עע"מ 7329/21 ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז צפון נ. י.ג.מ.ח ייזום ו

1.

לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים מיום 1.8.2021 (השופט א' קולה ), ב-עת"מ 8506-11-20, בגדרו התקבלה "באופן עקרוני" עתירת המשיבה 1, חברת י.ג.מ.ח ייזום והשקעות בע"מ (להלן: החברה ) ונקבע כי עליה להגיש למשיבה 2, הוועדה המקומית לתכנון ובניה גליל מזרחי (להלן: הוועדה המקומית ), בקשה מחודשת למתן היתר בניה.

רקע עובדתי

2.

במוקד המחלוקת דנן בקשת החברה כי יינתן לה היתר לתוספת בניה במקרקעין בכפר תבור לצורך הקמת מבנה מסחרי.

3.

לאחר הגשת הבקשה לוועדה המקומית, הוגשו מספר התנגדויות לבקשה וביניהן זו של המשיבה 3. בכלל זאת, נטען כי לא ניתן לקבלה מאחר שבהתאם להוראות התוכנית תכליתה העיקרית היא "שירותי תיירות". זאת נטען, היות שעל המקרקעין מושא בקשת החברה חלה תוכנית מפורטת מספר ג/8846 המהווה שינוי בשטחה לתוכנית ג/4748 מתאר כפר תבור (להלן: התוכנית ), ומטרת התוכנית היא: "...ייעוד שטח למרכז אירועים, תיירות ושירותי דרך בעלי אופי של אירוח כפרי בכל השימושים הכלולים בו והמתמזג עם הנוף הכפרי חקלאי של הסביבה".

חרף ההתנגדויות האמורות, הוועדה המקומית נעתרה לבקשה, וקבעה כי בהתאם להוראות התוכנית שימוש למסחר נכלל בגדר התכליות המותרות בייעוד "מרכז אירועים תיירות ושירותי דרך".

4.

על החלטת הוועדה המקומית הוגש ערר למבקשת – ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה, מחוז צפון (להלן: ועדת הערר ).

ועדת הערר קבעה, בין היתר, כי התוכנית אינה מאפשרת הקמת מבנה מסחרי של 3 קומות; שכל שהותר בה הוא "שימוש מסחרי נקודתי" בשטח כולל של 450 מ"ר; וכן כי על השימושים המותרים לפי התוכנית לשאת אופי של אירוח כפרי המתמזג עם הנוף הכפרי, בעוד המרכז המסחרי המתוכנן אינו עומד בדרישות אלו.

לפיכך הערר התקבל, וההיתר שניתן על ידי הוועדה המקומית בוטל.

ההליך בבית המשפט לעניינים מנהליים

5.

החברה עתרה נגד החלטת ועדת הערר לבית המשפט לעניינים מנהליים.

בתמצית יתואר, כי בית המשפט לעניינים מנהליים קבע בפסק דינו כי יש להידרש לפרשנות סעיף 5 לתוכנית מאחר שהוא לוקה באי בהירות מסוימת, ובפרט ביחס לפרשנות הביטוי "בעלי אופי של אירוח כפרי". בהתאם, בחן בית המשפט את הוראות השימושים המותרים בסעיף 12 לתוכנית, וקבע כי אין לקרוא לתוכם הגבלה לפיה כל שימוש מותר נדרש להיות בעל "אופי אירוח כפרי".

עוד נקבע, כי מדובר בתוכנית שהוכנה לפני קרוב ל-30 שנה, ולכן לא ניתן להתעלם מן התמורות שחלו בשטח ויש לפרשה פירוש תכליתי – "עכשווי", כך שאין דין האופי הכפרי והנוף הכפרי שנהגו לפני 25 שנה, כדינם היום. בנוסף, נפסק כי גם אם נקבע בתוכנית כי השטח המיועד לניהול מסעדה ומסחר הוא שטח של 450 מ"ר בלבד, אין מניעה להגדיל שטח זה "על חשבון" שטחים אחרים וביניהם שטחים שלא נוצלו בתוכנית המפורטת.

כמו כן, בית המשפט קבע כי המבנה המתוכנן הוא בעל שתי קומות בלבד ובגובה של 11.8 מטר, ולכן בסמכותה של הוועדה המקומית להתירו. בנוסף צוין, כי רק בחלק קטן מהמבנה הותרה בנייה לגובה של 15 מטר, עקב הצורך בבניית שירותים ציבוריים וזאת בגדר "עליית גג".

6.

לבסוף – בית המשפט המחוזי הורה כי "העתירה מתקבלת באופן עקרוני" וקבע כי על החברה להגיש בקשה מחודשת להיתר שתפרט את השימושים המיועדים במבנה והיקפם, וכן כי הוועדה המקומית:

"...תשקול את עמדתה בכפוף למה שנכתב לעיל, לאמור:

- מסחר מותר גם בשטח העולה על זה שנקבע בתוכנית הבינוי העקרונית.

- ניתן להשתמש בשטחים אחרים, של שימושים מותרים, לצורך שטחי המסחר המוצעים, כשם שגם ניתן להשתמש בשטחים החסרים בתוכנית הבינוי העקרונית.

- אין על העותרת (החברה – י' א' ) מגבל של 450 מ"ר למסחר.

- אין מניעה לאישור ההקלה של שתי קומות בגובה של 11.8 מטר ועליהן "עליית גג" בשטח מצומצם ובגובה של עד 15 מטר.

-אין חובה לניצול כל השימושים המפורטים בסעיף 12.1 לתוכנית."

7.

לאחר מתן פסק הדין פנתה ועדת הערר לבית המשפט לעניינים מנהליים וביקשה כי יורה על עיכוב ביצועו "... בשלב זה, על מנת לבחון ולגבש עמדה באשר לצורך בהגשת ערעור על פסק הדין". בקשתה נדחתה בהחלטה מיום 5.10.2021, ולפיה:

"לאחר שעיינתי ושקלתי את טיעוני הצדדים מכאן ומכאן לא שוכנעתי, כי יש להורות על עיכוב ביצוע פסק הדין בפרט כאשר המבקשת לא גמרה בדעתה האם מגישה היא את הערעור ושעה שממילא עומדת לה הזכות להגיש בקשה לעיכוב ביצוע לבית המשפט העליון היה ותגיש את הערעור סופו של יום. זאת ועוד גם אם יתקיים דיון בבקשה המחודשת להיתר ביום 6.10.2021 הרי שהיתר זה, ככל שיינתן, לא יבוצע באופן מיידי. על כן הבקשה לעיכוב הביצוע נדחית."

הבקשה דנן

8.

מכאן לבקשה שלפניי, אשר הוגשה בד בבד עם הגשת ערעור ועדת הערר על פסק הדין.

לעניין סיכויי הערעור - לשיטת ועדת הערר בית המשפט לעניינים מנהליים שגה בקביעתו כי הקמת קניון מסחרי בהיקף של כ-3,000 מ"ר ובגובה של 3-2 קומות, יכול לעלות בקנה אחד עם התוכנית; חרג מאמות המידה אשר הותוו בפסיקה להתערבות בהחלטות מוסדות התכנון, והגביל את סמכותה המקורית של ועדת הערר בענייני תכנון ובנייה; פירש שלא לצורך את המונח "אופי כפרי" והקנה לו פירוש רחב אשר הלכה למעשה מוביל ל"מחיקתו" מהתוכנית; וכן קבע ללא ביסוס כי התוכנית אינה עדכנית.

באשר למאזן הנוחות, נטען כי לנוכח התוצאה האופרטיבית של פסק הדין, לא ברור באיזה אופן יוכלו מוסדות התכנון לבחון את התאמת הבקשה לתוכנית, מאחר שמטרותיה והוראותיה למעשה רוקנו מתוכן בשל קביעות פסק הדין. לכן, קיום פסק הדין יחייב לשיטת ועדת הערר את מוסדות התכנון "...לפעול למעשה בניגוד להוראות התכנית, שהיא בגדר חיקוק, וברי כי אין מדובר במצב ראוי או רצוי."

עוד נטען, כי ללא עיכוב ביצוע פסק הדין יחל רצף הליכים מיותרים אשר אם יתקבל הערעור יתרוקנו ממשמעותם, וכן כי אם יינתן ההיתר על ידי הוועדה המקומית בהתאם לקביעות פסק הדין, עלולים להינקט בשטח צעדים לשם מימושו שעשויים לסכל את הדיון בערעור.

כמו כן צוין כי לאחר מתן פסק הדין החברה הגישה בקשה מחודשת לקבלת היתר, ובקשתה נקבעה לדיון ביום 6.10.2021. משכך, הוגשה לבית המשפט לעניינים מנהליים הבקשה שהוזכרה לעיל להורות על עיכוב ביצועו של פסק הדין עד תום המועד להגשת הערעור. לאחר שבקשה זו נדחתה כאמור, ועם הגשת ערעור על פסק הדין, הוגשה הבקשה דנן להורות על עיכוב ביצועו – "...במובן זה שהדיון וההכרעה בבקשה המחודשת של המשיבה, כמו גם הליכי ההשגה על כך, יעוכבו עד להכרעה בערעור דנן".

9.

אל מול זאת, החברה מתנגדת לבקשה ממספר טעמים – לטענתה, נוכח החלטת בית משפט זה בעניין ע"א 2631/15 הראל חברה לביטוח בע"מ נ' נור מסארוה (17.6.2015) (להלן: עניין מסארוה ), יש לדחות את הבקשה על הסף היות שוועדת הערר הגישה בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין לבית המשפט לעניינים מנהליים, וזו נדחתה, ולכן היה עליה להשיג על ההחלטה באמצעות הגשת בקשת רשות ערעור .

כמו כן, נטען כי סיכויי הערעור קלושים, מאחר שמדובר בתוכנית המהווה חיקוק, אשר לבית המשפט סמכות לפרשו כפי שעשה.

במישור "מאזן הנוחות", מציינת החברה כי עיכובים נוספים יעצימו את נזקיה, אשר כבר עתה נאמדים במיליוני שקלים – וזאת גם בשים לב להתייקרות תשומות הבניה וחומרי הגלם, ואובדן הכנסות מהשכרת המבנה. בנוסף נטען, שטרם התקיים דיון בוועדה המקומית בבקשתה המחודשת לקבלת היתר בנייה וכי גם אם הוועדה המקומית תאשרה, האישור יותנה בתנאים אשר השלמתם ממילא תדרוש זמן. זאת כאשר מנגד, ועדת הערר טוענת לנזק ערטילאי ו"אקדמי", מאחר שטרם נערך דיון בבקשה המתוקנת לקבלת היתר בניה, לא ברור אם הוועדה המקומית תאשר את הבקשה המתוקנת, וממילא אם תאושר הבקשה, תוכל ועדת הערר לפעול מול "מציאות עובדתית ולא חשש ערטיאלי".

10.

לצד זאת, הוועדה המקומית טענה בתגובתה לבקשה כי היא סבורה שפסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים הוא נכון וראוי, ואין עילה להתערב בו, אך:

"... בהתחשב בשיקול של "מאזן הנוחות", הואיל ואישור הבקשה המתוקנת על ידי המשיבה ככל שלא יינתן עיכוב ביצוע, יביא לשינוי הסטטוס קוו, בהינתן כי היתר הבנייה צפוי להינתן תוך זמן קצר, המשיבה לא תתנגד להותרת ההכרעה בבקשה לשיקול דעתו של בית המשפט הנכבד, בהתחשב בכלל השיקולים ובעמדת המשיבה 1".

11.

המשיבה 3 הגיבה כי לטעמה יש להיעתר לבקשה מן הטעמים שפורטו בה, אך ציינה כי היא מבקשת שלא ליטול חלק בהליך זה.

דיון והכרעה

12.

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל .

13.

תחילה אדרש לטענתה המקדמית של החברה, לפיה חֵלף הגשת בקשה לעיכוב ביצוע לבית משפט זה, היה על ועדת הערר להגיש בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט לעניינים מנהליים מיום 5.10.2021.

איני מקבל טענה זו – בעניין

מסארוה בו מבקשת החברה להיתלות, נקבע כך:

"סיכומו של דבר: קודם להגשת ערעור או בקשת רשות לערער, רשאי בעל דין לפנות אל הערכאה הדיונית בבקשות לעיכוב ביצוע ולמתן סעדים זמניים לתקופת הערעור. עשה כן, לא תישמענה השגותיו אלא במסגרת בקשת רשות ערעור. לעומת זאת, ככל שעתר לעיכוב ביצוע קצר-מועד או למתן סעדים ארעיים בלבד, לצורך הבאת בקשותיו לפני ערכאת הערעור, הרי שזו תידרש לטענותיו כבמסגרת של 'גלגול' ראשון " (פסקה 20 שם, ההדגשה אינה במקור – י' א' ).

היינו: לו ועדת הערר הייתה מבקשת מבית המשפט לעניינים מנהליים עיכוב ביצוע לתקופת הערעור , ובקשתה הייתה נדחית – אז היה עליה להשיג על החלטה זו באמצעות הגשת בקשת רשות ערעור.

אולם, בענייננו ועדת הערר ביקשה מבית המשפט לעניינים מנהליים: "...להורות על עיכוב ביצוע פסק הדין, עד למועד האחרון להגשת ערעור שחל ביום 31.10.2021...".

לפיכך, בקשתה הייתה למתן עיכוב ביצוע קצר מועד בלבד , ומשכך, פעלה כדין כאשר הגישה בקשה לעיכוב ביצוע לבית משפט זה ולא בקשת רשות ערעור (עע"מ 3107/21 משטרת ישראל, המשרד לביטחון פנים נ' כפיר , פסקה 14 (24.6.2021)).

14.

לגופם של דברים – נקודת המוצא הקבועה בתקנה 42 לתקנות בתי משפט לענינים מינהליים (סדרי דין), תשס"א-2000 (להלן: התקנות ), היא כי הגשת ערעור לבית המשפט העליון אין בה, כשלעצמה, כדי לעכב את ביצוע ההחלטה נושא ההליך .

לצידה, תקנה 43(ב) לתקנות, מורה בזו הלשון:

"הוגשו ערעור או בקשת רשות לערער, יהא בית המשפט העליון רשאי להורות על עיכוב ביצועה של החלטה שהיא נושא ערעור או נושא בקשת רשות לערער לפי החוק שהוגשו לו, וכן על מתן סעד זמני בנוגע להחלטה כאמור, למועד שיקבע ובתנאים שייראו לו."

הלכה ידועה היא, כי סעד זמני בערעור לפי תקנה 43(ב) לתקנות, יינתן במקרים חריגים בלבד, והוא מותנה בקיומם של שני תנאים מצטברים: סיכויי ערעור טובים ונטייה של מאזן הנוחות לטובת המבקש (עע"מ 9897/17 א.ש. אלפא נכסים בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל חיפה , פסקה 12 (11.1.2018)

); שני שיקולים אלו שלובים זה בזה, כך שככל שסיכויי הערעור גבוהים יותר כך ניתן למעט בדרישת מאזן הנוחות ולהיפך (עע"מ 8029/11 אלקטרה נדל"ן בע"מ נ' א.ר.י.-מ.א.י נכסים והשקעות בנדל"ן בע"מ , פסקה 7 (1.3.2012)). כמו כן נקבע, כי שיקול מאזן הנוחות מהווה את אבן הבוחן המרכזית להכרעה בבקשה למתן סעד זמני בתקופת הערעור (עע"מ 6121/17 בסט ייזום מגורים בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל - מרחב חיפה , פסקה 16 (13.12.2017)).

15.

בהינתן כל זאת, השתכנעתי כי שיקול מאזן הנוחות הוא שמטה את הכף לעבר קבלת הבקשה:

ראשית, הוועדה המקומית, בניגוד לטענות החברה, טענה כי אם לא יעוכב ביצועו של פסק הדין ישונה ה"סטטוס קוו" – "בהינתן כי היתר הבנייה צפוי להינתן תוך זמן קצר" (סעיף 3.2 לתגובתה). כך שדומה שאכן קיים חשש כי בהעדר עיכוב ביצוע פסק הדין יתרחשו שינויים "בשטח" אשר יהפכו את הדיון בערעור לתיאורטי (ראו גם בסעיף 1.8 לתגובתה);

שנית, החברה לא הציגה לפניי כל טענה לנזק החורג מגדרי נזק כספי הניתן לפיצוי (עע"מ 8256/12 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון נ' נאות מזרחי בע"מ , פסקה 14 (12.12.2012)). למעשה, מתגובת החברה והתחשיב שצורף לה נלמד כי לשיטתה ניתן לכמת ללא קושי את הנזקים הכספיים להם היא טוענת. אציין בהקשר זה, כי לא נעלם מעיני טיעון החברה כי "אין איש ואין מוסד סטטוטורי כדוגמת המבקשת, אשר ישפה את המשיבה בגין נזקיה אלה" אולם טיעון זה נטען בעלמא, ואין בידי לקבלו;

שלישית, קיים טעם של ממש בטיעון ועדת הערר, לפיו בהעדר הסעד המבוקש כעת, עשויים להתנהל שורת הליכים אשר עשויים להתברר כמיותרים, לו הערעור יתקבל (עע"מ 2279/19 הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) נ' נוימן , פסקה 8 (22.5.2019); עע"מ 2025/20 ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה נ' חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע"מ , פסקה 11 (14.6.2020)).

16.

סיכויי הערעור – בזהירות המתבקשת, דומה כי סיכויי הערעור אינם קלושים.

הדברים נכונים ביתר שאת לצרכי הבקשה דנן, משהחברה הסתפקה בנימוק תמציתי עד מאוד להסברת טענתה כי סיכויי הערעור נמוכים.

סוף דבר

17.

הבקשה מתקבלת אפוא. לנוכח זאת, הדיון בערעור יתקיים לפני מותב תלתא בהקדם, בכפוף לאילוצי יומן בית המשפט ולא יאוחר מחודש מרץ 2022.

בנסיבות העניין, לא אעשה צו להוצאות.