עע"מ 8732/18 פפושדו פרויקט 3 בע"מ נ. רשות מקרקעי ישראל

1.

בקשה למתן סעד זמני בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (כב' סגנית הנשיאה ו' מרוז ) בעת"ם 44792-07-18 מיום 3.12.2018, בגדרו נדחתה עתירת המבקשת נגד החלטת ועדת המכרזים לבטל את זכייתה במכרז לרכישת זכויות חכירה במקרקעין (להלן: המכרז ).

רקע

2.

ביום 25.7.2017 פרסמה רשות מקרקעי ישראל, היא המשיבה (להלן: רמ"י ), מכרז לרכישת זכויות חכירה לבנייה רוויה בשלושה מתחמים במודיעין-מכבים-רעות. ביום 2.8.2017 הוכרזה המבקשת כזוכה במכרז הנוגע לזכויות במתחם מס' 117 (להלן: המתחם ), ולשם מימוש הזכייה, היא נדרשה להמציא לרמ"י חוזה בנייה חתום וערבות ביצוע עד ליום 29.1.2018. במועד זה, פנתה המבקשת בעל-פה לנציגה מטעם רמ"י בבקשה להארכת המועד להגשת חוזה הבנייה וערבות הביצוע, וזו השיבה למבקשת כי עליה להגיש בקשה בכתב. הצדדים חלוקים בשאלה האם אכן הוגשה בקשה בכתב כאמור. ביום 6.3.2018 הודיעה רמ"י למבקשת כי מאחר שלא הומצאה על-ידה ערבות הביצוע, יש לראות בכך הפרת תנאי המכרז, המצדיקה את ביטול זכייתה. ביום 11.3.2018 המבקשת המציאה לרמ"י את ערבות הביצוע. ואולם, ביום 4.7.2018, לאחר שהתקיים הליך שימוע כדין, החליטה ועדת המכרזים לבטל את זכייתה של המבקשת במכרז, וביום 16.7.2018 פרסמה רמ"י מכרז חדש לשיווק המתחם (להלן: המכרז החדש ).

3.

על רקע האמור הגישה המבקשת עתירה לבית המשפט המחוזי לביטול החלטת ועדת המכרזים מיום 4.7.2018, בגדרה ביקשה גם כי יינתן צו ביניים להקפאת הליכי המכרז החדש. צו כאמור ניתן על-ידי בית המשפט המחוזי, בהסכמתה של רמ"י עד להכרעה בעתירה.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

4.

בית המשפט המחוזי דחה את העתירה וקבע כי המבקשת התרשלה ופעלה בחוסר תום-לב עת פנתה לרמ"י בבקשת ארכה להפקדת ערבות הביצוע אך ב"דקה ה-90", ולאחר מכן, המציאה את ערבות הביצוע באיחור ניכר. בתוך כך, בית המשפט המחוזי קיבל את פרשנות המבקשת לסעיף 9.3 למכרז, הקובע כי אם הזוכה במכרז יעמוד בכל התחייבויותיו, למעט המצאת חוזה הבנייה במועד, תאפשר רמ"י את ריפויו של פגם זה. נקבע כי ערבות הביצוע מהווה חלק בלתי נפרד מחוזה הבנייה, ומשכך אם המבקשת היתה ממציאה לרמ"י את חוזה הבנייה ואת ערבות הביצוע – יחד ובאיחור סביר, ניתן היה להחיל את הוראת סעיף 9.3 האמור גם לגבי ערבות הביצוע. ואולם, משהמבקשת המציאה את ערבות הביצוע בנפרד מחוזה הבנייה, ובאיחור בלתי סביר, כך נקבע, יש לראות בהתנהלותה משום הפרה של תנאי המכרז, המקימה עילה לביטול זכייתה.

המבקשת הגישה ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ובצדו בקשה למתן סעד זמני לעיכוב הליכי המכרז החדש (אשר חודשו עם מתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי) עד שתתקבל הכרעה בערעור – היא הבקשה שלפניי.

הבקשה דנן

5.

המבקשת טוענת כי סיכויי הערעור להתקבל גבוהים, שכן בית המשפט המחוזי שגה בפרשנות הוראות המכרז, כמו גם במספר קביעות עובדתיות בפסק דינו המשליכות על התוצאה. כמו כן, המבקשת משיגה על התנהלותה של רמ"י בענייננו, וטוענת כי ההחלטות בדבר ביטול זכייתה במכרז ופרסומו של המכרז החדש, נובעות משיקולים זרים. עוד טוענת המבקשת כי אף שיקולי מאזן הנוחות מטים את הכף לטובתה, שכן היא השקיעה מאמץ רב וכן עשרות מיליוני שקלים בהליכים הדרושים לשם מימוש זכייתה. לפיכך, נטען כי דחיית הבקשה למתן סעד זמני עשויה להפוך את הערעור לתיאורטי, ואף להסב למבקשת נזק ניכר. כמו כן, נטען כי עיכוב הליכי המכרז החדש לא יסב לרמ"י כל נזק משמעותי.

6.

בתגובתה לבקשה, סומכת רמ"י ידיה על תוצאת פסק הדין וטוענת כי סיכויי הערעור להתקבל נמוכים, נוכח שיקול הדעת הרחב הנתון לוועדת המכרזים. אשר למאזן הנוחות, נטען כי עיכוב גורף של הליכי המכרז החדש ימנע את קידום הבנייה במתחם, ומשכך יפגע באינטרס הציבורי, כמו גם ביזמים אשר הגישו הצעות במסגרת המכרז החדש ויהיו נתונים במצב של אי-ודאות עד להכרעה בערעור.

לחילופין, מבקשת רמ"י כי יינתן סעד זמני חלקי, במובן זה שהליכי המכרז החדש ימשכו עד להכרזת הזוכה, ואולם, זכייה זו תהיה כפופה לתוצאת הערעור דנן.

דיון והכרעה

7.

לאחר העיון בבקשה ובתגובה לה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל באופן חלקי, כפי שיפורט להלן.

כידוע, על המבקש סעד זמני בערעור להוכיח כי סיכויי ערעורו להתקבל טובים וכי שיקולי מאזן הנוחות נוטים לטובתו (ראו: עע"ם 3655/17 אגוד בתי אבות ודיור מוגן בישראל נ' מדינת ישראל - משרד הבריאות , פסקה 10 (26.6.2017); עע"ם 6949/17 בני עאדל גבאלי חברה לעבודות עפר ופיתוח בע"מ נ' ועדת המכרזים של החברה הכלכלית לפיתוח מעלות תרשיחא (1989) בע"מ , פסקה 7 (26.9.2017)). כפי שצוין לא אחת בפסיקה, בין השיקולים האמורים מתקיים יחס של "מקבילית כוחות", כך שאם שיקולי מאזן הנוחות נוטים במובהק לטובת מתן סעד זמני, תידרש הוכחה מוחלשת לסיכויי הערעור, ולהיפך (ראו: עע"ם 5490/17 נווה שלום פרויקטים ומסחר בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל , פסקה 13 (7.3.2018) (להלן: עניין נווה שלום ) ). זאת ועוד, נפסק כי ככלל, יש ליתן משקל בכורה לשיקולי מאזן הנוחות (ראו: ע"א 7375/16 זכרנקו נ' מדינת ישראל , פסקה 13 (15.11.2016)).

8.

בענייננו, אני סבורה כי דחיית הבקשה למתן סעד זמני בשלב זה, עשויה להפוך את הערעור לתיאורטי, ואף להסב למבקשת ולאחרים (כדוגמת הזוכה במכרז החדש) נזק ניכר. אציין כי המכרזים מושא הבקשה דנן – הן המקורי והן החדש – הם "מכרזי הקמה", אשר נועדו לבנייה רוויה במתחם, ומשכך, המשך ניהולם של הליכי המכרז החדש עלול ליצור מצב דברים בלתי-הפיך, אשר לא ניתן יהיה להשיבו לקדמותו (ראו: עע"ם 2915/12 ש.ו.ת. ורד בר כבישים ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ , פסקה 9 (31.5.2012); עניין נווה שלום , בפסקה 14 ). שיקולי מאזן הנוחות מטים, אפוא, את הכף לטובת קבלת הבקשה באופן חלקי, כך שהליכי המכרז החדש יימשכו עד לתום המועד להגשת הצעות, הוא יום 24.12.2018, ו רמ"י תימנע מפתיחת מעטפות המציעים עד שתתקבל הכרעה בערעור . אוסיף כי אין בבחינת סיכויי הערעור כדי לשנות מתוצאה זו.

9.

סוף דבר: הבקשה למתן סעד זמני מתקבלת באופן חלקי, כמפורט לעיל. המבקשת תפקיד סכום של 150,000 ש"ח, או ערבות בנקאית צמודת מדד על הסכום הנ"ל להבטחת נזקיה של רמ"י, אם הערעור יימחק או יידחה, או אם מסיבה כלשהי, יפקע הסעד הזמני. הסכום האמור יופקד בבית משפט זה עד ליום 25.12.2018, שאם לא כן הסעד הזמני יבוטל.

הערעור ייקבע לדיון בהקדם, ולא יאוחר מסוף חודש פברואר 2019, בכפוף לאילוצי יומן בית המשפט.