העניין, לא עמדה משפחת רוזנברג בנטל המוטל עליה להציג תשתית ראייתית לביסוס טענותיה. משפחת רוזנברג מבקשת לבסס את טענותיה בדבר מאזן הנוחות על העובדה שעסקינן במחיקת הערות אזהרה בנות 25 שנה. ואולם, העובדה שכך הם פני הדברים איננה מעידה דבר על מאזן הנוחות, ובפרט איננה משקפת את העובדה כי ניתן פסק דין המורה על מחיקת הערות האזהרה. הטענות המובאות בבקשה שלפניי הן טענות משפטיות שנידונו ונדחו בבית המשפט המחוזי, אשר כלל אינן מבססות את החשש שמא אם וכאשר תזכה משפחת רוזנברג בערעור לאחר שיבוצע פסק הדין, יהיה זה " מן הנמנע – או קשה מאד – להשיב את המצב לקדמותו ". להבדיל, מצביעים הדיירים האחרים על נזקים הנגרמים להם מהשארת הערות האזהרה עד להכרעה בערעור. ודוק, מבחינה משפטית טהורה אין הערות האזהרה אלה אמורות לסכל ביצוע עסקה ביחס לדירות הדיירים האחרים, כל עוד עסקה זו תבוצע בכפוף להתחייבויות נשוא הערות האזהרה (ראו סעיף 127(א) לחוק המקרקעין, המבהיר כי " נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה , אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט ". ההדגשה הוספה). ואולם, בעולם המעשה הערות האזהרה הללו עלולות להרתיע קונים פוטנציאליים, ולסבך ביצוע עסקאות, במיוחד בשים לב לכך שבמרשם המקרקעין לא מפורטת העסקה בגינה נרשמה הערת האזהרה (היא כאמור הסכם הפשרה) וכי על פי הרישום חלות הערות האזהרה, לכאורה, על כל שטח הדירה של כל אחד מהדירים האחרים, הגם שאין המדובר בעסקה ביחס לכל שטח הדירה אלא אך ביחס לחלקם של דיירים אלו ברכוש המשותף שאמור להיות מוצמד לדירתה של משפחת רוזנברג (השוו: ע"א 4291/20 שרעבי נ' פורטמן (6.8.2020)). זאת ועוד, את האינטרס של משפחת רוזנברג ביידוע צדדים שלישיים בדבר טענותיהם ביחס למרפסת ניתן להשיג באמצעות רישום הערה לפי סעיף 130 ביחס לבית המשותף, בנוסח שיפורט להלן.

13.

משמאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבים אין צורך להעמיק בבחינת סיכויי הערעור. למעלה מהדרוש אציין כי לא התרשמתי שסיכויי הערעור גבוהים.

14.

לאור האמור הריני להורות כדלהלן:

א.

בהתאם להסכמת הצדדים, עד להכרעה בערעור יהיו הצדדים רשאים להשלים את הסדרת חובם לרשויות המס, אולם לא יהיו מחויבים לעשות כן במועדים ובאופן שקבע בית המשפט קמא.

ב.

הערות האזהרה הרשומות ביחס לגוש 10785 חלקה 95 על תתי חלקות 1, 2, 3 ו-4 לטובת יוסף וגלינה רוזנברג, וההערה לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין הרשומה ביחס לגוש 10785 חלקה 95 תת חלקה 5, ימחקו כולן לאלתר (וזאת בין אם הושלם רישום התקנון המוסכם עד כה ובין אם לאו).

ג.

בד בבד עם מחיקת ההערות הנ"ל ירשום רשם המקרקעין ביחס לרכוש המשותף בגוש 10785, חלקה 95 הערה לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין בזו הלשון: " הוגש ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 4225/20) ביחס לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בת"א 50453-11-18, העוסק במרפסת המצויה על גג המבנה, ואשר הגישה אליה היא מתת חלקה 6 ".

15.

סוף דבר : דין הבקשה לעיכוב ביצוע להידחות בעיקרה, בכפוף לאמור בפסקה

14 לעיל. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.