ע"א 4515/21 עדי קרני סעדיה נ. עופר שבת

1.

במוקד הבקשה לעיכוב ביצוע, הסכם הנוגע לזכויות במקרקעין ברחוב עמרני 30 בראש העין, הידועים כגוש 5507 חלקה 103 תת-חלקה 1 ו-2 (להלן: המקרקעין ). המבקשים, בני משפחת קרני, הם החוכרים הרשומים במקרקעין והם עותרים לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כבוד השופט י' שפסר , סגן נשיאה) מיום 28.4.2021 ב-ת"א 49649-02-18 (להלן: קרני , הבקשה ו פסק הדין , בהתאמה). פסק הדין עסק במספר סוגיות והרלוונטית לענייננו היא קביעת בית המשפט בדבר אישור תוקפו של הסכם המכר שנערך בין המשיב 1, מר עופר שבת, ובין בני הזוג ברוך (המשיבים 2 ו-3), כך שהאחרונים רשאים לרשום את זכויותיהם במקרקעין (להלן: שבת ו ברוך , בהתאמה).

2.

קרני ושבת התקשרו בשורה של הסכמים הנוגעים לזכויות במקרקעין, במסגרתם הוסכם כי שבת ירכוש 50% מזכויותיהם של קרני, וכן כי על המקרקעין ייבנה בניין בן 4 דירות. הוסכם ששתי הדירות שייבנו בתת-חלקה 1 יהיו בבעלות קרני וששתי הדירות שייבנו בתת-חלקה 2 יהיו בבעלות שבת. במקביל לחתימה על ההסכמים האמורים, קרני ושבת חתמו על נספח להסכמים, שלפיו שבת אינו רשאי לרשום הערת אזהרה לטובת צדדים שלישיים להם ימכור את זכויותיו, אלא בכפוף לתנאים שהוסכמו. בהמשך, המבקש 1 ושבת חתמו על תוספת להסכמים, בגדרה הוסכם שעבור הדירה הראשונה שימכור, שבת יוכל לרשום הערת אזהרה על שם הרוכש מטעמו (להלן: התוספת ); ביחס לדירה השנייה נקבע כי שבת יוכל למכור אותה ולרשום הערת אזהרה בגינה רק לאחר שיתקבל טופס 4 לבניין, או לאחר מתן בטוחה שתאושר על ידי קרני.

בהתאם לאמור בתוספת, שבת מכר את אחת הדירות לצד שלישי ונרשמה הערת אזהרה בגין עסקה זו. אלא שעל פי הנטען על ידי קרני, ביום 20.2.2018 התגלה להם כי שבת מכר גם את הדירה השנייה, וכי בגין מכירה זו נרשמה הערת אזהרה לזכות הרוכשים – ברוך. בתגובה, קרני הגישו את התביעה נושא ההליך, שבה עתרו למספר סעדים ובהם צו המורה על ביטול מכירת הדירה לברוך וכן צו האוסר על שבת לבצע דיספוזיציה במקרקעין עד לקבלת טופס 4 לבניין. כאמור, ביום 28.4.2021 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי שבמסגרתו אמנם נקבע ששבת הפר את התוספת, אך עם זאת נקבע שאין בנתון זה כדי להשליך על האינטרסים של ברוך. בית המשפט נימק את קביעתו בכך שברוך התנהלו בתום לב, ולכן ראוי שזכויותיהם לא ייפגעו. הודגש כי קרני לא פעלו לרשום במרשם המקרקעין את המגבלה שחלה על שבת מכוח התוספת; וברוך הסתמכו בהתאם על המצג שהופיע בנסח רישום המקרקעין, שלפיו אין מגבלה לרישום הערת האזהרה על שמם. בסופו של דבר, לאחר מספר קביעות שאינן נוגעות לענייננו ובהן סיווגה האמיתי של העסקה שנערכה בין קרני לשבת, בית המשפט המחוזי נעתר לתביעת קרני באופן חלקי; במובן זה שניתן צו מניעה האוסר על שבת לבצע דיספוזיציה במקרקעין עד לקבלת טופס 4 לבניין, זאת למעט השלמת רישום הזכויות במקרקעין על שם ברוך.

3.

קרני ממאנים להשלים עם פסק הדין, ומכאן הערעור והבקשה לעיכוב ביצוע שהוגשה בצידו. לטענתם, מאזן הנוחות נוטה לטובתם משום שהשלמת העסקה בין שבת וברוך תרוקן מתוכן את הערעור ואף עלולה להסב להם נזק בלתי הפיך. לעומת זאת, קרני סבורים שהיעתרות לבקשה לא תסב לברוך נזק משמעותי, שכן במשך למעלה מארבע שנים הזכויות לא היו רשומות על שמם וממילא הבנייה במקרקעין טרם הושלמה. קרני מוסיפים ומציינים כי דחיית הבקשה תוביל לכך ששבת יקבל לידיו את מלוא התמורה שנקבעה בהסכם המכר בינו ובין ברוך, וכתוצאה מכך לא תהיה להם בטוחה ששבת ישלים את הבנייה במקרקעין כך לטענתם. עוד נטען, שבית המשפט המחוזי לא היה מוסמך לדון בסיווג העסקה בין קרני ובין שבת, וכי הסמכות לדון בשאלה זו נתונה לבורר לפי ההסכמים שנחתמו; לכן, לשיטת קרני, דחיית הבקשה תוביל למימוש פסק דין שניתן בחוסר סמכות עניינית.

מנגד, שבת הודיע כי אינו מתנגד לבקשה; ואילו ברוך מצידם טוענים שאין להיעתר לה. לטענתם, לא ייגרם לקרני נזק מרישום הזכויות על שמם, וברוך אף סבורים שטענות קרני בעניין זה הועלו בהיעדר ביסוס. לשיטת ברוך, אין ממש בטענה שהותרת המצב הקיים על כנו לא תסב להם נזק – ברוך הסבירו כי הם בני זוג שהשקיעו את כל כספם ברכישת הדירה משבת; ולעמדתם, לאחר שנים שבהן נגרם להם עינוי דין, הגיעה העת שיזכו להתגורר בדירתם החדשה. עוד נטען כי אין לקבל את בקשת קרני לעכב את העברת הכספים מטעמם לשבת; לטענתם, קרני למעשה עותרים להחזיק בברוך "כבני ערובה" לצורך הבטחת ההתחייבויות השונות של שבת כלפי קרני, ואין לקבל זאת. ביחס לטענה בדבר חוסר סמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי, נטען כי תניית הבוררות מופיעה בהסכמים שברוך לא היו צד להם, ובכל מקרה אין בה כדי להשליך על התנהלותם של ברוך או על תוקפו של ההסכם שערכו מול שבת; עוד העירו ברוך כי טענה זו תמוהה בעת שהיא נשמעת מפי קרני כאשר הם שהגישו את התביעה בבית המשפט המחוזי. לבסוף, נטען כי סיכויי הערעור קלושים שכן הוא בעיקרו מכוון כלפי ממצאי עובדה ומהימנות שבהם ערכאת הערעור לא תתערב.

4.

לאחר עיון בבקשה ובתשובות המשיבים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל באופן חלקי, כך שלא תימנע מברוך האפשרות לרשום את זכויותיהם במקרקעין, אולם ייאסר עליהם לערוך דיספוזיציה כלשהי בזכויות אלה.

נקודת המוצא לדיון בבקשה לעיכוב ביצוע היא כי "הגשת ערעור לא תעכב את ביצוע ההחלטה שעליה מערערים" (תקנה 145(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018); כלומר, אין בערעור כשלעצמו כדי לעכב את זכותו של בעל דין לממש את פירות זכייתו. כידוע, המבקש לחרוג מכלל זה נדרש להראות קיומם של שני תנאים מצטברים – שסיכויי הערעור להתקבל גבוהים וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו . נהוג להמשיל את היחס בין שני תנאים אלה ל"מקבילית כוחות"; כך שכאשר מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש, ניתן להקל בדרישה הנוגעת לסיכויי הערעור, ולהפך. אולם, מבלי לגרוע מהאמור, ככלל הנטייה היא ליתן את הבכורה לשיקולי "מאזן הנוחות" (ראו מני רבים: עע"מ 8392/20 טיפול נמרץ חיאת בע"מ נ' ועדת מכרזים מרחבית מחוז חיפה , פסקה 5 (12.7.2021); ע"א 3329/20 פטרובסקי נ' ויינטרוב , פסקה 4 (21.2.2021)).

5.

בענייננו, ומבלי להידרש לסיכויי הערעור, אני סבורה כי מאזן הנוחות מוביל להיעתרות לבקשה באופן חלקי. זאת למרות שאין מדובר בנכס המשמש את קרני למגורים, ועל אף שהחשש לנזק בלתי הפיך לא מתעורר באופן אוטומטי בענייני מקרקעין וההכרעה בבקשה לעיכוב ביצוע תלויה בנסיבות המקרה (ע"א 107/18 בביוף את בביוף בע"מ נ' א. ארנסון בע"מ , פסקה 10 (8.4.2018)). במוקד הבקשה ניצבות זכויות במקרקעין, ונראה כי דחייתה עלולה להוביל לכך שהערעור יהפוך לתיאורטי; על פניו קיים חשש שברוך יעבירו את זכויותיהם לצדדים שלישיים תמי לב, באופן שיקשה ואף יאיין את האפשרות להשיב את המצב לקדמותו. בנסיבות אלה, מאזן הנוחות מטה את הכף לקבלת הבקשה ככל שזו נוגעת להעברת זכויותיהם של ברוך לידי צדדים שלישיים; יצוין כי ברוך לא טענו כי מגבלה כזו תסב להם נזק כלשהו ואף הדגישו כי בכוונתם להתגורר בדירה (ראו גם: ע"א 3321/21 ורד נ' בן ברון , פסקה 6 (15.6.2021); ע"א 4116/20

הוך נ' בריכטא , פסקה 5 (17.9.2020)). בה בעת, אין טעם למנוע את רישום הזכויות במקרקעין על שם ברוך, שכן גם אם רישום כאמור יסב לקרני נזק כלשהו, לא מדובר בנזק בלתי הפיך. הוא הדין ביחס לחיובים הכספיים הנובעים מפסק הדין. אלו הפיכים מעצם טבעם, ולא מצאתי ממש בטענת קרני שלפיה העברת התמורה הכספית מברוך לידי שבת עלולה לרוקן מתוכן את הערעור; ובכל מקרה, מדובר בחיוב עצמאי הנוגע למערכת היחסים שבין ברוך ושבת והוא לא נועד לשמש כבטוחה לקיום חיוביו של שבת כלפי קרני.

6.

התוצאה היא שהבקשה מתקבלת באופן חלקי, במובן זה שניתן בזאת צו מניעה זמני לתקופת הערעור האוסר על ברוך לבצע דיספוזיציה כלשהי במקרקעין.

בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.