ע"א 4647-24 ע"א 4647-24

לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופטת י' מושקוביץ), מיום 6.5.2024, בת"א 65960-06-22. בפסק דינו קיבל בית המשפט את תביעת המשיבה, חברת מרכז קניות כמעט חינם בע"מ (להלן: המשיבה), והורה למבקש, מר אריאל חופי (להלן: המבקש), לקיים את התחייבותו למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובתו, וזאת תוך 30 ימים ובכפוף ולאחר שהמשיבה תשלם לו סך של 250,000 ש"ח בתוספת הפרשי ריבית והצמדה.

רקע הדברים

1.ביום 1.12.2016 רכשה המשיבה מחברת אור הזוהר בניה והשקעות בע"מ (להלן: חברת אור הזוהר), זכויות במקרקעין הידועים כגוש 4042, חלקה 805, ברחוב כנסת ישראל 69 בפתח תקווה (להלן: המקרקעין).

לימים, ביקשה חברת אור הזוהר למכור את המקרקעין בשל הקשיים הכלכליים אליהם נקלעה. עם זאת, על המקרקעין היו רשומות הערות אזהרה רבות, ולכן פעלה חברת אור הזוהר לקבלת מכתבי כוונות מכלל בעלי הערות האזהרה, שבהם צוין הסכום שיהא על הרוכש לשלם כדי למחוק את ההערה. אף המבקש חתם על מכתב כוונות, בפני עורך דין, אשר מוען "לכבוד כל המעוניין", ושבו אישר המבקש כי עם קבלת סך של 250,000 ש"ח, יסלק את הערת האזהרה הרשומה על המקרקעין לטובתו (להלן: מכתב הכוונות).

לנוכח זאת, בסעיף 4 להסכם המכר שנערך בין חברת אור הזוהר לבין המשיבה (להלן: הסכם המכר), נקבע כי: "ההגבלות המופיעות בנסח רשם המקרקעין הן יחידות ואין אחרות מלבדן", וכן פורטו ההגבלות השונות והסכומים שיש לשלם כדי להסירן. כך, בסעיף 4.6 להסכם, צוין כי קיימת הערת אזהרה לטובת המבקש, וכי חברת אור הזוהר מצהירה שבכפוף לתשלום סך של 250,000 ש"ח למבקש, תבוטל הערת האזהרה הרשומה לטובתו.

2.לאחר החתימה על הסכם המכר הקימה המשיבה, מהונה העצמי, בניין דירות על המקרקעין, ושילמה לבעלי הערות האזהרה השונות את הסכומים שהוסכמו כדי למחקן. עם זאת, המשיבה לא הצליחה להגיע להסכמה עם המבקש, וזאת בשל טענתו כי בנוסף לסכום שצוין במכתב הכוונות הינו זכאי לקבל שתי דירות. בשל כך הגישה המשיבה את תביעתה למחיקת הערת האזהרה.

3.בפני בית המשפט קמא טען המבקש כי עו"ד נמרוד לוי, בעל השליטה בחברת אור הזוהר (להלן: עו"ד לוי), מכר לו דירה בבניין שעתיד היה להיבנות ברחוב הזוהר בפתח תקווה, תמורת סך של 900,000 ש"ח, וכן שליש מדירה נוספת תמורת 300,000 ש"ח נוספים (להלן: הדירות ברחוב הזוהר). לגרסתו של המבקש, על מנת להבטיח את זכויותיו בדירות שברחוב הזוהר נרשמה לטובתו הערת אזהרה על המקרקעין נושא הבקשה דנן. הערת האזהרה נרשמה על יסוד הסכם שכותרתו "הסכם מכר" ושבמסגרתו התחייבה חברת אור הזוהר להעביר למבקש 2/15 חלקים במקרקעין (יצוין כבר עתה כי לפי קביעת בית המשפט קמא, העולה כאמור גם מגרסת המבקש עצמו, נראה כי מטרת ההסכם לא הייתה עסקת מכר אלא ליצור בטוחה לטובת המבקש).

לטענת המבקש, הדירות שהובטחו לו ברחוב הזוהר לא נמסרו לו, אלא נמכרו לצדדים שלישיים. לטענתו, משגילה שלא יקבל את הדירות ברחוב הזוהר, סיכם עם עו"ד לוי כי יקבל במקומן שתי דירות שצפויות להיבנות על המקרקעין נושא ההליך דנן. עם זאת, לא נחתם כל הסכם המתייחס למכר הדירות במקרקעין דנן. בהמשך לכך, לטענתו של המבקש, משהתברר שחברת אור הזוהר אינה מקימה את הפרויקט במקרקעין דנן, הציע לו עו"ד הלוי לקבל שתי דירות ברחוב ה-93 בפתח תקווה. בהמשך לכך, נחתמו ביום 13.1.2016 הסכמים בין חברת אור הזוהר והמבקש, שלפיהם המבקש יקבל זכויות בדירת גג ובדירת 4 חדרים במסגרת פרויקט תמ"א 38 שברחוב ה-93 בפתח תקווה (להלן: הדירות ברחוב ה-93). לטענת המבקש הסכמים אלו נחתמו בד בבד עם מכתב הכוונות. לגרסתו של המבקש, הסכום של 250,000 ש"ח הנזכר במכתב הכוונות הינו פיצוי בגין האיחורים באי-מסירת הדירות, וכי מחיקת הערת האזהרה מותנית הן בקבלת פיצוי זה והן בקבלת הדירות ברחוב ה-93.

לטענתו של המבקש, מאחר שפרויקט התמ"א ברחוב ה-93 לא יצא לפועל, הוא זכאי לשתי דירות במקרקעין נושא ההליך, בנוסף לפיצוי בסך 250,000 ש"ח, וכי מחיקת הערת האזהרה מותנית בקבלתן של הדירות.

המשיבה, לעומת זאת, טענה, על בסיס מכתב הכוונות, כי מחיקת הערת האזהרה מותנית אך ורק בתשלום סכום של 250,000 ש"ח.

4.ביום 6.5.2024 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי (השופטת י' מושקוביץ), במסגרתו התקבלה תביעתה של המשיבה. בית המשפט קבע קביעות עובדתיות נחרצות הן במישור היחסים שבין המבקש לבין חברת אור הזוהר והן במישור היחסים שבין המבקש לבין המשיבה. כך, בית המשפט קבע כי למכתב הכוונות תוקף מחייב, וכי לשונו ברורה – אין במכתב הכוונות ולו רמז לכך שהמסמך מהווה רק חלק ממארג ההתחייבויות בין המבקש לבין חברת אור הזוהר, או לכך שההתחייבות להעברת הדירות היא תנאי נוסף להסרת הערת האזהרה. בהמשך לכך, קבע בית המשפט, כי גם בהסכם בעניין הדירות ברחוב ה-93 אין התייחסות למכתב הכוונות או לתוכנו. בנוסף, נקבע כי נוסחו של מכתב הכוונות מתאים לעדותו של עו"ד לוי, שלה האמין בית המשפט, ושלפיה המבקש התחייב להסיר את הערת האזהרה כנגד תשלום 250,000 ש"ח בלבד. בניגוד לכך, בית המשפט קבע, ביחס לחלקים מעדותו של המבקש, כי הם מגמתיים, בלתי מדויקים, ולא מהימנים.

5.לצד זאת ובנוסף, בית המשפט קבע כי במישור היחסים שבין המבקש למשיבה, הביע המבקש הסכמה מפורשת שהערת האזהרה תמחק כנגד תשלום סך של 250,000 ש"ח בלבד, זאת משחתם על מכתב הכוונות שמוען "לכל המעוניין", שעה שידע כי מכתב הכוונות נערך על רקע עסקת המכר המתגבשת בין חברת אור הזוהר למשיבה. בית המשפט קבע, בנוסף, כי המבקש נמנע מלהודיע כי אין להסתמך על מכתב הכוונות עליו חתם, כך שגם מטעם זה הסתמכותה של המשיבה על התחייבותו הייתה מוצדקת.

בית המשפט דחה גם את טענת המבקש כי אין הגיון כלכלי בוויתור על הבטוחה לדירות תמורת סך של 250,000 ש"ח. בית המשפט ציין כי בהתחשב בכך שחברת אור הזוהר ועו"ד לוי עמדו בפני הליך חדלות פירעון, ייתכן שהמבקש סבר כי עדיף לקבל סכום זה מאשר הסכום שהיה מתקבל אילו המקרקעין היו נמכרים בהליך כינוס נכסים.

בית המשפט גם דחה את טענת המבקש כי אכיפת מכתב הכוונות אינה צודקת בנסיבות העניין, היות ששילם כספים ולא קיבל את תמורתם, כך שמחיקת הערת האזהרה תותיר אותו בפני שוקת שבורה. בית המשפט קבע כי מכתב הכוונות מלמד שמחיקת הערת האזהרה הותנתה רק בקבלת הסך הנקוב בה (250,000 ש"ח), וכי המשיבה רשאית הייתה להסתמך על לשונו הברורה, ולכן דווקא הוספת תנאים שאינם כתובים במכתב הכוונות, היא שאינה צודקת. בנוסף, בשל מצבה הכלכלי של חברת אור הזוהר, המבקש ככל הנראה לא היה זוכה בשתי דירות, ולכן אכיפת מכתב הכוונות אינה מעמידה את המבקש במצב רע ממצבו לולא חתם על מכתב הכוונות.

יצוין כי בית המשפט נמנע מלהכריע בחלק מהפלוגתאות שלפניו, בין היתר בשל כך שחברת אור הזוהר לא הייתה צד להליך. כך למשל, בית המשפט לא הכריע בשאלה האם במקור הערת האזהרה נועדה להבטיח את השבת כספי המבקש או את קבלת הדירות שהתחייבה חברת אור הזוהר למסור למבקש. כמו כן, נמנע בית המשפט מלהכריע בטענת המבקש כי סיכם עם עו"ד לוי שתחת הדירות ברחוב הזוהר יקבל שתי דירות במקרקעין נושא ההליך. בית המשפט קבע כי ככל שיש למבקש טענות בגין התחייבויותיה של חברת אור הזוהר כלפיו, שמורה לו זכותו לפעול נגדה.

לנוכח כל האמור לעיל, קיבל בית המשפט את תביעת המשיבה, והורה למבקש לקיים את התחייבותו למחיקת הערה האזהרה בתוך 30 ימים ממועד קבלת סך של 250,000 ש"ח בתוספת ריבית והצמדה.

הבקשה לעיכוב ביצוע

6.על פסק הדין הגיש המבקש ערעור, וכן ובקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין עד להכרעה בערעור. המבקש טוען כי דין בקשתו לעיכוב ביצוע להתקבל וזאת הן לנוכח מאזן הנוחות והן מהטעם שסיכויי הערעור טובים.

7.לשיטת המבקש, דחיית בקשתו לעיכוב ביצוע עשויה להפוך את הערעור לתיאורטי מכיוון שלא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו, שכן המקרקעין יימכרו לצדדים שלישיים. לטענתו, יש להביא בחשבון גם את העובדה שהתובענה הוגשה בשיהוי, וממילא חזקה כי המתנה לקבלת פסק דין חלוט לא תגרום למשיבה נזק בלתי הפיך.

8.אשר לסיכויי הערעור, טוען המבקש כי די בכך שסיכויי הערעור אינם קלושים כדי להצדיק את עיכוב ביצוע פסק הדין. לשיטתו, סיכויי הערעור גבוהים לנוכח שגיאות שנפלו בפסק דינו של בית המשפט קמא. כך, לטענתו, שגה בית המשפט בקביעתו כי יש להיצמד ללשון מכתב הכוונות, וכי ההתחייבות לפי מכתב הכוונות אינה שלובה בהתחייבות חברת אור הזוהר בעניין הדירות. לשיטתו, בענייננו ברור כי לשון ההסכמים אינה משקפת את מלוא הסכמות הצדדים, שכן אף בית המשפט קמא קבע כי הצדדים ערכו הסכם מכר ללא כוונה לקיימו, וכדי לאפשר את רישום הערת האזהרה.

לטענתו של המבקש, גרסתו מתיישבת עם השכל הישר שכן אין הגיון עסקי בוויתור על הבטוחה לקבלת שתי דירות כנגד סך של 250,000 ש"ח בלבד, ואין לפרש חוזה ככזה שנועד להטיל חיוב בלתי סביר. בנוסף, מכוח עקרון תום הלב, יש לקיים גם חיובים שאינם מופיעים בהסכם עצמו. לצד זאת, חוזר המבקש על טענתו כי אכיפת מכתב הכוונות הינה בלתי צודקת בנסיבות העניין. עוד טוען המבקש כי המשיבה יכלה למנוע את "התאונה המשפטית" שנגרמה להשקפתו. לגישתו, לא היה על המשיבה להסתמך על מכתב הכוונות כאשר היה באפשרותה לפנות אליו ולברר את זכויותיו.

9.בתגובתה לבקשה, עומדת המשיבה על כך כי עיכוב ביצוע פסק הדין הוא החריג, וכי חריג זה מותנה בכך שסיכויי הערעור גבוהים, וכי מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובת המבקש.

המשיבה טוענת כי במקרה דנן מאזן הנוחות נוטה לטובתה, שכן מדובר למעשה בסכסוך כספי ולא בסכסוך הנוגע לזכויות במקרקעין. לטענת המשיבה, מהותה של הערת האזהרה שנרשמה על המקרקעין אינה להבטיח זכויות של המבקש במקרקעין עליהם רשומה ההערה, אלא להוות בטוחה לחיוב כספי. המשיבה טוענת כי בפסיקה נקבע כי במקרה מעין זה, על בעל דין המבקש לעכב את ביצוע ההחלטה להראות זיקה אישית למקרקעין, ואם לא הרים נטל זה הרי שאין הצדקה לעכב את ביצוע ההחלטה. עוד טוענת המשיבה כי המבקש כלל לא טען כי יתקשה לגבות את סכום החוב ככל שלא יעוכב ביצוע פסק הדין.

המשיבה מוסיפה וטוענת כי כנגד האמור לעיל יש לשקול את הנזק שייגרם לה אם יינתן הצו לעיכוב ביצוע, כאשר לטענתה אף המבקש אינו טוען כי היא חבה כלפיו בחוב כלשהו פרט לתשלום סך של 250,000 ש"ח. לטענתה, היא הקימה על המקרקעין את בניין הדירות מהונה העצמי, וכל עוד קיימת הערת האזהרה היא אינה יכולה למכור את הדירות, אשר שוויון מוערך בכ-23 מיליון ש"ח, ולהחזיר את השקעתה. לטענתה, עיכוב האפשרות למכור את הדירות כבר גרם לה ועתיד להמשיך ולגרום לה נזק חמור וקיצוני.

10.אשר לסיכויי הערעור, סבורה המשיבה כי הם אינם טובים, בלשון המעטה. זאת, לנוכח פסק דינו המנומק של בית המשפט קמא המבוסס על ממצאים עובדתיים וממצאי מהימנות, אשר הלכה היא כי ערכאת הערעור לא תיטה להתערב בהם. המשיבה מצביעה, בהקשר זה, על כך שבית המשפט קבע, בצורה ברורה, כי לשון מכתב הכוונות חד משמעית; כי מכתב הכוונות עומד בפני עצמו ואינו קשור להתחייבויות אחרות כלפי המבקש; וכי יש הגיון עסקי מאחורי ההסכמה שעוגנה בו. עוד קבע בית המשפט כי אכיפת מכתב הכוונות צודקת בנסיבות העניין.

דיון והכרעה

11.לאחר עיון בבקשה לעיכוב ביצוע ובתגובה לה, על נספחיהן, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות בעיקרה, כמפורט להלן.

12.כידוע, נקודת המוצא היא כי הזוכה בפסק דין או החלטה שיפוטית זכאי לממש את פירות זכייתו לאלתר, וככלל אין בהגשת ערעור כדי לעכב את ביצוע ההחלטה עליה מערערים (תקנה 145(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018). בהתאם להלכה הפסוקה, פסק דין יעוכב בהתקיים שני תנאים מצטברים: כאשר סיכויי הערעור טובים, וכאשר מאזן הנוחות נוטה לטובת מבקש עיכוב הביצוע. בין שני התנאים האלו מתקיים קשר של "מקבילית כוחות", כאשר על פי הפסיקה ניתן מעמד הבכורה למאזן הנוחות (ראו מיני רבים: ע"א 2318/24 עיריית חיפה נ' שרביב בע"מ, פסקה 17 (2.6.2024)).

כאשר המחלוקת בין הצדדים נוגעת לזכויות במקרקעין, קיים חשש שהמקרקעין יועברו לצדדים שלישיים, באופן שיסכל את האפשרות להשיב את המצב לקדמותו ככל שיתקבל הערעור. על כן, בהכרעה בבקשות לעיכוב ביצוע שעניינן בזכויות במקרקעין, יש מקום, בדרך כלל, להכריע לטובת מתן צו לעיכוב ביצוע.

עם זאת, החשש שייגרם נזק בלתי הפיך אינו מתעורר בכל מחלוקת הנוגעת לזכויות במקרקעין. הלכה היא כי כאשר אין מדובר במקרקעין המשמשים למגורים, נקודת המוצא משתנה, ועל המבקש לעכב את ביצוע פסק הדין להראות כי יש לו זיקה אישית למקרקעין, וכי יש לו אינטרס מיוחד בנכס המסוים בו עסקינן. במקרים מעין אלו אכן מתעורר החשש שייגרם נזק לאו בר-תיקון. לעומת זאת, כאשר האינטרס של המבקש במקרקעין הוא כלכלי גרידא, הרי שככלל הנזק שייגרם מביצוע ההחלטה השיפוטית אינו בלתי הפיך ועיכוב הביצוע יינתן במקרים חריגים בלבד (ע"א 6419/22 לבייב נ' עו"ד ערן קאופמן, נאמן לנכסי החייב שלום לבייב, פסקה 12 (1.12.2022); ע"א 7392/21 חיאדרי נ' סמעאן, פסקה 11 (21.11.2021)).

13.בענייננו, הבקשה לעיכוב ביצוע נסובה על מחיקת הערת אזהרה, אשר אינה נוגעת לדירת מגורים ספציפית או למקרקעין שיש למבקש זיקה אישית אליהם. זאת, כפי שעולה מקביעת בית המשפט, לפיה הערת האזהרה מושא התביעה נועדה לשמש כבטוחה עבור התחייבויות שאינן נוגעות למקרקעין המסוימים שעליהם היא נרשמה. יודגש, כי אף לשיטת המבקש, הערת האזהרה במקורה לא נועדה להבטיח התחייבות הנוגעת למקרקעין עליהם היא נרשמה, אלא להבטיח את התחייבות חברת אור הזוהר בעניין הדירות שברחוב הזוהר.

14.עם זאת, גם מאובדן בטוחה מעין זו עשוי, לעיתים, להיגרם נזק לאו בר-תיקון: כך, במקרים שבהם אין חשש כי החייב לא יעמוד בהתחייבות אותה נועדה הבטוחה להבטיח, הנזק שעשוי להיגרם אינו בלתי הפיך. לעומת זאת, במקרים שבהם קיים חשש שהחייב לא יעמוד בהתחייבות אותה נועדה הבטוחה להבטיח, הרי שעשוי להיגרם נזק בלתי הפיך מאבדן הבטוחה.

בהקשר זה, דומה המצב להלכה בעניין עיכוב ביצוע של חיוב כספי: הנחת המוצא היא כי תשלום החיוב הכספי אינו יוצר מצב בלתי הפיך, ולכן עיכוב הביצוע הוא החריג. עם זאת, כאשר יש חשש ממשי כי לא ניתן יהיה להחזיר לבעל הדין המבקש את עיכוב הביצוע את הסכומים ששילם, למשל בשל מצבו הכלכלי של המשיב או בשל חשש ממשי כי הכסף יוברח מחוץ לישראל, חשש זה מהווה שיקול משמעותי לטובת עיכוב ביצוע פסק הדין גם כאשר עסקינן בחיוב כספי מובהק (ע"א 2277/24 הפניקס חברה לביטוח בע"מ נ' פלוני, פסקה 10 (7.6.2024); ע"א 109/20 מנורה מבטחים חברה לביטוח בע"מ נ' פלוני, פסקה 11 (12.3.2020)).

בענייננו, טענת המבקש כי אם לא יעוכב ביצוע פסק הדין עלול להיגרם לו נזק בלתי הפיך, אינה טענה מופרכת: הערת האזהרה הרשומה לטובת המבקש לא נועדה להבטיח התחייבות של המשיבה כלפיו, אלא התחייבות, לשיטתו, של חברת אור הזוהר כלפיו. על כן, קיומו של החשש לגרימת נזק בלתי הפיך ממחיקת הבטוחה, נגזר מהאפשרות שחברת אור הזוהר לא תוכל לעמוד בהתחייבות אותה נועדה הבטוחה, לטענת המבקש, להבטיח. לעניין זה יוזכר כי בית המשפט המחוזי קבע כי חברת אור הזוהר נקלעה לקשיים כלכליים, וכי על רקע זה מכרה את המקרקעין דנן למשיבה. משכך, והגם שלא מצוי בידיי מידע מעודכן על היכולת להיפרע מחברת אור הזוהר, מוכן אני להניח כי קיים חשש ממשי כי חברת אור הזוהר לא תוכל לעמוד בהתחייבות הנטענת על ידי המבקש, ומשכך עשוי להיגרם לו נזק בלתי הפיך מאבדן הבטוחה.

15.ברם, כנגד הפגיעה הפוטנציאלית למבקש ממחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובתו, עומדת הפגיעה במשיבה: המשך העיכוב במכירתן של הדירות יגרום, בסבירות גבוהה ביותר, לנזק כבד למשיבה. מדובר בנזק כבד משום שהערת האזהרה מעכבת את מכירתן של 10 דירות. כמו כן לא ברור האם יש ביכולתו של המבקש לשאת בתשלום בגין הנזק שעשוי להיגרם למשיבה מעיכוב מכירת הדירות, כך שייתכן כי ייגרם למשיבה נזק בלתי הפיך מעיכוב ביצוע פסק הדין.

אוסיף ואציין כי בעוד לעניין הנזק הנגרם והעלול להיגרם למשיבה מצוי בפני טיעון סדור, לא כך לעניין הנזק העלול להיגרם למבקש (מעבר לטענה שהמקרקעין יימכרו לצדדים שלישיים ובכך ייגרם נזק לא בר-תיקון).

אם כן, נראה כי שיקול מאזן הנוחות מטה את הכף לטובת המשיבה (אולי בכפוף להסדר של החלפת הערת האזהרה בבטוחה מצומצמת יותר, הסדר שאיני רואה לו מקום לאור אשר יובהר להלן לעניין סיכויי הערעור).

16.אשר לסיכויי הערעור, נראה כי הם אינם מן המשופרים, ואין בהם כדי לתמוך בבקשת עיכוב הביצוע, אלא להיפך, וזאת מהטעמים לכאורה שיפורטו להלן.

כדי שערעורו של המבקש יתקבל עליו לצלוח שתי משוכות מצטברות. ראשית, עליו לשכנע כי במישור היחסים שבינו לבין חברת אור הזוהר, מחיקת הערת האזהרה הותנתה גם במתן שתי הדירות. שנית, אף אם יעבור המבקש את המשוכה הראשונה, עליו לשכנע כי יש לכך נפקות גם במישור היחסים שבינו לבין המשיבה, לאור לשונו הברורה של מכתב הכוונות, היותו מופנה "לכל המעוניין" ומכאן שיוצר התחייבות ישירה של המבקש כלפי המשיבה.

17.אשר למשוכה הראשונה, טענותיו של המבקש מופנות כלפי ממצאים עובדתיים מובהקים שקבע בית המשפט המחוזי, אשר הלכה היא כי בית משפט זה אינו נוטה להתערב בהם. כך, המבקש מלין על קביעתו החד-משמעית של בית המשפט כי ההתחייבות במכתב הכוונות אינה שלובה בהתחייבויותיה של חברת אור הזוהר בעניין הדירות. יש קושי לא מבוטל בטענתו של המבקש כי מחיקת הערת האזהרה מותנית גם במתן הדירות, בנוסף לתשלום בסך 250,000 ש"ח, כאשר בית המשפט קבע כי טענה זו אינה נתמכת, ולו ברמז, בלשונו של מכתב הכוונות או בנוסחם של הסכמי המכר בינו לבין חברת אור הזוהר לגבי הדירות ברחוב ה-93. יתרה מזאת, בית המשפט קבע כי טענתו של המבקש אינה מתיישבת עם עדותו של עו"ד לוי אשר בית המשפט מצא כמהימנה, ומנגד קבע ביחס לחלקים מעדותו של המבקש כי הם אינם מהימנים.

לצד זאת, דחה בית המשפט את טענתו של המבקש כי אין הגיון עסקי בוויתור על הבטוחה לקבלת שתי דירות כנגד סך של 250,000 ש"ח בלבד. זאת, לנוכח הליכי חדלות הפירעון שבפניהם עמדה חברת אור הזוהר, ושבגינם לא מן הנמנע כי עדיף היה למבקש לקבל סכום זה מהסכום שהיה מתקבל אילו המקרקעין היו נמכרים בהליך כינוס נכסים. נדמה כי בשל הגיון זה אין מקום גם לטענת המבקש כי יש לפרש את ההסכם ככזה שלא נועד להטיל חיוב בלתי סביר, שכן כלל לא מדובר בחיוב כזה.

לנוכח האמור, נדמה כי סיכוייו של המבקש לצלוח את המשוכה הראשונה אינם גבוהים (לשון המעטה). עם זאת, אף אם יצלח משוכה זו, עליו לצלוח אף את המשוכה השנייה ולשכנע כי להתניית מחיקת האזהרה במתן שתי הדירות יש נפקות גם במישור שבינו לבין המשיבה.

18.גם ביחס למישור שבין המבקש לבין המשיבה, קבע בית המשפט קביעות נחרצות. בית המשפט עמד על כך כי מכתב הכוונות עליו חתם המבקש הופנה "לכל המעוניין", וזאת כאשר המבקש מודע לעסקת המכר המתגבשת בין חברת אור הזוהר למשיבה, ועל כך שהמשיבה תסתמך על מכתב הכוונות. עוד קבע בית המשפט כי בחתימתו על מכתב הכוונות, המופנה "לכל המעוניין", הביע המבקש הסכמה מפורשת לכך שמחיקת הערת האזהרה אינה מותנית בקבלת הדירות או בכל דבר אחר מלבד הסכום שנקבע בו. נוסף על כך, בית המשפט קבע כי בשום שלב ממועד החתימה על מכתב הכוונות ואילך, לא הודיע המבקש כי הוא מבטל את הסכמתו שניתנה במכתב הכוונות, ומשכך רשאית הייתה המשיבה להסתמך על הסכמה זו.

נוסף על כך, גם טענת המבקש כי אכיפה אינה צודקת בנסיבות העניין, נדחתה על ידי בית המשפט, אשר קבע כי דווקא אי-אכיפת מכתב הכוונות כלשונו היא שאינה צודקת בנסיבות.

לנוכח האמור, נראה, על פניו, כי סיכוייו של המבקש לצלוח משוכה זו אינם טובים מסיכוייו לצלוח את המשוכה הראשונה, ואולי אף נמוכים יותר. כפי שכבר צוין, על מנת שערעורו של המבקש יתקבל, עליו לצלוח את שתי המשוכות גם יחד.

לאור האמור, ברי כי שיקול סיכויי הערעור אינו תומך בקבלת בקשה העיכוב אלא בדחייתה.

19.בנסיבות אלו, ובהינתן שהן סיכויי הערעור והן מאזן הנוחות אינם נוטים לטובת המבקש, יש לדחות את הבקשה. עם זאת, לנוכח החשש כי ייגרם למבקש נזק בלתי הפיך מאובדן הבטוחה, אני מוצא להורות כי בקשת עיכוב הביצוע תדחה בכפוף לכך שהמשיבה, בנוסף לתשלום הסך של 250,000 ש"ח, תמציא למבקש התחייבות חתומה כדין, לפיה: היה ויתקבל הערעור, ויקבע כי דין הערת האזהרה היה שלא להימחק, תהיה המשיבה מחויבת לפצות את המבקש על כל נזק שייגרם לו בגין מחיקת הערה האזהרה (ככל שייגרם), כאשר כל טענה וזכות של המשיבה לעניין עצם גרימת הנזק ושיעורו יהיו שמורות לה.

בנסיבות העניין, בהינתן שהבקשה נדחתה בעיקרה אך לא במלואה, יישא המבקש בהוצאות לטובת המשיבה בשיעור מתון של 7,500 ש"ח.