ע"א 7977/15 גמאל האדיה נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

השופטת א' חיות:

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (סגן הנשיא (כתוארו אז) א' פרקש ) בה"פ 41421-06-14 מיום 26.9.2015 שהורה על מסירת החזקה במקרקעין אשר בהם מחזיק המערער, לידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (להלן: הוועדה ) וזאת בהתאם להוראת סעיף 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: פקודת הקרקעות או הפקודה ).

רקע עובדתי ופסק הדין של בית המשפט המחוזי

1.

בחודש יוני 2014 הגישה הוועדה תובענה על דרך של המרצת פתיחה נגד המערער בה עתרה מכוח סעיף 8 לפקודה לצו אשר יורה למערער על מסירת חזקה במקרקעין בשכונת אבו-טור בירושלים

(להלן: המקרקעין ), המיועדים לפי תכנית מס' 5222א' (להלן: התכנית ) לבניין ציבורי. כעשר שנים קודם לכן ביום 2.6.2004, פרסמה הוועדה הודעה בילקוט הפרסומים בדבר התכנית וביום 9.7.2013 פורסמה הודעה נוספת בילקוט הפרסומים על הפקעת המקרקעין ותפיסת החזקה בהם לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות. הוועדה טענה כי על המקרקעין ניצב מבנה שנבנה ללא היתר ובו מתגורר המערער, כי התקבל מידע שהמקרקעין שייכים לאפוטרופוס לנכסי נפקדים (להלן: האפוטרופוס ) וכי הוא הגורם שזכאי לפיצוי כספי בגין ההפקעה. הוועדה הוסיפה וטענה כי המערער אמנם מחזיק במקרקעין, אך לא יתכן כי היא תשלם פיצוי כפול – למערער ולאפוטרופוס וכי בהתאם לתכנית מיועדים המקרקעין להקמת בתי ספר לתושבי האזור הדרושים נוכח מצוקת הכיתות החמורה במזרח ירושלים. המערער טען מנגד כי נפלו מספר פגמים בהליך ההפקעה ואופן פרסומו וכי הוא הבעלים של המקרקעין בהם הוא מחזיק ומתגורר עם משפחתו. המערער הוסיף וטען כי בעבר הובטח לו על ידי הוועדה שביתו לא יפגע וכי אף אם בית המשפט ידחה את טענותיו, יש לחייב את הוועדה לספק לו דיור חלופי טרם תפיסת החזקה במקרקעין.

2.

בית המשפט קמא קיבל את התובענה וקבע כי התקיימו כל ארבעת התנאים שנקבעו ברע"א 3092/01 קיסר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו , פ"ד נז(1) 313 (2002) (להלן: עניין

קיסר ) המבססים את זכותה של הרשות לקנות חזקה במקרקעין מכוח צו על פי סעיף 8 לפקודת הקרקעות: (א) פרסום הודעה ברשומות על הכוונה להפקיע את המקרקעין לפי סעיף 5 לפקודה; (ב) פרסום הודעה ברשומות על מסירת החזקה במקרקעין לפי סעיף 7(1) לפקודה; (ג) הגיע מועד תפיסת החזקה הקבוע בהודעה שניתנה לפי סעיף 7(1) לפקודת הקרקעות; (ד) סירוב מצד הבעלים או המחזיקים למסור את החזקה במקרקעין שהופקעו. בית המשפט הוסיף וקבע כי ככל שיש למערער טענות לפיהן הוא זכאי לפיצויים או לדיור חלופי בגין ההפקעה, עליו להעלותן בהליך נפרד בבית המשפט המוסמך לכך וכי על פי סעיף 8(ג) לפקודת הקרקעות, סכסוך על גובה הפיצויים אינו מהווה עילה לעיכוב הקניית החזקה במקרקעין. בית המשפט קבע כי שוכנע שמטרת ההפקעה – בניית בית ספר לרווחת תושבי האזור – היא לגיטימית וציין בהקשר זה את פסק הדין שניתן בבג"ץ 5373/08 אבו לבדה נ' שרת החינוך

(6.2.2011), שם הובהרה הדחיפות בבניית בית הספר. בית המשפט קיבל, אפוא, את התובענה והורה למערער למסור את החזקה במקרקעין לידי הוועדה לא יאוחר מיום 31.3.2016.

3.

המערער לא השלים עם קבלת התובענה ומכאן הערעור שבפנינו. בד בבד עם הגשת הערעור עתר המערער לעיכוב ביצועו של פסק-הדין וביום 7.4.2016 נעתר בית משפט זה לבקשה והורה על עיכוב הביצוע בציינו כי אף שסיכויי הערעור אינם גבוהים יש לעכב את ביצוע פסק-הדין על מנת שלא לייתר את שמיעת הערעור (החלטת כבוד השופט (בדימוס) צ' זילברטל ).

טענות הצדדים וההליכים בערעור

4.

לטענת המערער נפלו בהליך ההפקעה פגמים היורדים לשורש חוקיותו ולגישתו לא נתמלאו התנאים הקבועים לצורך מתן צו מכוח סעיף 8 לפקודה. כך נטען כי הוראות סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות לא קוימו משום שלא נמסרה לידי המערער הודעה אישית על רכישת הקרקע ולטענתו אין לראות בפרסום ההודעה ברשומות תחליף למסירה האישית הנדרשת. עוד מוסיף המערער וטוען כי בית המשפט לא התייחס לטענותיו כי בניית מבנה הציבור החלה מבלי שהוועדה הציגה היתר בנייה לפי סעיף 261 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה ), וכי התשריט שצורף לתובענה אינו ברור. לטענת המערער אף לא הוכחה נחיצות מבנה הציבור המיועד להיבנות במקרקעין ולגישתו העובדה שהוועדה חיכתה זמן כה רב עד שהחליטה להוציא את התכנית אל הפועל מלמדת על כך שניתן לחכות עם מסירת החזקה עד אשר יתבררו הזכויות במקרקעין. עוד סבור המערער כי הוא זכאי לדיור חלופי מכוח סעיף 194 לחוק התכנון והבניה וזאת במנותק מטענת הוועדה כי הוא אינו בעל המקרקעין. לטענתו הוועדה לא הציגה בפני בית המשפט קמא אסמכתא המעידה כי האפוטרופוס הוא אכן הבעלים של המקרקעין וגם אם אכן כך הוא, מדובר במקרקעין לא מוסדרים שהבתים בנויים עליהם מזה שנות דור באין מפריע. המערער מבקש, אפוא, להורות על ביטול פסק דינו של בית המשפט קמא ולחלופין על מתן דיור חלופי טרם פינויו.

5.

הוועדה מצידה סומכת ידיה על מסקנותיו של בית משפט קמא בדבר התקיימות התנאים שנקבעו בעניין קיסר

בנסיבות המקרה דנן וטוענת כי אין זה מקום לשמוע במסגרת הליך זה טענות כנגד ההפקעה עצמה. לגישת הוועדה המערער לא הוכיח בעלות או אף זיקה אחרת כלשהי למקרקעין והיא מוסיפה כי יש לדחות את טענותיו בדבר זכאותו לדיור חלופי, נוכח העובדה שהוא מחזיק במקרקעין ומשתמש במבנים שבנה עליהם שלא כדין. בנסיבות אלה, כך נטען, בקשתו אף נגועה בחוסר תום לב.

6.

בדיון שהתקיים ביום 30.11.2016 הציגה הוועדה לראשונה בשלב הערעור פסק דין שניתן בע"א 4664/08 בו נקבע כי המקרקעין המוחזקים על ידי המערער שייכים לאפוטרופוס. עוד נמסר על ידי הוועדה כי מתקיימים הליכים בבית המשפט לעניינים מקומיים בירושלים להריסת המבנים שעל המקרקעין אשר, על פי הנטען, נבנו ללא היתר בנייה כדין. בהחלטה מאותו היום נקבע כי נוכח ההתפתחויות הללו ועל מנת שניתן יהיה לקבל תמונה שלמה וממצה של מצב הדברים, יצורף האפוטרופוס כמשיב בערעור ועליו להגיש את עמדתו בעניין.

7.

בעמדה שהגיש מציין האפוטרופוס כי המקרקעין הינם נכס נפקד שהוקנה בשלמות לבעלותו בהתאם לתעודה מיום 29.5.2002 וכי בעלות זו אכן אושרה בע"א 4664/08 הנ"ל. עוד נמסר כי בהתאם לדו"ח פיקוח נכון ליום 30.7.2000 היו המקרקעין ריקים ולא הייתה בהם כל בניה. האפוטרופוס מוסיף ומציין כי אין בידיו כל מידע על זכותו הנטענת לכאורה של המערער במקרקעין והלה לא פנה מעולם לאפוטרופוס להוכחת זכויותיו, והוא מוסיף כי ככל שבוצעה בניה במקרקעין הרי שמדובר בבניה בלתי חוקית ובפלישה למקרקעין שבבעלות האפוטרופוס. לבסוף מציין האפוטרופוס כי לא הגיעה לידיו הודעה על הפקעת הנכס, אך ככל שמטרת ההפקעה הינה לצרכי ציבור ראויים אין הוא מתנגד לה.

דיון

8.

דין הערעור להידחות.

הלכה היא כי לשם קבלת צו לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות יש להוכיח ארבעה תנאים מצטברים שעליהם עמד בית המשפט המחוזי ואותם פירטנו לעיל. עוד נפסק כי במסגרת ההליך לקבלת הצו האמור אין בית המשפט בוחן את כשרות ההפקעה ואינו מאפשר העלאת טענות נגד עצם ההפקעה אלא אם כן מדובר בפגמים שורשיים ובסיסיים בהפקעה כגון היעדר סמכות הנגלה על פני הדברים (ראו: עניין קיסר , פסקה 23-19; ע"א 119/01 אקונס נ' מדינת ישראל פ"ד נז(1) 817 (2003) (להלן: עניין אקונס )). פגמים כאלה לא עלה בידי המערער להציג. טענותיו של המערער מתמצות בהיעדר עמידה בתנאי סעיפים 5 ו 7 לפקודת הקרקעות, לפיהן נדרש כי העתק מההודעה שפורסמה ברשומות תימסר לידי "כל אדם, ששמו נרשם בספרי האחוזה כבעליה של הקרקע, או כאדם שיש לו טובת הנאה בה". ואולם גם בהנחה שדרישה זו לא קויימה, אין בכך כדי להועיל למערער לצורך הדיפת מתן הצו על פי סעיף 8 לפקודה שכן אין מדובר באקט קונסטיטוטיבי שהזכות לקנות חזקה תלויה בקיומו (עניין אקונס, 833; בג"ץ 179/79 סלימאן נ' מינהל מקרקעי ישראל , פ"ד לד(4) 567 (1980)). ומכל מקום, בנסיבות שלפנינו אין לראות בהיעדר מסירה אישית למערער פגם הגורע מכשרות ההפקעה בהינתן העובדה שהאפוטרופוס הוא זה הרשום כבעל הזכות במקרקעין. טענות המערער בכל הנוגע להליך ההפקעה דינן, אפוא, להידחות. ומשהתקיימו בענייננו ארבעת התנאים הנדרשים למתן הצו על פי סעיף 8 לפקודה, הצו ניתן כדין.

9.

המערער הוסיף וטען לחלופין כי הוא זכאי לדיור חלופי מכוח סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה כתנאי לקבלת הצו מכוח סעיף 8 לפקודה. אכן, בעניין קיסר נפסק כי כאשר עסקינן בדירת מגורים כי אז בנוסף לארבעת התנאים האמורים יש לעמוד בתנאי נוסף הקבוע בסעיף 194 לחוק התכנון והבניה ולפיו:

"194. בהליכי הפקעה מכוח פרק זה לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להריסה אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף סביר למי שהיה דר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר במועד פרסום ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין, או, אם רצה הדייר בכך, לאחר ששולמו לו או לזכותו פיצויים כדי השגת שיכון חלוף סביר" [ההדגשות אינן במקור].

הוראת סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה אין בה כדי להועיל למערער, שכן הזכות ל"שיכון חלוף" תעמוד לפי הוראה זו רק בהתקיים התנאים המצטברים הקבועים בסעיף דהיינו: כי הטוען לזכות גר בבית המיועד להריסה על המקרקעין שהופקעו וכי הוא גר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר

במועד פרסום ההודעה (ראו: אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין 382-380 (מהדורה שמינית, 2013)). אין מחלוקת כי המערער אכן מתגורר בבית המיועד להריסה, אך בכל הנוגע לזכויותיו במקרקעין התברר מעמדת האפוטרופוס - שהינו הבעלים הרשום של המקרקעין - כי המערער אינו מחזיק בהם מכוח זכות שבדין או מכוח זכות שביושר, אלא פלש אליהם שלא כדין. יש לדחות, אפוא, את טענותיו של המערער לדיור חלופי הנסמכות על סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה.

10.

בשל כל הטעמים המפורטים לעיל, אציע לחבריי לדחות את הערעור אך לנוכח השלב המאוחר שבו התבררה עובדת בעלותו של האפוטרופוס במקרקעין אוסיף ואציע שלא ייעשה צו להוצאות.

ש ו פ ט ת

השופט י' עמית :

אני מסכים.

ש ו פ ט

השופט א' שהם :

אני מסכים.

ש ו פ ט

הוחלט כאמור בפסק-דינה של השופטת א' חיות.