רע"א 10098/16 רע"א 10098/16

א.

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטים נ' בן אור , ר' וינוגרד ו א' דראל ) בע"א 4958-08-16 מיום 20.12.16, בו נדחה ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (סגן הנשיא ג' ארנברג ) בה"פ 4593-02-15 מיום 20.6.16, שבמסגרתו נדחתה תביעתם של המבקשים למתן סעד הצהרתי לפיו הם בעלי זכויות בדירה כדיירים מוגנים. בד בבד עם בקשת רשות הערעור, הוגשה בקשה לעיכוב ביצועו של פסק הדין, עניין שהוא בעל השלכות להליכי פינוי בהוצאה לפועל המתנהלים כנגדם.

רקע והליכים קודמים

ב.

המשיב 1 הוא בעל דירה ברחוב חוני המעגל 8 שבירושלים (להלן הדירה

או הנכס ). ביום 20.5.14 פתח המשיב 2 בהליכי הוצאה לפועל לשם מימוש הדירה, אשר שועבדה לטובתו ביום 21.6.11, כנגד הלוואה שנתן למשיב 1. לצורך כך, מונה ביום 22.7.14 המשיב 3 לכונס נכסים על זכויותיו של המשיב 1 בנכס. ביום 26.10.14 אישר רשם ההוצאה לפועל למשיב 3 לפתוח בהליכים לפינוי הדירה. בעקבות החלטה זו, פנו בתו של המשיב 1, המבקשת, ובן זוגה, המבקש (וביחד, להלן המבקשים ), לבית משפט השלום בירושלים בתביעה למתן סעד הצהרתי בהליך המרצת פתיחה, שלפיו זכאים הם לדיירות מוגנת בדירה. כן הוגשה מטעמם בקשה לעיכוב הליכי הפינוי עד למתן החלטה בהמרצת הפתיחה; בקשה זו התקבלה (השופטת ד"ר ק' אזולאי ) ביום 21.4.15. בתביעה נטען, כי עובר לנישואי המבקשים מיום 17.2.10, חתמו ביום 14.8.08 המשיב 1 ואבי המבקש, יעקב רוזנפלד (להלן רוזנפלד ), על זכרון דברים, שבמסגרתו – כך נטען – התחייב המשיב 1 להקנות למבקשים זכויות בנכס כדיירים מוגנים, כך שישלמו לו בתמורה שכר דירה סמלי בסכום 36 ₪ לשנה, וזאת בנוסף ל-30,000 $ אשר ישולמו על-ידי רוזנפלד כחלק מתנאי השידוך.

ג.

בפסק דין מיום 20.6.16 דחה בית משפט השלום את התביעה , וביטל את עיכוב ההליכים בתיק ההוצאה לפועל; זאת, משהגיע למסקנה כי המבקשים לא הרימו את נטל ההוכחה שהוטל עליהם מכוח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן חוק הגנת הדייר ), לפיו היה עליהם להראות שהם זכאים לדיירות מוגנת בנכס. מסקנה זו נתמכה בשתי קביעות עובדתיות: הראשונה , לפיה זכרון הדברים נכתב בדיעבד – לאחר משכון הדירה למשיב 2 – במטרה, כך נקבע, למנוע את מימושו של הנכס; ו השניה , כי המבקשים לא גרו בדירה בתקופה שקדמה לשעבוד הדירה. הקביעה הראשונה התבססה על התרשמותו של בית המשפט מעדויותיהם של המשיב 1 ורוזנפלד בפניו, אשר לקו – כך נאמר – בחוסר אחידות ובפערי מידע בנוגע לפרטים מהותיים בדבר תוכנו של זכרון הדברים, נסיבות חיבורו וחתימתו. הקביעה השניה נתמכה בחוות הדעת אשר הגיש שמאי מטעמו של המשיב 2 לקראת משכונו של הנכס – ובפרט, שתי חוות דעת מיום 25.5.11 ומיום 31.5.11, שנערכו כחודש לפני מועד המשכון – מהן עולה כי הבנין כולו היה הרוס וריק מדיירים באותה תקופה, להוציא דיירת אחת שאינה נוגעת לענייננו. בהקשר זה צוינה גם תכתובת אלקטרונית שנערכה עם השמאי, במסגרתה הבהיר כי הקומה בבנין שבה מצויה הדירה היתה הרוסה וריקה בתקופה הרלבנטית לענייננו. עוד התבססה הקביעה על פניותיו של המשיב 1 עצמו לעירית ירושלים, בין השנים 2006 ל-2012, בבקשה לביטול חיוב הארנונה בגין הדירה, בטענה כי אין היא ראויה לשימוש; וכן על רישומים פנימיים בעיריה מהם עולה, כי החזקה על הדירה עברה על שמם של המבקשים רק ביום 29.12.11, כחצי שנה לפני השעבוד שהוטל ב-21.6.11. בנוסף, ציין בית המשפט את התרשמותו מראיות אשר הוגשו בהליכים אחרים בעניינו של המשיב 1, לפיהן נהג לרשום נכסים שונים המצויים בבעלותו באופן פיקטיבי על שם בני משפחתו, כדי למנוע את מימושם על-ידי נושיו (למשל, פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטת ת' בזק רפפורט ) בבע"ק 19319-02-13 מיום 2.7.14).

ד.

על פסק דין זה עירערו המבקשים לבית המשפט המחוזי, תוך שהתמקדו בהשגה על קביעותיו העובדתיות של בית משפט השלום לעניין חוות דעתו של השמאי מיום 25.5.11 ותוקפו של זכרון הדברים. ביום 20.12.16 נדחה הערעור, בנימוק כי קביעותיו של בית משפט השלום היו מבוססות על הראיות הרבות אשר הוצגו לפניו, שכללו גם עדויות אשר לגביהן קבע ממצאי מהימנות ברורים. נפסק, כי לא נמצא טעם להתערב בקביעות אלה, ומכל מקום נאמר, שהתמונה הראייתית העולה מפסק הדין מצדיקה את התוצאה אליה הגיע בית משפט השלום, אף אם תתקבל עמדתם של המבקשים בדבר קביעות עובדתיות הנטענות בפיהם להיות שגויות. אשר על כן נקבע, כי הליכי ההוצאה לפועל – שבמסגרתם, כאמור, מתנהל הליך פינוי המבקשים מן הדירה – ימשיכו כסדרם.

בקשת רשות הערעור

ה.

ביום 26.12.16 הוגשה הבקשה הנוכחית, המופנית כלפי פסק דינו של בית המשפט המחוזי. ככלל, מעלים המבקשים טענות דומות לאלה שהוצגו בהליך הערעור, ומשיגים על הקביעות העובדתיות של בית משפט השלום – ובפרט, ביחס לחוות הדעת של השמאי ולתוקפו של זכרון הדברים. במסגרת זאת נטען, כי הערכאה הדיונית שגתה בהתעלמה מפסקה המופיעה בחוות הדעת מיום 25.5.11, ממנה עולה – כך נטען – שהשמאי ידע על קיומה של הדירה ואף פגש במבקשת 1 במסגרת ביקורו בנכס, וכן בהסתמכה על תכתובת אלקטרונית עם השמאי בלא שניתנה להם הזדמנות לקיים לגביו חקירה נגדית. כן משיגים המבקשים על הקביעה לפיה זכרון הדברים פיקטיבי, הואיל והתקבלה על יסוד ניתוח שגוי, לשיטתם, של עדויות המשיב 1 ורוזנפלד; וזאת, תוך היפוך נטל ההוכחה להראות שמדובר ב"חוזה למראית עין" כאמור בסעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן חוק החוזים ). נטען, כי לנושא חשיבות עקרונית "באשר לטיב ועוצמת הראיות שעל הגורם שמעלה את טענת המרמה להציג על מנת למלא אחר נטל ההוכחה המוגבר החל עליו" (פסקה 3 לבקשה).

דיון והכרעה

ו.

לאחר העיון בבקשה ובנספחיה, אין בידי להיעתר לה. כידוע, בית המשפט לא ייעתר לבקשת רשות ערעור בגלגול שלישי אלא במקרים שבהם מתעוררת שאלה משפטית או ציבורית, החורגת מעניינם הפרטי של הצדדים (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור בע"מ , פ"ד לו(3) 123, 127 (1982)). הבקשה דנא אינה באה לאמיתה בגדר אותם מקרים חריגים, שכן גדורה היא ביחסים שבין הצדדים ואינה מעוררת סוגיה רחבת היקף, הגם שהמבקשים ניסו לשוות לו חשיבות עקרונית; וכידוע, נושא נטל ההוכחה בכגון דא כפוף לבחינה בכל מקרה. יתר על כן, טענות המבקשים מתמקדות במישור העובדתי, אשר ככלל אין דרכו של בית משפט של ערעור להידרש אליהן – על אחת כמה וכמה במסגרת גלגול שלישי (רע"א 9909/16 פלוני נ' פלוני , פסקה ח' (2016); רע"א 6519/09 חסקל נ' אוסדיטשר , פסקה י"ב (2010)).

ז.

ענייננו בשאלה, האם הוכיחו המבקשים זכאות לדיירות מוגנת בדירה כנדרש לפי חוק הגנת הדייר, אשר לה נפקות לעניין פינוים מן הנכס במסגרתם של הליכי ההוצאה לפועל המתנהלים כנגד המשיב 1. הבקשה דנא משליכה יהבה על זכרון הדברים שנחתם – כך נטען – על-ידי אבות המבקשים (קרי, המשיב 1 ורוזנפלד) טרם נישאו זה לזו, אשר מכוחו טוענים הם כי ניתן לבסס את מעמדם כדיירים מוגנים בדירה. בית משפט השלום בחן את תוקפו של המסמך, ובהתבסס על הראיות אשר הוצגו בפניו – ובפרט, על עדויות המשיב 1 ורוזנפלד, הנטענים להיות מחבריו – קבע כי אינו אותנטי ושמטרתו האמתית למנוע את מימוש הנכס על-ידי המשיב 2. המדובר בקביעה עובדתית מובהקת, שכאמור אין ערכאת הערעור נוהגת להתערב בכמותה; וזאת, ביתר שאת מקום בו התבססה על התרשמותו של בית המשפט הדיוני ממהימנות של העדים שבפניו (וראו ע"א 10281/03 קורן נ' ארגוב , פסקה 8

(2006); ע"א 6094/03 זאב שמעון בע"מ נ' בוקריץ , פסקה 17 (2005)). המסמך גופו צורף אמנם לבקשה, אולם אין בעצם העיון בו כדי להתחקות אחר כוונתם האמתית של הצדדים (גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי 257 (התשס"ה)); זו נלמדת ממכלול נסיבותיו של המקרה ( שם ), וכך עשה בית משפט השלום בנידון דידן. לא זו אף זו, פסק הדין נבחן על-ידי בית המשפט המחוזי, שהגיע למסקנה כי אין טעם להתערבות בממצאים העובדתיים אשר קבעה ערכאת הדיון כעולה מן העדויות שהושמעו בפניה. נוכח האמור, לא מצאתי מקום לשנות מקביעות אלה.

ח.

אשר לטענה לפיה הפך בית משפט השלום את הנטל להוכחה כי זכרון הדברים מהוה "חוזה למראית עין", כאמור בסעיף 13 לחוק החוזים, סבורני כי אין להלום אותה. אכן, כלל מקובל הוא בפסיקה, כי הטוען שחוזה הוא למראית עין בלבד – עליו הראיה (ע"א 6295/95 בוחסירה נ' בוחסירה , פ"ד נ(1) 259, 262 (1996)). ברם, בית המשפט התרשם ישירות מעדויות המשיב 1 ורוזנפלד, וקבע על בסיסן ממצא פוזיטיבי, לפיו זכרון הדברים נערך בדיעבד ואך כדי למנוע את מימושו של הנכס. דומה איפוא, כי לא נפלה טעות משפטית אף בקביעה זו.

ט.

בנוסף, משיגה הבקשה על קביעותיו של בית משפט השלום לגבי חוות הדעת של השמאי, אשר תמכו – בין השאר – במסקנתו לפיה המבקשים לא התגוררו בדירה עובר למועד משכון הנכס לטובת משיב 2. חוששני, כי אין בטענה זו כדי להושיע. ראשית , יושם אל לב כי הבקשה מתיחסת לחוות דעת ספציפית – זו שנערכה ביום 25.5.11 – ואילו פסק דינו של בית משפט השלום נסמך על מספר חוות דעת לעניין הקביעה העובדתית לפיה לא התגוררו המשיבים בנכס בתקופות האמורות, וכן על ראיות נוספות, כגון פניותיו של המשיב 1 לעיריה ורישומה של הדירה לצרכי תשלום הארנונה. עובדה זו לא נעלמה מעיניו של בית המשפט המחוזי, בציינו כי "התמונה הראייתית שעלתה ממה שהונח לפני בית המשפט קמא, אף ללא חוות דעת השמאי ... היתה כזו שהצדיקה את התוצאה אליה הגיע" (ההדגשה הוספה – א"ר). שנית , לדידי קשה להלום את הטענה אף לגופה. השוואה בין הפסקה שאליה מפנים המבקשים לבין האמור בפסק הדין אינה מלמדת על פגם כלשהו בשיקול דעתו של בית משפט השלום. נהפוך הוא, ניכר כי בחן את חוות הדעת האמורה בקפידה, תוך התיחסות לאותה דירה המוזכרת בבקשה (וראו עמוד 9 לפסק הדין, שם צוין כי התגוררה בה דיירת מוגנת שאינה קשורה לענייננו), ואילו הסברה המוצגת עתה בבקשה, שלפיה המבקשת היא הדיירת המוגנת, נטענת בלא תימוכין פרט לעדותה שלה.

י.

לכך אוסיף: הגנת הדייר הוא מוסד שגם אם טרם עבר מן העולם, לא אחת נאמר כי יש לפרשו בצמצום (וראו רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר , פסקה ד' (2006); רע"א 4020/13 יניב נ' פז , פסקה ב' (2013)). במקרה דנא המחלוקת לא זו בלבד שאיננה על דיירות מוגנת משכבר, אלא היא מבקשת בעצם יצירתה של דיירות מוגנת חדשה בחינת יש מאין; ודבר כזה מחייב שבעתיים זהירות שיפוטית, כפי שגם ננקטה כאן.

יא.

בשל האמור לא מצאתי איפוא להיעתר לבקשה, ומשכך גם לא לבקשה לעיכוב הביצוע.