ע"א 8249/11 מנסור חודאדדי נ. רביע רבי שמעון

בפני בקשה לסעד זמני לתקופת הערעור לפי תקנה 471 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: התקנות ), לפיו יימנעו המשיבים מכל פעולה או רישום במקרקעין מושא הבקשה.

רקע עובדתי

1.

הבקשה שבפניי עוסקת בחלקה 299 בגוש 6586, הנמצאת ברחוב ברנר פינת אחוזה 87 ברעננה, במקום מרכזי בעיר (להלן: החלקה ). שטח החלקה הינו 1000 מ"ר, כאשר לאורך חזית החלקה הגובלת ברחוב אחוזה, בנוי מבנה חד קומתי המחולק לשש חנויות (תתי חלקה 6-1) (להלן: החנויות ). בנוסף, מאחורי שורת החנויות ישנו מבנה קטן המוגדר כתת חלקה 7 המשמש כמחסן ושירותים (להלן:

המחסן ). יתרת החלקה, שהיא אף מרביתה, הינה קרקע פנויה לגביה קיימות זכויות לבנייה. להלן תמצית השתלשלות העניינים הרלוונטית לבקשה.

ביום 12.8.82 נחתם בין הבעלים המקוריים של כלל החלקה (אשר אינם צד לבקשה שבפני) לבין המבקשים חוזה לרכישת אחת משש החנויות שבחלקה המוגדרת כתת-חלקה 2 (להלן: החנות או חוזה המכר או החוזה ). ביום 18.3.87 חתמו הבעלים המקוריים של החלקה על תקנון מוסכם לרישומה כבית משותף. במסגרת התקנון, הוצאו רוב שטחי החלקה, לרבות זכויות הבנייה הנלוות אליה, מכלל הרכוש המשותף, והוצמדו למחסן אשר בבעלות הבעלים המקוריים. אולם, לבסוף לא נרשמה החלקה כבית משותף על ידי הבעלים המקוריים.

המשיבים רכשו את החלקה מהבעלים המקוריים בהתאם לחוזי מכר מיום 15.1.92, 31.3.94 ו-19.6.95. ביום 1.10.07 חתמו המשיבים על תקנון מוסכם, ולאחר מכן ביום 30.12.07 אושר התקנון לרישום, והחלקה נרשמה כבית משותף.

2.

ביום 8.9.08 הגישו המבקשים תובענה לבית המשפט המחוזי מרכז על דרך של המרצת פתיחה ולצידה בקשה לצו עיקול זמני. בית המשפט (כבוד השופט מ' יפרח) נענה לבקשה והורה על הטלת עיקול זמני על כלל זכויות המשיבים במגרש. בתובענה שהוגשה נטען כי רישום החלקה כבית משותף נעשה תוך התעלמות מזכויותיהם של המבקשים על פי חוזה המכר ומבלי לקבל את הסכמתם לרישום החלקה ולתקנון המוסכם. לטענת המבקשים, בחוזה המכר עליו חתמו בשנת 1982 הוקנו להם זכויות בעלות בחנות ובחלקים יחסיים ברכוש המשותף, באופן שכולל גם זכויות בנייה. לטענתם, המשיבים רכשו את המגרש בחוזה מאוחר יותר, בכפוף לזכויות המבקשים. מנגד, טענו המשיבים כי המבקשים מנסים בתביעתם להתבסס על ניסוח שגוי של סעיפים בחוזה המכר, וזאת על מנת לנגוס משטח החלקה.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

3.

בית המשפט המחוזי (כבוד השופטת ו' פלאוט, ה"פ 4382-09-08, מיום 12.7.11) דחה את התובענה על בסיס פרשנות חוזה רכישת החנות מידי הבעלים המקוריים. בית המשפט קבע כי מלשון המבוא לחוזה וכן מסעיף 13א לחוזה עולה כי מטרתו הייתה להסדיר את מכירת החנות למבקשים, ללא רכוש משותף צמוד וללא זכויות בניה. סעיף 13א לחוזה עסק בזכויות הבנייה בחלקה וקבע כי ככל שבעלי החלקה ירצו להוסיף בנייה למבנה בו נמצאת החנות או להרסו ולהקים מבנה חדש תחתיו, המבקשים יהיו חייבים לאפשר זאת, בכפוף לכך שהם יקבלו חנות שלא תפחת בשטחה ובתכונותיה מהחנות שאותה רכשו. עוד קבע בית המשפט כי אומד דעת הצדדים לחוזה נלמד גם מנסיבות חיצוניות. בעניין זה קיבל בית המשפט כמהימנות את עדויותיהם של שניים מהבעלים המקוריים של החלקה, אשר תמכו בגרסת המשיבים, לפיה חוזה המכר התייחס לחנות בלבד, ללא הרכוש המשותף וללא זכויות בנייה כלשהן. לבסוף, קבע בית המשפט כי התקנון המוסכם משנת 1987 נחתם כדין, וכי הוא קובע במפורש שכל זכויות הבנייה בחלקה יהיו בידי הבעלים המקוריים. אשר על כן, דחה בית המשפט את התובענה, וכפועל יוצא מכך פקע צו העיקול הזמני שניתן ביום 8.9.08. לאחר מתן פסק הדין הורה בית המשפט על חילוט העירבון בסך 50,000 ש"ח שהפקידו המבקשים, וזאת לשם כיסוי הנזקים שנגרמו למשיבים בעקבות צו העיקול.

על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הגישו המבקשים ערעור ובצידו את הבקשה שבפניי.

טענות הצדדים

4.

המבקשים טוענים כי סיכויי הערעור הינם גבוהים שכן חוזה המכר קובע במפורש בסעיף 4 כי "לחנות יוצמדו חלקים ברכוש המשותף כחוק ותובטחנה לה יתר הזכויות הצמודות לה כיום". בנוסף נטען כי חוזה המכר אינו מכיל כל הסכמה מפורשת להחרגת כל שטחי הרכוש המשותף מהנכס, כפי שנעשה בפועל. לבסוף טוענים המבקשים כי בידיהם ראיות התומכות בטענותיהם ואשר מבססות לגביהם סיכויים טובים לערעור.

לעניין מאזן הנוחות, טוענים המבקשים כי הוא נוטה בבירור לטובתם שכן שינויו של המצב הקיים עלול לגרום להם לנזק ניכר ובלתי הפיך, במובן זה שהחלק במגרש מושא הבקשה יימכר לצדדים שלישיים והבעלות באותו חלק לא תוכל לשוב אל המבקשים. מנגד, נטען כי מתן הסעד הזמני לא ימנע מהמשיבים לבצע דיספוזיציות בחלקים שאינם במחלוקת.

5.

המשיבים טוענים כי סיכויי הערעור קלושים, וזאת מן הטעם שפסק דינו של בית המשפט המחוזי נשען ברובו על קביעות מהימנות עדים וממצאים עובדתיים, וכי אין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בהם.

לעניין מאזן הנוחות, טוענים המשיבים כי הוא נוטה לטובתם. המשיבים מציינים כי צו העיקול שעמד בתוקפו בבית המשפט המחוזי גרם לכך שבמשך למעלה משלוש שנים לא יכלו המשיבים לממש את הנכס שבבעלותם. ברשות המשיבים אף קיימת חוות דעת שמאית, לפיה צו העיקול הזמני גרם לנזק כספי מצטבר בסך 818,620 ש"ח. בנוסף, הם צופים שכל עוד יעמוד צו העיקול בתוקף ייגרם להם נזק שנתי בסך של 274,600 ש"ח, וזאת בהתעלם ממגמות השוק המצביעות, לשיטתם, על ירידת מחירים בשוק הנדל"ן. מנגד, נטען כי המבקשים לא הוכיחו שייגרם להם נזק בלתי הפיך, אלא מדובר בנזק כספי בלבד הניתן לריפוי בתביעת פיצויים, ככל שיזכו המבקשים בערעור.

דיון והכרעה

6.

לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובות לה, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לדחותה. על המבקש סעד זמני לתקופת הערעור להראות כי סיכוייו לזכות בערעור טובים, וכי מאזן הנוחות בין הצדדים נוטה לטובתו באופן המצדיק את מתן הסעד, ובכלל זה, כי הנזק שייגרם לו, אם לא ינתן הסעד, הינו בלתי הפיך (ע"א 2469/06

סויסה נ' חברת זאגא

בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ , פס' 11 להחלטה (לא פורסמה, 21.5.2006)). עוד יצוין כי שני שיקולים אלו שלובים זה בזה, כך שככל שסיכויי הערעור גבוהים יותר כך ניתן למעט בדרישת ההתחשבות במאזן הנוחות ולהיפך (בר"מ 2139/06 מר ושות' (1982) בע"מ נ' משרד התשתיות הלאומיות – נציבות המים , פס' 12 להחלטה (לא פורסמה, 6.4.2006)).

7.

מעיון בפסק דינו של בית המשפט המחוזי ובהודעת הערעור, בשים לב להליך המקדמי שאנו מצויים בו ומבלי לקבוע מסמרות בעניין, נדמה שהשיקול בדבר סיכויי הערעור אינו מכריע את הכף בבקשה זו. אמנם, פסק דינו של בית המשפט המחוזי מבוסס במידה רבה על התרשמות מחקירת העדים שהופיעו בפניו, תוך קביעת ממצאי מהימנות ועובדה. כידוע, ערכאת הערעור אינה נוהגת להתערב בממצאים עובדתיים שקבעה הערכאה הדיונית אלא במקרים חריגים, כאשר קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות את התערבותה, או כאשר הגרסה העובדתית שהתקבלה על ידי הערכאה הדיונית אינה מתקבלת על הדעת ( ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון בראשי , פ"ד נב (2) 582, 594 (1998); ע"א 10225/02

פרץ נ' פרץ בוני הנגב בע"מ , פס' 3 לפסק הדין (לא פורסם , 15.1.2004)). על פניו, ומבלי לקבוע מסמרות בעניין, אין לומר כי המקרה שבפנינו נופל למקרים חריגים אלו. עם זאת, בכתב הערעור קיימות טענות רבות בדבר אופן פרשנותו של החוזה על ידי בית המשפט המחוזי, כמו גם התייחסותו לטענות המבקשים לעניין סעיף 4 לחוזה והאמור בסעיף 13א שבו, ועוד כהנה טענות משפטיות אשר ערכאת הערעור קרוב לוודאי תידרש אליהן, ואינני רואה לנכון להביע בהן עמדה בשלב מקדמי זה. לפיכך, לא ניתן בשלב זה להעריך את סיכויי הערעור.

8.

לעניין מאזן הנוחות, נקודת המוצא היא כי יש לאפשר לזוכה על פי פסק הדין ליהנות מזכייתו. בקשה לסעד זמני לתקופת הערעור, להבדיל מבקשה לעיכוב ביצוע של פסק דין, מבקשת לשנות את המצב המשפטי ששרר עובר להגשת העתירה. כידוע, בבחינת מאזן הנוחות בבקשה לסעד זמני לתקופת הערעור יעדיף בית המשפט לשמור על המצב הקיים בעקבות מתן פסק הדין, ויידרשו טעמים מיוחדים למתן סעד זמני המשנה מצב דברים זה (בש"א 2966/96 אל עטיה נ' עיריית תל אביב-יפו , פ"ד נ(1) 668, 671-670 (1996) ) .

במקרה דנן, טוענים המבקשים כי אי מתן הסעד הזמני יגרום להם לנזק בלתי הפיך במובן זה שייתכן שהמשיבים ימכרו את זכויותיהם במגרש באופן שיסכל את העברת החלק שבמחלוקת לבעלותם, אם יזכו בערעור. מנגד, טוענים המשיבים כי הנזק שייגרם למבקשים אם יזכו בערעור הינו נזק כספי גרידא הניתן לריפוי בתביעת פיצויים. בנוסף, יש ליתן את הדעת גם לנזק שיגרם למשיבים כתוצאה ממתן סעד זמני שלא יאפשר להם למכור את המגרש שבבעלותם. לאחר בחינת כל השיקולים האמורים, לא שוכנעתי כי מאזן הנוחות נוטה לטובה המבקשים, במובן זה שאי מתן הסעד הזמני יגרום להם לנזק בלתי הפיך כלשהו. ברי כי אף אם יעבירו המשיבים את זכויותיהם במגרש לרוכשים אחרים, לא תיפגענה זכויות המבקשים בחנות שבבעלותם, והם יוכלו להמשיך ולהפעיל אותה. מעבר לכך, הנזקים העלולים להיגרם למבקשים בעקבות העברת הזכויות האמורה, ככל שתתבצע לפני שיתברר הערעור שהגישו, הינם נזקים כספיים הניתנים לריפוי באמצעות תביעת פיצויים.

בנוסף, יש בסיס לטענת המשיבים לפיה מתן הסעד הזמני יגרום להם לנזקים כספיים משמעותיים. בעניין זה יש לזכור כי העיקול הזמני הוטל על המגרש כולו לפני למעלה מ-3 שנים בהן נמנעה מהם האפשרות למכור אותו לצדדים שלישיים. כפי שעולה מהחלטת בית המשפט המחוזי בבקשה לחילוט העירבון, נגרמו למשיבים נזקים משמעותיים כתוצאה מצו העיקול, שכן ערכו של המגרש ירד בכ-8% מאז שניתן צו העיקול. המשיבים אף הגישו חוות דעת מטעמם המעריכה את גובה הנזק שנגרם בלמעלה מ-800,000 ש"ח, וכן מעריכה שהנזק השנתי הצפוי להיגרם אם יינתן הסעד הזמני הוא 274,600 ש"ח.

לאחר שהתבררו ונדחו טענות המבקשים על ידי בית המשפט המחוזי, פוחתת ההצדקה למתן סעד זמני ומשתנה נקודת האיזון לטובת המשיבים (ע"א 2501/05 ששון נ' כרמל איגוד למשכנתאות והשקעות בע"מ , פס' 5 להחלטה (לא פורסמה, 18.4.2005)), כך שכעת אין לטעמי הצדקה להמשיך ולמנוע מן המשיבים לעשות בנכס כרצונם. בנסיבות אלה ומהטעמים האמורים לעיל, מצאתי כי מאזן הנוחות נוטה דווקא לטובת המשיבים.

9.

סיכומו של דבר, השיקול בדבר מאזן הנוחות הנוטה לטובת המשיבים, מכריע את הכף לדחיית הבקשה. הבקשה לסעד זמני לתקופת הערעור, אפוא, נדחית. הסעד הארעי מיום 4.12.11 – מתבטל בזאת. המבקשים יישאו בשכר טרחת עורך דין בסך 10,000 ש"ח.

בנסיבות העניין, אינני מוצאת לעכב את החלטת בית המשפט המחוזי מיום 7.12.11 שהורתה על חילוט כספי העירבון אשר הופקדו כתנאי למתן צו העיקול הזמני בבית המשפט המחוזי.